۱۴۰۲/۹/۲۳
۲۲۸۶ نمایش
نویسنده: سعیده علیرضایی
بازار مسکن سرشار از تورم است و هیچ نقطه‌ای از آن نیست که تحت‌تاثیر این اختلال اقتصادی قرار نگرفته باشد. مصالح ساختمانی، زمین، صدور پروانه ساخت و دستمزدها، چهار شاخص هزینه‌بر در ساختمان‌سازی هستند که اتفاقا هر چهار مورد نیز درگیر تورم شدید هستند.در حال حاضر، کمتر زمین‌داری حاضر به فروش است و تمایل به ساختوساز در تهران نیز به پایین‌ترین حد خود رسیده! در واقع قیمت زمین به قدری بالاست که برای سازندگان، صرفه اقتصادی ندارد که درگیر ساختمان‌سازی شوند.
ضلع دیگر این بازار تورم مصالح ساختمانی است.
که بیش از سه سال درگیر افزایش قیمت شدید بود.
اما علاوه بر گرانی زمین و مصالح ساختمانی، موضوع دیگری هم به افزایش قیمت مسکن دامن می‌‌‌زند.
دریافت پروانه ساختمانی برای سازندگان، بسیار گران و سنگین است. در کنار این مسائل، افزایش دستمزد کارگران و استادکاران نیز مطرح است.
برخی از سازندگان میگویند کار به جایی رسیده که کارگران بدون دستمزد بالا، حاضر به کار کردن نیستند و ترجیح می‌دهند شغل دیگری را انتخاب کنند.
دلیل اصلی این اتفاق هم، تورم سنگین و بسیار بالاست.
به هر حال، این چهار ستون تورمی، باعث شدهاند که شاهد کاهش ساختوساز در کشور باشیم.
در متن زیر به وضعیت و قیمت ساختوساز در مناطق شهری چند استان پرداخته‌ایم.
فروش تراکم در مشهد؛ متری چند؟
در همین رابطه علی زارع، فعال صنعت ساختمان با بیان اینکه مهم‌ترین عواملی که در هزینه ساخت یک واحد آپارتمان موثر هستند شامل:
قیمت زمین یا هزینه خرید ملک کلنگی، هزینه جواز ساخت، هزینه خرید مصالح و هزینه دستمزدهاست . به طور کلی هزینه جواز ساخت در مناطق مختلف شهر یکسان نیست.
در مناطق مرغوب‌تر باید هزینه بیشتری بابت جواز ساخت بپردازیم. اما به طور کلی هزینه جواز ساخت شامل:
هزینه فیش عوارض نوسازی شهرداری، هزینه نظام مهندسی، هزینه بیمه تامین اجتماعی و قطار شهری، آتش‌نشانی و آموزش و پرورش است.
در این بین هزینه صدور پروانه ساختمانی در مناطق مختلف شهر یکسان نیست.
به طوری که در بعضی مناطق گران‌قیمت مشهد این هزینه چند برابر سایر مناطق است.
با افزایش مبلغ صدور جواز توسط شهرداری در بعضی ساختمان‌ها شاید این هزینه از ۲۰درصد کل هزینه ساختوساز بیشتر شود.
اخذ سقف اضافه یا پیشروی مازاد بر تراکم ساختمانی تاثیر قابل‌توجهی بر روی مبلغی که به شهرداری پرداخت میکنند دارد.
به این دلیل که هزینه تراکم اضافه چند برابر هزینه تراکم مجاز است.
اما به طور کلی تعرفه عوارض شهرداری در هر مترمربع زیربنا در مناطق مختلف مشهد از ۶۰۰هزار تومان تا ۲میلیون و ۴۰۰هزار تومان است.
عضو انجمن انبوهسازان خراسان رضوی افزود:
بعد از هزینه عوارض شهرداری باید هزینه نظام مهندسی را پرداخت کنیم.
حق الزحمه مهندسان ناظر و طراح و مجری برای هر شهر و هر گروه ساختمانی نسبت به طبقات از ۲۷۰هزار تومان تا ۶۰۰هزار تومان در هر مترمربع در نوسان است.
البته برای پروژههای بالای ۸۰۰ مترمربع یا ۵ سقف عقد قرارداد با شرکت مجری و آزمایشگاه مکانیک خاک و جوش و بتن الزامی است.
در حال حاضر هزینه شرکت مجری حدود مترمربعی ۲۵۰ هزارتومان و آزمایشگاه‌ها حدود مترمربعی ۱۲۰ هزارتومان است.
به گفته او بعضی از شهروندان فکر میکنند که فقط شهرداری و نظام مهندسی هستند که بابت صدور جواز ساخت هزینه دریافت میکنند.
در حالی که ادارات و سازمان‌های دیگر نیز منتظر شما هستند.
یکی از اینها سازمان تامین اجتماعی است که این هزینه را معمولا با نام بیمه اجباری می‌‌‌شناسیم. این بیمه جدا از بیمه مسوولیت کارفرماست.
و اصلا بیمه مسوولیت نیست و متاسفانه هیچ پوششی هم ندارد. فقط یک منبع درآمد برای سازمان تامین اجتماعی محسوب می‌شود.
هزینه بیمه اجباری ۱۵درصد از کل مبلغی است که به شهرداری پرداخت می‌‌‌کنید.
همچنین هزینه آتش‌نشانی، آموزش و پرورش و قطار شهری وجود دارد.
که البته در مقایسه با سایر هزینه‌‌‌ها در پروسه صدور پروانه ساختمانی ناچیز است. مقدار هزینه‌ای که باید بابت قطار شهری بپردازید ۳درصد کل فیش شهرداری است.
اما به طور کلی هزینه خرید مصالح تقریبا ۷۰درصد از هزینه ساخت ساختمان را تشکیل می‌دهد.
اسکلت بتنی یا فلزی که بر هزینه خرید آهن و میلگرد و بتن تاثیر می‌‌‌گذارد تا هزینه‌های مربوط به خرید کاشی و سرامیک و شیرآلات و... همگی جزو خرید مصالح محسوب می‌شود.
در خصوص هزینه دستمزد
نه تنها در سال ۱۴۰۲ بلکه می‌توان گفت تقریبا همیشه دستمزدها حدود ۳۰درصد از هزینه ساخت را شامل می‌شود.
در مرحله سفت‌‌‌کاری تقریبا هزینه دستمزدها در تمام نقاط شهر یکسان است ولی موردی که دستمزد تاثیر قابل‌توجهی روی هزینه‌‌‌ها دارد نازک‌کاری و مخصوصا اجرای نماست.
زارع درپایان در خصوص نقش تورم بر قیمت نهایی ساخت . زمانی که اقتصاد کشور متورم می‌شود.
همه کالاها و از جمله نهاده‌‌‌های ساختمانی را هم در‌بر می‌گیرد و موضوع اصلی این است که باید جلوی تورم اصلی را گرفت تا اقتصاد به سمت تورم تک‌رقمی برود.
در ادامه همین مبحث سید‌محمد مختارزاده، نایب رئیس انجمن انبوهسازان خراسان رضوی در خصوص هزینه ساخت یک مسکن معقول و با کیفیت
از ابتدای سال‌جاری هزینه ساخت ساختمان‌‌‌های:
یک و دو طبقه متری ۹میلیون و ۳۰۰هزار تومان
۳ تا ۵ طبقه متری ۱۰میلیون و۱۰۰هزار تومان
۶ و ۷ طبقه متری ۱۲میلیون و ۵۰۰هزار تومان
۸ تا ۱۰ طبقه متری ۱۴ میلیون تومان
۱۱ و ۱۲ طبقه متری ۱۵میلیون و ۶۰۰هزار تومان
۱۳ تا ۱۵ طبقه متری ۱۷میلیون تومان
۱۶ طبقه به بالا متری ۱۹ میلیون تومان است .
که البته در حال حاضر نسبت به تورم از ۱۰میلیون تومان تا ۲۰میلیون تومان است.
چرا که از ابتدای سال‌جاری تاکنون شاهد افزایش حدود ۲۰درصد در مصالح ساختمانی بوده‌ایم.
او با بیان اینکه رشد مسکن در سال‌های اخیر باعث شده نرخ آن از تورم بالاتر رود خاطرنشان کرد.
این پرش قیمتی باعث شده مسکن برای ترمیم وضعیت خود در فاز رکود قرار گرفته و خود را برای دوران اصلاح یا گذر از رکود آماده کند.
این انبوه‌ساز با بیان اینکه وضعیت کنونی آرامش قبل از توفان است.
باید دولت به این وضعیت بحرانی رسیدگی کند چرا که هر روز دست متقاضیان از این محصول مصرفی کوتاه‌تر می‌شود.
مختارزاده در نهایت گفت: اگر سیاستگذاران کلان کشوری حداقل بتوانند شرکت‌های موفق، باتجربه و دارای قدمت و برند را با هر امکانی موردحمایت قرار دهند، می‌توانیم شاهد نقش شگرف صنعت ساختوساز در رونق اقتصادی کشور باشیم. درواقع رونق این صنعت شاید یک درمان دائمی برای اقتصاد کشور محسوب نشود، ولی بهترین مسکنی است که به مراتب می‌تواند بهتر از بقیه صنایع به‌ویژه خودروسازی به تقویت تولید در کشور و رونق اقتصادی کمک کند.
تعطیلی نیمی از شرکت‌های ساختمانی در چهارمحال و بختیاری
آمارهای اتخاذ شده از وضعیت استان چهارمحال و بختیاری نشان می‌دهد از ابتدای سال‌جاری تاکنون به دلیل نبود کارگر ماهر در کارخانه‌‌‌ها و کارگاه‌‌‌های تولیدی و تورم قیمت مصالح ساختمانی شرکت‌های ساختمانی علاقه‌‌‌ای به شروع پروژههای جدید ندارند. همچنین بنا بر گفته‌های فعالان این استان، قیمت زمین از ابتدای سال‌جاری تاکنون ۲۰درصد و در برخی مناطق بالای این رقم رشد داشته است.دبیر انجمن صنفی انبوهسازان مسکن و ساختمان استان چهارمحال و بختیاری با بیان اینکه گرانی روزافزون مصالح ساختمانی روند تکمیل و بهره‌‌‌برداری از پروژههای خودمالکی مسکن را غیرممکن کرده است.
قیمت مصالح به صورت افسارگسیخته و روزانه در حال افزایش است.
سید‌مصطفی علوی اظهار کرد: متقاضیانی که با تشکیل گروه‌‌‌های چند‌نفره در پی خانه‌‌‌دار شدن از روش تسهیلات خودمالکی بودند با چالش جدی مواجه شدهاند و تکمیل مسکن برای آنها بسیار سخت و پیچیده شده است.مشکلاتی مانند قیمت‌گذاری ناعادلانه و روش‌های نادرست تامین مالی سبب شده است پروژههای انبوه‌‌‌‌سازی ناموفق باشند.دبیر انجمن صنفی انبوهسازان مسکن و ساختمان استان چهارمحال و بختیاری .قیمت‌گذاری غیر‌کارشناسانه در استان چهارمحال سبب شده تا بخشی از انبوهسازان برای ادامه فعالیت صنفی راهی استان‌‌‌هایی مانند اصفهان یا بوشهر شوند.علوب تصریح کرد: سودهای غیرمتعارف بانک‌ها در حوزه تسهیلات مسکن این صنعت را در آستانه نابودی قرار داده است.
رکود مسکن سبب شده که بسیاری از مشاغل مرتبط با صنعت ساختمان حذف شوند و بیکاری بین کارگران ماهر و ساده این صنعت روز‌به‌روز افزایش یابد. به عنوان مثال در استان چهارمحال و بختیاری بسیاری از نیروهای تخصصی حوزه مسکن یا در حوزه تاسیسات، به سایر مناطق کشور مانند عسلویه بوشهر یا سیرجان در کرمان یا مناطقی که واحدهای پتروشیمی و پالایشگاهی در آن مستقر هستند مهاجرت کرده تا بتوانند معیشت خانوارهای خود را تامین کنند.
همچنین در این راستا محمودی کوهی، نایب رئیس انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان استان چهارمحال و بختیاری . بسیاری از شرکت‌های ساختمانی و عمرانی در استان چهارمحال و بختیاری تعطیل شدهاند.
نایب‌رئیس انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان استان چهارمحال و بختیاری ادامه داد: افزایش سرسام‌آور قیمت بتن، شن ماسه و تاسیسات موردنیاز در صنعت ساختمان سبب شده تا اندک شرکت‌های فعال هم نتوانند پروژههای خود را در موعد مقرر به پایان برسانند.
این فعال ساختمانی افزود: شیوه‌نامه پرداخت وام در بانک‌ها بسیار سختگیرانه و تضامینی که بانک‌ها مطالبه میکنند از توان متقاضیان خارج است بنابراین باید در این خصوص بازنگری شود. هم اکنون هر بانک به شیوه خود سود، کارمزد و دیرکرد دریافت می‌کند تا جایی که سود و دیرکرد اقساط به حدود ۴۰درصد می‌رسد که ویرانگر صنایع از جمله صنعت مسکن است. تسهیلات بانک‌ها در همین چند سال گذشته حدود ۹ یا ۱۲درصد بود که به ناگاه به ۲۳ تا ۲۵درصد رسید؛ موضوعی که در رابطه با صنعت مسکن به هیچ وجه به صرفه و صلاح نیست.
شهباز گهروئی، خزانه‌‌‌دار کانون صنفی انبوهسازان مسکن و ساختمان استان چهارمحال و بختیاری نیز با تایید صحبت‌های ذکر شده با بیان اینکه نابسامانی و رکود صنعت ساختمان ناشی از حکمرانی اقتصاد غیرمولد در کشور است، عنوان کرد: نقص قوانین، ناتوانی در مهار تورم و کنترل بازار نهاده‌‌‌های موثر در قیمت مسکن و ناهماهنگی در سیستم بانکی از جمله دلایل این شکست است.
بازار سیاه زمین در استان مرکزی
در همین راستا کسری امیری‌راد، عضو کانون سراسری انبوهسازان مسکن در استان مرکزی با بیان اینکه هزینه ساخت از ابتدای فروردین تاکنون حدود ۳۰درصد افزایش داشته و از۱۲ میلیون تومان در هر مترمربع به ۱۴ میلیون تومان رسیده است گفت: هم‌اکنون بزرگ‌ترین چالش اراک مربوط به معضل زمین آن است و متاسفانه شاهد بازار سیاه در این حوزه هستیم.به گفته او در حال حاضر قیمت هر مترمربع زمین در اراک در حاشیه شهر ۳۰میلیون تومان، در بخش‌های متوسط ۵۵ میلیون تومان و در نقاط ارزشمند بالای ۱۲۰میلیون تومان است.
هم اکنون اراک فاقد زمین قابل ساخت است و همین موضوع باعث شده با کمبود مسکن روبه‌رو شویم.
به هر روی میزان دسترسی شهروندان این شهر به مسکن با میزان درآمد و دارایی آنها تناسبی نداشته و کیفیت زندگی مطلوبی ندارند.
۴ متغیر در بازار ساختوساز شیراز
ابراهیم مطهری، عضو انجمن انبوهسازان شیراز با بیان اینکه پهناور بودن فارس و معتدل بودن آب و هوای استان باعث شده تا رکود واقعی بازار مسکن از بین برود اما این موضوع دلیلی بر تورمی بودن بازار مسکن نمی‌شود .
در حال حاضر فروشندگان تعیین‌کننده قیمت زمین در شیراز هستند و هر مالکی هر قیمتی که بتواند برای زمین خود درج می‌کند اما از آنجا که رکود ساختوساز در این استان سنگین است فروشندگان پول لازم، تخفیف‌های ارزنده‌ای برای زمین‌های خود لحاظ کردند.
او با بیان اینکه در حال حاضر هزینه ساخت هر مترمربع منزل مسکونی حدود ۱۰ میلیون تومان است، بیان کرد: اما وجود زمین بدون مالک و مشاعی در مجموعه شهری شیراز با قیمتی بالاتر از ۵۰میلیون تومان برای هر متر مربع در آینده‌‌‌ای نه‌چندان دور خریداران را با مشکل مواجه خواهد کرد.
مطهری با بیان اینکه چهار متغیر هزینه ساختوساز حاصل از مصالح ساختمانی، تورم در قیمت خرید زمین و ملک نهایی
تغییر پروسه‌های طولانی اخذ مجوز ساخت و بازدهی بازارهای رقیب به‌خصوص سود بانکی به ترتیب بیشترین تاثیر را در بروز یا تشدید نوسانات سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمانی در شیراز دارد،.
از میان این متغیرها، اگرچه افزایش هزینه ساخت، بیشترین تاثیر منفی را بر صنعت ساختمانی دارد .
اما افت‌وخیزهای شدید قیمت مسکن به‌خصوص حباب ناشی از جهش قیمت‌ها در بازار، معاملات ملک را با نوسانات بزرگ روبه‌رو کرده و محیط ناامنی در بازار ساختوساز این استان به وجود آورده است.
قطب ساختوساز در حاشیه
فعالان صنعت ساختوساز در استان همدان با بیان اینکه بسیاری از پروژههای ساختوساز در همدان به صورت تعطیل و نیمه تعطیل درآمده‌اند خاطرنشان کردند از ابتدای سال‌جاری در این استان علاوه بر افزایش قیمت مصالح ساختمانی، سازندگان مجبور هستند هزینه‌های کلانی به صورت زیر‌میزی بپردازند تا پروسه مجوز را زودتر طی کنند. این سازندگان در خصوص افزایش قیمت زمین در این استان بر تورم بالا تاکید میکنند و میگویند این استان به لحاظ موقعیت جغرافیایی، محدوده خاص و محدودی دارد، این موقعیت خاص اقلیمی بر قیمت ملک، مسکن و اجارهبها اثرگذار است.
در همین راستا رئیس انجمن انبوهسازان استان همدان با اشاره به رکود بازار مسکن گفت: میزان ساخت مسکن در همدان نسبت به سال‌های گذشته کمتر شده است.
محمدصادق پارسامهر با بیان اینکه ۸۳۰۰ واحد مسکن در همدان در حال ساخت است.
علاوه بر اینکه ساختوساز در همدان کاهش یافته، بازار خرید و فروش ملک نیز راکد است.
رئیس انجمن انبوهسازان استان همدان با اشاره به عوامل کاهش ساخت مسکن در همدان یادآور شد.
رکود بازار مسکن، فرآیندهای پیچیده صدور پروانه ساختمانی و گرانی مصالح از دلایل اصلی کاهش ساختوساز در همدان است.
او با بیان اینکه سختگیری‌‌‌های نظام مهندسی در زمینه صدور پروانه ساختمانی این فرآیند را دشوار و طولانی کرده است..
برای یک نقشه معماری باید ۲۶ امضا گرفته شود که گرفتن این امضاها معضل بزرگی برای سازندگان مسکن و مالکان است.
استانی که زمانی جزو بهترین استان‌‌‌ها برای ساختوساز بود اکنون به حاشیه رفته و همین امر سبب کاهش ساختوساز شده و عواقب آن به گرانی مسکن در آینده منجر خواهد شد.