انعقاد قراردادهای ملکی جزئیات و نکات خاصی به همراه دارد که بی‌توجهی به آنها ممکن است مشکل‌ساز باشد. اطلاع از این نکات  و قواعد حقوقی، از ملزومات کاری هر مشاور املاک است. در این نوشتار سعی داریم مروری کلی داشته باشیم بر نکاتی که هر مشاور در زمان تنظیم قرارداد باید در نظر داشته باشد.

پیش‌نویس تهیه کنید

قرارداد ملکی از هرنوع آن بار حقوقی دارد و بعد از معامله در صورت بروز مشکل در میان طرفین قرارداد می‌تواند مورد استناد قرار بگیرد.

ازین رو بهتر است قبل ازینکه قرارداد ملکی تنظیم شده و به امضای طرفین برسد چند بار بررسی شده و ابتدا یک پیش‌نویس از آن تهیه شود. پیش‌نویس قرارداد را چندین بار با طرفین معامله مرور کرده و ابهامات آن را برطرف کنید.

در صورتی که همه جزئیات مورد تایید طرفین قرار گرفت متن قرارداد را تنظیم کنید. استفاده از پیش‌نویس برای تنظیم قرارداد نکته‌ ساده‌ای است که شاید تصور کنیم منجر به اتلاف وقت می‌شود ولی با این حال خود به تنهایی می‌تواند ثبات و انسجام قرارداد شما را حفظ کند.

اگر به تازگی وارد کار ملک شده‌اید می‌توانید با مرور برگه‌های قرارداد همکاران خود تمرین کنید. همچنین نوشتن پیش‌نویس قبل از تنظیم نهایی موجب اطمینان خاطر شما خواهد شد.

انواع عقود و قسمتهای مختلف آن را بشناسید

طبق ماده ۱۸۳ قانون مدنی، عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد.

عقد لازم عموما به عقدی اطلاق می‌شود که قابلیت فسخ کردن ندارد. عقودی مثل مبایعه‌نامه و اجاره‌نامه از عقود لازم هستند که به خودی خود قابلیت فسخ کردن ندارند مگر اینکه در متن قرارداد موجبات انحلال قرارداد ذکر شده باشد.

طرفین هر معامله می‌توانند از اشخاص حقیقی و حقوقی  باشند. اگر یکی از طرفین معامله شخصیت حقوقی باشد باید در تنظیم قرارداد حساسیت بیشتری به خرج دهیم.

مواردی مثل اساسنامه، نوع فعالیت، شخص صاحب امضا، نمایندگان قانونی، بخشنامه‌های ضمیمه شده در شیوه‌نامه‌ها که آخرین تغییرات واحد خصوصی یا دولتی را نمایش می‌دهد، جواز فعالیت، نامه اداره مالیات و … از مهم‌ترین اسنادی هستند که در معامله با شخص حقوقی پیش از انعقاد قرارداد بایستی مورد توجه قرار دهیم.

اگر فروشنده یا مالک اصلی در حین معامله حضور ندارد تنها نماینده قانونی مالک و یا قیم می‌تواند به جای او در معامله حضور داشته باشد.

جزئیات متن قرارداد را به دقت کنترل کنید

علاوه بر عنوان قرارداد در تنظیم متن و محتوای آن نکات مهمی را باید در نظر داشته باشیم. تمام جزئیات و مشخصات ملکی که مورد معامله قرار می‌گیرد بایستی در متن قرارداد ذکر شود.

ملک باید اصطلاحا معلوم و معین باشد. این به این معناست که وضعیت دقیق ملک مثل سالم یا خراب بودن و میزان آن باید مشخص باشد. مبلغ قرارداد ثمن معامله نامیده می‌شود. در تنظیم هرقرارداد فروش یا اجاره علاوه بر مبلغ قرارداد بهتر است نحوه پرداخت آن هم مشخص باشد.

عرفا برای پرداخت مبلغ در قرارداد فروش، یک‌سوم همزمان با تنظیم قرارداد، یک‌سوم زمان تحویل ملک و یک‌سوم هنگام ثبت شند پرداخت می‌شود.

ممکن است پرداخت مبلغ برای خرید یا اجاره تحت شرایط دیگری انجام شود. این شرایط هرچه باشد در متن قرارداد باید ذکر شود.

همچنین بایستی در مورد قراردادهای اجاره مدت دقیق قرارداد را ثبت کنیم. اگر قرار است که مبلغ معامله از طریق چک پرداخت شود، بایستی حتما شماره سریال و تاریخ چکها مشخص باشد.

در نظر داشته باشید که تاریخ قرارداد تاریخ همان روزی است که مشغول تنظیم سند معماله یا مبایعه‌نامه هستید. اگر شرح جزئیات معامله در برگه قرارداد ممکن نیست به هر تعداد که مورد نیاز است برگه ضمیمه کرده و نکات قرارداد را در آن شرح دهید.

اصول کار حرفه‌ای ایجاب می‌کند که قرارداد طوری تنظیم شود که منافع هر دوطرف بالسویه لحاظ شود و در واقع قرارداد به نفع هیچ یک از طرفین سنگینی نکند.

قرارداد بایستی به امضای تمامی طرفین معامله برسد و از لحاظ قانونی امضای معتبر بایستی حتما با کدملی صاحب امضا و درج تاریخ همراه باشد. همچنین در انتخاب شاهدین برای معامله بایستی افرادی انتخاب شوند که ذی‌نفع نیستند. امضای شاهدین هم باید پای تمامی برگه‌های قرارداد باشد.

در تنظیم شرایط قرارداد حساسیت به خرج دهید

در هر معامله ملکی،‌ طرفین شرایطی را برای همدیگر وضع می‌کنند که بایستی در متن قرارداد تماما ذکر شود. بعضی از شروط در صورتی که باطل شوند کل قرارداد باطل می‌شود. برخی از شروط دیگر هم خود باطل می‌شوند ولی منجر به باطل شدن قرارداد نخواهند بود.

در نظر داشته باشدید که بر اساس ماده ۴۰۱ قانون مدنی، اگر در قراردادی شرط فسخ ذکر شده باشد ولی برای اعمال حق مدتی تعیین نشده باشد، هم شر و هم قرارداد باطل است.

شرطی هم که خلاف مقتضای عقد و عرف قانونی باشد به خودی خود هم خود باطل است و هم عقد را باطل می‌کند. با این حال شرط غیر مقدور اگرچه خود باطل است ولی عقد را باطل نخواهد کرد.

همچنین شرطی که فاقد نفع و فایده باشد نیز باطل است ولی عقد را باطل نخواهد کرد. تنظیم شروط بایستی کامل و با جزییات صورت گیرد و همچنین مشاورین املاک بایستی نسبت به شروط معامله و بارحقوقی آنها اشراف کافی داشته باشند چرا که در صورت ختلاف میان طرفین معامله، نهاد قضایی یا شورای حل اختلاف بیش از هرچیز قرارداد را بر محوریت شروط ذکر شده بررسی خواهد کرد و بیش از هر چیز شروط تعیین کننده خواهند بود.