بازار املاک / دلایل رشد نجومي اجاره‌بها

دلایل رشد نجومي اجاره‌بها

وضعيت اجاره‌نشيني در تهران به نقطه بحراني رسيده است مهدي سلطان‌محمدي، كارشناس بخش مسكن در خصوص وضعيت اجاره‌بها در تهران به «اعتماد» گفت: همان‌گونه كه شاهد آن هستيم، سقف 25 درصدي كه از سوي دولت براي اجاره مسكن مطرح شده بود از سوي مالكين رعايت نشد. با نزديك شدن به فصل تابستان، فصل جابه‌جايي مستاجران هم شروع مي‌شود. اما گراني اجاره‌ها باعث نگراني بسيار شديد مستاجران شده كه اين خود تهديدي براي افزايش حاشيه‌نشيني نيز شده است.

در تهران به عنوان شهري كه بخش بزرگي از منابع و مصارف در آن انجام مي‌شود؛ وضعيت اجاره‌نشيني به نقطه بحراني رسيده است. 
گزارش اخير بانك مركزي نشان مي‌دهد در ارديبهشت ماه امسال تورم اجاره تهران برابر با 46 درصد و براي نقاط شهري معادل با 50 درصد ثبت شده است. 
به‌طور كلي عامل مهمي كه موجب بالا رفتن اجاره مسكن در پايتخت شده، افزايش قيمت مسكن است. 
صاحبخانه و البته بنگاه‌هاي معاملات ملكي فرمولي را براي تعيين و كشف قيمت اجاره يك ملك در نظر مي‌گيرند.
مثلا گفته مي‌شود كه يك‌ششم قيمت يك واحد، عددي است كه براي رهن اين خانه بايد پرداخت شود. 
با افزايش قيمت مسكن، ميزان پول مورد نياز براي رهن يك خانه نيز رشد عجيبي پيدا كرده است.

 بيشتر اجاره‌نشين‌ها كه قدرت پرداخت وديعه كمتري را دارند در فرآيندي موسوم به «تبديل وديعه به اجاره» به اجبار تن به عددهاي نجومي اجاره مسكن مي‌دهند. 
البته بايد توجه داشت كه بخش ديگر عوامل بالا رفتن اجاره‌ها، تشديد انتظارات تورمي در بازارهاي مختلف و اثرگذاري آن روي بازار مسكن است. 
در واقع زماني كه چشم‌انداز قيمت‌ها و تورم صعودي باشد؛ مالكان خانه هم براي كاهش قيمت اجاره واحد خود مقاومت بيشتري نشان مي‌دهند. 
ضمن اينكه در حال حاضر تقاضا در بخش اجاره نيز بالاتر از گذشته شده است. با افزايش قيمت مسكن، توان خريد از عهده خانوارها خارج شده و بخش بزرگي از تقاضا به سمت اجاره واحدهاي مسكوني رفته است.

سياست‌هاي دستوري به زيان مستاجران است

مهدي سلطان‌محمدي، كارشناس بخش مسكن در خصوص وضعيت اجاره‌بها در تهران به «اعتماد» گفت: 
همان‌گونه كه شاهد آن هستيم، سقف 25 درصدي كه از سوي دولت براي اجاره مسكن مطرح شده بود از سوي مالكين رعايت نشد. 
تجربه نشان داده با اين روش‌ها هم نمي‌توان اين بخش را ساماندهي كرد و اين‌گونه دخالت‌ها نه تنها كمكي به بازار مسكن نمي‌كند.
 بلكه بازار را خراب هم خواهد كرد و عرضه مسكن هم كم خواهد شد و در بلندمدت به زيان مستاجران است، چراكه توافقات ميان مستاجر و مالك را غيررسمي خواهد كرد و مالكان نيز خارج از قرارداد مبالغي را مطالبه خواهند كرد. 

سلطان‌محمدي در ادامه تصريح كرد: 

با نياز روزافزوني كه در بخش تقاضاي مسكن وجود دارد، سياست‌ها بايد به گونه‌اي باشد كه ميزان عرضه واحدها افزايش يابند نه اينكه كاهش پيدا كنند، اما مهم‌ترين مساله اين است كه قيمت‌ها با تورم افزايش پيدا مي‌كند و در طول ساليان گذشته نيز عموما همين‌گونه بوده است. 

اين كارشناس بازار مسكن خاطرنشان كرد: افزايش اجاره‌بها همواره با افزايش تورم همراه بوده البته اين قضيه يك رابطه‌اي هم با قيمت ملك دارد و زماني كه قيمت ملك بالا مي‌رود طبيعتا درصدي هم كه از سوي مالك مطالبه مي‌شود بيشتر خواهد بود. او با بيان اينكه اجاره معمولا بين 4 تا 5 درصد قيمت واحد مسكوني است.

يك درصد از اين ميزان به استهلاك برمي‌گردد و يك درصد هم براي نگهداري ملك است و عملا 2 تا 3 درصد براي مالك باقي مي‌ماند كه اگر كمتر از اين ميزان باشد ديگر مالكان انگيزه‌اي براي اجاره مسكن خود ندارند.
البته معضل اصلي در اين بخش از آنجا پيدا شد كه قيمت مسكن در طول ساليان گذشته رشد كرد، اما درآمدها همسو با قيمت مسكن رشد چنداني نداشتند و درآمدها ثابت ماند كه باعث اين شكاف شده است. 
او با اشاره به راه‌حل‌ها  افزايش درآمدها، كنترل تورم و ساخت واحدهاي اجاره‌اي بيشتر و عرضه آن مي‌تواند راهگشا باشد كه با دادن زمين و تراكم و كمك به به ساخت واحدهاي اجاري مي‌توان تا حدودي به اين بازار كمك كرد. 

اين افزايش قيمت‌ها تنها در بخش مسكن نيست و در حوزه خودرو نيز كه عمده توليدكنندگان آن دولتي هستند هم اين مساله را مي‌بينيم و اين نرخ‌گذاري‌ها در عمل هيچ كمكي نكرده است. او در پاسخ به اين پرسش كه آيا پرداخت وام وديعه از سوي بانك‌ها موجب افزايش اجاره‌بها شده است، خاطرنشان كرد

به اعتقاد من اين تصوير درستي از اين بازار نيست، زيرا بازار بر اساس عرضه و تقاضا عمل مي‌كند و زماني كه تقاضا بالا مي‌رود و عرضه محدود مي‌شود قيمت‌ها خواه و ناخواه بالا مي‌روند . مسكن هم يك كالاي سرمايه‌اي است و فردي كه مسكن خود را اجاره مي‌دهد با افزايش تورم اجاره را بالا مي‌برد . اگر دولت درصدد كنترل نرخ اجاره‌بها است، ضرورت دارد تا تورم 40 درصدي را كنترل كند.

رشد نقدينگي و افزايش تورم قيمت همه كالاها را افزايش داده است

با رشد نقدينگي و تورم هزينه‌هاي ساخت و مصالح ساختماني نيز افزايش پيدا مي‌كند و عوارض شهرداري و قيمت ملك و اجاره‌بها هم رشد پيدا مي‌كند و اين زنجيره از كالاها و خدمات را تحت تاثير قرار مي‌دهد و آنچه مسلم است ريشه اصلي اين مسائل در كسري بودجه دولت و رشد نقدينگي است. او افزود: البته عوامل تشديدكننده‌اي در دنيا و در ايران براي رشد قيمت بخش اجاره‌بها بوده كه حتي در شهرهاي بزرگ امريكا تا شهرهايي مانند ونكوور، پاريس، لندن و شانگهاي، استانبول و ... اين افزايش قيمت‌ها را داشته‌اند و در تهران هم اين اتفاق افتاده است. 

متاسفانه در يك دهه گذشته با وجود ثابت ماندن درآمدها قيمت مسكن شديدا افزيش يافته و دسترسي خانوارها به مسكن دشوار شده است. 
سلطان‌محمدي در پاسخ به اين پرسش كه چرا با وجود آنكه تمامي منابع و مشاغل در تهران مستقر شده و ميزان تقاضا براي اجاره ملك در تهران زياد است، عرضه مسكن در پايتخت بسيار محدود است 
با وجود آنكه در طول 4 سال گذشته قيمت مسكن در تهران بين 7 تا 8 برابر افزايش پيدا كرده است.

اما همچنان سرمايه‌گذاران به سرمايه‌گذاري در اين بخش بي‌علاقه هستند و ميزان توليد مسكن در تهران به كمترين حد خود در طول يكي، دو دهه گذشته رسيده است.

ريسك‌هاي سرمايه‌گذاري، افزايش شديد قيمت تمام شده، محدوديت‌هاي زمين در تهران و ... باعث محدود شدن عرضه ملك در تهران شده است. 
 طي 4 سال گذشته افزايش قيمت زمين بسيار بيشتر از قيمت ملك بوده و همين امر باعث شده كه قيمت تمام شده ساخت و ريسك سرمايه‌گذاري افراد نيز بالا رفته و فرآيندها دشوارتر از گذشته شده .

طرح جامع تهران تراكم‌ها را محدود كرده است و تهران ديگر بسته شده و توسعه‌اي پيدا نكرده است و جايي هم براي توسعه ندارد و بايد بخشي از جمعيت تهران را به شهرهاي اقماري منتقل كنند .
تا تقاضا در آنجا جذب شود البته شهرهاي اقماري هم با مشكل روبه‌رو هستند و در بخش زيرساخت‌ها و امكانات ضعيف هستند و حتي خطوط ريلي براي مترو و جاده مناسبي ندارند و فاصله آنها هم به لحاظ زماني با تهران زياد است .


او با بيان اينكه تهران گنجايش جمعيت بيشتر را ندارد، افزود: هر چند قيمت ملك در شهرهاي اقماري تهران چندان بالا نيست.
 اما عدم توسعه زيرساختي و سرمايه‌گذاري در اين شهرها باعث شده تا مردم رغبتي براي اجاره اين ملك‌ها نداشته باشند اما ايده‌آل آن است كه اين متقاضيان جذب شهرهايي شوند كه در طرح آمايش ملي پيش‌بيني شده است مانند نواحي جنوبي تهران، زاگرس و ... كه در اين طرح آمده است.

برچسب ها

وقوع انفجار و آتش‌سوزی در یک مجتمع...

انفجار و آتش‌سوزی در یک مجتمع مسکونی در گوتنبرگ سوئد به زخمی شدن ۲۵ تن انجامید.

چهار گروهی که با قانون جدید صاحب خانه...

آخرین وضعیت تسهیلات مسکن محمود زاده معاون وزیر مسکن و شهرسازی گفت: استفاده نکردن از تسهیلات دولتی در حوزه مسکن از اول انقلاب، نداشتن مالکیت شخصی، متاهل بودن و حداقل ۵ سال سکونت در شهری که تقاضا دارند از شرایط واگذاری مسکن در قانون جدید است.

شرایط استفاده از طرح جهش تولید مسکن

محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی شب گذشته با حضور در شبکه خبر به تشریح جزئیات قانون جهش تولید و تامین مسکن پرداخت و گفت: قانون جهش تولید مسکن قانون مساله محور است

برج‌ها و مجتمع‌های مسکونی را به دیزل...

آذربایجان شرقی مدیرعامل شرکت توزیع نیروی برق تبریز بر الزام نصب دیزل ژنراتور در برج‌ها، مجتمع‌های مسکونی و ساختمان‌های بلند مرتبه تاکید کرد.

یارانه، حقوق بازنشستگی و اجاره،...

نتایج بررسی ها نشان می دهد که بیشترین سهم منابع درآمدی خانوارهای شهری و روستایی در سال گذشته از محل یارانه ها، حقوق بازنشستگی و اجاره مسکن شخصی بوده است.

نوسازی تمامی واحد‌های مسکونی روستای...

رئیس بنیاد مسکن انقلاب: تمامی واحد‌های مسکونی روستای دهگاه بروجرد نوسازی می‌شوند

ایرانی‌ها چند خانه در ترکیه خریدند؟

خرید مسکن توسط ایرانی‌ها در ترکیه نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۲۱ درصد افزایش داشته است.

وام 480 میلیونی برای مردم کمرشکن است

عضو کمیسون عمران مجلس گفت: عمده افراد فاقد مسکن از اقشار کم درآمد کارگر و کارمند هستند که حقوق آنها کفاف پرداخت اقساط این وام را نمی‌دهد.

شاه‌کلید خانه‌دار شدن مردم در دستان...

در حال حاضر بخشی از سرمایه بانک‌ها، خانه‌های خالی است که از همین راه به‌دست آمده که بانک‌ها با افزایش قیمت مسکن از عرضه آن خودداری می‌کنند.

پیش بینی بسیار تلخ از بازار اجاره مسکن

این روز‌ها بازار اجاره‌بها با افزایش بهای شدیدی روبرو است و راهکاری‌هایی نظیر پرداخت وام ودیعه مسکن نیز نتوانسته گره‌ای از مستاجران باز کند، در چنین شرایطی بسیاری از افراد مجبور به مهاجرت به حاشیه کلان‌شهر‌ها بخصوص تهران شده‌اند.

میلگرد ارزان شد/مردم منتظر کاهش قیمت...

-دولت وعده کاهش قیمت سیمان را داده و میلگرد هم کمی ارزان شده است. دبیر انجمن انبوه‌سازان می‌گوید اگر قیمت مصالح ساختمانی بیشتر نشود و ثبات قیمتی ادامه داشته باشد، مسکن در ادامه سال گران نمی‌شود. اما مردم منتظر کاهش قیمت مسکن نباشند.

جدیدترین قیمت مسکن در مناطق مختلف...

بررسی قیمت روز آپارتمان‌ها در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد برای خرید آپارتمان در مناطق مختلف بسته به متراژ و سال ساخت باید هزینه‌های مختلفی پرداخت کرد.

آخرین قیمت خرید مسکن سه‌شنبه ۳۰ شهریور

در این مطلب به آخرین قیمت خرید مسکن در روز سه شنبه ۳۰ شهریور پرداخته‌ایم.

قانون جهش تولید و تأمین مسکن؛ زمینه‌ساز...

بر اساس ماده یک قانون جهش تولید مسکن، دولت موظف است نیاز سالانه مسکن کشور را بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی مستند به مطالعات طرح جامع مسکن، در مناطق شهری و روستایی تأمین کند.

بازار مسکن در همدان؛ از گرانی تا رکود

وضعیت گرانی مسکن در همدان به داستانی دنباله‌دار تبدیل شده و از حدود چهار سال گذشته استارت افزایش بی مهابای قیمت مسکن در همدان زده شد و تا به امروز ادامه دارد. قیمت‌های عجیب و غریب و به دور از واقعیت مسکن در نقاط مختلف همدان گواه این است که این قیمت‌گذاری‌ها به صورت دلخواه مالکان و کارشناسی نشده گذاشته شده است.

شهروندان از قدرت خرید خانه و وام مسکن...

در سال‌های اخیر با افزایش سرسام آور قیمت مسکن بسیاری از مردم قدرت خرید خود را از دست داده‌اند؛ به طوری که به گفته کارشناسان ۹۵ درصد متقاضیان توانایی خرید مسکن ۵۰ متری در شهرهای بزرگ را ندارند. این نشان‌دهنده تورم موجود در بازار مسکن است.

قیمت مسکن در تهران بیشتر از اروپا

یک کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه قیمت خانه در تهران با برخی شهرهای اروپایی برابری می کند و بعضا بیشتر شده است گفت: از سال ۹۰ به بعد دچار رکود ساخت و ساز شدیم که نتیجه آن به شکل رشد لجام گسیخته قیمت مسکن بروز پیدا کرد.

رشد قیمت مسکن در چهارمحال‌وبختیاری

کمبود زمین به‌ویژه در شهرکرد، بروجن و لردگان از مهم‌ترین دلایل گرانی افسارگسیخته مسکن در چهارمحال‌وبختیاری است.

آغاز ساخت ۵۰ واحدمسکونی درتالش ساخت ۵۰...

آغاز ساخت ۵۰ واحدمسکونی درتالشبه مدیر کل کمیته امداد امام خمینی (ره) گیلان با اشاره به اینکه ساخت مسکن در ۶۲ منطقه محروم کشور که به همت بنیاد مستضعفان و کمیته امداد امام خمینی (ره) اجرایی شد گفت: ۱۰۰ واحد سهم گیلان است که ۵۰ واحد به غرب و ۵۰ واحد به شرق استان اختصاص داده شد.

بررسی چهار دلیل عدم خوش­‌بینی به طرح...

واکنش طیف فعال در بازار ملک به طرح «یک میلیون مسکن‌سازی در سال» با تحقیق میدانی از واسطه‌های بازار بررسی شد. نتایج تحقیق میدانی نشان می‌دهد متقاضیان مصرفی خرید خانه به‌دلیل دست‌کم سه نوع تردید نسبت به اثرگذاری مثبت طرح دولت، به آینده بازار خوش‌بین نیستند.