۱۴۰۰/۷/۱۷
۴۳۸۰ نمایش
نویسنده: ندا یزدانی
شاید بزرگترین مشکل مربوط به املاک مشاع که مالکین با آن مواجه می‌شوند، درخواست فروش یا تقسیم ملک مشاع توسط یکی از مالکین باشد.
به گزارش ملک رادار و به نقل از وبسایت کلید، در تعریف ملک مشاع آمده است که سهم مالکین در جزء به جزء آن منتشر است و هر مالک به اندازۀ حق خود از تمام قسمت‌های ملک سهم دارد. به همین دلیل، زمانی که یکی از آنها درخواست فروش سهم خود را داشته باشد تعیین سهم او کار مشکلی است که باید توسط تفکیک و افراز آن ملک مرتفع شود.
در این میان با توجه به اینکه ممکن است مال مشاع، عین یا منفعت یا دین یا مالی مثلی یا قیمی باشد، قانون‌گذار در وهلۀ اول به شرکا اجازه داده است با تراضی و توافق میان خود، تقسیم را به نحوی که مورد توافق خودشان است انجام دهند و اگر توافق حاصل نشد، متقاضی تقسیم می‌تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم از طریق قانونی بخواهد.
در این متن شما را با قوانین تقسیم ملک و مفهوم اصطلاحاتی همچون تفکیک و افراز آشنا می‌کنیم.
تقسیم به چه معناست؟
تقسیم شامل تفکیک و افراز است. در حقوق مدنی دو نفر می‌توانند تصمیم بگیرند مال منقول و غیر منقولی که به صورت مشترک در مالکیت هر دو آنها هست را بین خود تقسیم کنند. معمولا تقسیم نامه عادی می‌تواند به صورت رسمی یا عادی باشد که نحوۀ تقسیم اموال مشاع را توضیح می‌دهد.
در واقع تفکیک و افراز یک نوع تقسیم است.
مفهوم افراز چیست؟
افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک مشاع است که از طریق تراضی بین شرکا یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام می‌شود. افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکا است.
تفکیک به چه معناست؟
تفکیک به معنای تقسیم و تجزیه مال غیر منقول (زمین، ساختمان و …) به قطعات کوچک‌تر است. به طور مثال اگر فردی زمینی ۱۰۰۰ متری داشته باشد می توان آن را به دو قطعۀ ۵۰۰ متری تقسیم کرد که در اصطلاح ثبتی می‌گویند زمین به قطعات ۵۰۰ متری تفکیک شده است.
انجام مراحل تفکیک باید در ادارۀ ثبت انجام شود.
در تفکیک ابتدا تقسیم نامه عادی تنظیم شده و سپس سند مالکیت اولیه باطل می شود. سپس ادارۀ ثبت صورت‌مجلس تفکیکی را تنظیم می‌کند و بر اساس این صورت‌مجلس، سند مالکیت مربوط به هر قطعۀ تفکیک‌شده صادر می‌شود.
اگر مالکیت این زمین یا خانه در اختیار دو یا چند نفر باشد، پس از تفکیک همۀ مالکین در قطعات تفکیک شده به مقدار حصه (سهم) خود شریک هستند.
تفاوت افراز با تفکیک چیست؟
تفکیک و افراز از نظر شکلی و ماهیتی تفاوت‌هایی دارند که در ادامه آنها را توضیح می‌دهیم. در تفکیک وجود حالت اشاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ اما در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالکیت بیش از یک نفر وجود داشته باشد.
در تفکیک توجه به مقدار سهم مالکان در کل ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به هنگام تنظیم تقسیم‌نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌شود که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصۀ هر یک از مالکان مشاعی ضروری است و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا یا دلیل دیگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و بهای مقدار اضافی ملک، که در سهم شریک قرار می‌گیرد، تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید شود.
تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص خواهد یافت. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ اما در تفکیک این ضرورت نیست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می‌خواهد تفکیک کند.
افراز ملک مشاعی از چه طریقی باید پیگیری و انجام شود؟
در حال حاضر، دو مرجع برای رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند:
محاکم دادگستری
ادارات ثبت
ادارات ثبت صرفاً زمانی صلاحیت رسیدگی به این درخواست را دارند که عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد.
پس اگر عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه‌های عمومی حقوقی محل است. زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه‌یافته تلقی می‌شود که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد؛ یا حداقل درخواست مربوطه به ثبت رسیده باشد، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و نیز در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.
در اینجا ممکن است این پرسش مطرح شود که اگر نسبت به قسمتی از محل ملک مشاع سند مالکیت صادر شده اما قسمت باقی مانده فاقد سند مالکیت بوده و اساساً درخواست ثبت نسبت به آن صورت نگرفته باشد آیا ادارۀ ثبت محل مجاز به افراز چنین ملکی خواهد بود یا خیر؟ در پاسخ باید گفت مراد مقنن از ختم جریان ثبتی، کل ملک مشاع است نه قسمتی از آن.
مطلب دوم در صلاحیت محاکم در مواردی است که بین مالکان، محجور یا غایبی باشد. منظور از محجور، صغار، مجانین و سفها است و غایب مفقودالاثر نیز در قانون مدنی تعریف شده است. اگر بین مالکان غایب یا محجوری وجود داشته باشد ولو عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد، رسیدگی به این درخواست در صلاحیت ذاتی دادگاه است.
اگر درصدی از ملک مشاعی ولو یک درصد از یک پلاک مشاعی مجهول‌المالک باشد، اینجا نیز افراز در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. اما مجهول‌المالک چیست؟ باید توجه داشت که مجهول‌المالک ثبتی با مجهول‌المالک حقوق مدنی تفاوت دارد. مجهول‌المالک ثبتی به این معنا است که با اینکه مالک، مشخص و معلوم است اما مالک درخواست ثبت نکرده است. در حالی که مجهول‌المالک مدنی، به معنای این است که مالک مشخص نبوده و معلوم نیست که چه کسی مالک است.
دعوای افراز در محاکم که با ارائه دادخواست مطرح می‌شود، باید به طرفیت (علیه) همۀ مالکان اقامه شود؛ در غیر این صورت، دعوا رد خواهد شد و به طور مجدد دعوای جدید باید طرح شود.
مراحل افراز به چه صورت است؟
انجام افراز ملک مشاع باید طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۱۳۵۷ و رعایت مقررات مربوط به آن انجام شود که به شرح ذیل صورت می‌گیرد.
مرحلۀ اول
جریان ثبتی ملک مورد افراز باید خاتمه یافته باشد، یعنی از جهت ثبتی مشکلی نداشته و به طور حتم دارای سند مالکیت باشد یا پس از ثبت در دفتر املاک آگهی نوبتی و تحدیدی آن منتشر و در وقت مقرر نسبت به آن اعتراض نشده باشد. اگر ملک سند مالکیت نداشته باشد و دارای اختلاف حدود با مجاورین باشد قابل افراز نیست. پس از این مرحله نیز عملیات افراز ملک مشاع آغاز می‌شود.
مرحلۀ دوم
درخواست هر یک از شرکا با مستندات قانونی و مشخصات و آدرس صحیح به ادارۀ ثبت داده می‌شود. پس از این مرحله است که ادارۀ ثبت وارد عمل شده و بررسی‌هایش را شروع می‌کند. چنانچه مستندات و مشخصات شرکا صحیح نباشد ادامۀ عملیات بررسی افراز تا رفع موارد مذکور متوقف می‌شود.
مرحلۀ سوم
پرونده توسط نمایندۀ ادارۀ ثبت محل از این منظر که ملک مورد نظر مراحل قانونی را طی کرده است یا دارای سند مالکیت است بررسی می‌شود تا مشکل قانونی برای افراز و تقسیم وجود نداشته باشد.
مرحلۀ چهارم
نمایندۀ ثبت پس از بررسی پرونده، گزارش خود را به طور کامل به رئیس ادارۀ ثبت ارسال می‌کند تا وی پس از دیدن گزارش نمایندۀ ثبت تصمیم بگیرد.
مرحلۀ پنجم
رئیس ادارۀ ثبت در صورت قابل افراز بودن ملک مورد نظر، پرونده را به نقشه‌بردار ثبت برای معاینۀ محلی و انجام مراحل نقشه‌برداری ارسال می‌کند.
مرحلۀ ششم
نقشه‌بردار با نمایندۀ ثبت در محل حاضر شده و از همه شرکا و افرادی که متقاضی افراز بوده‌اند دعوت به عمل می‌آورد و به امضای تمامی شرکا حاضر در روز معاینه و خود نمایندۀ ثبت می‌رساند و به مسئول واحد ثبتی تسلیم می‌کند. مسئول واحد ثبتی نیز پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظۀ صورت‌مجلس تنظیمیِ نقشۀ افرازی و همچنین مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست افراز و نحوۀ آن اعلام می‌کند.
این تصمیم بایک نسخه از صورت‌مجلس و فتوکپی نقشۀ افرازی و فقط «درصورتی که ملک قابل افراز اعلام شود» به همۀ شرکا ابلاغ می‌شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند اعتراض خود را برابر ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع ظرف ۱۰روز ازتاریخ ابلاغ دردادگاه حقوقی محل وقوع ملک تسلیم کنند.
مرحلۀ هفتم
پس از اینکه متقاضی اعتراض خود را در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مشاع مورد افراز ثبت کرد، دادگاه نسبت به رسیدگی به مدارک و اسناد ملک مورد نظر برابر قوانین و مقررات و تطبیق مدارک ارائه شده با اسناد مالکیت ملک مربوط و قابل افراز بودن آن اقدام می‌کند. چنانچه اصل مالکیت و قابل افراز بودن آن از طرف دادگاه تأیید شده یا حکم برقابل افراز بودن صادر شود، برای اجرای احکام مدنی برابر ماده ۸ آیین‌نامۀ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذرماه اقدام می‌کنند.
مرحلۀ هشتم
نمایندۀ ثبت با توجه به صورت‌جلسه افرازی، پیش‌نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروزی مورد نظر را تهیه کرده و متصدی دفتر املاک سند اولیه را باطل و سند جدید صادر می‌کند و مراتب ابطال اسناد مالکیت مشاعی را طی بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه اطلاع می‌دهد.
مرحلۀ نهم
شرکا می‌توانند پس از رأی دادگاه مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک تقاضای فروش آن را به عمل آورند که دادگاه ضمن بررسی دستور فروش، آن را به دایرۀ اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول صادر کرده و پس از فروش ملک غیرقابل افراز طبق ماده ۱۰ قانون افراز املاک مشاع بعد از کم کردن هزینۀ عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه بین شرکا به نسبت سهم تقسیم می‌کند.
طبق نظریۀ ادارۀ کل حقوقی قوه قضائیه به شماره ۱۸۲۸/۷ مورخ ۳/۴/۶۸ دستور فروش ملک مشاع که دادگاه به استناد ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده ۲۹ آیین‌نامه اجرایی آن مصوب ۲۰/۲/۵۸ صادر می‌کند نه حکم است و نه قرار. بلکه همان‌گونه که در قانون آمده یک دستور است پس قطعی و لازم الاجرا و غیرقابل تجدیدنظر خواهی است.
اگر هم دستور دادگاه به صورت حکم یا قرار صادر شده باشد محکوم علیه می‌تواند طبق قانون درخواست تجدیدنظر کند که در صورت نقض تصمیم دادگاه، دستور فروش ملک مشاع مورد افراز منتفی خواهد شد.
مرحلۀ دهم
استعلام از شهرداری
افراز آپارتمان به چه صورت است؟
در مورد آپارتمان‌های ساخته و تکمیل‌شده شهرداری برگۀ پایان کار و در مورد ساختمان‌های نیمه‌تمام گواهی عدم خلاف صادر می‌کند. پس از صدور این برگه‌ها است که مالکین می‌توانند آپارتمان را معامله کنند.
افراز آپارتمان بعد از تکمیل آن و صدور برگۀ پایان کار با در خواست از دفاتر اسناد رسمی ممکن است.
مالکیت در آپارتمان به دو بخش تقسیم می‌شود: یکی مالکیت قسمت‌های اختصاصی است که معمولا متعلق به یک نفر است، مثل واحد آپارتمان، انباری و پارکینگ. این شخص حق هرگونه تصرفی را در قسمت اختصاصی خود دارد.
یکی مالکیت قسمت‌های مشترک است. قسمت‌هایی که حتی پس از افراز هم متعلق به همۀ مالکین است. مانند راه پله‌ها، آسانسور و … که تصرف و تغییر در این قسمت باید با توافق تمام مالکین صورت گیرد.
نتیجه‌گیری
اگر یکی از مالکین ملک مشاع خواستار فروش سهم خود باشد، باید اقدام به افراز آن ملک کند.
برای تفکیک ملک وجود یک مالک لازم است. اما در مورد افراز باید تعداد مالکین دو نفر یا بیشتر باشد.
تفکیک و افراز هر دو نوعی از تقسیم ملک محسوب می‌شوند.
اقدام برای افراز ملک مشاع باید طبق قوانین تقسیم ملک و ضوابط مربوط به آن صورت بگیرد.
برای افراز آپارتمان، صدور برگۀ پایان کار الزامی است.
برخی فضاهای مشاع آپارتمانی مانند راه‌پله، فضای سبز اختصاصی و… همواره به صورت مشاع باقی می‌مانند و قابل افراز نیستند.