بازار املاک / روایت اکونومیست از تله تنظیم بازار مسکن

روایت اکونومیست از تله تنظیم بازار مسکن

بازار جهانی مسکن برای عبور از تورم با یک تله روبه‌رو است که آسیب‌پذیرترین خریداران مصرفی را تهدید می‌کند. «اکونومیست» با بررسی تصمیمات احتمالی سیاستگذاران پولی در کشورهایی که دچار رشد تند قیمت مسکن شده‌اند، هشدار داد.


دو مسیر مقابل تصمیم‌گیران قرار دارد که انتخاب هر کدام بر سرنوشت قیمت مسکن، دسترسی به مسکن و متقاضیان تاثیر دارد.افزایش قابل توجه قیمت مسکن در عمده کشورهای جهان، سیاستگذاران این حوزه را بر سر دو‌راهی «چگونگی مهار تورم ملک» قرار داده است. یک راه، جلوی چشم همه دولت‌ها قرار دارد که همان «محدودسازی روند پرداخت وام خرید مسکن» است اما راه دیگر که درباره «غفلت از آن» هشدار داده شده است، «تنظیم قیمت با مالیات» است.

کارشناسان راه اول را تله سیاستی و راه دوم را ترفند سیاستی برای تنظیم بازار مسکن عنوان می‌­کنند. بسیاری از بانک‌های مرکزی در کشورهای پیشرفته به ویژه کشورهای «سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه» موسوم به OECD در تلاش برای محدود کردن محدودیت وام‌دهی خود برای مسکن هستند با وجود این «اکونومیست» در یادداشتی استدلال کرده که بسیار بعید است این سیاست سبب ارزان‌تر شدن خانه به میزان مورد انتظار شود. 

قیمت مسکن در جهانِ ثروتمند، با شتاب بسیاری در این ۳۰ سال افزایش پیدا کرده است. بنا بر آخرین اصلاعاتی که در ۲۸ سپتامبر منتشر شده است، قیمت مسکن و مستغلات با افزایشی ۷/ ۱۹درصدی از ابتدای سال تا ماه جولای، رکورد جدیدی زده است. در کشورهای عضو «سازمان همکاری و توسعه اقتصادی» قیمت مسکن نسبت به درآمد بالاتر از میانگین بلندمدت آن در میان سه‌چهارم از اعضای این سازمان است. سیاستگذاران در همه کشورها برای تنظیم و عرضه‌ مسکن مقرون به صرفه تحت فشار زیادی هستند.

افزایش نرخ بهره، قیمت مسکن را نسبت به درآمد کاهش می‌دهد، چرا که وام‌های رهنی گران‌تر و تقاضای مسکن تعدیل می‌شود اما این افزایش نرخ بهره برای سامان دادن به بازار ملک، سبب به خطر افتادن بهبود اقتصادِ آسیب‌دیده از قرنطینه می‌شود. از منظری امیدوارکننده‌تر، می‌توان با محدودساختن ابزارهای «سیاست‌های احتیاطی کلان» که در اختیار بانک‌های مرکزی و تنظیم‌گران مالی قرار دارد، وام‌های رهنی پرریسک را محدود کرد.

۲۳ سپتامبر بانک مرکزی نیوزیلند برای سومین بار در امسال، سیاست‌های احتیاطی کلان خود را در حوزه مسکن تشدید و اعلام کرد سیاست‌های پیشین کارآیی لازم را برای مقابله با قیمت‌های ناپایدار مسکن نداشته است. قوانین در چند کشور دیگر همچون فرانسه نیز در امسال سختگیرانه‌تر شده است. گرچه این ابزارها برای مهار وام‌دهندگان و وام‌گیرندگان و همچنین مهار رشد بدهی طراحی شدند اما استفاده از آنها برای کنترل قیمت مسکن، ضعیف بوده است.

استفاده از سیاست‌های احتیاطی کلان، سابقه‌ای طولانی دارد و طیف وسیعی از اهرم‌ها همچون سرمایه و کنترل‌های مستقیم بر نرخ و میزان وام را در برمی‌گیرد. از این دست سیاست‌ها که در بازار مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرند می‌توان به محدود کردن میزان وام‌دهی بانک‌ها بر اساس نسبت وام به ارزش (LTV) یا وام به درآمد اشاره کرد. در این میان بازی کردن با شاخص (LTV) رایج‌تر است. در اروپا بیش از ۲۰ کشور از این ابزار استفاده می‌کنند و بهره‌گیری از آن در زمان بحران مالی جهان در سال ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹ افزایش قابل توجهی پیدا کرده بود.

این کنترل‌ها همراه با محدود شدن رشد اعتبار، یکی از عمده دلایلی است که مانع از بدل شدن رکود اقتصادی ناشی از شیوع کووید در سال گذشته به یک بحران مالی تمام‌عیار شده است. از آنجاکه رشد وام گرفتن و رشد قیمت مسکن از یکدیگر تغذیه می‌کنند، سیاستگذار وسوسه می‌شود که با کنترل وام‌ها، در راستای بهبود وضعیت مسکن مقرون به صرفه گام بردارد اما در این میان سه دلیل برای اثبات برخطا بودن این سیاست وجود دارد.

نخست آنکه، تحقیقات نشان می‌دهد تاثیرات این ابزار بر قیمت آنقدر بزرگ نیست که تفاوت فاحشی در مقرون به صرفه شدن ملک ایجاد کند. یکی از نمونه‌های جالب، تحقیقی است که توسط استیون لاوفر از موسسه بروکدیل و نیتزن تزور و سپس دانشگاه نورث وسترن بر روی سیاست‌های وام نسبت به ارزش ltv در سال ۲۰۱۰ انجام شده است. در کشور مورد بررسی بانک مرکزی در مواجهه با تورم شدید قیمت خانه، به وام‌دهندگان اعلام کرد که وام ۶۰درصدی را تنها برای خانه‌هایی که ارزشی بیش از ۲۲۰هزار دلار دارند، اعطا خواهد کرد. اجرای این سیاست این فرصت را فراهم کرد تا پژوهشگران بتوانند رشد قیمت خانه را با سایر بازار مقایسه کنند. در نهایت این سیاست تنها سبب‌ساز کاهشی ۶/ ۰درصدی در قیمت خانه شد.

دوم آنکه، کنترل وام به‌طور معمول با سهمیه‌بندی اعتبارها، مسبب گران‌تر شدن وام مسکن برای وام‌گیرندگان می‌شود. در نتیجه حتی اگر قیمت‌ها کمی پایین بیاید، ممکن است به معنای در دسترس بودن خانه‌های مقرون به صرفه نباشد. به عنوان مثال، مطالعات انجام شده روی کشورهای اروپایی نشان می‌دهد میانگین نرخ وام با سخت‌تر شدن سیاست‌های وام ltv افزایش می‌یابد.

سومین دلیلی که سیاست‌های احتیاطی کلان را برای بهبود قیمت، نامناسب می‌سازد، این است که کنترل‌های وام بر ارزش (ltv) ممکن است خانوارهای محروم را به شکلی نامتناسب تحت تاثیر قرار دهد. مطالعات انجام شده در یک کشور نشان داد که بیشترین تاثیرات منفی بر قیمت مسکن در مناطق کمتر مطلوب در شهرهای گران رخ داده است

چرا که خانواده‌هایی که اعتبار محدودی دارند در آن مناطق خرید می‌کنند. مطالعه نیتزن تزور به این نتیجه رسیده است که وام‌گیرندگان آسیب‌پذیر در مناطق مسکونی به دلیل سیاست‌های ltv ناگزیر هستند به‌طور متوسط ۴ تا ۷ کیلومتر دورتر از محل کار خود، ساکن شوند و روزانه با یک ساعت رفت و آمد اضافی روبه‌رو هستند. اگر هدف نهایی برای اتخاذ چنین سیاست‌هایی رسیدن به یک سیستم مالی مقاوم‌تر باشد می‌‌توان عوارض ایجاد شده را توجیه کرد اما اگر این سیاست‌ها تنها برای کاهش قیمت مسکن برای کمک به خانواده‌های کم‌درآمد باشد، نمی‌تواند اثرات گسترده‌ای داشته باشد.

طی یک دهه گذشته، سیاست‌های احتیاطی کلان، از جمله ابزارهای مسکن، نقش زیادی در کاهش رشد وام در برخی از کشورها ایفا کرده و سیستم مالی را ایمن‌تر کرده است. اما این ابزارها هرگز برای بهبود قیمت مسکن طراحی نشدند و برای این کار نیز مناسب نیستند. 

افرادی که از افزایش چشمگیر قیمت مسکن ناامیدند، بهتر است دولت‌ها را تحت فشار قرار دهند تا نهادهای نظارتی مالی، این مشکل را حل و فصل کنند. راه تنظیم، تقویت و فراگیر کردن مالیات سالانه بر املاک است. این مالیات درحال‌حاضر در کشورهای مختلف جهان با نرخ میانگین حول و حوش یک درصد دریافت می­‌شود و بعضا تا نزدیک ۲ درصد (در برخی ایالت­‌های آمریکا) نیز می­‌رسد. مالیات سالانه بر دارایی ملکی سبب می­‌شود ریسک خریدهای سرمایه‌­ای یا خریدهای دوم و سوم ملک برای افراد افزایش پیدا کند و درصد کمتری از خانوارها نسبت به خرید بیش از یک واحد مسکونی اقدام کنند.

سوادکوه زیر تیغ ساخت و ساز

ساخت و سازهای انبوه چهره روستای منطقه سوادکوه را به شهری تغییر داده است.

گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در...

روند نزولی رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن معامله شده در شهر تهران در ماه گذشته تداوم یافت؛ بر این اساس متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در خرداد ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل 56.6 درصد افزایش یافته است، این در حالی است که رشد این نرخ در فروردین و اردیبهشت 1400 به ترتیب، 91.7 و‌ 69.7 درصد بوده است.

راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان در بورس...

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفت: در صورت صدور مجوزهای مربوطه از سوی سازمان بورس و طبق برنامه‌ها، این صندوق از نیمه دوم سال راه‌اندازی می‌شود.

شامخ ساختمان در تیرماه افت کرد/ افزایش...

گزارش شامخ بخش ساختمان تیرماه نشان می‌دهد نسبت به خردادماه امسال، تیراژ ساخت و ساز کاهش و قیمت نهاده‌های ساختمانی افزایش یافته است.

۴ شهر حاشیه‌ای، بحران بازار مسکن تهران...

دبیر کانون سراسری انبوه سازان با بیان اینکه قیمت مسکن در اطراف تهران یک چهارم پایتخت است گفت: اگر این ۴ شهر جدید حاشیه پایتخت نبود چه بسا بحران بازار مسکن عمیق‌تر می‌شد.

مدیرکل امور مالیاتی استان قزوین

مهلت ارائه اظهارنامه مالیاتی املاک اجاره ای تمدید شد مدیرکل امور مالیاتی استان قزوین گفت: با تصویب ستاد کرونا، مهلت ارایه اظهارنامه مالیاتی اشخاص حقوقی و صاحبان املاک اجاری یک هفته تمدید شد.

حل مشکل مسکن تعامل فراقوه‌ای می‌خواهد

سخنگوی کمیسیون اصل ۹۰ مجلس با بیان"مسائل حوزه مسکن و راه نیازمند همکاری بین بخشی و فراقوه‌ای است گفت: باید مشکلات به صورت راهبردی عارضه‌یابی و حل شود.

آیا فردا سه شنبه 26 مرداد 1400 تعطیل...

ساعات کاری ادارات و بانک ها سه شنبه 26 مرداد 1400 : تعطیلی ادارات تهران,تعطیلی ادارات دولتی,تعطیلی ادارات تهران فردا,تعطیلی ادارات تهران کرونا,تهران تعطیل شد,آیا فردا ادارات تهران تعطیل است,تعطیلی ادارات کرونا,وضعیت تعطیلی تهران,آیا فردا ادارات تهران تعطیل است,تهران تعطیل شد,تعطیلی بانکها در پنجشنبه,وضعیت تعطیلی تهران,تعطيلي بانك ها,ساعت کاری بانک ها ۱۴۰۰,تعطیلی تهران فردا,بانک ها فردا باز است

بررسی ماهیانه بازار معاملات مسکن شهر...

گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۱۴۰۰ که توسط اداره بررسی ­ها و سیاست ­های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است، مورد بررسی قرار گرفته است

واکسیناسیون سراسری خانواده بانک مسکن...

در این طرح قرار است ظرف حداکثر یک هفته تمامی کارکنان بانک اعم از شاغل و بازنشسته واکسینه شوند.

علت کمبود سیمان در بازار/ قیمت‌ سیمان...

در شرایطی که سیمان در بازار ایران کمیاب شده، صادرات آن به عراق و افغانستان ادامه دارد

اعطای وام نوسازی بافت فرسوده به ۲۲ هزار...

عضو هیئت‌مدیره بانک از اعطای تسهیلات به ۲۲ هزار و ۱۰۷ واحد در بافت فرسوده به متقاضیان نوسازی واحدها معادل هزار و ۶۴۵ میلیارد تومان خبر داد.

اتاق اصناف مصوبه حمایت از مستأجران را...

اتاق اصناف ایران در اطلاعیه‌ای مصوبه اخیر ستاد ملی مقابله با کرونا در خصوص اجاره املاک مسکونی را ابلاغ کرد.

خبرخوش برای مستاجران/مصوبه ستاد ملی...

متن کامل بند ۱ مصوبات جلسه ۷۲ ستاد ملی مدیریت بیماری کرونا با موضوع حمایت از خانوارها در زمینه اجاره املاک مسکونی

انتقاد یک کارشناس مسکن از...

بنیه مالی خانوار را بالا ببرید انتقاد یک کارشناس مسکن از ساده‌اندیشی‌ها در حوزه ساخت‌وساز/ بنیه مالی خانوار را بالا ببرید

افزایش نرخ سود وام مسکن

شکستن رکورد هزینه وام در تابستان هزینه وام مسکن در روز 17 مرداد ماه رکورد خود در تابستان را شکسته و برای نخستین بار در این فصل به کانال 61 هزار تومان وارد شد. این اتفاق سبب شد تا نرخ سود وام مسکن ارتقا یافته و به 20.9 درصد برسد.

آخرین وضعیت بازار مسکن

معاملات نصف شد بررسی تحولات بازار مسکن در مردادماه ۱۴۰۰ حاکی از آن است که رکود این بخش سنگین‌تر شده و میزان معاملات مسکن نصف شده است.

قیمت مسکن در آمریکا نسبت به سال گذشته...

مسکن در آمریکا گران شد به دنبال کاهش شدید در بخش عرضه مسکن، متوسط رشد قیمت خانه ها در بزرگ ترین اقتصاد جهان در سه ماهه دوم امسال به بالاترین سطح خود در طول تاریخ معاصر این کشور رسیده است. نسبت به مدت مشابه سال قبل، رشد قیمت مسکن در آمریکا ۲۳ درصد اندازه گیری شده که این رقم نسبت به بازه مشابه به فصل قبل ۰.۸ درصد افزایش داشته است.

سرقت ماسه‌های ساحلی برای ساخت ویلا!

برخی در شهرهای شمالی از ماسه‌های ساحلی برای ساخت خانه استفاده می‌کنند. دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران با تایید این خبر می‌گوید: قیمت زمین در شهرهای شمالی جذاب و ساخت و سازهای غیر اصولی رونق گرفته است. عده‌ای از ماسه سواحل برداشت غیرقانونی دارند تا برای بلوک چینی یا دیوار چینی ساختمان‌های غیرمجاز استفاده ‌کنند.

بی‌خبری مردم و دشواری ثبت اطلاعات،...

رئیس اتحادیه املاک کشور گفت: به وزارت راه و شهرسازی گفتم که این سامانه و نحوه استفاده از آن را در تلویزیون و کانال‌ها آموزش دهید تا مردم مطلع شوند و بتوانند ثبت نام کند، اما متاسفانه به توصیه ما عمل نکردند.