بازار املاک / حال بازار مسکن چطور است؟

حال بازار مسکن چطور است؟

موتور اصلی تورم مسکن که خریداران سرمایه‌ای بودند، اکنون تقریباً خاموش شده و این موضوع به رکود سنگین در معاملات مسکن منجر شده است.

حال بازار مسکن چطور است؟

طی چهار دهه گذشته، بازار مسکن در ایران شاهد تغییرات چشمگیر و بی‌سابقه‌ای بوده که تأثیرات عمیقی بر اقتصاد و جامعه ایرانی گذاشته است. 
در کنار بی‌ثباتی اقتصاد کلان، محدودیت‌های شدید اعمال شده از سوی شهرداری‌ها و دولت برای توسعه شهر‌ها و همچنین فقدان ابزار‌هایی همچون مالیات بر ملاکی، سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری در بازار زمین و مسکن، عواملی‌اند که به افزایش شدید قیمت‌های مسکن در ایران منجر شده است. 
یکی از موضوعات مهم در حوزه زمین، هزینه‌های زمین در قیمت تمام شده مسکن است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر، در مناطق شهری کشور حدود ۴۷ درصد و در استان تهران ۶۳ درصد از قیمت نهایی مسکن به هزینه زمین اختصاص می‌یابد. 
داده‌های تاریخی نشان می‌دهد در سال ۱۳۸۴ سهم زمین از کل هزینه تمام شده ساخت مسکن برای مناطق شهری کشور حدود ۴۳ درصد و این میزان برای استان تهران ۵۴.۴ درصد بوده است. 
در اواخر دهه ۹۰، بازار مسکن ایران با چالش‌های جدی روبه‌رو شد. ریسک‌های غیراقتصادی ناشی از برجام و افزایش نقدینگی، دو عاملی بودند که به رشد نرخ دلار و افزایش قیمت مسکن دامن زدند. 
این افزایش قیمت‌ها به رکورد‌های بی‌سابقه‌ای در تورم مسکن در سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۰ منجر شد. اما از تابستان ۱۴۰۲، اوضاع کمی تغییر کرد. با کاهش ریسک‌های مرتبط با برجام و افت انتظارات تورمی، بازار مسکن شاهد کاهش قیمت‌ها بود.
 این روند در پاییز ادامه یافت، اما در نیمه دوم سال ۱۴۰۲، تنش‌های منطقه‌ای به‌عنوان یک عامل جدید بر بازار تأثیر گذاشت. در سال ۱۴۰۲، خرید‌های سرمایه‌ای در بازار مسکن تهران ادامه یافت و این موضوع باعث افزایش قیمت دلاری مسکن شد. 
در ماه‌هایی که دلار ثبات داشت و انتظارات مثبتی از توافق خارجی وجود داشت، نقدینگی به سمت بازار ملک سرازیر شد، به‌طوری‌که میانگین قیمت دلاری یک مترمربع واحد مسکونی در تهران به ۱۳۵۶ دلار رسید. 
اما در فروردین ۱۴۰۳، با جدا شدن قیمت مسکن از دلار، این رقم به ۱۲۳۰ دلار کاهش یافت. در ماه‌های اخیر، بازار مسکن با تقاضای پایین از سوی خریداران مصرفی و سرمایه‌ای مواجه شده است. 
در این شرایط، انتظاری برای افزایش قیمت وجود ندارد و وضعیت تورم ساخت نیز بر بازار واحد‌های نوساز تأثیر گذاشته است. به‌علاوه، موتور اصلی تورم مسکن که خریداران سرمایه‌ای بودند، اکنون تقریباً خاموش شده و این موضوع به رکود سنگین در معاملات مسکن منجر شده است.

زمین سهامدار نیمی از قیمت مسکن در کشور
بازار مسکن ایران تحت تأثیر عوامل متعددی است که یکی از مهم‌ترین آنها، سهم زمین در قیمت تمام‌شده ساختمان‌هاست. 
بر اساس داده‌های بانک مرکزی ایران، سهم زمین در قیمت تمام‌شده ساختمان‌های آغاز شده توسط بخش خصوصی در کل مناطق شهری کشور، روندی قابل توجه را طی کرده است. 
در این داده‌ها بانک مرکزی ایران جزئیات زیادی از روند ساخت‌وساز، تعداد و کمیت ساخت‌وساز و هزینه‌های ساخت‌وساز برای سال‌های ۱۳۸۵ تا سال ۱۴۰۲ ارائه داده است. طبق این داده‌ها، از سال ۱۳۸۵ سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن به‌طور پیوسته افزایش یافته است.
 در سال ۱۳۸۵، این سهم در کل کشور ۴۳.۴ درصد بود که در سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۳ به ۵۱ تا ۵۳ درصد رسید. این افزایش نشان‌دهنده فشار‌های بازار و تقاضای بالای زمین در آن زمان بود. 
در سال‌های ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۸، سهم زمین به ۴۸ تا ۴۹ درصد کاهش یافت، اما در سال ۱۳۹۹ دوباره به ۵۲ درصد رسید. در سال ۱۴۰۰، این سهم به ۴۷.۴ درصد کاهش یافت که نشان‌دهنده آرامش نسبی در بازار دلار و جبران جاماندگی رشد قیمت مصالح ساختمانی بود.
 با این حال، در سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲، سهم زمین در مناطق شهری کشور به ترتیب به ۴۵ و ۴۷ درصد رسید که نشان‌دهنده افزایش مجدد قیمت زمین و تأثیر آن بر هزینه‌های ساخت‌وساز بود.

سهم ۶۳ درصدی زمین از قیمت تمام شده مسکن تهران
اما در استان تهران این ماجرا به طور عجیبی متفاوت است؛ در استان تهران، سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن از ۵۴.۴ درصد در سال ۱۳۸۵ به ۶۳ تا ۶۴ درصد در سال‌های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ افزایش یافت.
 این سهم در سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۸ به ۵۶ تا ۵۹ درصد کاهش یافت و در سال ۱۳۹۹ به ۶۵.۸ درصد رسید. گفتنی است بیشترین سهم قیمت زمین از قیمت تمام شده مسکن در استان تهران، در سال ۱۳۹۹ رخ داده است.
 در سال ۱۴۰۰، این سهم به ۶۴.۷ درصد رسید، اما در سال ۱۴۰۱ به ۵۸.۸ درصد کاهش یافت. جالب توجه است که در سال ۱۴۰۲ هم این شاخص پس از یک وقفه کوتاه شاهد افزایش هشت درصدی بود و سهم قیمت زمین از قیمت مسکن مجددا به ۶۳ درصد افزایش یافت. 
کارشناسان حوزه مسکن معتقدند که کاهش سهم زمین در هزینه تمام‌شده مسکن در سال ۱۴۰۰ به دلیل آرامش نسبی در بازار دلار و جبران جاماندگی رشد قیمت مصالح ساختمانی بوده است. البته که بررسی‌ها نشان می‌دهد این عوامل در سال ۱۴۰۲ به‌طور معکوس عمل کردند و باعث افزایش قیمت زمین و سهم آن از قیمت کل مسکن شدند.

جهش ۱۱۰ برابری قیمت زمین در تهران در ۱۷ سال اخیر
اضافه پرش قیمت زمین در تهران فقط بالاتر از بازار دارایی‌ها و شاخص‌های مشهور نبوده، بلکه رشد قیمت زمین نسبت به رشد هزینه‌های ساخت‌وساز نیز بسیار قابل تامل است؛ 
چراکه براساس داده‌های بانک مرکزی ایران درحالی قیمت تمام شده زمین در هر یک مترمربع در ساختمان‌های مسکونی شهر تهران با رشد ۱۱۰ برابری از متری ۸۸۰ هزار تومان در سال ۱۳۸۵ به متری به طور میانگین ۵۲ میلیون تومان در سال ۱۴۰۱ و بیش از ۹۵ میلیون تومان در سال ۱۴۰۲ رسیده، این عدد در کل منطق شهری ایران نیز از ۱۶۸ هزار تومان در سال ۸۵ به ۱۶ میلیون‌ونیم در سال ۱۴۰۱ و ۲۴ میلیون‌وهفتصد هزار تومان در سال ۱۴۰۲ افزایش یافته است؛
 یعنی در هجده سال تقریبا ۱۴۷ برابر شده است. از طرف دیگر آمار‌های بانک مرکزی به ما می‌گوید، رشد قیمت زمین ۳.۵ برابر بیشتر از رشد هزینه‌های ساخت‌وساز در ۳۰ سال اخیر بوده است. 
قیمت ساخت نیز در این سال‌ها ۷۰ برابر شده است. داده‌های غیررسمی و اظهارات سازندگان و انبوه‌سازان نشان می‌دهد سال گذشته سال عجیب‌و‌غریبی برای جهش قیمت مسکن و زمین بوده است. 
این موضوع باعث می‌شود اضافه پرش قیمت زمین بسیار بیشتر از رشد هزینه ساخت‌وساز و سایر شاخص‌ها باشد. اما نگاهی به نرخ رشد سالانه هزینه ساخت‌وساز در تهران و رشد قیمت زمین نیز نشان می‌دهد در اغلب سال‌ها پرش قیمت زمین بسیار بیشتر و شدیدتر از رشد‌های هزینه ساخت بوده است. 
به عبارتی، درحالی‌که هزینه ساخت مسکن در تهران نزدیک به نرخ تورم کشور بوده، اما رشد قیمت زمین دارای اضافه پرش قابل‌توجهی بوده است.

وقوع انفجار و آتش‌سوزی در یک مجتمع...

انفجار و آتش‌سوزی در یک مجتمع مسکونی در گوتنبرگ سوئد به زخمی شدن ۲۵ تن انجامید.

چهار گروهی که با قانون جدید صاحب خانه...

آخرین وضعیت تسهیلات مسکن محمود زاده معاون وزیر مسکن و شهرسازی گفت: استفاده نکردن از تسهیلات دولتی در حوزه مسکن از اول انقلاب، نداشتن مالکیت شخصی، متاهل بودن و حداقل ۵ سال سکونت در شهری که تقاضا دارند از شرایط واگذاری مسکن در قانون جدید است.

شرایط استفاده از طرح جهش تولید مسکن

محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی شب گذشته با حضور در شبکه خبر به تشریح جزئیات قانون جهش تولید و تامین مسکن پرداخت و گفت: قانون جهش تولید مسکن قانون مساله محور است

برج‌ها و مجتمع‌های مسکونی را به دیزل...

آذربایجان شرقی مدیرعامل شرکت توزیع نیروی برق تبریز بر الزام نصب دیزل ژنراتور در برج‌ها، مجتمع‌های مسکونی و ساختمان‌های بلند مرتبه تاکید کرد.

یارانه، حقوق بازنشستگی و اجاره،...

نتایج بررسی ها نشان می دهد که بیشترین سهم منابع درآمدی خانوارهای شهری و روستایی در سال گذشته از محل یارانه ها، حقوق بازنشستگی و اجاره مسکن شخصی بوده است.

نوسازی تمامی واحد‌های مسکونی روستای...

رئیس بنیاد مسکن انقلاب: تمامی واحد‌های مسکونی روستای دهگاه بروجرد نوسازی می‌شوند

ایرانی‌ها چند خانه در ترکیه خریدند؟

خرید مسکن توسط ایرانی‌ها در ترکیه نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۲۱ درصد افزایش داشته است.

وام 480 میلیونی برای مردم کمرشکن است

عضو کمیسون عمران مجلس گفت: عمده افراد فاقد مسکن از اقشار کم درآمد کارگر و کارمند هستند که حقوق آنها کفاف پرداخت اقساط این وام را نمی‌دهد.

شاه‌کلید خانه‌دار شدن مردم در دستان...

در حال حاضر بخشی از سرمایه بانک‌ها، خانه‌های خالی است که از همین راه به‌دست آمده که بانک‌ها با افزایش قیمت مسکن از عرضه آن خودداری می‌کنند.

پیش بینی بسیار تلخ از بازار اجاره مسکن

این روز‌ها بازار اجاره‌بها با افزایش بهای شدیدی روبرو است و راهکاری‌هایی نظیر پرداخت وام ودیعه مسکن نیز نتوانسته گره‌ای از مستاجران باز کند، در چنین شرایطی بسیاری از افراد مجبور به مهاجرت به حاشیه کلان‌شهر‌ها بخصوص تهران شده‌اند.

میلگرد ارزان شد/مردم منتظر کاهش قیمت...

-دولت وعده کاهش قیمت سیمان را داده و میلگرد هم کمی ارزان شده است. دبیر انجمن انبوه‌سازان می‌گوید اگر قیمت مصالح ساختمانی بیشتر نشود و ثبات قیمتی ادامه داشته باشد، مسکن در ادامه سال گران نمی‌شود. اما مردم منتظر کاهش قیمت مسکن نباشند.

جدیدترین قیمت مسکن در مناطق مختلف...

بررسی قیمت روز آپارتمان‌ها در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد برای خرید آپارتمان در مناطق مختلف بسته به متراژ و سال ساخت باید هزینه‌های مختلفی پرداخت کرد.

آخرین قیمت خرید مسکن سه‌شنبه ۳۰ شهریور

در این مطلب به آخرین قیمت خرید مسکن در روز سه شنبه ۳۰ شهریور پرداخته‌ایم.

قانون جهش تولید و تأمین مسکن؛ زمینه‌ساز...

بر اساس ماده یک قانون جهش تولید مسکن، دولت موظف است نیاز سالانه مسکن کشور را بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی مستند به مطالعات طرح جامع مسکن، در مناطق شهری و روستایی تأمین کند.

بازار مسکن در همدان؛ از گرانی تا رکود

وضعیت گرانی مسکن در همدان به داستانی دنباله‌دار تبدیل شده و از حدود چهار سال گذشته استارت افزایش بی مهابای قیمت مسکن در همدان زده شد و تا به امروز ادامه دارد. قیمت‌های عجیب و غریب و به دور از واقعیت مسکن در نقاط مختلف همدان گواه این است که این قیمت‌گذاری‌ها به صورت دلخواه مالکان و کارشناسی نشده گذاشته شده است.

شهروندان از قدرت خرید خانه و وام مسکن...

در سال‌های اخیر با افزایش سرسام آور قیمت مسکن بسیاری از مردم قدرت خرید خود را از دست داده‌اند؛ به طوری که به گفته کارشناسان ۹۵ درصد متقاضیان توانایی خرید مسکن ۵۰ متری در شهرهای بزرگ را ندارند. این نشان‌دهنده تورم موجود در بازار مسکن است.

قیمت مسکن در تهران بیشتر از اروپا

یک کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه قیمت خانه در تهران با برخی شهرهای اروپایی برابری می کند و بعضا بیشتر شده است گفت: از سال ۹۰ به بعد دچار رکود ساخت و ساز شدیم که نتیجه آن به شکل رشد لجام گسیخته قیمت مسکن بروز پیدا کرد.

رشد قیمت مسکن در چهارمحال‌وبختیاری

کمبود زمین به‌ویژه در شهرکرد، بروجن و لردگان از مهم‌ترین دلایل گرانی افسارگسیخته مسکن در چهارمحال‌وبختیاری است.

آغاز ساخت ۵۰ واحدمسکونی درتالش ساخت ۵۰...

آغاز ساخت ۵۰ واحدمسکونی درتالشبه مدیر کل کمیته امداد امام خمینی (ره) گیلان با اشاره به اینکه ساخت مسکن در ۶۲ منطقه محروم کشور که به همت بنیاد مستضعفان و کمیته امداد امام خمینی (ره) اجرایی شد گفت: ۱۰۰ واحد سهم گیلان است که ۵۰ واحد به غرب و ۵۰ واحد به شرق استان اختصاص داده شد.

بررسی چهار دلیل عدم خوش­‌بینی به طرح...

واکنش طیف فعال در بازار ملک به طرح «یک میلیون مسکن‌سازی در سال» با تحقیق میدانی از واسطه‌های بازار بررسی شد. نتایج تحقیق میدانی نشان می‌دهد متقاضیان مصرفی خرید خانه به‌دلیل دست‌کم سه نوع تردید نسبت به اثرگذاری مثبت طرح دولت، به آینده بازار خوش‌بین نیستند.