بازار مسکونی دبی به دلیل فروش پیش‌فروش
۱۴۰۴/۸/۲۴
۳۸۵۴ نمایش
نویسنده: سعیده علیرضایی
در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۵، بازار املاک مسکونی در دبی روند صعودی خود را حفظ کرد و فروش پیش‌فروش به عنوان محرک اصلی رشد ظاهر شد. جدیدترین تحلیل بازار کاوندیش مکسول بیان می‌کند که تقاضا ناشی از اعتماد سرمایه‌گذاران و گسترش جمعیت بوده است که منجر به افزایش ۱۷.۱ درصدی کل معاملات مسکونی نسبت به سال گذشته به ۵۵۳۰۰ قرارداد شده است.
کاهش راه‌اندازی پروژه‌های جدید
با سهم شگفت‌انگیز ۷۶ درصدی از کل فعالیت بازار، بخش پیش‌فروش بهترین عملکرد را داشته است.
با وجود کاهش راه‌اندازی پروژه‌های جدید در این دوره، فروش پیش‌فروش به رکورد ۴۲۰۰۰ قرارداد رسید که نسبت به سه‌ماهه قبل ۱۸.۱ درصد و نسبت به سال قبل ۲۳.۶ درصد افزایش داشته است.
در این گزارش آمده است: «افزایش حجم پیش‌فروش با وجود کاهش تعداد راه‌اندازی‌های جدید رخ داده است که نشان می‌دهد تقاضای خریداران برای واحدهای پیش‌فروش در سه‌ماهه سوم ۲۰۲۵ همچنان قوی بوده است.»
تحلیلگران این تسلط را به برنامه‌های پرداخت انعطاف‌پذیر و مشوق‌های جذاب توسعه‌دهندگان نسبت می‌دهند که همچنان سرمایه‌گذاران و کاربران نهایی را جذب می‌کند.
در این گزارش آمده است: «بازار به طور فزاینده‌ای بر توسعه‌های آینده متمرکز شده است که عمدتاً ناشی از انعطاف‌پذیری پرداخت و مشوق‌های توسعه‌دهندگان است.»
فروش اولیه توسعه‌دهندگان ۹۳.۹ درصد از فعالیت‌های خارج از برنامه را تشکیل می‌دهد که نسبت به ۹۰.۳ درصد سال گذشته افزایش یافته است و جذابیت خرید مستقیم از توسعه‌دهندگان را برجسته می‌کند.
در مقابل، فروش مجدد خارج از برنامه به ۶.۱ درصد کاهش یافت که نشان‌دهنده کاهش اشتها در میان سرمایه‌گذاران سوداگر است که به طور سنتی قبل از تکمیل، ملک را معامله می‌کنند.
دسته‌بندی املاک آماده، تصویر خاموش‌تری را نشان داد در حالی که فروش خارج از برنامه به شدت افزایش یافت.
۱۳۳۰۰ معامله خانه تکمیل شده انجام شد که ۵.۴ درصد کاهش نسبت به سه‌ماهه دوم و تنها ۰.۶ درصد افزایش نسبت به سال قبل را نشان می‌دهد.
این کاهش می‌تواند نتیجه اصلاح موقت یا حساسیت به قیمت در بین خریداران باشد. در این گزارش هشدار داده شده است: «اگر این الگو ادامه یابد، می‌تواند نشان‌دهنده کاهش اندک در بخش املاک آماده باشد.»
به دلیل موجی از راه‌اندازی واحدهای آپارتمانی متمرکز در اوایل سال، آپارتمان‌ها همچنان بر همه بخش‌ها، به ویژه واحدهای پیش‌ساخته، تسلط داشتند و ۸۹.۴ درصد از فروش را به خود اختصاص دادند.
در حالی که درصد معاملات آماده آنها به دلیل تقاضای خانواده‌هایی که به دنبال طرح‌های بزرگتر و فضاهای باز بودند، اندکی افزایش یافت، ویلاها و خانه‌های شهری شاهد پیشرفت کندتری در فروش پیش‌ساخته بودند.
روند عرضه و قیمت‌ها
قیمت‌ها با وجود عملکرد ناهموار بخش‌های مختلف، همچنان رو به افزایش بودند. به دلیل تقاضای بالا از سوی مشتریان داخلی و خارجی، قیمت فروش واحدهای مسکونی به صورت فصلی ۴.۵ درصد و سالانه ۱۶.۱ درصد افزایش یافت.
این مطالعه خاطرنشان کرد که رشد در هر مکان متفاوت است، به طوری که برخی از جوامع افزایش دو رقمی و برخی دیگر افزایش ملایم‌تری را تجربه می‌کنند.
در بخش عرضه، حدود ۹۴۰۰ واحد - نرخ تحقق ۴۱.۳ درصد - در سه‌ماهه سوم تحویل داده شد که به طور قابل توجهی کمتر از ۲۲۸۰۰ واحد پیش‌بینی شده بود. ۲۸۱۰۰ واحد در نه ماه اول تکمیل شد که ۶ درصد نسبت به سال قبل افزایش داشته است.
برنامه‌های ساخت و ساز به طور قابل توجهی کاهش یافته است، به طور متوسط ۸۸۰ روز در سال ۲۰۲۵ در مقایسه با ۱۳۴۰ روز در سال ۲۰۲۳، که نشان دهنده تکمیل سریع‌تر پروژه است.
با نگاهی به آینده، بازار با یک آزمون حیاتی روبرو است زیرا ۴۸۲۰۰ واحد برای سه ماهه چهارم و حدود ۳۶۶۰۰۰ واحد تا سال ۲۰۲۸ پیش‌بینی شده است که بخش عمده آن برای سال‌های ۲۰۲۶ و ۲۰۲۷ برنامه‌ریزی شده است.
رونان آرتور، مدیر و رئیس ارزیابی مسکونی در کاوندیش مکسول، گفت: «اگرچه این خط لوله ممکن است نگرانی‌هایی را در مورد عرضه بیش از حد ایجاد کند، اما واقعیت سنجیده‌تر است. این به جای نشان دادن عدم تعادل، به یک دوره عادی‌سازی سالم در بازار مسکن دبی اشاره دارد.»
چشم‌انداز بازار
با وجود مشکلات قریب‌الوقوع عرضه، اصول اولیه هنوز قوی هستند. اقتصاد دبی همچنان در حال رشد است؛
پیش‌بینی‌های رشد تولید ناخالص داخلی افزایش یافته است و پیش‌بینی می‌شود تا سال ۲۰۳۰ جمعیت این شهر نزدیک به ۵ میلیون نفر باشد.
این عناصر، همراه با قوانین مناسب برای سرمایه‌گذاران و هزینه‌های زیرساختی، از اعتماد به انعطاف‌پذیری بازار پشتیبانی می‌کنند.
جولیان روش، اقتصاددان ارشد، چشم‌انداز را خلاصه کرد: «بحث بر سر اینکه کدام نیرو بازار دبی را شکل می‌دهد - عرضه بیش از حد بالقوه یا افزایش عدم قطعیت جهانی که باعث حرکت به سمت کیفیت می‌شود - فعلاً به نفع مورد دوم حل و فصل شده است.
با این حال، سال‌های آینده پایداری رشد قیمت را با ارائه خط لوله قابل توجهی از عرضه جدید، آزمایش خواهند کرد.»
در حال حاضر، فروش پیش‌فروش همچنان نقطه کانونی روایت املاک و مستغلات دبی است که رکوردها را می‌شکند و جایگاه شهر را به عنوان یک مقصد بزرگ بین‌المللی املاک و مستغلات تثبیت می‌کند.