تحلیل اقتصاددان از آینده بازار مسکن در ایران
۱۴۰۴/۹/۲۳
۸۶۱ نمایش
نویسنده: مدیریت کل سیستم
قیمت مسکن طی سه هفته گذشته، براساس سطح میانگین، کمتر از یکدرصد، نسبت به متوسط قیمت آبان، افزایش پیدا کرده، اما معاملات به شکل محسوسی بیشتر شده است.
شاخص مسکن میانگین قیمت ۲۱ روز آذر را ۱۰۸.۵ میلیون تومان در مترمربع نشان میدهد. شکل معاملات مسکن در حال حاضر، «قطاری» است.
بازار مسکن تهران در آذرماه، شکل جدیدی از معاملات را تجربه کردهاست.
با وجود فضای کمتحرک قیمتی در 21 روز ابتدایی آذر ماه، معاملات به شکل پراکنده افزایش از خود نشانداد و البته بخش عمدهای از خرید و فروشها در قالب «معاملات قطاری» انجام میشود.
سنجش شاخص روزانه مسکن در روزهای گذشته از آذر ماه، میانگین «قیمت پیشنهادی» واحدهای مسکونی در مناطق 22گانه تهران را ۱۰۸میلیون و ۵۰۰هزارتومان در هر مترمربع نشان میدهد.
این رقم در مقایسه با میانگین یکماهه آبانماه که ۱۰۷میلیون و ۸۰۰هزارتومان بود، ریزنوسان مثبت زیر یکدرصد را مشخص میکند.
در عین حال، شاخص روزانه مسکن طی این ۲۱ روز نشان میدهد متوسط «قیمت پیشنهادی» فروشندگان در برخی روزها به سطح ۱۰۹میلیونتومان در هر مترمربع رسیده و حتی در مقاطعی سطح ۱۱۰میلیونتومان را نیز ثبت کردهاست.
تحلیل تحولات سه هفته گذشته در این بازار حاکی است؛ صرفنظر از ثبات نسبی قیمت، بازار با «تحرکات معاملاتی» نسبت به مهر و آبان همراه است.
این تحرک، هرچند از نظر حجم کلی، در مقایسه با وضعیت رونق بازار، بسیار محدود بهنظر میرسد، اما خرید و فروشها بهصورت پراکنده در مناطقی از تهران و برای گروهی از آپارتمانها افزایشیافتهاست.
بررسیها نشان میدهد معاملات بیش از همه در مناطق جنوبی شهر متمرکز بوده و عمدتا به آپارتمانهای کممتراژ و بهویژه با سن بنای بالا اختصاص دارد.
طی هفتههای گذشته تمرکز تقاضا به آپارتمانهایی اختصاص داشته که میانگین قیمت آنها، تا 4 میلیارد تومان و همچنین تا 6 میلیاردتومان است.
شکل معاملات مسکن «تبدیلیها» چگونه است؟
تحقیقات میدانی و روایت واسطههای ملکی نشان میدهد بخش قابلتوجهی از معاملات انجامشده در آذرماه به «تبدیلیها» مربوط بودهاست؛
متقاضیانی که قصد افزایش متراژ واحد مسکونی خود را دارند، اما الزاما بهدنبال نوساز یا کاهش سن بنا نیستند.
در این موارد، خریدار با فروش آپارتمان فعلی، بهدنبال خریدواحدی با متراژ بالاتر و سن بنای مشابه یا حتی کمی بیشتر است.
در مواردی نیز متقاضی تبدیل آپارتمان در بازار معاملات خرید مسکن بهجای تمرکز بر سن بنا، بهدنبال ارتقای امکاناتی مانند وجود آسانسور است؛
حتی اگر عمر بنای واحد مدنظر برای خرید، بیشتر باشد، از اینرو آپارتمانهای با سن متوسط و بالا، بیش از واحدهای نوساز در مرکز توجه این گروه قرار دارند و تمایل به خرید واحدهای کمسن در سطح پایینی قرار دارد.
سهم نوسازها از معاملات نیز بسیار پایین است. به این ترتیب، یک عامل بروزدهنده «ثبات نسبی» قیمت در معاملات مسکن، حذف اثر نوسازها است.
سازندهها طی ماههای گذشته (از سالجاری) با تورم 50درصدی تولید مسکن روبهرو بودهاند اما این میزان رشد در قیمت ساخت امکان انعکاس روی قیمت فروش را نداشت.
رکود خرید و قدرت خرید پایین، این امکان را سلبکرده و همین باعثشده نوسازهایی که در بازار عرضه شدهاند، مشتری نداشته باشند و مابقی عرضهکنندهها نیز فعلا عرضه نکنند.
به لحاظ بودجهای نیز تمرکز تقاضا بهطور محسوسی بر آپارتمانهای زیر ۴میلیاردتومان قرار دارد.
در شرایط فعلی اقتصاد و محدودیت قدرت خرید خانوارها، این بازه قیمتی که عمدتا در مناطق جنوبی شهر قابلدسترس است، بیشترین حجم تقاضا را به خود اختصاص دادهاند.
پس از آن، واحدهای تا سقف ۶میلیاردتومان قرار میگیرند و آپارتمانهای با قیمتهای بالاتر از این سطح با کمترین میزان تقاضا مواجه هستند.
بررسیها از بازار مسکن طی 21 روز آذر حاکی است، سرمایهگذاران همچنان ترجیح میدهند در بازارهای موازی مانند ارز، سکه، طلا و رمزارزها باقیبمانند.
تحرک معاملاتی اخیر در بازار مسکن عمدتا از جنس مصرفی بوده و در این میان، تبدیلیها بیشترین سهم معاملات را به خود اختصاص دادهاند؛ درحالیکه سهم خانهاولیها محدود و حضور سرمایهگذاران کمرنگ است.
دلیل این رفتار، چشماندازی است که افراد برای آینده قیمت مسکن متصور میشوند؛ بهگونهای که انتظار میرود رشد قیمت مسکن دستکم در کوتاهمدت قابلتوجه نباشد.
همچنین تفاوت چشمگیر بین نرخ رشد قیمت دلار و قیمت مسکن طی سالجاری تا این لحظه اثر معناداری بر «کاهش میل به سرمایهگذاری ملکی» داشتهاست.
طی ماههای گذشته از 1404، درحالیکه قیمت دلار بیش از 10درصد افزایش پیدا کرده، قیمت مسکن بدون تغییر ماندهاست.
ثبات نسبی مسکن هم نتیجه «بیمیلی به سرمایهگذاری» است و هم عاملی برای واردنشدن این دسته از تقاضا به این بازار شدهاست.
جنس غالب معاملات مسکن که بهصورت «تبدیلی» انجام میشده، قالب دومینویی یا قطاری(فروش به شرط خرید و خرید به شرط فروش) به بازار دادهاست.
در این نوع معاملات، فروشنده ملک خود را با شرط قطعیشدن خرید واحد جایگزین، عرضه میکند و در سوی دیگر، خریدار نیز اقدام به معامله را منوط بهفروش آپارتمان فعلی خود میکند.
به اینترتیب خرید و فروش یک واحد مسکونی، وابسته به معامله همزمان و متوالی دو یا چند واحد دیگر در همان منطقه یا مناطق دیگر با سطوح قیمتی بسیار متفاوت از هم شدهاست.
در این شرایط، نقش واسطههای ملکی نیز تغییرکرده و ارتباط شبکهای میان مشاوران ملکی بیش از گذشته اهمیت یافتهاست.
«معاملات قطاری» به این معناست که انجام یک معامله، وابسته به تکمیل زنجیرهای از معاملات در سطوح مختلف قیمتی و مکانی است.
برای مثال طی هفتههای اخیر، خریدار متقاضی یک آپارتمان ۵۰ متری در محدوده قیمتی حدود ۵میلیاردتومان در منطقه5، از فروشندهای خرید میکند که خود بهدنبالواحدی با متراژ بالاتر و قیمت حدود ۸میلیاردتومان در محلهای بالاتر است.
فروشنده واحد ۸میلیاردی نیز معامله خود را منوط به خرید آپارتمانی در سطح قیمتی حدود ۲۳میلیاردتومان در منطقه یک میکند و مالک واحد ۲۳میلیاردی نیز در پی خریدواحدی با قیمت حدود ۴۵میلیاردتومان است.
در چنین شرایطی، اگر یکی از حلقههای این زنجیره، بهویژه در سطوح بالاتر قیمت از فروش منصرف شود، کل قطار معاملات متوقف میشود.
کارشناسان اقتصادی، دلیل شکلگیری «فروش به شرط خرید» در بازار مسکن را «ریسک معاملات در شرایط تورمی و ناپایداری قیمت داراییهای موازی ملک» عنوان میکنند که باعث شدهاست فروشنده آپارتمان از ترس «افت ارزش پول نقد خود در زمان بسیار کوتاه»، بهدنبال «تبدیل آنی» آن با آپارتمان دیگر باشد.
این مدل معاملات مسکن در حالحاضر بسیار کند انجام میشود؛ بهخصوص آنکه اخیرا حجم عرضه نسبت به تقاضا کاهش نیز پیدا کردهاست.
نکته قابلتوجه دیگر در نتایج تحقیقات میدانی، افزایش تماسهای تلفنی متقاضیان خرید بدون تبدیلشدن بخشی از آنها به بازدید حضوری است.
بسیاری از متقاضیان در بازار، صرفا در مرحله استعلام و تماس باقی میمانند و وارد فازبازدید و مذاکره جدی نمیشوند؛ رفتاری که از احتیاط بالا و تردید نسبت به آینده بازار حکایت دارد.
بررسی روندهای جدید بازار نشان میدهد واسطههای ملکی برای تطبیق با این ساختار تازه معاملات، ناگزیر به بازآرایی شیوه فعالیت خود هستند.
در شرایطی که معاملات به شکل قطاری انجام میشود، فعالیت جزیرهای در یک محله یا منطقه کارآیی خود را از دست میدهد و تعامل شبکهای میان واسطهها در مناطق مختلف شهری میتواند نقش کلیدی در به جریان افتادن معاملات ایفا کند.
در این چارچوب، اگر بازاری در یک منطقه خاص با قفل معاملاتی مواجه باشد، ارتباط فعال با مناطق دیگر میتواند امکان تکمیل زنجیره معاملات و حرکت قطار خرید و فروش را فراهم کند.
بهطور کلی، در فضای جدید معاملات مسکن، ایجاد شبکههای ارتباطی میان واسطههای ملکی، بهویژه از طریق بسترهای آنلاین و پلتفرمهای ملک میتواند زمینه بسط معاملات به همه مناطق شهری را فراهمکرده و به افزایش کارآیی بازار کمک کند.