بازار املاک / نه کارگران مشغول کارند، نه مسکن در حال ساخته شدن

نه کارگران مشغول کارند، نه مسکن در حال ساخته شدن

دولت سیزدهم ماموریت ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال برای چهار سال متوالی را در دستور کار قرار داده است؛ اما کارنامه یک‌ساله اجرای این برنامه، عملکرد مطلوب و موفقی را نشان نمی‌دهد. برای آنکه وزیر جدید راه و شهرسازی (وزیر مسکن) بتواند بر مشکلات موجود در این بخش غلبه کند، یک پازل پیش‌روی خود دارد که برای حل آن باید چهار حرکت اصلی انجام دهد.

سیاست گذار یه مسکن


این جعبه ابزار ترکیبی از سیاست‌های موثر برای رفع، کنترل و مهار بحران‌هایی است که از درون و بیرون بازار مسکن، منجر به بروز مشکل برای هر دو سمت عرضه و تقاضای املاک مسکونی شده‌ است.


واقعیت بازار و یک میلیون مسکن


پازلی که هم‌اکنون مقابل وزیر جدید راه‌وشهرسازی قرار دارد که باید برنامه‌های خود را با توجه به آن تدوین و اجرایی کند، چهار تکه مهم دارد که حل آن نیازمند چهار حرکت است. 
این در حالی است که در شرایط فعلی، ۶ چالش اصلی در بازار مسکن وپیش‌روی وزیر قرار دارد. 

مساله ساخت یک میلیون مسکن دولتی در سال، عقب‌ماندگی در برنامه‌های مربوط به نوسازی بافت‌فرسوده به میزان ۱۰۰ هزار واحد در سال 
سقوط قدرت خرید مسکن، جهش تاریخی اجاره‌بها، ساخت‌وساز در عمیق‌ترین رکود و جریان ملکی (غیرمولد) تورم‌ساز در بازار، ۶ چالش اصلی و فعلی بازار مسکن در شرایط حاضر هستند.

اولین حرکت برای حل این پازل، مربوط به «تشخیص درست صورت‌مساله» است. 
همچنین تجویز درست سیاست‌ها، شناخت تله‌های بازار مسکن و پرهیز از ورودبه آن‌ها و از سوی دیگر توجه به «اعتبار» استثنایی عضو جدید کابینه در بدنه دولت، باید از سوی وزیر جدید مورد توجه قرار گیرد.

 درک درستی از صورت‌مساله بازار مسکن داشته باشد.


یکی از مهم‌ترین واقعیت‌های بازار مسکن مربوط به عمق رکود دوگانه در این بازار است. 
بازار معاملات مسکن هم‌اکنون و بعد از چهار سال پیاپی جهش شدید قیمت‌ها و افت قدرت خرید متقاضیان به‌ویژه خانه‌اولی‌ها وسایر متقاضیان مصرفی، در وضعیت رکود قرار دارد. 
این در حالی است که رکود در بازار ساخت‌وساز نیز از سال ۹۳ آغاز شده و هم‌اکنون در عمیق‌ترین شرایط خود طی دو دهه اخیر قرار گرفته است.

دست‌کم ۵ سال است که رکود شدید در حوزه عرضه مسکن وجود دارد و روز به روز نیز بر عمق این رکود افزوده می‌شود. 
در چنین شرایطی، دولت، برنامه ساخت یک‌میلیون مسکن در سال برای افزایش عرضه و کمک به خانه‌دار شدن متقاضیان واجد شرایط را در دستور کار قرار داده است.

با گذشت بیش از یک‌سال از آغاز اجرای این طرح، تاکنون تنها حدود ۷۰۰ هزار نفر متقاضیان موثر اقدام به افتتاح حساب در بانک برای واریز آورده کرده‌اند و وام بانکی تنها به حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی پرداخت شده است. 
این ۲۰۰ هزار واحد در واقع مقیاس واقعی یا واقعیت عملکرد طرح خانه‌سازی دولتی در یک‌سال اخیر را نشان می‌دهد.

 این در حالی است که باید در سال اول، یک‌میلیون مسکن ساخته می‌شد یا به عبارت دقیق‌تر عملیات ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در یک‌سال آغاز می‌شد .
که مستلزم اعلام آمار پرداخت تسهیلات بانکی برای یک‌میلیون مسکن و نه ۲۰۰ هزار واحد تاکنون است.

بررسی کارنامه یک‌ساله دولت در این بخش نشان می‌دهد


 این طرح با چند مساله مهم مواجه است که لازم است وزیر جدید، حتما به آن توجه کند و برنامه‌های خود را براساس آن تدوین و اجرا کند.
اولین مساله قابل شناسایی در این زمینه به «تفاوت هزینه ساخت توافق‌شده با واقعیت قیمت‌های بازار» برمی‌گردد. 

ستون اصلی این طرح، به‌صورت کج طراحی شود. 
از همان ابتدا، قیمتی که سیاستگذار مسکن برای اجرای این طرح و ساخت واحد‌ها اعلام کرد با اختلاف قابل توجه، از هزینه واقعی ساخت مسکن در بازار، فاصله داشت و از آن کمتر بود. 

در سال اول و هم در سال‌های بعد زمینه‌ساز کندسازی و خلف وعده‌های بعدی در خصوص هزینه تمام‌شده واحد‌ها و زمان ساخت و تحویل واحد‌ها به پیش‌خریداران می‌شود.
مساله مهم دیگر مربوط به «توان پرداخت آورده نقدی» از سوی پیش‌خریداران است.

 درحالی‌که رقم آورده اولیه متقاضیان و پیش‌خریداران ۴۰ میلیون تومان اعلام شده و مبالغ مربوط به سهم آورده 
متقاضیان که باید در مراحل مختلف ساخت و پیشرفت فیزیکی واحد‌ها از سوی پیش‌خریداران تامین و به پروژه‌ها تزریق شود

 به‌طور متوسط سهم کل آورده هر متقاضی برای یک واحد مسکونی با قیمت تمام‌شده امروز، رقمی حول و حوش ۶۰۰ میلیون تومان می‌شود.



این میزان نه تنها با آورده اولیه ۴۰ میلیون تومانی سنخیتی ندارد
 بلکه به‌دلیل شفاف نبودن و عدم اطلاع پیش‌خریدار‌ها از مبالغی که در مراحل بعدی باید به‌عنوان سهم آورده تامین کنند
 می‌تواند زمینه‌ساز مشکلات بعدی از جمله ناتوانی در تامین سهم آورده از سوی گروه‌هایی از متقاضیان و در نتیجه تاخیر و تعطیلی برخی پروژه‌ها شود. 

ذکر این نکته نیز ضروری است که در همین مرحله اول 


بسیاری از متقاضیان، موفق به پرداخت ۴۰ میلیون تومان سهم آورده خود در مرحله اول به‌طور کامل نشده‌اند 
آمار‌های بانکی نشان می‌دهد به‌طور متوسط هر متقاضی تاکنون رقمی حول و حوش ۳۰ میلیون تومان به شبکه بانکی از بابت مرحله اول واریز آورده اقدام کرده است. 
سومین مساله مربوط به مسائل و مشکلاتی است که در ارتباط با موضوع «آماده‌سازی زمین و تامین به موقع آن در مناطقی که تقاضای موثر در آن‌ها وجود دارد».


 در برخی از مناطقی که متقاضی موثر وجود دارد و حتی برخی اقدام به واریز سهم آورده کرده‌اند


 هنوز زمین تامین نشده است. در مقابل در برخی دیگر از مناطق، بعضی از پروژه‌های تعریف‌شده فاقد متقاضی است که باید در برنامه وزیر جدید این موضوع مورد بررسی قرار بگیرد. 
برآورد‌ها با اتکا به آمار‌های اعلام‌شده نشان می‌دهد
در این طرح (طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال) تاکنون کمتر از ۳۰ درصد هدف دولت پیش رفته است

 مشکل به «توافق غیرواقعی در هزینه ساخت» و «ناتوانی مردم در پرداخت آورده اولیه» مربوط می‌شود.
 حل مساله مستلزم «توافق درست با سازنده‌ها»، «افزایش وام ساخت و طول دوره بازپرداخت» است.

وضعیت حاد در بافت فرسوده


این در شرایطی است که عملکرد‌ها در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده نیز مانند سال‌های گذشته تاکنون نامطلوب بوده است.
 در شرایطی که براساس قانون، در هر سال باید به‌طور متوسط دست‌کم ۱۰۰ هزار واحد مسکونی فرسوده واقع در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری نوسازی و بازسازی شود.
 اما آمار‌ها نشان می‌دهد در هیچ سالی این میزان تحقق نیافته و عملکرد‌ها بسیار ضعیف و غیرقابل دفاع بوده است. 

در این زمینه لازم است سازوکاری برای تقویت و ترغیب هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن در این بافت‌ها به عمل آید. 
باید بر ایجاد صرفه ساخت و انجام فعالیت برای سمت عرضه و توجه به موضوع معیشت و توانمندسازی خانوار‌های ساکن در این مناطق به‌عنوان اولویت‌های نوسازی تمرکز شود.
این در حالی است که بازار اجاره مسکن نیز تحت تاثیر چهار سال جهش قیمت و تورم شدید در بازار مسکن

 تورم عمومی و انتظارات تورمی بالا


با رشد تاریخی مواجه شده و مداخلات ناموفق دولت واقدامات دستوری در سه سال اخیر، شرایط را در این حوزه حادتر از قبل کرده است. 
لازم است در این زمینه نیز تدابیر لازم به‌ویژه افزایش عرضه فوری به بازار مسکن و به‌ویژه بازار اجاره از محل از بین بردن حاشیه امن و ریسک صفر ملاکی واحتکار ملکی
 برای رفع انجماد از املاک مسکونی خالی از سکنه و احتکارشده از سوی سرمایه‌گذاران، به‌کار گرفته شود.


قدرت خرید و قدرت ساخت مسکن نیز هم‌اکنون برای هر دو سمت تقاضا و عرضه مسکن، در شرایط حداقلی و در وضعیت اضطراری قرار گرفته است.
 در این زمینه لازم است وزیر جدید راه و شهرسازی پکیج سیاستگذاری موثر یا جعبه‌ابزار رونق را به‌کار بگیرد و وارد عمل شود. 

این پکیج یا جعبه‌ابزار


 ترکیبی از سیاست‌های موثر در دو بخش پارامتر‌های درونی و بیرونی موثر بر بازار مسکن و ساخت‌وساز است. 
به‌کارگیری این جعبه ابزار همچنین در شرایطی که در سال‌های اخیر تاکنون ملاکان و سفته‌باز‌ها از مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر جهش قیمت
 کاهش قدرت خرید و ساخت آپارتمان‌های مسکونی بوده‌اند از اهمیت بیشتری برخوردار است.

 برای برطرف شدن این مشکلات به‌طور مشخص چهار سیاست کلیدی و موثر از درون بازار مسکن یعنی افزایش عرضه
 افزایش سقف وام و استطاعت‌پذیر کردن آن برای خانوارها، ایجاد ریسک و هزینه برای ملاکی و خالی نگه داشتن واحد‌های مسکونی و همچنین، کنترل و مهار عوامل اثرگذار از بیرون بازار مسکن
بر تحولات داخلی این بازار مورد توجه و تمرکز قرار بگیرد.

تقویت قدرت خرید متقاضیان از محل تعریف پکیج‌های متنوع و سبد‌های تسهیلاتی موثر و متناسب با سطوح قیمت مسکن، درآمد خانوار‌ها و توان مالی آنها
نه تنها می‌تواند بازار ساخت‌وساز را از محل ایجاد تقاضا برای واحد‌های ساخته‌شده
 از رکود عمیق خارج کند و در مسیر رونق قرار دهد که در عین حال از محل افزایش عرضه، به حرکت بازار به سمت تعدیل عرضه و تقاضا کمک می‌کند.

همه مشکلات بازار مسکن از درون این بازار شکل نگرفته است 


که تنها با سیاست خانه‌سازی دولتی، برطرف شود، بلکه در سال‌های گذشته تاکنون نقش بازی‌گردانان خارجی در التهابات بازار مسکن و ساخت‌و ساز، اثر قابل توجهی داشته است. 
در سال‌های گذشته تاکنون مسکن همواره تحت تاثیر انتظارات تورمی ناشی از افزایش ریسک‌های غیراقتصادی، شرایط متلاطم در بازار‌های رقیب مانند بازار ارز و...

بالا بودن نرخ تورم عمومی و همچنین رشد بالای نقدینگی بوده و از این محل، آسیب‌های جدی به این بازار هم در حوزه عرضه وهم در بخش تقاضا وارد شده است.
اینکه تصور شود همه مشکلات بخش مسکن از درون این بازار عبور می‌کند از اساس اشتباه و نیازمند بازنگری جدی است.

خرید خانه ۴۰ متری در تهران چقدر آب...

قیمت مسکن در شهر تهران طی سال‌های قبل بسیار بالا رفته است. اما خرید یک خانه ۴۰ متری در شهر تهران چقدر هزینه برای خریداران دارد؟ داشتن یک سرپناه ساده برای زندگی حالا شاید برای برخی به یک رویا تبدیل شده باشد. افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر باعث شده که بسیاری از زوج‌های جوان و افرادی که قصد خرید خانه دارند، از خیر آن بگذرند و به اجاره‌نشینی اکتفا کنند.

فروش خانه‌های لوکس ۲۰ تا ۹۹ میلیارد...

فاصله طبقاتی آنچنان در کشور زیاد شده که از آن به عنوان گسل بین اقشار مختلف جامعه می‌توان نام برد؛ در حالی که ۶۰ تا ۷۰ درصد جامعه حتی توان خرید خانه‌های زیر ۱۰۰ و تا ۳ میلیارد تومان را ندارند، هستند کسانی که چند ده میلیارد تومان برای خرید خانه در تهران هزینه می‌کنند.

فرونشست زمین

قربانی فرونشست زمین؛ این خانه در ورامین نصف شد

۵۰ هزار واحد مسکونی در طرح جهش تولید...

۵۰ هزار واحد مسکونی در طرح جهش تولید مسکن در استان بوشهر ساخته می‌شود گروه استان‌ها - مدیرکل راه و شهرسازی استان بوشهر با اشاره به ساخت ۵۰ هزار واحد مسکونی در طرح جهش تولید مسکن در استان بوشهر گفت: تاکنون برای ساخت ۱۲ هزار و ۶۰۰ واحد مسکونی زمین آماده شده است. فرزاد رستمی ظهر امروز در جمع خبرنگاران در بوشهر به طرح جهش تولید مسکن پرداخت و با اشاره به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در استان‌ها اظهار داشت: در مدت 4 سال 4 میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته می‌شود که سهم استان بوشهر 50 هزار واحد است

ماجرای ارزان شدن مسکن

رییس اتحادیه مشاوران املاک گفت: قیمت مسکن ۱۰ تا ۱۲درصد پایین آمده است.

خبر خوب: مسکن ارزان شد

تامین مسکن مورد نیاز افراد جامعه یکی از مهم ترین سیاست های هر دولتی است. در کشور ما پیش از این طرح هایی مختلفی مانند مسکن مهر و ملی برای خانه دار شدن مردم انجام گرفته که توانسته بخشی از نیاز جامعه را نیز پاسخ دهد. در جدید ترین این اقدامات دولت سیزدهم برای تامین این نیاز جامعه طرح نهضت ملی مسکن را کلید زد.

رئیس اداره تعزیرات حکومتی کاشان ارسال...

رئیس اداره تعزیرات حکومتی کاشان گفت: از ابتدای سال یک هزار و ۱۱۸ پرونده تخلف به تعزیرات حکومتی کاشان ارسال شده است.

بر اثر انفجار گاز خسارت به ۳۱ واحد...

انفجار گاز به ۳۱ واحد مسکونی و تجاری در شاهیندژ خسارت وارد کرد.

هزینه مسکن با تولید بیشتر کاهش می‌یابد؟

سیاست تازه دولت در ساخت واحدهای مسکونی این پرسش را مطرح می‌کند که آیا سیاست افزایش تولید واحدهای مسکونی می‌تواند قدری از فشار هزینه‌ مسکن کم کند؟

الگوی عرضه‌‌ و تقاضای مسکن همخوانی...

الگوی عرضه مسکن با تقاضای مسکن همخوانی ندارد زیرا به دلیل کاهش قدرت خرید مردم، مشکلات سالیان اخیر کشور و کاهش ارزش پول ملی مردم به دنبال واحدهای مسکونی با متراژ پایین تر و مطابق با بودجه خود هستند.

مشکلات مالکیتی منازل محله جهرم اراک

منازل مسکونی بیش از ۵۰۰ خانوار ساکن در خیابان جهرم اراک که اکثرا با قولنامه در حدود ۴۰ الی ۵۰ سال پیش خریداری نموده‌اند و بعضی افراد نیز قولنامه از شخص صاحب سند را دارند و با ادعای وراث صاحب سند و گرفتن حکم تخلیه باعث بی خانمانی ساکنین این محله که به حق صاحب اصلی خانه‌ها هستند و مبلغ را پرداخته‌اند، شده اند.

بازار مسکن کشور مسئله‌ای مانند بازار...

برای انبوه‌سازی خصوصی برنامه‌ریزی کنیم مجتبی بیگدلی-رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن قیمت‌های رهن و اجاره در این بازار نیز به صورت لحظه‌ای در حال تغییر و افزایش است و وخیم بودن بازار مسکن را به‌راحتی می‌توان از این موضوع دریافت.

بی‌توجهی به مسکن اجاره‌ای یکی از...

معاون نظارت و بازرسی امور تولیدی سازمان بازرسی کل کشور با اشاره به اشکالات موجود در قانون جهش تولید مسکن گفت: از جمله ایرادات موجود در قانون، عدم توجه به مسکن اجاره‌ای برای بخشی از جامعه هدف است درحالی که طبق سرشماری سال ٩٥، ٢.٥ میلیون واحد منازل خالی در کشور داریم که از موضوعات حائز اهمیت است.

رونمایی معاون اول رئیس جمهور از ۳ سیاست...

دلار ۴۲۰۰ تومانی مفید نیست . معاون اول رئیس جمهور با بیان اینکه ما سه سیاست را دنبال می‌کنیم؛ اول اینکه اجازه ندهیم فراوانی جنس دچار اخلال شود، دوم ثبات قیمت‌ها و سومی ارزانی اقلام، گفت: ارز ترجیحی را مفید حال کشور نمی‌دانم و جزو ابزارهایی بوده که فنر قیمت‌ها را متراکم کرده است. در نتیجه ما با مشکلات متفاوتی مواجه بودیم؛ البته تدابیر خوبی شکل گرفته اما قطعا زمان‌بر است.

از "ازدواج سفید" تا "شوگرها"؛ دلایل...

حسن خدمتگزار با اشاره به کاهش ازدواج در یک دهه گذشته اظهار کرد: دلایل کاهش ازدواج بر اساس ترتیب و اولویت نیستند اما می‌توان به مواردی اشاره کرد. یکی از اصلی‌ترین دلایل کاهش ازدواج، مسائل و مشکلات اقتصادی است.

تاکید مخبر برای رفع مشکلات «خیابان...

مخلص الائمه: موضوع در شورای تامین استان مطرح شد استاندار مرکزی گفت: به دستور معاون اول رئیس جمهوری پرونده منازل مسکونی محله جهرم اراک با رعایت حقوق شهروندان در دست بررسی است

سندروم خرید ملک در ترکیه_لاکچری‌بازی یا...

با وجود آنکه این روزها از اقتصاد ترکیه اخبار خوبی به گوش نمی‌رسد، لیر هر روز ارزش خود را از دست می‌دهد، بیکاری در این کشور روزافززون شده، گردشگری ۶۵ درصد کاهش یافته، ۳۵ درصد قیمت خانه در ترکیه مشمول مالیات بر ارزش افزوده می‌شود و خریداران تا سه سال حق فروش ملک را ندارند، ایرانی‌ها باز هم به دلایل نامعلوم در ماه گذشته با خرید ۱۲۶۵ خانه بزرگترین گروه خریداران ملک در ترکیه لقب گرفتند.

گرانی 700 درصدی نرخ ارز در دولت یازدهم...

نماینده طوالش در مجلس گفت: میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در سال ۹۲ حدود ۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده که طی سال‌های اخیر با جهش ۶۴۷ درصدی مواجه شده است. حسن محمدیاری نماینده طوالش در مجلس شورای اسلامی امروز (چهارشنبه 26 آبان) در جلسه علنی مجلس شورای اسلامی و در جریان بررسی گزارش کمیسیون اقتصادی در مورد وضعیت شاخص‌های اقتصادی در دولت های یازدهم و دوازدهم اظهار داشت: براساس گزارش کمیسیون اقتصادی مسلم است که در دولت‌های یازدهم و دوازدهم شاخص‌های اقتصادی دچار کمی و کاستی‌هایی بوده است.

رهن، اجاره و خرید آپارتمان در اصفهان

خرید آپارتمان در اصفهان در شرایطی که بازار مسکن هر روز رو به افزایش می‌رود، یک راه مطمئن برای جلوگیری از کاهش ارزش پول خود است. در این گزارش سایت ملکی دلتا به شما کمک می‌کند تا هر چه سریع‌تر و راحت‌تر صاحب خانه شوید.

پادزهر تورم ملکی در ملتهب‌ ترین بازار...

دولت چین طی یک دهه گذشته بدون توجه به «جنس تقاضای مسکن» در مناطق بیرون از شهرها، «خانه‌سازی دولتی با تیراژ نجومی» راه انداخت به خیال اینکه «عرضه زیاد به دست دولت در حومه» مشکل خانه‌دار شدن مردم را حل می‌کند.

یخبندان پاییزی شرق گلستان را فرامی‌گیرد

مدیر کل هواشناسی گلستان با اشاره به عبور سامانه ناپایدار جوی تا ساعات آینده از استان گفت: اهالی نیمه شرقی گلستان شامگاه امشب چهارشنبه دمای زیر صفر درجه را تجربه خواهند کرد.