۱۴۰۱/۶/۱۹
۴۵۰۰ نمایش
نویسنده: ندا یزدانی
راهکار ساماندهی بازار اجاره چیست
زمانی که مردم مالک یک خانه نباشند، حس تعلق خاطر به آن را ندارند که این خود عاملی بر عدم حفظ و استفاده پایدار از واحدهای مسکونی است و به تبع آن کلونی‌های فقر و معضلات اجتماعی و فرهنگی شکل می‌گیرد.
بیش از 37 درصد از خانواده‌های شهری کشور اجاره‌نشین هستند و هزینه اجاره بها بیشترین سهم را در سبد هزینه‌های آن ها دارد.
از سوی دیگر بررسی آمار اجاره‌نشینی و تطبیق آن با نیاز جدید مشخص می‌کند
بیشتر از 70 درصد تقاضای جدید بازار مسکن که عمدتا از زوج‌های جوان تشکیل شده‌اند
توان خرید یا ساخت مسکن را نداشته و مجبور به اجاره‌نشینی شده‌اند.
بر اساس آمار به دست آمده از سرشماری سال 1395، تعداد خانواده 24 میلیون و 196 هزار خانوار بوده است بر این اساس 7 میلیون و 400 هزار خانوار ایرانی رسما مستاجر به حساب می‌آیند.
بر این مبنا، سهم هزینه مسکن در هزینه خانوارهای شهری برای دهک‌های متوسط به 50 درصد نزدیک است.
به عبارت دیگر، از هر 1 میلیون تومان هزینه خانوارها، 500 هزار تومان مربوط به تامین اجاره‌بها است.
برای مثال در شهر تهران به صورت میانگین نیمی از درآمد مستأجران صرف اجاره بها می‌شود، افزایش این هزینه فشار زیادی را بر خانواده‌ها وارد می‌کند و تهدید جدی برای معیشت خانوار تلقی می‌شود.
تابستان سال گذشته بعضی از مستاجران که با افزایش شدید قیمت اجاره‌بها رو به رو شدند، به تغییر منطقه محل سکونت و حتی مهاجرت از شهر تهران و یا بعضاً حاشیه نشینی روی آوردند.
از سوی دیگر پدیده‌هایی نظیر کانکس‌نشینی و اجاره پشت بام واحدهای مسکونی در پی افزایش قیمت نجومی اجاره‌بها در کلانشهرهای کشور دیده می‌شود.
در همین رابطه یکی از راهکارهای عنوان شده برای بهبود شرایط مسکن استناد به راهکار مسکن استیجاری است، که بارها توسط مدیران سابق تکرار شده است.
واژه اجاره‌نشینی همواره یادآور نکات منفی ازجمله بی‌ثباتی و بلاتکلیفی است.
در حقیقت برای خانواده های ایرانی قابل پذیرش نیست، فردی از درآمد مناسب برخوردار باشد اما اجاره‌نشین تلقی شود.
این نگاه بدبینانه منشاء گرفته از برخی حقایق در جامعه ماست.
زمانی که هیچ سازوکاری برای حمایت از اجاره‌نشین و جلوگیری از زیاده‌خواهی برخی صاحب‌خانه ها وجود ندارد.
.اجاره‌بها بدون رویۀ مشخصی افزایش می‌یابد و جامعه حق دارد، با عینک بدبینی این موضوع نگاه کند.
از سوی دیگر وسعت زمین‌های قابل سکونت در کشور به حدی است که به راحتی میتوان حتی بیش از تعداد خانوار موجود مسکن ساخت.
بنابراین چرا باید به سمت بازار اجاره برویم در حالی که میتوان با برگزیدن رویکردهای صحیح، شرایطی را فراهم کنیم که هیچ‌کسی از نعمت مسکن محروم نباشد.
در صورتی که دولت به منظور سامان دادن به بازار اجاره بخواهد از راهکار ساخت مسکن استیجاری استفاده کند، تعداد واحدهای تولید شده باید متناسب با نیاز موجود باشد.
در حقیقت اگر تعداد مسکن استیجاری ساخته شده قابل ملاحظه نباشد، اثرگذاری خود در بازار اجاره مسکن را از دست داده و کارایی لازم را نخواهد داشت.
در همین رابطه به منظور بررسی سیاست مسکن استیجاری به سراغ حسین عبداللهی، کارشناس حوزه مسکن رفتیم تا با وی به گفت‌وگو بنشینیم.
* پرده برداری از سیاست مسکن استیجاری
بازار اجاره در سال‌های اخیر وضعیت خوبی نداشته است و همواره یکی از راهکارهایی که مطرح می‌شد تا شاهد ساماندهی این بازار باشیم، مسئله مسکن استیجاری است
ابتدا این شیوه را کمی تشریح کنید و بگویید چه نقشی در بازار اجاره مسکن ایفا خواهد کرد؟
چالش‌های مربوط به نرخ اجاره‌بها، اخیراً مسئولان را بر آن داشته که به منظور ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار استیجار، ایده عرضه خانه‌های اجاره‌ای و حمایت از ساخت مسکن استیجاری را پیشنهاد دهند.
دلایلی که برای این راهکار مطرح می‌شود اینست که اغلب کشورهای دنیا به سمت خانه‌های استیجاری رفتند و مردم نیز از سکونت در این واحدها استقبال کردند.
با ساخت خانه‌های استیجاری میتوان به صورت موقت یعنی 5 ساله، مردم را ساکن کرد و با ایجاد وقفه در بازار ملکی، در نهایت با توانمندی مستأجران در سال‌های آتی امکان خریداری ملک برای مردم فراهم شود.
آیا این سیاست برای بازار مسکن در کشور ما مناسب است؟
باوجود اینکه این ایده در نگاه اول مناسب به نظر می‌آید؛ اما این سیاست نیاز به بررسی بیشتر دارد. از جمله اینکه فرهنگ و پیشینه کشور، سکونت در کدام خانه را می‌پسندد؟
آیا مردم خواستار مسکن ملکی هستند یا اجاره‌ای؟
یا به طور واضح‌تر مردم با انتخاب و اختیار خود مسکن استیجاری را انتخاب کردند یا اینکه عدم همخوانی قیمت مسکن با درآمد خانواده‌ها به ناچار مردم را به این سمت سوق داده است
یا اینکه اسناد بالادستی کشور در این خصوص چه موضعی دارد. به طور خاص با بررسی قانون اساسی میتوان دریافت که تأکید ویژه‌ای به موضوع مالکیت شده است.
به طوری که طبق اصل ۳۱ قانون اساسی داشتن مسکن حق هر فرد و خانواده ایرانی است، واژه «داشتن» به معنی مالکیت است و بنابراین اگر اسناد بالادستی مدنظر قرار گیرد بایستی توجهات را بر مالکیت مردم متمرکز کرد.
* جامعه ما مسکن استیجاری را نمی‌پذیرد
فارغ از مسئله و ملاحظات اجتماعی به لحاظ اقتصادی هم مسکن استیجاری مناسب کشور ما نیست، نظر شما در این باره چیست؟
در اقتصاد تورمی، مسکن استیجاری نمی‌تواند نیازهای مردم را به شکلی مطمئن برآورده کند، زیرا با تورم ۴۰ درصدی فشار زیادی به مستاجران خواهد آمد و امنیت مالی، روانی خانواده را مورد آسیب قرار می‌دهد و با توجه به افزایش روزافزون نرخ قیمت مسکن و تورم، چه تضمینی وجود دارد که شخص بعد از مدت معینی اجاره‌نشینی، بتواند صاحب‌خانه شود؟ در حال حاضر طول دوره انتظار برای خرید ملک مسکونی در کشور به بالای 5۰ سال و در تهران به بالای 70 سال رسیده است. بنابراین با توجه به عدم امکان واگذاری واحدهای استیجاری به مدت طولانی به اقشار جامعه و بالا بودن طول دوره انتظار صاحب‌خانه شدن در کشور، اسکان مردم در خانه استیجاری تنها مُسکّنی برای کاهش تلاطمات بازار بوده و تأثیری در خانه‌دار شدن اقشار جامعه نخواهد داشت.
یکی از نکاتی که در رابطه با مسکن استیجاری مطرح می‌شود، موضوع متولی‌گری دولت در نتیجه رسیدن این سیاست است، آیا این گزاره از نظر شما گزاره صحیحی است؟
برخی می‌گویند، طرح مسکن اجاره‌ای با متولی‌گری دولت در کشورهای دیگر به نتیجه رسیده و ایران نیز باید به این سمت حرکت کند اما با بررسی کشورهای دنیا میتوان دریافت که این گزاره صحیح نیست.
چرا که آمار اعلام شده از کشورهای عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی نشان می‌دهد در 5 سال گذشته
۷۶ درصد خانوارها در این کشورها دارای مسکن ملکی بوده‌اند و مسکن استیجاری نیز در برخی از کشورها مانند سوییس و آلمان که مهاجرپذیر هستند
بسیار مطرح است؛ از سوی دیگر، در مقابل در کشورهای مهاجر فرست مانند اسپانیا، پرتغال و رومانی که ایران شرایطی مشابه آنها دارد، بیش از 90 درصد خانوارها مالک هستند. مضاف بر این، بررسی‌ها موید آنست که در فرهنگ مردم ایران تمایل اقشار جامعه بیشتر به مالکیت مسکن است تا استیجار.
*سازنده مسکن استیجاری نباید از بخش خصوصی یا دولتی باشد
این مسئله با هویت ایرانی اسلامی نیز تضاد دارد؟
بله دقیقا، از یک طرف، سیاست تعدیل خواسته‌ها و محدودسازی هیچ تأثیری در آسایش مردم نداشته و زمانی نه چندان دور نیز از کاهش متراژ خانه‌ها به منظور دسترسی راحت مردم به مسکن صحبت می‌شد اما نتیجه مطلوبی نداشت و مردم روز به روز از خانه‌دار شدن دور شدن و صرفاً موجب از دست رفتن خانه‌های وسیع و حیاط‌دار و ساخت آپارتمان با متراژهای کوچک و معارض با فرهنگ و هویت ایرانی-اسلامی شد.
یک ابهامی که در مسئله مسکن استیجاری وجود دارد، این است که سازنده بخش دولتی است یا خصوصی چون نظام بهره‌برداری آن متفاوت می‌شود، نظر شما در این رابطه چیست؟
نکته‌ای که در رابطه با ساخت مسکن استیجاری باید توجه شود، کارفرما یا به عبارتی سرمایه‌گذار ساخت آن است. اینکه چه کسانی برای ساخت مسکن‌های استیجاری سرمایه‌گذاری خواهند کرد. اگر قرار باشد بخش خصوصی بسازد، با توجه به شرایط اقتصادی کشور و نرخ بهره‌ای که وجود دارد، علاوه بر استهلاک زیاد، سود خاصی هم در ساخت مسکن استیجاری وجود ندارد. در حال حاضر میانگین تورم کشور حدود ۴۰ درصد؛ اما سود سالانه اجاره بدون لحاظ عایدی ارزش ملک بین ۴ تا 8 درصد و سود سپرده بانکی حدود 15 درصد است. در این شرایط سرمایه‌گذاری در بخش اجاره منطقی نیست و بنابراین شرکت‌های خصوصی که دنبال سود هستند، وارد این حوزه نخواهند شد.
از آن طرف در صورتی هم که دولت و در رأس آن وزارت راه و شهرسازی یا شهرداری قصد ساخت مسکن استیجاری را داشته باشند، باید هزینه زیادی را متحمل شوند و تصدی‌گری که به دنبال آن اتفاق می‌افتد دردسرهای بیشتری را نیز بوجود می‌آورد. در غیر این دو حالت، باید تسهیلاتی از جمله زمین رایگان، وام ساخت و سایر موارد از سمت دولت به بخش خصوصی داده شود که در این صورت تفاوت محسوسی با واگذاری اقساطی مسکن ملکی نخواهد داشت و با این شرایط بهتر آنست که تسهیلات به مالک شدن مردم بیانجامد، نه صرفاً مسکنی ۵ ساله برای خانواده ایجاد شود.
* واکاوی اقتصادی سیاست ساخت مسکن اجاره‌ای
در مسئله مسکن استیجاری یکی از موارد بسیار مهم، هزینه نگهداری این مستغلات است، مسئله‌ای که در کشورهای نظیر انگلستان به یک معضل تبدیل شده است، این مسئله چگونه سیاست مسکن استیجاری را به سیاستی غلط در ایران بدل می‌کند؟
نکته بعدی اینست که در صورت ساخت مسکن استیجاری هزینه‌های نگهداری این مسکن‌ها بایستی توسط دولت یا مردم تامین شود. تجربه پروژه‌های استیجاری گذشته، نشان می‌دهد زمانی که مردم مالک یک خانه نباشند، حس تعلق خاطر به آن را ندارند که این خود عاملی بر عدم حفظ و استفاده پایدار از واحدهای مسکونی است و به تبع آن کلونی‌های فقر و معضلات اجتماعی و فرهنگی شکل می‌گیرد. از طرفی اگر هزینه از مردم دریافت گردد، توان مالی کافی برای پرداخت آن را نخواهند داشت و هزینه مسکن آنها زیاد خواهد شد. همچنین با توجه به تلاطم بازار و وجود تورم بالا در اقتصاد کشور پیش بینی پذیری نیز وجود ندارد، بنابراین مالک شدن در اولویت است و در اینصورت رانتی هم بین بخش خاصی توزیع نمی‌گردد.
به طور کلی آیا مسکن استیجاری می‌تواند سیاستی مناسب برای کلانشهرهای کشور از جمله تهران باشد؟
اگر فرض شود که برنامه ساخت خانه‌های استیجاری هم سیاست مطلوبی است، با توجه به مناطق ایران سازوکار طراحی مالی و فنی آن متفاوت است. ممکن است خانه‌های استیجاری برای تهران و برخی از کلانشهرها که مهاجرپذیر هستند، راهکار کوتاه‌مدت باشد اما محل و مکان آن نیز باید طوری انتخاب گردد که نیاز اقشار مستأجر را پاسخ دهد و در نزدیک‌ترین نقطه به محل کار و در حریم شهری انتخاب شود که مردم رضایت سکونت را داشته باشند که معمولاً چنین اراضی در دست شهرداری‌های کلانشهرهاست و میتوان از زمین‌های آنها استفاده کرد اما برای شهرهایی که زمین‌های انبوه دارند و مهاجرفرست و در حال تخلیه هستند، ساخت خانه استیجاری مناسب نیست که در این صورت بهتر است این هزینه در این مناطق صورت نگیرد.
با این شرایط این سیاست به لحاظ اقتصادی در ایران قابل انجام نیست؟
با این شرایط اگر از سیاست تولید مسکن استیجاری استفاده کنیم، متقاضی نمی‌تواند، هزینه خرید مسکن را برای مدت کوتاهی تامین کند و مجبور است سال‌های زیادی از این واحد مسکونی استفاده کند. در نتیجه این سیاست در ایران قابل استفاده نخواهد بود. بر اساس دلایل ذکر شده، اجرای سیاست ساخت مسکن استیجاری توسط دولت برای بازار مسکن در ایران رویکرد مناسبی محسوب نمی‌شود. بنابر آخرین گزارش بانک مرکزی در خردادماه سال جاری متوسط قیمت مسکن در تهران به 42.7 میلیون تومان رسیده است. یعنی خرید یک واحد 80 متری، بیش از 3.4 میلیارد تومان هزینه روی دست خانوار می‌گذارد.
مبتنی بر این آمار، قیمت مسکن به حدی است که در سال‌های اخیر عملا خرید واحد مسکونی برای عده‌ای از مردم به امری محال تبدیل شده است. در این شرایط راه‌حل مشکل بازار مسکن چیست؟یک خانواده ایرانی چگونه می‌تواند به حق خود که در اصل 3 قانون اساسی به آن تاکید شده، برسد؟
*عرضه مسکن به واسطه مالیات بر خانه‌های خالی و ساخت راهکار حل معضل بازار اجاره
به طور کلی چه سیاستی را برای ساماندهی بازار اجاره مسکن در سال‌های آتی معرفی می‌کنید؟
به طور کلی قیمت اجاره‌بها رابطه مستقیمی با قیمت مسکن دارد و قیمت مسکن هم براساس معیارهایی مثل افزایش تقاضا و کاهش عرضه افزایش پیدا کرده است. بنابراین برای کنترل این شرایط، اگر عرضه مسکن ملکی افزایش یابد از تقاضای مسکن استیجاری کاسته خواهد شد و این موجب کاهش قیمت اجاره‌بها می‌شود. علاوه بر این بایستی به سمت پایه های مالیاتی چون مالیات بر خانه‌های خالی حرکت کرد که باعث عرضه بیشتر مسکن و کنترل تقاضا غیر مصرفی می‌شوند. در واقع با عرضه خانه‌های خالی در کنار ساخت و سازهای جدید و کنترل تورم میتوان امید به بهبود شرایط داشت.