بازار املاک / چرا پرداخت ودیعه مسکن برای بانک‌ها نمی‌صرفد؟

چرا پرداخت ودیعه مسکن برای بانک‌ها نمی‌صرفد؟

دبیر کمیسیون حقوقی بانک‌ها و موسسات اعتباری خصوصی با بیان اینکه الزام بانک‌ها به پرداخت تسهیلات تکلیفی با نرخ پایین‌تر از نرخ مصوب شورای پول و اعتبار یا با نرخ سود پایین‌تر از قیمت تمام شده منابع بانکی به زیان سپرده گذاران و صاحبان سهام بانک‌هاست، گفت: نرخ سود ۱۳ درصدی تسهیلات تکلیفی ودیعه مسکن در جایی که بانک مرکزی سود علی‌الحساب سپرده‌های بانکی را ۱۵ درصد تعیین کرده است، توجیه اقتصادی ندارد.

علی نظافتیان در گفت‌وگو اظهار کرد: رعایت نکردن نرخ‌های علی‌الحساب سپرده‌ها و تسهیلات بانکی نوعی آنارشیسم عملیات بانکی را در پی خواهد داشت که این آشفتگی در عملیات بانکی درنهایت به ضرر سپرده‌گذاران، صاحبان سهام بانک‌ها و نیز تسهیلات گیرندگان خواهد شد.

وی گفت: بانک‌ها در چارچوب دستورالعمل قانون عملیات بانکی بدون ربا مجاز هستند که منابع مورد نیاز خود را با جذب سپرده‌های مردمی تامین کنند که سپرده‌های مردم نزد بانک‌ها نیز شامل سپرده پس انداز قرض‌الحسنه، سپرده جاری و سپرده‌های سرمایه گذاری مدت‌دار است. سپرده قرض‌الحسنه پس‌انداز در رده سپرده‌های ارزان قیمت بانکی جای می‌گیرند زیرا جذب این سپرده‌ها برای بانک‌ها نیازمند پرداخت سود به سپرده‌گذاران نیست و فقط ممکن است جوایزی بدان تعلق گیرد که از همین جهت قیمت تمام شده منابع قرض‌الحسنه برای بانک‌ها بسیار کمتر از قیمت تمام شده منابع سپرده‌های سرمایه‌گذاری مدت‌دار است.

چرا سود سپرده‌ها علی‌الحساب است؟

دبیر کمیسیون حقوقی بانک‌ها و موسسات اعتباری خصوصی ادامه داد: بانک‌ها برای جذب سپرده‌های سرمایه‌گذاری مدت‌دار باید به سپرده‌گذاران نسبت به مبلغ، مدت سپرده و سهم منابع بانک، سود عملیات بانکی پرداخت کنند اما برخلاف بانکداری غربی در موازین بانکداری بدون ربا و موازین شرعی، سود درآمد حاصل از انجام معامله مشروع است و درآمد حاصل از توافق بانک و سپرده‌گذار برای سپردن پول به بانک برای مدت مشخص و دریافت بهره بانکی مشروع نیست. درنتیجه شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی در سپرده‌های سرمایه گذاری مدت دار جز در موارد محدود، نمی‌توانند نرخ سود را به طور ثابت و قطعی تعیین کنند زیرا نرخ سود ثابت در واقع شبیه ربای قرضی است که در شرع نکوهش شده و ربا محسوب می‌شود، بنابراین نرخ سود سپرده‌های بانکی که توسط شورای پول و اعتبار تعیین می‌شود «نرخ سود علی الحساب» است.

نظافتیان افزود: نرخ سود علی‌الحساب سپرده‌های بانکی بدان معناست که سود قطعی سپرده‌های مدت‌دار بانکی تابع سود واقعی عملیات بانکی است بنابراین، سود سپرده‌های بانکی که ماهانه یا سالانه به سپرده گذاران پرداخت می‌شود، سود علی الحساب و غیر قطعی است و سود قطعی سپرده‌های سرمایه‌گذاری مدت‌دار بانکی با احتساب مبالغ سودهای علی‌الحساب که هر ماه به سپرده گذاران پرداخت شده، محاسبه و مابه التفاوت به سپرده گذاران پرداخت می‌شود. به همین جهت گفته می‌شود تسهیلات تکلیفی هم بانک و هم سپرده‌گذاران را از دریافت سود واقعی حاصل از انجام معامله محروم می‌کند بنابراین نباید از سود سپرده‌های بانکی که توسط شورای پول و اعتبار مصوب و از طریق بانک مرکزی به بانک‌ها ابلاغ می‌شود، تلقی سود قطعی داشت زیرا، این برداشت غیر صحیح دقیقآ مطابق با عملیات بانکی ربوی است.

دردسر مالیاتی بانک‌های دولتی و خصوصی 

وی بیان کرد: متاسفانه مشاهده شده است که برخلاف این قاعده مسلم حقوقی، مراجع مالیاتی سود علی الحساب سپرده‌های بانکی مصوب شورای پول و اعتبار را به عنوان سود قطعی تلقی می‌کنند و مازاد بر این میزان سود که براساس سود قطعی عملیات بانک‌ها تعیین و به سپرده گذاران پرداخت می‌شود را به عنوان هزینه‌های قابل قبول بانک‌ها نمی‌پذیرند و این برداشت ناصحیح از مفهوم "سود مصوب شورای پول واعتبار " درحال حاضر به یک مشکل عمده مالیاتی بانک‌های خصوصی و دولتی تبدیل شده است زیرا سود قطعی همه ساله توسط بانک‌ها به سپرده‌گذاران پرداخت شده و استرداد آن هم توجیه قانونی و اجتماعی ندارد اما مراجع مالیاتی نیز این سودهای پرداخت شده به سپرده گذاران را به عنوان هزینه قابل قبول عملیاتی بانکها نمی‌پذیرند.

معنای علی‌الحساب بودن سودهای بانکی 

دبیر کمیسیون حقوقی بانک‌ها و موسسات اعتباری خصوصی با بیان اینکه اگر نرخ سود سپرده‌های بانکی بدون توجه به قیمت تمام شده منابع بانکی و سود عملیاتی بانک‌ها تعیین شود، پرداخت تسهیلات بانکی توجیه اقتصادی خود را از دست می‌دهد، گفت: علی الحساب بودن نرخ سود تسهیلات بانکی بدین معناست که حداقل تعهد تسهیلات گیرنده در مقابل بانک، پرداخت سود علی الحساب تسهیلات بانکی به میزان و بر مبنای نرخ مصوب شورای پول و اعتبار است اما این بدان معنا نیست که اگر در تسهیلات مشارکتی، سود حاصل از پروژه مورد مشارکت بیش از نرخ سود مصوب باشد، تسهیلات گیرنده تعهدی در مقابل بانک برای پرداخت سود واقعی خواهد داشت.

وی ادامه داد: به عبارت دیگر، در امور مشارکتی، بانک تسهیلات دهنده می‌تواند مطالبه سود واقعی پروژه مورد مشارکت را داشته باشد یا به عنوان شریک پروژه، سهم الشرکه خود را به صورت نقدی یا اقساطی بفروشد زیرا، این سود حاصل اجرای موضوع مشارکت است. بنابراین، سود قطعی مشارکت پیش از شروع پروژه و پرداخت تسهیلات، توجیه شرعی یا حقوقی و اقتصادی ندارد و باید توجه داشت که نرخ سود تسهیلات ابلاغ شده توسط بانک مرکزی، سود قطعی حاصل از انجام معامله نیست و سود علی الحساب است.

نظافتیان افزود: استحصال سود از معامله و پرهیز از گرفتن بهره از پول چه در بخش تجهیز منابع و چه در بخش تخصیص منابع و پرداخت منابع از پایه‌های اصلی بانکداری بدون رباست.

بررسی ارتباط بین سود سپرده و تسهیلات بانکی  

دبیر کمیسیون حقوقی کانون بانک‌ها و موسسات اعتباری خصوصی ادامه داد: هر چقدر قیمت تمام شده منابع بانکی کم شود، سود تسهیلات بانکی نیز باید کاهش داشته باشد. به عنوان مثال، اگر قیمت متوسط تمام شده منابع بانکی در یک بررسی علمی و در یک بازه زمانی معین ۱۹ درصد باشد، قطعآ پرداخت تسهیلات با نرخ ۱۸ درصد توجیه منطقی نخواهد داشت زیرا، در این تعیین نرخ به ضرر بانک‌ها حاشیه سود ایجاد شده است. به همین دلیل نرخ سود ۱۳ درصدی تسهیلات شبه تکلیفی ودیعه مسکن در جایی که بانک مرکزی سود علی‌الحساب سپرده‌های بانکی را ۱۵ درصد تعیین کرده، فاقد توجیه اقتصادی به نظر می‌رسد زیرا نتیجه این موضوع ایجاد حاشیه سود به ضرر بانک‌ها و سپرده گذاران خواهد بود. در نتیجه الزام بانک‌ها به پرداخت تسهیلات تکلیفی با نرخ پایین‌تر از نرخ مصوب شورای پول و اعتبار یا با نرخ سود پایین‌تر از قیمت تمام شده منابع بانکی منتهی به زیان سپرده گذاران و صاحبان سهام بانک‌ها خواهد شد.

راهکارهای متوازن‌سازی نرخ سود سپرده و تسهیلات بانکی 

نظافتیان بیان کرد: بنابراین، اولین گام در کاهش نرخ سود علی‌الحساب تسهیلات بانکی اتخاذ سیاست‌هایی است که منتهی به کاهش قیمت تمام شده محصولات بانکی شود. بدین ترتیب، منطق اقتصادی و بانکی اقتضآء می‌کند که همواره بین نرخ سود علی‌الحساب سپرده‌های بانکی و سود علی‌الحساب تسهیلات بانکی نوعی توازن منطقی اقتصادی باشد که نه منتهی به ایجاد حاشیه سود و رانت تسهیلات بانکی به نفع تسهیلات گیرندگان شود و نه اینکه منتهی به ایجاد حاشیه سود به ضرر تسهیلات گیرندگان و به نفع بانک‌ها شود. در این زمینه، اولین اقدام بانک مرکزی باید این باشد که بررسی و گزارش ‌گیری مستند از قیمت متوسط تمام شده منابع بانکی انجام دهد.

بانک‌ها صندوق پرداخت نیستند!

وی با بیان اینکه بانک‌ها صندوق پرداخت نیستند که فقط انتظار تامین منابع مورد نیاز با نرخ مورد نظر را داشته باشیم بلکه بانک‌ها، موسسات اقتصادی در قالب شرکت سهامی عام هستند که مسئولیت پرداخت تسهیلات، وصول مطالبات و سودرسانی به سپرده گذاران و سهامداران را برعهده دارند، گفت: بدین ترتیب، اگر بین قیمت تمام شده منابع بانکی و نرخ سود تسهیلات بانکی توازن منطقی نباشد و در عمل حاشیه سود ایجاد کند، دور از انتظار نیست که بانک‌ها خواسته یا ناخواسته به روش‌هایی روی آورند که این حاشیه سود را جبران کنند.

نظافتیان گفت: بانک مرکزی نیز باید به منظور ایجاد توازن اقتصادی بین نرخ سود تسهیلات و سود سپرده‌های بانکی با توجه به قیمت متوسط تمام شده منابع بانکی اقدامات موثری انجام دهد و با همکاری بانک‌های دولتی و خصوصی تلاش شود که هزینه تجهیز منابع و هزینه عملیاتی بانک‌ها کاهش یابد تا مردم از تسهیلات بانکی با نرخ مناسب برخوردار شوند.

ایسنا

رهن و اجاره آپارتمان در جمال‌زاده

برای رهن یک واحد آپارتمان ۷۲ متری در منطقۀ جمال‌زاده به سرمایه ۵۵۰ میلیون تومانی نیاز است. به طور معمول برای محاسبه قیمت رهن کامل هر خانه باید قیمت هر متر مربع از ملک را در متراژ خانه ضرب کرد و سپس با توجه به سن بنا قیمت کل ملک را تقسیم بر ۴ یا ۶ کرد به طوریکه اگر خانه نوساز باشد یک چهارم و هرچه که عمر خانه بالاتر رود این ضریب به یک ششم نزدیک می‎ شود.

نرخ‌ ساخت مسکن اعلام شد

در حالی که رئیس پیشین نظام مهندسی کشور نرخ‌های ساخت مسکن برای امسال را اعلام کرده بود، سرپرست جدید این سازمان با کاهش ۴۰ درصدی هزینه ها، نرخ نامه جدید را ابلاغ کرد.حمزه شکیب سرپرست شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور قیمت تمام شده ساخت هر متر مربع واحد مسکونی را که در ۲۸ اسفند سال گذشته و برای سال ۱۴۰۱ تعیین شد.

قیمت مسکن به ۱۴۰۱ رسید

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران می‌گوید: انتقال رشد خزنده قیمت مسکن به سال جاری، وضعیت معاملات در این بازار را با تنش جدی مواجه خواهد کرد. شاید رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ کُند شد، اما سوداگری باعث ایجاد تنش قیمت در بازار شد که در ادامه به دلیل کاهش ساخت و ساز احتمال بروز تنش قیمت مسکن در سال جاری بیشتر شده است.

صدور ۳۵۰ هزار پروانه ساختمانی بی‌دوام

در حالی‌ که قوانین نظام مهندسی ساخت‌وساز ناایمن را منع کرده و کشور ۶ میلیون واحد مسکونی فرسوده دارد، سالانه ۳۵ هزار پروانه ساختمانی با مصالح ناایمن صادر می‌شود.پروانه ساختمان سندی است که شهرداری‌ها صادر کرده‌اند و در اختیار مالک قرار می‌دهند، برای احداث هرگونه ساختمان باید مجوز لازم از شهرداری‌ها دریافت شود.

واریز سهم از طرح جهش ملی مسکن

رئیس اداره راه و شهرسازی خلخال تاکید کرد:واریز سهم متقاضی ملاک بهره‌مندی از طرح جهش ملی مسکن ملاک بهره‌مندی از واحدهای مسکونی طرح ملی جهش مسکن، واریز به موقع آورده و سهم متقاضی به شماره حساب‌های اعلام شده است. در بازدید از عملیات ساخت ۱۴۰ واحد مسکن در شهرستان خلخال اظهار کرد: از آغاز زمان ثبت‌نام از متقاضیان مسکن، بیش از ۳ هزار و ۶۰۰ متقاضی در طرح جهش ملی مسکن این شهرستان ثبت‌نام کرده‌اند.

اجاره مسکن به افغانستانی ممنوع

رئیس اتحادیه مشاوران املاک:چرا همه اتفاقات به حساب املاکی ها نوشته می شود! خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه متاسفانه هر اتفاقی در بازار مسکن را به حساب املاکی ها می نویسند، گفت: بخشنامه ممنوعیت اجاره مسکن به اتباع خارجی و تبعه افغانستانی به املاکی ها ابلاغ شد.

وزیر چگونه تولید مسکن را نصف کرد

در حالی که ساخت مسکن در دوره دولت مدعی تدبیر و امید به نصف کاهش یافته، آمار جمعیت افراد بدمسکن دو برابر شده است. در سال ۱۳۹۰، سازندگان و انبوه‌سازان برای تولید بیش از ۷۵۶هزار واحد مسکونی مجوز ساخت گرفته‌اند اما برآوردهای آماری نشان می‌دهد که احتمالا این تعداد در پایان سال‌۱۴۰۰ به کمتر از ۳۸۵ هزار واحد می‌رسد؛ این یعنی سقوط ۴۹ درصدی برنامه‌ریزی برای تولید مسکن ایران فقط در یک دهه.

خانه های ۷۰ متری در جنوب تهران چند

بررسی قیمت و مشخصات آپارتمان‌های ۷۰ متری جنوب تهران خواهیم‌ پرداخت. به دلیل این‌که قیمت مسکن اخیرا جهش‌های زیادی را تجربه کرده است، متقاضیان مسکن به دنبال خانه هایی با قیمت‌های مناسب‌تر می‌گردند. به بررسی قیمت واحدها در مناطق مختلف جنوب تهران خواهیم پرداخت.

انتقاداز قیمت های نجومی مسکن

انتقاد نماینده ولی فقیه در گلستان از قیمت های نجومی مسکن در گرگان گرگان- آیت الله نورمفیدی، نماینده ولی فقیه در گلستان با اشاره به قیمت نجومی زمین و مسکن در محدوده ناهارخوران گرگان، گفت: با وضع فعلی بخشی از مردم هیچ‌گاه خانه دار نمی شوند.

طرح نهضت ملی گلستان نرخ تعدیل هر۳ ماه

مدیرکل راه و شهرسازی گلستان خبرداد؛ قیمت ۴ میلیون و ۷۲۵ هزار تومانی هر متر مسکن در طرح نهضت ملی گلستان| نرخ تعدیل هر۳ ماه افزوده می شود گرگان- محبوبی، مدیرکل راه و شهرسازی گلستان گفت: براساس مصوبه شورای تامین مسکن گلستان، قیمت پایه برای هر مترمربع در طرح مسکن ملی، چهار میلیون و ۷۲۵ هزار تومان برای اعلام مناقصه پیمانکاری اعلام شد.

قیمت مسکن در سال جدید

بازار مسکن برخلاف سایر بازارهای رقیب خود به اخبار برجام واکنش خاصی نشان نداد و در حالی که گفت‌وگوهای وین قیمت دلار را از کانال ۳۰ هزار تومان بارها به زیر کشاند و قیمت هر گرم طلا را در مقاطعی از سال گذشته به زیر یک میلیون تومان رساند، مسکن تقریبا روال افزایش قیمت را به صورت پیوسته حفظ کرد. رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ کند شد و آخرین گزارش بانک مرکزی از متوسط قیمت مسکن تهران در بهمن پارسال نشان می‌دهد که رشد ماهانه بهای ملک در بهمن ۱۴۰۰ نسبت به دی ماه همان سال زیر نیم‌ درصد و نزدیک به صفر بوده است .

سهم اجاره‌نشین‌ها از بازار مسکن

ایرانی‌ها بیشتر اجاره‌نشین‌اند یا آلمانی‌ها؟/ چرا مردم سوئیس خانه نمی‌خرند؟ چند درصد از ایرانی‌ها صاحب‌خانه هستند و چند درصد از آنها اجاره‌نشین‌اند؟ این پرسش در سال‌های مختلف در ایران پاسخ‌های مختلفی گرفته، اما از آنجا که مسکن همواره مهم‌ترین موضوعِ اقتصادی در سطح اقتصاد خُرد برای ایرانی‌ها بوده است، پاسخ به این پرسش هم اهمیتی دو چندان پیدا می‌کند.

بهای اجاره مسکن یوسف آباد تهران

یک دستگاه واحد مسکونی حدود ۸۱ متر، واقع در منطقه یوسف آباد با عمر بنای ۲۷ سال، با مبلغ ۳۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۷ میلیون تومان اجاره داده می‌شود. فهرست رهن و اجاره آپارتمان در منطقه یوسف آباد تهران به شرح زیر است. توجه کنید که قیمت‌ها بر حسب مترمربع به تومان بوده و تقریبی است، چراکه قیمت اجاره مسکن با توجه به نوع ساختمان، امکانات، خیابان و یا نظر مالک تغییر می‌کند.

کلنگ زنی ۱۰۰۰۰ واحد مسکونی

با حضور معاون وزیر راه و شهرسازی انجام شد؛ کلنگ زنی ۱۰۰۰۰ واحد مسکونی طرح نهضت ملی در خراسان شمالی خراسان شمالی طی بعد از ظهر امروز ۱۰ هزار واحد مسکونی طرح نهضت ملی در این استان و شهرستان شیروان با حضور معاون حقوقی، امور مجلس و استان های وزارت راه و شهرسازی کلنگ زنی شد. دکتر فرامرز نجات نیا در این مراسم اظهار کرد: طرح نهضت ملی مسکن یکی از شعارهای دولت مردمی دکتر رئیسی و تعهد دولت است.

حرکتی ویژه برای کاهش قیمت مسکن

مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران گفت: افزایش عرضه آپارتمان‌های نوساز در بافت فرسوده که بخشی از سند تحول دولت مردمی است، قیمت مسکن را به مرحله ثبات و کاهش رسانده است. محمد آئینی درباره برنامه دولت برای نوسازی و بهسازی بافت فرسوده و تاثیر آن روی کاهش قیمت مسکن، گفت: آمار‌های قبلی نشان می‌دهد که از هر پلاک فرسوده که در موعد نوسازی قرار می‌گیرد، حداقل ۳ واحد آپارتمانی قابل تولید است و یک پلاک فرسوده کم و دو واحد اضافی هم تولید می‌شود.

قیمت مسکن در مناطق لاکشریه تهران

مرکز آمار ایران به تازگی گزارشی را منتشر کرده که نشان می دهد نرخ تورم دوازده ماهه منتهی به اسفند 1400 برای خانوارهای کل کشور (مجموع شهری و روستایی) به 40.2 درصد رسیده است. جدیدترین قیمت مسکن در مناطق لاکچری تهران

ازقیمت تمام شده مسکن طفره نروید

رئیس انجمن انبوه سازان گلستان مطرح کردتورم چندگانه ثمره تاخیر در انعقاد قراردادها گرگان- مرتضوی، رئیس انجمن انبوه سازان گلستان با بیان این که تورم نتیجه تأخیر در انعقاد قراردادهای طرح جهش تولید مسکن است، گفت که دولت باید قیمت تمام شده را به صورت شفاف بیان کند.

نظارت استاندارد برارائه خدمات...

رئیس مرکز اندازه‌شناسی سازمان ملی استاندارد: خرم‌آباد- رئیس مرکز اندازه‌شناسی، اوزان و مقیاس‌های سازمان ملی استاندارد ایران از نظارت این سازمان بر روند ارائه خدمات مراکز اقامتی و رستوران‌ها به مسافران نوروزی خبر داد.

مالیات خانه‌های خالی

پس از کش‌وقوس‌های بسیارمالیات خانه‌های خالی در ۱۴۰۰ کلید خورد پس از معطلی‌های بسیار در سال گذشته برای اخذ مالیات از خانه‌هالی خالی، سازمان امور مالیاتی سرانجام در اواخر دی ماه سال گذشته، لیست خانه‌های خالی را اعلام و فرایند اخذ مالیات از این واحدهای مسکونی را آغاز کرد که توانست حدود یک میلیارد وصول مالیات از این محل داشته باشد.

تأمین مصالح واحدهای مسکونی وجود دارد

دبیر کانون سراسری انجمن های انبوه سازان: توان تأمین مصالح یک میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد گرگان- پورحاجت، دبیر کانون سراسری انجمن های انبوه سازان با اشاره به طرح جهش تولید مسکن، گفت: توان تولید و تأمین مصالح یک میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد. فرشید پورحاجت در گفتگو با خبرنگار بازار اظهار کرد: اولویت بنگاه‌های اقتصادی تولیدی کشور مانند سیمان و فولاد، صادرات است و آنها تحت هیچ شرایطی صادرات خود را قطع نمی‌کنند.

وام ارزان 600 میلیونی دریافت کنید

معاون وزیر راه و شهرسازی از تسهیلات دولت در قالب وام ارزان و تخفیف در پروانه ساخت برای نوسازی ۱۵۰ هزار واحد مسکونی بافت‌های فرسوده خبر داد. در مورد نقش نوسازی بافت‌های فرسوده در ایجاد اشتغال گفت: بخش مسکن به صورت مستقیم ۵ درصد و به صورت غیرمستقیم ۱۲ تا ۱۳ درصد از تولید ناخالص کشور را تشکیل می‌دهد که با ساخت هر یک میلیون واحد مسکونی می‌توان انتظار داشت، حدود یک میلیون و ۲۵۰ هزار نفر اشتغال مستقیم و یا یک میلیون و ۵۵۰ هزار نفر اشتغال غیرمستقیم در کشور ایجاد و یا تثبیت شود.