بازار املاک / تزریق وام مسکن؛ سوخت تازه برای تورم

تزریق وام مسکن؛ سوخت تازه برای تورم

افزایش سقف وام مسکن به ۷۸۰ میلیون تومان که اخیر در دستور کار بانک مسکن قرار گرفته در نگاه اول یک سازوکار حمایتی برای خرید مسکن ارزیابی می‌شود.

نبود تعادل بازار

اما واقعیت اینکه این تصمیم، بدون مهار قیمت‌ها و افزایش عرضه مسکن، نتیجه‌ای معکوس دارد. تجربه‌های پیشین در اقتصاد ایران نشان داده که در نبود تعادل بازار، رشد مبلغ وام نه تنها کمکی به خانه‌دار شدن نمی‌کند، بلکه با تحریک قیمت‌ها، قدرت خرید متقاضیان را کاهش می‌دهد.

دوشنبه ۱۵ اردیبهشت‌ماه، بانک مسکن سقف وام خرید، ساخت و جعاله تعمیر مسکن را مجددا افزایش داده است. رقم وام جدید ۷۸۰ میلیون تومان است. پیش از این سقف تسهیلات انفرادی خرید و ساخت و تسهیلات جعاله تعمیرات مسکن ۵۶۰ میلیون تومان بود.

۵ روز پیش بانک مسکن، به عنوان عرضه‌کننده اوراق حق تقدم مسکن برای دریافت وام خرید، ‌ساخت و جعاله تعمیر مسکن، در نامه‌ای به فرابورس ایران سقف خرید اوراق تسه بانک مسکن را اعلام کرد. اما تأثیر این سیاست بر بازار مسکن همواره مورد بحث بوده است.

کارشناسان این حوزه معتقدند؛ افزایش سقف وام مسکن باعث می‌شود افرادی که قبلا توان مالی خرید مسکن را نداشتند، به جمع متقاضیان واقعی بپیوندند و این افزایش تقاضا در شرایطی که عرضه مسکن محدود است، می‌تواند منجر به افزایش قیمت‌ها شود.

کارشناسان این حوزه معتقدندافزایش سقف وام مسکن باعث می‌شود افرادی که قبلا توان مالی خرید مسکن را نداشتند، به جمع متقاضیان واقعی بپیوندند و این افزایش تقاضا در شرایطی که عرضه مسکن محدود است، می‌تواند منجر به افزایش قیمت‌ها شود.

با وجود افزایش مبلغ اسمی وام، قدرت خرید واقعی به دلیل تورم بالا و رشد سریع قیمت مسکن کاهش یافته است. به عنوان مثال؛ در حالی که وام مسکن در تهران به ۷۸۰میلیون تومان افزایش یافته است،

 این مبلغ تنها حدود ۴-۵ متر مربع از یک واحد مسکونی در تهران را پوشش می‌دهد و این موضوع نشان می‌دهد که افزایش وام نتوانسته است با رشد قیمت‌ها همگام شود.

همچنین اعلام افزایش وام مسکن اغلب باعث ایجاد انتظارات تورمی در بازار می‌شود. فروشندگان با این تصور که قدرت خرید متقاضیان افزایش یافته است، قیمت‌های خود را بالا می‌برند که این پدیده در سال‌های اخیر بارها مشاهده شده است.

افزایش انگیزه برای ساخت و ساز
از طرف دیگر، افزایش وام مسکن ممکن است انگیزه سازندگان را برای تولید بیشتر کند، اما در عمل به دلیل مشکلاتی مانند افزایش هزینه‌های ساخت (ناشی از تورم مصالح ساختمانی و نهاده‌های وارداتی) این تأثیر محدود است و آمارها نشان می‌دهد صدور پروانه‌های ساختمانی در سال‌های اخیر روند نزولی داشته است.

برخی کارشناسان و مسوولان بر این باورند که افزایش وام مسکن ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است، چرا که با رشد قیمت‌ها، قدرت خرید وام به‌شدت کاهش یافته است. آنها می‌گویند که در بسیاری از کشورها، وام مسکن تا ۷۰‌درصد قیمت ملک را پوشش می‌دهد در حالی که در ایران این نسبت به زیر ۱۰درصد رسیده است.

اما گروه دیگری از کارشناسان معتقدند افزایش وام بدون توجه به عرضه مسکن و کنترل تورم، تنها به افزایش بیشتر قیمت‌ها منجر می‌شود. تجربه سال‌های گذشته نشان داده که مدت کوتاهی پس از افزایش وام، قیمت مسکن رشد کرده و قدرت خرید وام مجددا کاهش یافته است .

عدم تعادل پایدار بین عرضه و تقاضا
بازار مسکن ایران با مشکل ساختاری عدم تعادل بین عرضه و تقاضا مواجه است. افزایش جمعیت، رشد شهرنشینی و محدودیت‌های ساخت و ساز باعث شده است تقاضا همواره از عرضه پیشی بگیرد که در چنین شرایطی، افزایش وام تنها به افزایش قیمت‌ها دامن می‌زند.

عواملی مانند نرخ تورم عمومی، نوسانات نرخ ارز و سیاست‌های پولی تأثیرمستقیمی بر قیمت مسکن دارند. در سال‌های اخیر، افزایش قیمت مصالح ساختمانی به دلیل نوسانات ارزی یکی از عوامل اصلی رشد قیمت مسکن بوده است.

چالش مسکن یک مثلث سه ضلعی است
مجید گودرزی، کارشناس بازارمسکن در واکنش به تاثیر افزایش وام مسکن بر قیمت ملک معتقد است؛ مشکل مسکن یکی از اصلی‌ترین و مهم‌ترین چالش‌های کشور است که یک مثلث سه‌ضلعی محسوب می‌شود که یک ضلع آن مربوط به کمبود عمدی عرضه زمین است که متاسفانه از سوی دولت هدایت می‌شود.

او در ادامه به «اعتماد» گفت: موضوع دیگر به قانونگذاری برمی‌گردد که متاسفانه کمترین قانونگذاری‌ها در این حوزه انجام شده است و شاید بتوانیم بگوییم که قانونگذاری در حوزه مسکن با یک ترک فعل بیش از یک قرنی مواجه است.

گودرزی تصریح کرد: ولی موضوع مهم‌تر و ضلع سوم به نظام بانکی برمی‌گردد چرا که متاسفانه بانک‌های ما بخش بزرگی از سرمایه‌های مردم را در بخش مسکن برای احتکار آن هزینه کرده‌اند و گفته می‌شود این میزان به بیش از ۱۱۴ هزار میلیارد تومان رسیده است.

شکست طرح نهضت ملی مسکن
او ادامه داد: از سوی دیگرعدم پرداخت تسهیلات تکلیفی است، به خصوص در دولت سیزدهم که در قالب طرح جهش تولید ملی نیز مطرح شد اما در مجموع پرداختی ۱۸ بانک صفر شد و مجموع پرداختی‌ها از ۲۰‌درصدی که مصوب شده بود در سقف ۲ درصد باقی ماند و باعث شکست طرح نهضت ملی مسکن شد.

گودرزی گفت: از سوی دیگر یک چالش دیگری که بانک‌ها ایجاد کرده‌اند تسهیلاتی است که در دنیا نمونه ندارد و متاسفانه بانک‌های ما تسهیلاتی که می‌پردازند در هیچ جای دنیا مرسوم نیست و ما حتی در سرزمین‌های اشغالی فلسطین هم ندیدیم که صهیونیست‌ها وام‌هایی را به فلسطینی‌ها پرداخت کنند که با سود ۲۲ یا ۲۳ درصد باشد یا اینکه یک چهارم وام را پرداخت نکنند.

به روزرسانی‌ها عموما از طریق وام‌های بانکی انجام می‌شود
او تصریح کرد: متاسفانه هر چند بانک‌ها تسهیلاتی را تصویب می‌کنند، اما در نهایت پرداخت نمی‌کنند ولی اثراتش را بر روی بخش مسکن می‌گذارد و مستاجر ایرانی باید برای کاهش ارزش پول ملی اقدام به روزرسانی کند و این به روزرسانی عموما از طریق وام‌های بانکی انجام می‌شود که این وام‌ها متاسفانه سود بسیار بالایی دارند و به اجاره‌های کمرشکن اضافه می‌شوند.

گودرزی گفت: متاسفانه همه این عوامل باعث بحران مسکن در کشور شده است و ما نیازمند این هستیم که بخش مسکن واقعا ساماندهی و باز‌طراحی و مهندسی شود به دلیل اینکه متاسفانه هم عرف در این بازارغلط است و هم ما به‌شدت با فقر قانونی در این بازار مواجه هستیم و شاید اغراق نباشد اگر بگوییم مشاوران املاک از نمایندگان مجلس ما بیشتر در حوزه مسکن قانونگذاری کرده‌اند و این موضوع باعث بحران‌آفرینی شده است.

نیازمند بررسی میدانی در این بخش هستیم
عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن نیز بر این باور است که هر چند افزایش وام مسکن مثبت است اما مشکل این است که میزانی را که به اصطلاح وام می‌دهند با نسبت‌های جهانی بسیار متفاوت است.

او ادامه داد: درعرف جهانی مانند؛ کشورهای امریکا و کانادا و امثالهم شرایط پرداخت وام به این شکل نیست هر چند بسیاری از فرآیندها درمعاملات ملکی از این کشورها اقتباس شده است اما این فرآیند در این ایران بسیار فرق دارد این در حالی است که معمولا در سایر کشورها تا ۹۵ درصد ارزش ملک را بانک‌ها وام می‌دهند و خریدار تنها ۵ درصد از قیمت ملک را پرداخت می‌کند منتهی باید میزان درآمد خریدار به گونه‌ای باشد که توان پرداخت اقساط را داشته باشد.

اکبرپور افزود: دوم اینکه نرخ بهره بالاست و قاعدتا بابت اهدای این وام‌ها به ۲۵ تا ۳۰ درصد نیز می‌رسد و این اصلا با عرف جهانی همخوانی ندارد.

او گفت: تا زمانی که این موضوع به صورت عمقی بررسی نشود و تحقیق میدانی در این زمینه صورت نگیرد متاسفانه نتیجه مطلوبی نخواهد داشت.

الزام بر بازسازی بافت‌های فرسوده
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به تلاش دولت برای حل معضل مسکن در کشور گفت: تجربه نشان داده که ساخت مسکن مهر یا مسکن اجتماعی و امثالهم برای قشرهای کوچکی است که عموما می‌خواهند از روستاها به حاشیه شهرها مهاجرت کنند و متاسفانه به جای اینکه مشکل خانه‌دار شدن حل شود این مساله پیچیده ترهم شده است.

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به بازسازی بافت‌های فرسوده گفت: با اعطای وام‌های بدون بهره مردم می‌توانند این مناطق را بازسازی کنند و بنده امیدوارم که این مذاکرات در حال انجام به سرانجام برسد و تحریم‌ها برداشته شود و ایران نیز به سیستم بین‌المللی دنیا بپیوندد.

او گفت: متاسفانه بانک‌ها به امری که نباید می‌پردازند و برخلاف اساسنامه‌شان به سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز اشتغال دارند که این خود یکی از عوامل بزرگ در بنگاه‌داری آنهاست این در حالی است که این سپرده‌ها و اعتبارات را باید به افرادی که در بافت‌های فرسوده هستند بدهند تا این مناطق هم بازسازی شود.

شرایط استفاده از طرح جهش تولید مسکن

محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی شب گذشته با حضور در شبکه خبر به تشریح جزئیات قانون جهش تولید و تامین مسکن پرداخت و گفت: قانون جهش تولید مسکن قانون مساله محور است

برج‌ها و مجتمع‌های مسکونی را به دیزل...

آذربایجان شرقی مدیرعامل شرکت توزیع نیروی برق تبریز بر الزام نصب دیزل ژنراتور در برج‌ها، مجتمع‌های مسکونی و ساختمان‌های بلند مرتبه تاکید کرد.

یارانه، حقوق بازنشستگی و اجاره،...

نتایج بررسی ها نشان می دهد که بیشترین سهم منابع درآمدی خانوارهای شهری و روستایی در سال گذشته از محل یارانه ها، حقوق بازنشستگی و اجاره مسکن شخصی بوده است.

نوسازی تمامی واحد‌های مسکونی روستای...

رئیس بنیاد مسکن انقلاب: تمامی واحد‌های مسکونی روستای دهگاه بروجرد نوسازی می‌شوند

ایرانی‌ها چند خانه در ترکیه خریدند؟

خرید مسکن توسط ایرانی‌ها در ترکیه نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۲۱ درصد افزایش داشته است.

وام 480 میلیونی برای مردم کمرشکن است

عضو کمیسون عمران مجلس گفت: عمده افراد فاقد مسکن از اقشار کم درآمد کارگر و کارمند هستند که حقوق آنها کفاف پرداخت اقساط این وام را نمی‌دهد.

شاه‌کلید خانه‌دار شدن مردم در دستان...

در حال حاضر بخشی از سرمایه بانک‌ها، خانه‌های خالی است که از همین راه به‌دست آمده که بانک‌ها با افزایش قیمت مسکن از عرضه آن خودداری می‌کنند.

پیش بینی بسیار تلخ از بازار اجاره مسکن

این روز‌ها بازار اجاره‌بها با افزایش بهای شدیدی روبرو است و راهکاری‌هایی نظیر پرداخت وام ودیعه مسکن نیز نتوانسته گره‌ای از مستاجران باز کند، در چنین شرایطی بسیاری از افراد مجبور به مهاجرت به حاشیه کلان‌شهر‌ها بخصوص تهران شده‌اند.

میلگرد ارزان شد/مردم منتظر کاهش قیمت...

-دولت وعده کاهش قیمت سیمان را داده و میلگرد هم کمی ارزان شده است. دبیر انجمن انبوه‌سازان می‌گوید اگر قیمت مصالح ساختمانی بیشتر نشود و ثبات قیمتی ادامه داشته باشد، مسکن در ادامه سال گران نمی‌شود. اما مردم منتظر کاهش قیمت مسکن نباشند.

جدیدترین قیمت مسکن در مناطق مختلف...

بررسی قیمت روز آپارتمان‌ها در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد برای خرید آپارتمان در مناطق مختلف بسته به متراژ و سال ساخت باید هزینه‌های مختلفی پرداخت کرد.

آخرین قیمت خرید مسکن سه‌شنبه ۳۰ شهریور

در این مطلب به آخرین قیمت خرید مسکن در روز سه شنبه ۳۰ شهریور پرداخته‌ایم.

قانون جهش تولید و تأمین مسکن؛ زمینه‌ساز...

بر اساس ماده یک قانون جهش تولید مسکن، دولت موظف است نیاز سالانه مسکن کشور را بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی مستند به مطالعات طرح جامع مسکن، در مناطق شهری و روستایی تأمین کند.

بازار مسکن در همدان؛ از گرانی تا رکود

وضعیت گرانی مسکن در همدان به داستانی دنباله‌دار تبدیل شده و از حدود چهار سال گذشته استارت افزایش بی مهابای قیمت مسکن در همدان زده شد و تا به امروز ادامه دارد. قیمت‌های عجیب و غریب و به دور از واقعیت مسکن در نقاط مختلف همدان گواه این است که این قیمت‌گذاری‌ها به صورت دلخواه مالکان و کارشناسی نشده گذاشته شده است.

شهروندان از قدرت خرید خانه و وام مسکن...

در سال‌های اخیر با افزایش سرسام آور قیمت مسکن بسیاری از مردم قدرت خرید خود را از دست داده‌اند؛ به طوری که به گفته کارشناسان ۹۵ درصد متقاضیان توانایی خرید مسکن ۵۰ متری در شهرهای بزرگ را ندارند. این نشان‌دهنده تورم موجود در بازار مسکن است.

قیمت مسکن در تهران بیشتر از اروپا

یک کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه قیمت خانه در تهران با برخی شهرهای اروپایی برابری می کند و بعضا بیشتر شده است گفت: از سال ۹۰ به بعد دچار رکود ساخت و ساز شدیم که نتیجه آن به شکل رشد لجام گسیخته قیمت مسکن بروز پیدا کرد.

رشد قیمت مسکن در چهارمحال‌وبختیاری

کمبود زمین به‌ویژه در شهرکرد، بروجن و لردگان از مهم‌ترین دلایل گرانی افسارگسیخته مسکن در چهارمحال‌وبختیاری است.

آغاز ساخت ۵۰ واحدمسکونی درتالش ساخت ۵۰...

آغاز ساخت ۵۰ واحدمسکونی درتالشبه مدیر کل کمیته امداد امام خمینی (ره) گیلان با اشاره به اینکه ساخت مسکن در ۶۲ منطقه محروم کشور که به همت بنیاد مستضعفان و کمیته امداد امام خمینی (ره) اجرایی شد گفت: ۱۰۰ واحد سهم گیلان است که ۵۰ واحد به غرب و ۵۰ واحد به شرق استان اختصاص داده شد.

بررسی چهار دلیل عدم خوش­‌بینی به طرح...

واکنش طیف فعال در بازار ملک به طرح «یک میلیون مسکن‌سازی در سال» با تحقیق میدانی از واسطه‌های بازار بررسی شد. نتایج تحقیق میدانی نشان می‌دهد متقاضیان مصرفی خرید خانه به‌دلیل دست‌کم سه نوع تردید نسبت به اثرگذاری مثبت طرح دولت، به آینده بازار خوش‌بین نیستند.

صدور کد رهگیری از سوی مشاوران املاک...

طبق قانون جهش تولید مسکن، وزارت صمت مکلف شد تا ظرف یک ماه آینده سامانه معاملات املاک و مستغلات اتحادیه مشاوران املاک را به وزارت راه و شهرسازی منتقل کند.

کالبدشکافی تسهیلات مسکن؛ چرا وام‌های...

بازار متشنج مسکن، تقاضای مصرفی را کاهش داده و تمام راه‌ها را برای خانه‌دارشدن بسته است؛ در این شرایط، تسهیلات خرید مسکن با همان ایراد‌های قبلی ازجمله دوره بازپرداخت کم و مبلغ اقساط بالا، افزایش پیدا کرده است.