بازار املاک / چشم‌انداز اجاره مسکن: آغاز عصر جدید برای اجاره‌نشین‌ها

چشم‌انداز اجاره مسکن: آغاز عصر جدید برای اجاره‌نشین‌ها

اجاره‌بهای مسکن در سال۱۴۰۲ با «صعود تاریخی» در شهر‌ها مواجه شد. بررسی‌ها با استناد به داده‌های رسمی از نبض اجاره نشان می‌دهد رشد ۳۹.۶درصدی اجاره کشوری و ۵۲درصدی اجاره تهران در یک‌سال، «عصر جدیدی در بازار اجاره‌نشین‌ها» رقم زده که مشخصه اصلی آن، «امکان جبران رشد هزینه‌های زندگی موجر از محل اجاره‌داری» است.

روند رشد اجاره بهای مسکن

 روند رشد اجاره بهای مسکن هم در تهران و هم در کشور از «ورود بازار اجاره به عصر جدید» حکایت می‌کند؛ سال گذشته هزینه اجاره نشین‌ها در کشور، نزدیک به ۴۰‌درصد (۳۹.۶ درصد) نسبت به سال ۱۴۰۱ افزایش پیدا کرد و در تهران نیز تورم اجاره، نرخ ۵۲ را به ثبت رساند که هر دو نرخ، «رکورد رشد سالانه اجاره بها» در تاریخ ثبت آمار‌های اجاره، محسوب می‌شود.

مشخصه اصلی این دوره از بازار اجاره مسکن که به صورت محسوس از اواخر دهه ۹۰ –به طور دقیق از سال ۹۹، یعنی دو سال پس از شروع جهش قیمت مسکن- شکل گرفته، «پوست اندازی تورم اجاره» است.

بررسی‌ها از تغییر معنادار سطح نرخ رشد اجاره بهای مسکن طی سال‌های اخیر –نسبت به دوره قبل از عصر جهش قیمت‌ها- حاکی است، در فاصله سال‌های ۹۷ تا پایان ۱۴۰۲، میانگین نرخ رشد سالانه اجاره بها در کشور ۳ برابر نرخ سال‌های ۹۰ تا پایان ۹۶ شد. در شهر تهران نیز همین شاخص یعنی میانگین تورم سالانه اجاره به ۴ برابر قبل رسید.

دو علت اصلی این جهش تورم اجاره، تغییر صعودی سطح تورم عمومی و تورم مسکن طی سال‌های اخیر بوده است که در نقش سکو‌های پرواز تند «هزینه اجاره نشینی» عمل کردند. 


تورم عمومی و تورم سالانه 

اکنون، در بازار کشوری اجاره نشین ها، تورم عمومی و تورم سالانه اجاره با هم برابر شده اند و در تهران، تورم سالانه اجاره از تورم عمومی جلو زده است.


این در حالی است که در هر دو بازار اجاره –کشوری و تهران- تا پیش از سال ۹۷، همواره «نرخ رشد سالانه هزینه‌های زندگی یا همان تورم عمومی»، حدود ۱.۴ تا ۱.۵ برابر «رشد سالانه اجاره بها» بود.


به این ترتیب، در عصر جدید بازار اجاره مسکن، ۳ تا ۴ برابر شدن تورم اجاره باعث برابری آن با تورم عمومی شده است.


تحلیل و بررسی این وضعیت جدید حاکی است، بزرگ‌ترین تبعات منفی «تورم ۴۰ درصدی اجاره در کشور و ۵۲ درصدی در تهران»، آسیب اقتصادی به معیشت خانوار‌های مستاجر است که به شکل «فاکتور گرفتن از خرید خوراکی (کاهش کالری)» و «افت کیفیت زندگی» در حداقل دو سال گذشته خود را نشان داده است.


مهاجرت از مناطق بالای شهر به مناطق پایین و از مناطق پایین به حومه شهر‌های بزرگ نیز، عارضه دیگر این تورم تاریخی اجاره در دو سه سال گذشته بوده است.


با این حال، برای بازار اجاره مسکن ۱۴۰۳، این سطح از «رشد شدید اجاره بها»، می‌تواند به نوعی باعث «تحریک عرضه آپارتمان اجاره ای» شود.


واحد‌های مسکونی بلااستفاده

در حال حاضر، رشد هزینه زندگی موجر‌ها به نوعی با «رشد سالانه اجاره بها»، قابل جریان است. این اتفاق تاریخی که تا پیش از این وجود نداشت، باعث خواهد شد «فشار تورم عمومی»، بخشی از مالکانی را که در سال‌های اخیر از اجاره داری انصراف داده بودند بار دیگر روانه این بازار کند.


فردین یزدانی، صاحب‌نظر بخش مسکن درباره این تحلیل گروه مسکن معتقد است، هر چند برابر شدن سطح نرخ رشد اجاره بها با نرخ تورم عمومی باعث این تحریک خواهد شد، اما این شرط لازم، در صورتی که «موجودی آپارتمان» در بازار مسکن قابل‌توجه باشد، می‌تواند باعث افزایش عرضه آپارتمان اجاره‌ای در بازار اجاره شود. این در حالی است که طی سال‌های گذشته، رکود تولید مسکن، موجودی کلی را کاهش داده است.


اما نقطه روشن همین بازار، «بخشی از واحد‌های مسکونی بلااستفاده» در شهر‌های بزرگ است.


یزدانی، پیش‌بینی کرد در صورتی که موجودی بازار مسکن در حجمی باشد که «سطح بالای تورم اجاره» به «ورود قابل‌توجه واحد اجاره‌ای به بازار اجاره نشین ها» منجر شود در این صورت می‌توان برای سال جدید پیش‌بینی کرد «رشد اجاره بها در سطحی نزدیک به تورم عمومی» رقم بخورد.


یزدانی همچنین تصریح کرد: اگر چه سیاستگذار پولی برای هدف تورمی ۱۴۰۳، کانال ۲۰‌درصد را در نظر گرفته، اما در صورت تداوم شرایط سال گذشته در سال جدید، تورم عمومی در حول و حوش ۳۵‌درصد نوسان خواهد کرد.


چشم انداز اجاره مسکن در سال جدید


بازار اجاره مسکن ۱۴۰۳، با دو انتظار درباره سطح تورم قابل پیش‌بینی و همچنین وضعیت عرضه فایل به این بازار در سال‌جاری روبه‌روست.


بررسی‌ها درباره چشم انداز بازار اجاره مسکن در سال جدید در حالی پیش‌بینی واسطه‌های ملکی از آنچه امسال در این بازار انتظار می‌رود را نشان می‌دهد که در عین حال، چند واقعیت مهم از آنچه در سمت عرضه آپارتمان‌ها به مستاجرها، در جریان است را روایت می‌کند.


بر اساس روایت واسطه‌های بازار معاملات مسکن در شهر تهران، انتظار تورم شدید برای بازار اجاره ۱۴۰۳، فراتر از تورم سال‌های اخیر، وجود ندارد؛ به عبارت دیگر انتظار می‌رود امسال تورم اجاره مسکن تهران حول و حوش تورم عمومی و حتی بر اساس دیدگاه خوش‌بینانه و همچنین ظرفیت این بازار و توان مستاجرها، از تورم ۱۴۰۲ اجاره مسکن کمتر شود. با این حال، آن‌ها شرایط بازار اجاره در سال‌جاری را به طور مستقیم با شرایط کلی بازار معاملات مسکن از یک سو، وضعیت تورم عمومی و همچنین روند‌ها و تغییرات احتمالی پیش روی سایر بازار‌ها در ارتباط می‌دانند و معتقدند هر تغییری می‌تواند به طور مستقیم و غیرمستقیم بازار اجاره و رشد هزینه‌های اجاره نشینی را تحت‌تاثیر قرار دهد.


بر اساس آنچه واسطه‌های بازار معاملات اجاره مسکن شهر تهران به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند، اگرچه شرایط بازار اجاره امسال هم مانند سال‌های قبل به طور قطع برای مستاجر‌ها وضعیت دشواری است، اما از آنجا که عدد حاصل از تورم اجاره که مستاجر‌ها باید به عنوان اضافه اجاره بهای سال جدید در قرارداد‌های ۱۴۰۳ متقبل شوند اعداد بالایی است، ظرفیت بازار برای پذیرش تورم‌های بالا و قابل‌توجه بسیار محدود است. به عنوان مثال، در سال‌های قبل که به طور نمونه مبلغ رهن یک آپارتمان ریزمتراژ حول وحوش ۲۰۰ میلیون تومان بود رشد ۲۵ درصدی اجاره بها معادل اضافه شدن ۵۰ میلیون تومان به رقم قبلی قرارداد و رسیدن مبلغ رهن به ۲۵۰ میلیون تومان بود؛ اما هم اکنون ۲۵‌درصد رشد برای رهن یک میلیارد تومانی معادل اضافه شدن ۲۵۰ میلیون تومان به مبلغ قبلی است؛ بنابراین و با توجه به وضعیت مالی خانوار‌های مستاجر عملا بازار ظرفیتی برای تحمل رشد‌های بالا در حوزه اجاره بها ندارد.


در چنین شرایطی و در حالی که تمام مولفه‌ها از وضعیت دشوار مستاجر‌ها و تداوم شرایط سخت در این بازار در سال‌جاری خبر می‌دهد، اما شرایط تورمی بازار اجاره می‌تواند احتمالا یک محرک عرضه آپارتمان به این بازار را در ۱۴۰۳ فعال کند. برخی فعالان بازار اجاره معتقدند با توجه به رسیدن سطح تورم اجاره به تورم عمومی و درآمد قابل‌توجهی که موجر‌ها می‌توانند به واسطه اجاره داری به دست آورند، احتمالا بخشی از مالکانی که آپارتمان‌های خود را به صورت خالی نگهداری می‌کردند برای جبران بخشی از هزینه‌های زندگی خود، این واحد‌ها را به بازار اجاره عرضه کنند.


این موضوع به‌خصوص در مورد آن گروه از موجرانی که در سال‌های گذشته آپارتمانشان را به بازار اجاره عرضه می‌کردند، اما در دو سه سال اخیر به دلیل برخی نگرانی‌ها ناشی از بعضی مصوبه‌های دستوری عرضه واحد خود به مستاجر‌ها را متوقف کرده بودند، بیش از سایر مالکان محتمل است. برخی مصوبه‌های دستوری در سال‌های اخیر از جمله تعیین سقف رشد اجاره بها و همچنین منع موجر‌ها از تخلیه آپارتمان اجاره ای، منجر به بروز نگرانی در برخی از موجر‌ها شد و باعث شد گروهی از آن‌ها از ادامه اجاره داری منصرف شده و واحدشان را به بازار عرضه نکنند. حالا، اما پیش‌بینی می‌شود بخشی از این موجر‌ها به بازار برگردند. انگیزه آن‌ها هم کسب درآمد از بازار اجاره است که به دلیل تورم‌های بالای دو سه سال اخیر، ارقام قابل‌توجهی را شامل می‌شود.


این در حالی است که هم اکنون برخی جست‌وجوگران بازار اجاره، از کمبود فایل‌های نوساز در این بازار خبر می‌دهند؛ فعالان بازار اجاره و واسطه‌های ملکی نیز این کمبود را تایید می‌کنند و در تشریح دلایل این موضوع می‌گویند: رکود ساخت‌وساز و رکود معاملات مسکن دو عامل مهمی است که منجر به کاهش عرضه آپارتمان نوساز به بازار اجاره شده است. در نتیجه رکود ساخت‌وساز نه‌تن‌ها موجودی فایل نوساز در بازار اجاره کاهش یافته که سهم نوساز‌ها از معاملات خرید و فروش مسکن هم نسبت به سال‌های قبل به طور محسوس کم شده است. ضمن آنکه عمده عرضه‌کننده‌های فایل نوساز به بازار اجاره در سال‌های قبل خریداران سرمایه‌ای بودند که، چون هم‌اکنون هم عرضه نوساز و هم معاملات خرید سرمایه‌ای کاهش یافته است، بنابراین موجودی فایل نوساز در بازار اجاره نیز محدود و در برخی موارد نایاب شده است.


فعالان بازار اجاره همچنین از دشوارتر بودن اجاره فایل نوساز برای موجر‌ها نیز خبر می‌دهند. به دلیل ضعف توان مالی مستاجر‌ها که همواره به دنبال یافتن فایل ارزان‌تر برای اجاره هستند و فاصله قابل‌توجه اجاره بهای واحد نوساز با واحد‌های چندساله، عملا دردسر‌های اجاره داری در بازار نوساز‌ها نسبت به سایر بازه‌های سنی آپارتمان برای مالکان بیشتر است. ضمن آنکه سازنده‌ها هم عمدتا ترجیح می‌دهند به جای عرضه به بازار اجاره، واحد خود را به بازار فروش عرضه کنند. به‌خصوص در شرایط فعلی که متقاضی نیز برای خرید آپارتمان نوساز در بازار وجود دارد. از سوی دیگر، با توجه به ناچیز بودن بازدهی بازار اجاره نسبت به بازدهی سایر بازارها، سازنده‌ها ترجیح می‌دهند حتی اگر شرایط فعلا برای فروش با سود دلخواه برایشان مهیا نیست واحدشان کلیدنخورده باقی بماند تا بتوانند در موعد مناسب آن را با فاصله قیمتی مناسب تری نسبت به واحد‌های کلیدخورده به فروش برسانند. به این ترتیب متحمل هزینه‌های سنگین تعمیر و بازسازی واحد نیز نخواهند شد.

 

معاملات مسکن همچنان روند خوبی ندارد

جدیدترین گزارش بانک مرکزی از معاملات بازار مسکن در مردادماه نشان می دهد که قیمت مسکن در مردادماه ۱۴۰۳ نسبت به آذرماه ۱۴۰۲، با رشد ۴۷ درصدی همراه بوده است.

خبر خوش برای مالکین / مالیات های این...

بر اساس قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها صاحبخانه‌هایی که ملک خود را به خانواده‌های دارای سه فرزند و بیشتر، اقشار سه دهک پایین جامعه و افراد تحت پوشش بهزیستی اجاره دهند مشمول ۱۰۰ درصد معافیت مالیات بر درآمد اجاره خواهند شد.

سایه سنگین رکود بر معاملات مسکن

شدت گرفتن تنش‌‌‌های منطقه‌‌‌ای طی هفته‌‌‌های اخیر بر روند معاملات خرید ملک و اجاره‌‌‌بها اثرگذار شده است؛ اگرچه تشدید تنش منطقه‌‌‌ای زمینه‌‌‌ساز رشد نرخ ارز در کشور شده و به شکل معمول قیمت مسکن در کشور همگرا با نرخ ارز نوسان دارد؛ اما این مرتبه این دو بازار، رفتاری واگرا از خود بروز داده‌‌‌اند. افزایش ریسک تنش منطقه‌‌‌ای طی دو هفته اخیر باعث شده تا بخشی از صاحبان ملک حاضر به ارائه تخفیف در معاملات فروش خانه شوند، امااین افزایش تخفیف نیز نتوانسته تا به اینجای کار بازار فروش خانه در پایتخت را داغ

متقاضیان وام ودیعه مسکن در بلاتکلیفی!

متقاضیان دریافت تسهیلات ودیعه مسکن که پیش‌تر و در سنوات گذشته این تسهیلات را دریافت کرده‌اند با شرط تسویه تسهیلات قبلی امکان دریافت مجدد تسهیلات را خواهند یافت. شرط پرداخت مجدد تسهیلات مجدد ودیعه مسکن مربوط به متقاضیانی است که در سال‌های 1399 و 1400 تسهیلات ودیعه مسکن را دریافت کرده و تسویه تسهیلات را انجام داده‌اند، این دسته از متقاضیان با درج گزینه تسویه تسهیلات از طریق شعب بانک عامل این امکان را برای بار دوم خواهند یافت تا نسبت به دریافت تسهیلات ودیعه مسکن اقدام کنند.

معافیت اجاره املاک مسکونی

جعفر پورمختار مشروط شدن اعمال معافیت‌های مالیاتی در بخش درآمد‌های حاصل از اجاره املاک مسکونی مندرج در تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، به ثبت قرارداد اجاره نامه در سامانه املاک و مستغلات کشور را، در راستای اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول (مصوب ۱۴۰۱.۰۹.۰۶) عنوان کرد و افزود: یکی از آثار مثبت اجرای این قانون افزایش شفافیت و کاهش زمینه بروز مشکلاتی، چون زمین خواری، فرار مالیاتی و فروش یک ملک به چندین نفر و ... است.

وام ودیعه مسکن برای این افراد

سامانه خودنویس با موفقیت توانسته است فرآیند قراردادزنی بین موجر و مستاجر را شفاف و رایگان کند. این سامانه به طور عملی توانسته است به درستی مسکن‌های موجود در سراسر کشور را شناسایی کند و با ایجاد زیرساخت‌های لازم، اقدامات مخرب و واسطه‌گری در حوزه مسکن را به حداقل برساند. بر اساس قانون جهش تولید مسکن باید تمام قراردادهای خرید و فروش، پیش‌فروش و اجاره املاک مسکونی و غیرمسکونی در سامانه خودنویس ثبت شود و کد رهگیری دریافت کنند.

قیمت مسکن ترسناک شد

با افزایش قیمت مسکن از سال ۱۳۹۷، سهم مسکن در سبد هزینه‌های خانوارها رشد چشمگیری داشته است. طبق آمار رسمی، این سهم در سال ۱۳۹۶، پیش از افزایش قیمت‌ها، ۳۳ درصد بود، اما در سال گذشته به ۴۲.۴ درصد افزایش یافته است.

سیگنال‌های تغییرات بین المللی برای...

بررسی‌ها میدانی نشان می‌دهد، مسکن در ۲ هفته اخیر با شتاب بیشتری به سمت رکود حرکت کرده است.

کم‌ درآمدها وام۱۵۰ میلیونی می گیرند

معاون بنیاد مسکن از تحویل ۲۵ هزار واحد مسکونی مددجویان خبر داد و گفت: ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان تسهیلات بلاعوض به کم درآمدها تخصیص داده می‌شود.

دریافت وام مسکن با بهره ۱۳ درصد

بانک مسکن با ارائه طرح تابش به متقاضیان امکان می‌دهد تا با افتتاح حساب سپرده کوتاه‌مدت، برای خرید مسکن و سایر خدمات مرتبط … بانک مسکن با ارائه طرح تابش به متقاضیان امکان می‌دهد تا با افتتاح حساب سپرده کوتاه‌مدت، برای خرید مسکن و سایر خدمات مرتبط بهره‌مند شوند.

حساب‌ و کتاب اقساط وام مسکن

در شرایط فعلی، وام مسکن با اوراق ممتاز (تسه) کلان‌ترین تسهیلاتی است که به متقاضیان خرید مسکن پرداخت می‌شود و اغلب افرادی که قادر به بازپرداخت اقساط آن باشند، می‌توانند نسبت به دریافت آن اقدام کنند.

افزایش نرخ اجاره در تابستان

سه‌ماه اعمال «نرخ دولتی» برای اجاره‌بهای مسکن در کشور به‌خاطر «واکنش منفی بازار به مداخله نچسب» جواب نداد. تصویب شده بود اجاره‌های تابستانی حداکثر ۲۵درصد افزایش یابد؛ اما در عمل، ۴۲.۸درصد رشد کرد.

این افراد رایگان خانه دار می‌شوند

وزارت راه و شهرسازی جدیدترین وضعیت طرح نهضت ملی مسکن را اعلام کرد که نشان می‌دهد مجموع واحد‌های مسکونی شامل آنهایی که شروع‌شده، در دست ساخت و تکمیل‌شده، به ۲ میلیون و ۶۸۷ هزار و ۴۵۰ واحد رسیده است.

خبر بسیار مهم برای متقاضیان مسکن ملی

طرح مسکن ملی برای کمک به قشر ضعیف است. قرار بر این است برای ساخت مسکن ملی وام مسکن ملی پرداخت شود اما صف دریافت وام مسکن ملی هر روز طولانی تر میشود.

پیش‌بینی بازار مسکن در نیمه دوم سال...

فصل اجاره به انتهای خود نزدیک شده و حالا مردم به دنبال پاسخ این سوال هستند که بازار مسکن و اجاره در نیمه دوم سال چه روندی را طی خواهد کرد؟ اگر اتفاق خاصی در بازار مسکن رخ ندهد، بازار اجاره و مسکن تا پایان سال روندی آرام را طی خواهد کرد.

خبر مهم خرید مسکن

هر چند تابستان امسال قیمت‌ها به طور قابل توجهی بالا نرفت، اما باید توجه داشت که در طی یک الی دو سال گذشته قیمت مسکن به شدت افزایش پیدا کرد و مردم دیگر قدرت خرید ندارند.

پرداختی ۹۶۰ میلیون تومانی دولت برای...

یکی از محل‌های تامین منابع مالی برای متقاضیان ورود به بازار مسکن،‌ وام خرید است. این وام از محل اوراق حق تقدم مسکن (تسه) به متقاضیان پرداخت می شود و برای زوجین تهرانی ۸۰۰ میلیون تومان و با احتساب وام تعمیر (جعاله) ۹۶۰ میلیون تومان است.

الان وقت خرید خانه هست یا نه؟

بازار ملک، فصل جابه‌جایی را با کسادی سپری کرد. دو ماه ابتدایی تابستان امسال معاملات مسکن شهر تهران در کانال ۳۰۰۰ فقره قرار داشت که رقم پایینیدو پیش بینی مهم درباره قیمت مسکن در پایان سال ۱۴۰۳محسوب می‌شود.

برای وام ۹۶۰ میلیون تومانی مسکن چقدر...

مطابق آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در مرداد ۱۴۰۳ متوسط قیمت مسکن به ازای هر مترمربع ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود که در مقایسه با ماه قبل (تیرماه) ۱.۲ درصد افزایش را نشان می‌دهد. اثرگذاری وام ۹۶۰ میلیون تومانی خرید مسکن به واسطه افزایش قیمت‌ها همچنان در حال کاهش است. امروز با این وام می‌توان ۸.۳ متر مسکن در شهر تهران خریداری کرد.

سورپرایز دولت پزشکیان برای مستاجران

عضو انجمن انبوه سازان مسکن کشور گفت: متقاضیان مسکن با ورود وزیر جدید راه وشهرسازی، چشم انتظار تخصیص زمین با قیمت صفر هستند.

بانک‌ها بزرگترین مافیا و علت گرانی مسکن...

بانک‌ها به عنوان یکی از مهم‌ترین نهادهای اقتصادی در هر کشوری نقش مهمی در تعیین و تثبیت اوضاع مالی و اقتصادی دارند. در ایران نیز بانک‌ها نقش اساسی در اقتصاد ایفا می‌کنند اما در سال‌های اخیر، انتقادهای بسیاری به عملکرد برخی بانک‌ها وارد شده است. یکی از اصلی‌ترین مشکلاتی که در این زمینه مطرح شده، تلاش بانک‌ها برای بهبود مصنوعی وضعیت مالی خود از طریق بازار مسکن و انتشار مکرر آگهی‌های مزایده املاک است.