مسکن قفل شد، قیمت ریخت
۱۴۰۴/۴/۲۳
۲۹۹۳ نمایش
نویسنده: سعیده علیرضایی
بازار مسکن طی دو سال اخیر با رکود سنگینی مواجه شده است و شاهد آن بودیم که معاملات بازار مسکن هر روز کاهش قابل توجهی را تجربه میکند.
تشدید رکود با آغاز جنگ
در چنین شرایطی حمله و تنش های نظامی، همچنین خروج مهاجران غیرمجاز افغان در کشور باعث شده که بازار مسکن با بحران عمیق تری مواجه شود.
بررسی ها نشان می دهد که از نیمه خردادماه تا به امروز حجم معاملات املاک در تهران و برخی از کلانشهرها به پایین ترین سطح خود طی سال های اخیر رسیده و بنابر گفته مشاوران املاک، معاملات در برخی مناطق به ارقام تک رقمی محدود شده و حتی ممکن است طی یک هفته یک معامله انجام شود.
یکی از دلایل مهم کاهش معاملات در بازار مسکن را می توان شرایط جنگی و خروج مهاجران غیرمجاز دانست.
برخی خریداران و فروشندگان مسکن به علت عدم قطعیت در شرایط جنگی دست نگاه داشته اند و به نوعی به معاملات خود توقف داده اند تا به مرور شرایط کشور به حالت نرمال بازگردد تا در نهایت بتوانند در شرایط باثبات معاملات خود را انجام دهند.
فعالان حوزه مسکن عقیده دارند معامله در شرایط فعلی سندیت چندانی ندارد و ممکن است به واسطه تغییر شرایط سیاسی یا اقتصادی شاهد آن باشیم که قیمت ها افزایش یا کاهش چشمگیری داشته باشد و دو طرف معامله گر به جای سود، زیان را تجربه کنند.
تغییر شرایط از نیمه خردادماه تا به امروز باعث شده که بازار مسکن رکود بیش از گذشته را تجربه کند.
فعالان حوزه مسکن مهم ترین دلایل این رکود را افزایش غیرقابل کنترل قیمت مسکن و نبود نقدینگی کافی در سطح جامعه می دانند.
آمارها نشان می دهد افزایش قیمت ها به حدی بوده است که اغلب متقاضیان مصرفی برای خرید خانه امکان تأمین منابع مالی لازم را ندارند.
در چنین شرایطی، بازار در رکودی عمیق فرو رفته و برخی از مالکان که نیاز به پول فوری داشتند ناچار به کاهش قیمت یا تغییر شرایط شده اند، اما حتی این موارد نیز تاثیری در رونق بازار نداشته و همچنان این بازار در رکود به سر می برد.
بیست وسومین روز خردادماه که حملات نظامی اسراییل به ایران آغاز شد، این جنگ حدود 12 روز به طول انجامید و تاثیر بسزایی در شرایط اقتصادی کشور داشت و باعث شد بازار مسکن نیز تیره و تار شود.
افزایش تنش های نظامی و عدم قطعیت سیاسی و اقتصادی باعث شد استراتژی معامله کنندگان در این بازار تغییر کند. در این شرایط بسیاری از مالکان و خریداران به دنبال حفظ سرمایه خود، تصمیم گرفتند خرید یا فروش ملک را به تعویق بیندازند.
برخی از فعالان بازار مسکن عقیده دارند این شرایط ناشی از موج روانی حملات نظامی است که افزایش نگرانی ها را در پی داشته است.
طی جنگ 12 روزه، اسراییل به بسیاری از اماکن مسکونی در نقاط مختلف تهران حمله کرده است و همین موضوع باعث شده تا ساکنان مناطقی همچون چیتگر، افسریه و بخش هایی از مناطق مرکزی و شمالی تهران به فکر جابه جایی ملک و انتقال به مناطق امن تر بیفتند.
به گفته یکی از مشاوران املاک در مرکز تهران برخی از خانواده ها با نگرانی از ناامنی ها به دنبال جابه جایی ملک های خود هستند اما این موضوع موقت است و در بلندمدت نظر این افراد تغییر خواهد کرد؛ چراکه جنگ اکنون تمام شده و اغلب مناطق تهران خصوصاً مرکز شهر یک آرامش نسبی را تجربه می کند.
زهرا که در منطقه افسریه زندگی می کند و به دنبال فروش خانه خود است به هم میهن گفت: چندسالی است که من در افسریه زندگی می کنم و این محله همیشه آرام بود.
اما با شروع جنگ به صورت 24 ساعته خانه ما میزبان صدای پهپاد و انفجار و امثال این موارد بود و همین صداها باعث ترس ما شد و ما را مجبور به ترک تهران کرده است.
من زمان جنگ از خانه بیرون نمی رفتم اما شنیدم که چند کوچه آن طرف تر خانه های مسکونی مورد حمله قرار گرفتند.
همین موضوع باعث شد که من و همسرم به دنبال تغییر محل زندگی خود بیفتیم. چند روزی می شود که خانه را به بنگاه سپرده ایم اما خبری از مشتری نیست.
بنگاه نیز به ما گفت که فعلاً مشتری نیست و چندین ماه طول می کشد تا حداقل یک نفر فقط برای بازدید بیاید.
به نظر می رسد که با توجه به شرایط فعلی در کوتاه مدت بازار مسکن از رکود خارج نشود.
کارشناسان عقیده دارند تا زمانی که مشکلات کلان اقتصادی، افزایش بی رویه قیمت ها و ریسک های سیاسی و امنیتی ادامه داشته باشد، نمی توان انتظار بهبود قابل توجهی در بازار مسکن داشت.
در شرایط فعلی، بسیاری از خریداران و فروشندگان ترجیح می دهند دست نگه دارند تا وضعیت اقتصادی و سیاسی شفاف تر شود.
افزایش افرادی که به دنبال فروش خانه هستند به صورت موقت است و در میان مدت با ثبات شرایط سیاسی در کشور این موردهای فروش نیز به صورت قابل توجهی کاهش خواهد یافت.
بخش عمده ای از مشاوران املاک در شمال تهران عقیده دارند که قیمت ملک کاهش نیافته و همچنان معاملات کم جان و با قیمت های قبلی پابرجاست.
داود بیگی نژاد، نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز چنین موضوعی را تایید می کند و عقیده دارد که همچنان بازار مسکن در رکود قرار دارد و ریزش های بیش از 40 درصدی مطرح نیست.
صحبت های سازندگان مسکن که شامل انبوه سازان و پیمانکاران نیز می شود نشان می دهد حتی در مناطقی که مورد حمله قرار گرفته است احتمال کاهش قیمت مسکن دور از انتظار است و بازار می تواند تا چندین ماه به صورت قابل توجهی راکد باشد.
علت عدم کاهش قیمت را می توان هزینه های ساخت و ساز که شامل مصالح و کارگران است، دانست؛
هزینه ساخت ساختمان به دلایل مختلفی از جمله خروج کارگران ارزان قیمت(کارگران مهاجر افغانستانی) افزایش یافته است، درنتیجه می توان انتظار داشت که قیمت مسکن در میان مدت به مرور روند رو به بالا را تجربه کند.
ارزانی خانه به دنبال خروج اتباع
یکی دیگر از عوامل موثر در کاهش قیمت مسکن در برخی از مناطق را می توان خروج و اخراج برخی از مهاجران افغانستانی دانست.
به گفته فعالان حوزه مسکن این موضوع بر روی قیمت اجاره بهای منازل در جنوب تهران تاثیر گذار بوده و باعث تعدیل برخی از قیمت ها شده است اما همچنان رکود در بازار مسکن ادامه دارد.
طی هفته اخیر به دلایل مختلفی از جمله دلایل امنیتی شاهد اخراج اتباع غیرمجاز افغانستانی از کشور بودیم.
در همین راستا حجت صدیقی، دادستان عمومی و انقلاب اسلامی نیز در 17 فروردین اعلام کرد که سال گذشته 33 هزار و 582 نفر از اتباع غیرمجاز افغانستانی قبل از ورود به خاک کشورمان از طریق مرز تایباد از سوی نیروهای مسلح کشورمان در مرزهای مشترک ایران و افغانستان شناسایی شدند.
دادستان عمومی و انقلاب تایباد ادامه داد: روزانه اتباع غیرمجاز افغانستانی که در 11 استان کشور از سوی نیروهای دستگاه های متولی شناسایی می شوند، بعد از ساماندهی و انجام مراحل قانونی از طریق مرز رسمی دوغارون تحویل مقامات این کشور می شوند.
روز جمعه رییس مرکز امور اتباع و مهاجرین خارجی وزارت کشور اعلام کرد که افزون بر 772 هزار نفر از اتباع غیرمجاز افغانستانی از ابتدای سال جاری تاکنون به کشورشان بازگشته اند،
این تعداد تبعه غیرمجاز شناسایی شده در سراسر کشور از سه مرز میلک در استان سیستان و بلوچستان، ماهیرود در خراسان جنوبی و معبر دوغارون در خراسان رضوی به سمت وطن خود برگشته اند.
67 درصد اتباع غیرمجاز از گذرگاه رسمی دوغارون، 32 درصد از مرز میلک و یک درصد از مرز ماهیرود به سمت افغانستان عزیمت کرده اند.
بررسی ها نشان می دهد که بخش عمده ای از اتباع افغانستانی در جنوب تهران زندگی می کنند که با خروج این افراد میانگین قیمت اجاره بهای مسکن نیز کاهش یافته است.
البته کاهش قیمت اجاره بهای مسکن مسئله ای نیست که بتوان طی چند روز بررسی کرد و حداقل باید یک ماه این شرایط در جریان باشد تا آرام آرام معاملات بازار مسکن راه خود را پیدا کند.
داود بیگی نژاد، نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران توضیح داد: میزان خروج اتباع، عرضه ملک به بازار را مضاعف کرده است.
تعداد فایل هایی که در مناطق خاص به بازار اضافه می شود، باعث شده که یک مقدار قیمت ها در خصوص اجاره در کنترل باشد. تعدادی آپارتمان و تعداد زیادی از خانه های کلنگی در دست اتباع بوده است.
میانگین قیمت را که ببینید، سال 1404 میزان التهابات در بازار اجاره کمتر است. اجاره های منزل نسبت به سال قبل و توافقات مردم که ذیل شورای مسکن صورت می گیرد، یک مقدار نسبت به سال قبل بازار آرام تری داشته است.
طی سال های گذشته بازار اجاره مسکن نیز به علت افزایش قیمت جابه جایی و خانه ها راکد شده و مستاجران ترجیح می دهند حتی به قیمت بالاتر چندسالی در یک خانه زندگی کنند.
در چنین شرایطی نمی توان انتظار داشت که با خروج مهاجران افغانستانی از ایران به یکباره قیمت اجاره بهای مسکن شکسته شود؛ همه چیز به آرامی رخ خواهد داد.
فخرالدین صاحب بنگاه مشاور املاک در جنوب تهران گفت: چند ماهی می شود که بازار مسکن دیگر مشتری ندارد و به نوعی شرایط کسب و کار ما خوب نیست،
اما با شروع جنگ شرایط وخیم تر و بسیاری از خریداران و فروشندگان دست از معامله کشیدند تا شرایط به ثبات برسد. از شروع جنگ تا به امروز معاملات کاهش قابل توجهی داشته است ولی خروج اتباع افغان این شرایط را وخیم تر کرد.
در محله ما بسیاری از صاحبان خانه با قیمت بالا خانه های خود را به اتباع افغان اجاره می دادند و اکنون با خروج این افراد از کشور به دنبال مستاجرهای جدید هستند ولی در این شرایط کمتر کسی خانه خود را جابه جا می کند و همین موضوع باعث رکود سنگین تر در معاملات بازار مسکن شده است.
بررسی ها نشان می دهد بسیاری از خانوارهای تبعه افغانستانی در حاشیه تهران یا مناطق جنوبی زندگی می کردند و باتوجه به زندگی جمعی افراد، بسیاری از آنها با اجاره بهای بالا چندان مشکلی نداشتند.
بخش عمده ای از اتباع افغانستانی که به صورت خودخواسته یا پایان مهلت برگه تردد ایران را ترک کردند، در خانه های اجاره ای سکونت داشتند و حال با خروج آنها نخست به تعداد خانه های اجاره ای افزوده شده و دوم به نظر می رسد در میان مدت شاهد کاهش قیمت جزیی در این بازار باشیم.
به نظر می رسد با خروج اتباع افغانستانی از کشور به مرور شاهد افزایش عرضه مسکن در برخی از مناطق کشور و تهران باشیم.
در چنین شرایطی میزان تقاضا برای اجاره مسکن نیز تا حدودی کاهش می یابد و در نهایت شاهد آن خواهیم که میزان عرضه بیش از تقاضاست و در نهایت این موضوع باعث می شود که به مرور میانگین اجاره بهای مسکن در بسیاری از نقاط خصوصاً جنوب تهران کاهش چشمگیری داشته باشد.
مسکن ارزان نشد
هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه شهرسازی در این خصوص گفت: حضور مهاجران، به ویژه در شهرهایی که فرصت های شغلی بیشتری وجود دارد،
بر بازارهای مختلف کشور از جمله بازار مسکن اثرگذار بوده است. البته داده های مکانی شفاف نیست و با وجود اینکه قوانین جدید هم به این موضوع اشاره دارند،
هنوز اطلاعات دقیقی در این زمینه موجود نیست. اما مشاهدات میدانی نشان می دهد که الگوهای تازه ای در بازار اجاره شکل گرفته است.
وی افزود: یکی از این الگوها، اجاره یک واحد مسکونی توسط مالک ایرانی به چندین نفر از مهاجران است. این افراد معمولاً خانه را به صورت اشتراکی و حتی گاهی به شکل اجاره تخت یا تخت دوطبقه، اجاره می کنند.
برای مثال، خانه ای در شهریار را سراغ دارم که به حدود 40 نفر افغانستانی اجاره شده و هر فرد ماهی دو میلیون تومان پرداخت می کند.
مجموعاً 80 میلیون تومان اجاره ماهانه برای یک خانه! این روند باعث افزایش رقابت در بازار اجاره می شود و زوج های جوان ایرانی عملاً قدرت رقابت با این جریان را ندارند. همین مسئله فشار مضاعفی را به بازار اجاره وارد کرده است.
این فعال حوزه مسکن تاکید کرد: بازار اجاره معمولاً تحرک کمتری نسبت به بازار خریدوفروش ملک دارد. یک نکته مهم دیگر هم مربوط به هزینه نیروی کار است. خانه های کلنگی دو نوع قیمت گذاری دارند:
مبلغ زمین و هزینه ساخت. در حال حاضر مالکان این خانه ها، کارگران افغانستانی را به عنوان نیروی کار ارزان تر در نظر می گیرند. اما پیش بینی می شود که در آینده ای نزدیک، هزینه نیروی کار بالاتر برود که می تواند قیمت خانه های کلنگی را کاهش دهد.
نمونه های دیگری هم داریم که مستأجران خانه های کلنگی، از مهاجران افغان هستند و این تغییر تقاضا بر قیمت ها اثر می گذارد.
وی ادامه داد: منطقی است که با وقوع بحران، به ویژه در مناطق آسیب دیده، قیمت ها کاهش پیدا کند. ویژگی ملک با کالا متفاوت است؛
جابه جایی حتی یک متر می تواند قیمت را تغییر دهد. برای مثال، در دوره های بحران امنیتی، شاهدیم که فروشندگان در مناطق ناامن تر زیاد می شوند و خریداران به مناطق امن تر گرایش پیدا می کنند. پس کاهش قیمت در برخی مناطق بسیار محتمل است.
فروغمند اعرابی توضیح داد: برخلاف تجربه جهانی که بحران اقتصادی به کاهش قیمت مسکن منجر می شود، در ایران به دلایل متعدد چنین روندی کمتر دیده می شود.
یکی از عوامل عمده، احتکار جدی مسکن و نبود مالیات مؤثر بر املاک است. صاحبان خانه می توانند عملاً ملک را بدون هزینه نگه دارند و تمایلی به فروش با قیمت پایین ندارند.
حتی در بحران های گذشته نیز، کاهش جدی قیمت رخ نداده است اما امروز و برای اولین بار بعد از انقلاب یا جنگ، نشانه هایی از کاهش واقعی قیمت مسکن دیده می شود.
وی در نهایت گفت: به نظر من، شرایط امروز فرصتی است برای اصلاحات بنیادی در حوزه بازار و چارچوب های قانونی مسکن. سیاست گذاران می توانند هم اشتباه گذشته را تا حدی جبران کنند و هم برای آینده راهبردهای اساسی تعیین کنند. کاهش قیمت محتمل است و باید از این وضعیت برای ایجاد تحول ساختاری استفاده شود.