بازار املاک / تفاوت اجاره به شرط تملیک با رهن و اجاره معمولی

تفاوت اجاره به شرط تملیک با رهن و اجاره معمولی

وقتی قیمت مسکن بالا می‌رود، کارشناسان تلاش می‌کنند طرح تازه‌ای پیش بکشند تا شاید زهر بازار را بگیرند. ایده اجاره به شرط تملیک فقط یکی از این موارد است.

اجاره به شرط تملیک
پیش از این کشورهای مختلفی «اجاره به شرط تملیک» را امتحان کرده‌اند و بعضی‌هایشان جواب گرفته‌اند. 

این روش از نظر فنی مدلی است میان اجاره و خرید و برای اجرا به کمک نظام بانکی نیاز دارد. برای شک و تردید در اجرایی بودن طرح همین مسئله کافی به نظر می‌رسد اما ساختار خود بازار مسکن هم در ایران کاملا متفاوت از اروپاست.

 پس چرا هنوز گروهی از کارشناسان معتقدند می‌توان به کمک طرح اجاره به شرط تملیک گره کور بازار مسکن و قیمت آپارتمان را باز کرد؟ 

اجاره به شرط تملیک روشی است که در آن مستأجر ابتدا ملک را اجاره می‌کند اما با پرداخت تدریجی اجاره‌بها و انجام تعهدات مشخص، در پایان دوره قرارداد مالک آن خانه می‌شود.

این روش در واقع نوعی ترکیب میان اجاره و خرید اقساطی است.

 یعنی شخص هم از ملک استفاده می‌کند (مثل مستأجر معمولی) و هم به تدریج اقساط مالکیت را می‌پردازد (مثل خریدار اقساطی). 

در پایان قرارداد هم اگر تمام اقساط پرداخت شده باشد، مالکیت رسمی ملک به نام مستأجر منتقل می‌شود.

مکانیزم اجاره به شرط تملیک معمولاً در قالب یک قرارداد بین سه‌ طرف جلو می‌رود؛ اول مالک یا شرکت سازنده که ملک را عرضه می‌کند. دوم مستأجر یا متقاضی خرید خانه و سوم نهاد حمایتی یا بانک که وظیفه تأمین مالی طرح را بر عهده دارد.

کل فرآیند را می‌توان به روش ساده توضیح داد. ابتدا بانک یا مؤسسه مالی، خانه‌ای را خریداری و به نام خود ثبت می‌کند. سپس آن را با قرارداد اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار می‌دهد.

متقاضی ماهانه مبلغی را به عنوان اجاره‌بها به اضافه قسط تملیک می‌پردازد و در پایان یک دوره مثلاً پنج تا ۱۰ ساله، مالکیت کامل به او منتقل می‌شود.

 در طول مدت قرارداد اگرچه مالک رسمی «بانک» است اما مستأجر حق استفاده و سکونت در آن را دارد. پس از پایان اقساط و عمل به تعهدات، بانک سند را به نام مستأجر می‌زند.

بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته و در حال توسعه پیش از این طرح اجاره به شرط تملیک را با نام‌ها و قالب‌های متفاوت به کار گرفته‌اند.

 به‌عنوان مثال این روش در انگلستان به اسم Hire-Purchase ، در آمریکا و کانادا با عنوان Leasing یا Rent-to-Own و در فرانسه به اسم Credit-Bail شناخته می‌شود. در بعضی کشورهای عربی نیز به آن «شراء مؤاجره» می‌گویند.

در آمریکای شمالی و به‌ویژه کانادا، این روش به مستأجرانی که امتیاز اعتباری پایین یا نقدینگی کافی برای پیش‌پرداخت سنتی ندارند، فرصت می‌دهد در طول زمان برای خرید خانه آماده شوند.

در آمریکا این روش به شکلی پرحاشیه اجرا می‌شود. گزارش‌های متعددی وجود دارد مبنی بر اینکه به دلیل ضعف قوانین حمایت از مصرف‌کننده، اگر مستأجری در نهایت قادر به خرید خانه نبود، تمام سرمایه‌‌اش را از دست می‌دهد!

این قراردادها در برخی کشورهای اروپایی مانند ایتالیا، در قالب مسکن اجتماعی توسط دولت‌ها اجرا می‌شود.

 یعنی دولت خانه‌های ارزان‌قیمت را برای دوره‌ای مشخص (مثلاً هشت سال) به افراد کم‌درآمد اجاره می‌دهد تا در نهایت خودشان برای مالکیت این خانه‌ها بجنگند. 

این رویکرد باعث می‌شود برعکس آمریکا با یک ابزار حمایتی و اجتماعی برای خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد روبرو باشیم.

در کشورهای اسلامی جنوب شرق آسیا، مانند مالزی و اندونزی، نیز شاهد اجرای طرح اجاره به شرط تملیک هستیم. 

بانک‌های اسلامی این کشورها با رعایت اصول شرعی، خانه را خریداری کرده و در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک به متقاضی واگذار می‌کنند. نتیجه این مدل، افزایش دسترسی اقشار متوسط به مسکن بدون نیاز به وام ربوی بوده است.

قیمت مسکن خرید آپارتمان مستاجر اسباب‌کشی [کلیک و کشیدن برای جابجایی] بزرگ‌ترین چالش اجرای طرح اجاره به شرط تملیک در ایران، وجود تورم لجام‌گسیخته و نوسانات شدید قیمت مسکن است

اجاره به شرط تملیک با بازار مسکن ایران سازگار است؟
بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر با افزایش شدید قیمت‌ها، کاهش قدرت خرید و نرخ بالای اجاره روبه‌رو بوده است. بعضی کارشناسان اعتقاد دارند در چنین شرایطی، اجاره به شرط تملیک می‌تواند یک میان‌بر برای خانه‌دار شدن اقشار متوسط و جوانان باشد.

اجاره به شرط تملیک از نظر فقهی و حقوقی در ایران شناخته شده است و در قانون عملیات بانکی بدون ربا (مصوب ۱۳۶۲) به‌عنوان یکی از شیوه‌های اعطای تسهیلات بانکی پذیرفته شده است.

 با این حال، استفاده از آن در بخش خصوصی و بازار مسکن عادی کشور با چالش‌هایی روبروست.

اجازه بدهید موضوع را به طور خلاصه مطرح کنیم؛ این روش فقط زمانی کارآیی دارد که نظام مالی کشور از قراردادهای بلندمدت حمایت کند. ثبات نسبی بازار مسکن، یک شرط دیگر است.

نرخ سود بانکی نیز باید قابل پیش‌بینی و کنترل‌شده باشد. غیاب این سه شرط ممکن است باعث افزایش بدهی خانوارها یا ایجاد ریسک برای بانک‌ شود.

بزرگ‌ترین چالش اجرای طرح در ایران، وجود تورم لجام‌گسیخته و نوسانات شدید قیمت مسکن است. اگر قیمت نهایی ملک را ارزش آن در ابتدای قرارداد در نظر بگیریم، مالک در پایان به‌شدت متضرر خواهد شد. 

از طرف دیگر چنانچه قیمت را به روز محاسبه کنیم، مستأجر (خریدار) تضمینی برای حفظ توانایی و قدرت خرید خود در آینده ندارد، چون ممکن است قیمت آپارتمان چند برابر شود.

اتفاقی عجیب در بازار مسکن / فروشندگان...

در اواسط بهار امسال وزیر راه و شهرسازی مدعی شده بود قیمت مسکن حباب دارد و باید منتظر ارزانی قیمت مسکن بود. با این حال روند قیمت مسکن از خرداد ماه امسال مجددا در گزارش‌های بانک مرکزی صعودی گزارش شده است.

۳۳۰ هزار جلد سند قدیمی در اردبیل به تک...

مدیرکل ثبت اسناد اردبیل: اردبیل- مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان اردبیل گفت: ۳۳۰ هزار جلد سند قدیمی به صورت مجلد در دست مردم است که تلاش می‌کنیم آنها را به اسناد تک برگی تبدیل کنیم.

پرداخت وام ۲۰۰ میلیونی خرید مسکن به...

قرار است زنان سرپرست خانوار با ۳۰ میلیون تومان صاحبخانه شوند. دولت قرار است به زنان سرپرست خانوار وام ۲۰۰ میلیونی خرید مسکن بدهد و ۶۰ میلیون کمک بلاعوض. اما با این همه، قیمت مسکن چنان جهشی داشته که با تمام این حمایت‌ها فقط می‌توان ۱۰ متر خانه در تهران خرید!

خبر جدید درباره مسکن فرهنگیان

معاون وزارت آموزش و پرورش گفت: با همکاری وزارت راه و شهرسازی، در ۳۱ استان کشور و ۲۵۱ شهر، زمین مورد نیاز برای ۴۳ هزار و ۷۷۵ واحد مسکونی معلمان تأمین شده است و ۲۵ هزار فرهنگی واجد شرایط مسکن، در مرحله افتتاح حساب، واریز وجه، تکمیل موجودی و اتصال به پروژه‌ها هستند.

قیمت اجاره مسکن در مشهد / مناطق ارزان...

بر اساس قیمت و نرخ اجاره مسکن در مشهد، لیستی از متوسط قیمت اجاره مسکن در برخی از مناطق مشهد به دست آمده است.

ترکیه همچنان از ملک سود می‌برد / چند...

رئیس خانه اقتصاد ایران و ترکیه می‌گوید که با وجود تغییراتی که اقتصاد دنیا پس از شیوع کرونا تجربه کرده، همچنان مسکن یکی از مهم‌ترین پیشران‌های اقتصاد این کشور به شمار می‌رود و ایرانی‌ها نیز از مشتریان خرید ملک در ترکیه هستند.

هزینه ساخت مسکن ۲ برابر شد

مرکز آمار از شاخص قیمت میانگین مصالح ساختمانی در شهر تهران از رشد ۱۰۱ درصدی هزینه ساخت مسکن خبر می‌دهد که نشان دهنده ۲ برابر شدن هزینه‌های ساخت مسکن نسبته به سال گذشته است.

خانه های ولیعصر و سعادت آباد هم قیمت...

قیمت آپارتمان در تهران با عمر بنای بین یک تا ۲۵ سال را می‌توانید در این گزارش مشاهده کنید.

دولت کم‌کاری خود را به گردن مشاوران...

رییس اتحادیه مشاوران املاک با انتقاد از دستورالعملهای ستاد کرونا مبنی بر تعطیلی و بازگشایی مکرر دفاتر املاک گفت: در شرایطی که معاملات در رکود شدید به سر می‌برد تعطیلات کرونایی وضعیت معیشتی مشاوران املاک را بدتر کرده و بسیاری از همکاران ما به رانندگی تاکسی‌های اینترنتی، میوه‌فروشی و حتی دستفروشی رو آورده‌اند.

با افزایش قیمت مسکن، بازسازی جای خرید و...

موج جهش قیمت مسکن باعث خروج سنگین «خانه‌اولی»ها از بازار خرید شد اما «متقاضیان تبدیل آپارتمان» را به بازار جدید منتقل کرد. رکود «تبدیل خانه» باعث رونق «تعمیر خانه» شده است. مشتریان شرکت‌های بازسازی آپارتمان طی یکسال اخیر تا ۲ برابر افزایش یافته به‌طوری‌که با هجوم تقاضا هزینه تعمیر ساختمان ۵۲ درصد رشد کرده است. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، یک معادله برای محاسبه هزینه هر مترمربع تعمیر و بازسازی با اقلام متوسط رو به بالا وجود دارد. تعمیرات شامل ۹ مرحله اصلی می‌شود.

سرنوشت مسکن در دولت سیزدهم؛ رونق یا...

یک کارشناس اقتصاد مسکن گفت:دولت سیزدهم نباید وعده سه تا چهار ساله برای حل مشکلات بخش مسکن بدهد؛ زیرا حتی اگر با یک برنامه‌ریزی اصولی حرکت کنیم ثبات بازار مسکن حداقل ۱۰ سال طول می‌کشد. دولت رئیسی فقط باید بستر را آماده کند تا دولت آینده بتواند به رفع مشکل مسکن بپردازد.

ساخت مسکن، اولویت دولت سیزدهم / رئیسی :...

رئیس جمهور منتخب بر اولویت و فوریت تامین زمین برای ساخت مسکن تاکید کرد و گفت: هم مسکن مهر و هم طرح ساخت ۵۳۰ هزار واحد مسکونی باید تکمیل شود.

سرانجام پرونده مسکن مهر

مسکن مهر چقدر نقدینگی خلق کرد؟ / سرانجام پرونده مسکن مهر

وزیر راه: معادل ۵۵ درصد قیمت مسکن‌ملی،...

وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه با هدف تسهیل دستیابی جامعه هدف به مسکن، ۵۵ درصد قیمت مسکن ملی وام داده می‌شود، گفت: مسکن مهر را تکمیل کردیم و به دولت سیزدهم انتقال داده نمی‌شود

طاهرخانی خبر داد: وام ملی مسکن ۲۵۰...

معاون وزیر راه و شهرسازی از افزایش وام طرح ملی مسکن به ۲۵۰ میلیون تومان خبر داد و گفت: این تسهیلات با توجه به هزینه ساخت هر متر مربع چهار میلیون تومان، حدود ۵۰ درصد هزینه‌های ساخت واحدهای طرح مذکور را تامین می‌کند.

مالیات مصوب بر خانه های خالی از سکنه

طی دو مرحله از قانون تصویب شده‌ی مجلس، در ارتباط با خانه‌های خالی از سکنه هم‌اکنون خبری که پیش روی شماست به گزارش ملک هفت و به نقل از اقتصاد آنلاین و تسنیم از تایید طرح نهایی چگونگی برخورداری مالیات خانه‌های خالی از سکنه توسط شورای نگهبان خبر می‌دهد

تورم 22 درصدی سال 1400 چه بر سر بازار...

بانک مرکزی طی بیانیه‌ای، چارچوب هدف‌گذاری نرخ تورم را اعلام و هدف نرخ تورم را برای یک‌سال آینده ۲۲ درصد، با دامنه مثبت و منفی دو واحد درصد تعیین کرد یس کل بانک مرکزی از آمادگی این بانک برای اجرای هدف‌گذاری نرخ تورم خبر داد. در قالب این هدف‌گذاری، قطب نمای اصلی سیاست‌های پولی و ارزی بانک مرکزی، "تورم هدف" خواهد بود و برای تحقق آن، از ابزار مدیریت نرخ سود در بازار باز استفاده خواهد شد.

شرایط و نحوه ثبت نام دومین مرحله طرح...

ثبت نام طرح ملی مسکن 1400,ثبت نام طرح ملی مسکن تهران,ثبت نام طرح ملی مسکن چابهار,ثبت نام طرح ملی مسکن کرمانشاه,ثبت نام طرح ملی مسکن اصفهان,ثبت نام طرح ملی مسکن مشهد,ثبت نام طرح ملی مسکن بم,ثبت نام طرح ملی مسکن زاهدان,ثبت نام,طرح ملی مسکن کارگران در سال 1400,شرایط ثبت نام طرح ملی مسکن,پیگیری ثبت نام مسکن ملی,ثبت نام سری دوم مسکن ملی,سامانه ثبت نام طرح ملی مسکن 1400,ثبت نام طرح ملی مسکن تهران سایت,قبول شدگان طرح ملی مسکن,مرحله چهارم ثبت نام مسکن ملی,نتیجه ثبت نام طرح اقدام ملی مسکن

یک پیش بینی متفاوت از قیمت مسکن در سال...

اقتصادنیوز : رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک کشور گفت: ما معتقدیم که قیمت ملک حداقل باید 30 درصد کاهش پیدا کند اما بعضی بساز و بفروش ها نمی خواهند باور کنند که قیمت ملک روندی کاهش دارد.

سقف افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۰ اعلام...

معاون دفتر اقتصادی وزارت راه و شهرسازی در خصوص تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها و سقف افزایش اجاره‌بها توضیحاتی داد.

هفت راه برای خریدن خانه ارزان

خانه دار شدن و خریدن خانه یکی از معضلات جوانان امروزی است. اگر شما هم به دنبال راه هایی برای خریدن خانه هستید به شما راه های زیر را پیشنهاد می کنیم