بازار املاک / تحلیل اقتصاددان از آینده بازار مسکن در ایران

تحلیل اقتصاددان از آینده بازار مسکن در ایران

قیمت مسکن طی سه هفته گذشته، براساس سطح میانگین، کمتر از یک‌درصد، نسبت به متوسط قیمت آبان، افزایش پیدا کرده، اما معاملات به شکل محسوسی بیشتر شده است.

شاخص مسکن  میانگین قیمت ۲۱ روز آذر را ۱۰۸.۵ میلیون تومان در مترمربع نشان می‌دهد. شکل معاملات مسکن در حال حاضر، «قطاری» است. 
بازار مسکن تهران در آذرماه، شکل جدیدی از معاملات را تجربه کرده‌است.
 با وجود فضای کم‌تحرک قیمتی در 21 روز ابتدایی آذر ماه، معاملات به شکل پراکنده افزایش از خود نشان‌داد و البته بخش عمده‌ای از خرید و فروش‌ها در قالب «معاملات قطاری» انجام می‌شود. 
سنجش شاخص روزانه مسکن در روزهای گذشته از آذر ماه، میانگین «قیمت پیشنهادی» واحدهای مسکونی در مناطق 22گانه تهران را‌ ۱۰۸‌میلیون و ۵۰۰‌هزار‌تومان در هر مترمربع نشان می‌دهد. 
این رقم در مقایسه با میانگین یک‌‌‌‌ماهه آبان‌‌‌‌ماه که ۱۰۷‌میلیون و ۸۰۰‌هزار‌تومان بود، ریزنوسان مثبت زیر یک‌درصد را مشخص می‌کند. 
در عین حال، شاخص روزانه مسکن طی این ۲۱ روز نشان می‌دهد متوسط «قیمت پیشنهادی» فروشندگان در برخی روزها به سطح ۱۰۹‌میلیون‌تومان در هر مترمربع رسیده و حتی در مقاطعی سطح ۱۱۰‌میلیون‌تومان را نیز ثبت کرده‌است.
تحلیل تحولات سه هفته گذشته در این بازار حاکی است؛ صرف‌نظر از ثبات نسبی قیمت، بازار با «تحرکات معاملاتی» نسبت به مهر و آبان همراه است.
 این تحرک، هرچند از نظر حجم کلی، در مقایسه با وضعیت رونق بازار، بسیار محدود به‌نظر می‌رسد، اما خرید و فروش‌ها به‌صورت پراکنده در مناطقی از تهران و برای گروهی از آپارتمان‌‌‌‌ها افزایش‌یافته‌است. 
بررسی‌‌‌‌ها نشان می‌دهد معاملات بیش از همه در مناطق جنوبی شهر متمرکز بوده و عمدتا به آپارتمان‌‌‌‌های کم‌‌‌‌متراژ و به‌ویژه با سن بنای بالا اختصاص دارد. 
طی هفته‌های گذشته تمرکز تقاضا به آپارتمان‌‌‌‌هایی اختصاص داشته که میانگین قیمت آنها، تا 4‌ میلیارد‌ تومان و همچنین تا 6‌ میلیارد‌تومان است.

شکل معاملات مسکن «تبدیلی‌‌‌‌ها» چگونه است؟
 تحقیقات میدانی و روایت واسطه‌‌‌‌های ملکی نشان می‌دهد بخش قابل‌توجهی از معاملات انجام‌شده در آذرماه به «تبدیلی‌‌‌‌ها» مربوط بوده‌است؛ 
متقاضیانی که قصد افزایش متراژ واحد مسکونی خود را دارند، اما الزاما به‌دنبال نوساز یا کاهش سن بنا نیستند.
 در این موارد، خریدار با فروش آپارتمان فعلی، به‌دنبال خرید‌واحدی با متراژ بالاتر و سن بنای مشابه یا حتی کمی بیشتر است. 
در مواردی نیز متقاضی تبدیل آپارتمان در بازار معاملات خرید مسکن به‌جای تمرکز بر سن بنا، به‌دنبال ارتقای امکاناتی مانند وجود آسانسور است؛ 
حتی اگر عمر بنای واحد مدنظر برای خرید، بیشتر باشد، از این‌رو آپارتمان‌‌‌‌های با سن متوسط و بالا، بیش از واحدهای نوساز در مرکز توجه این گروه قرار دارند و تمایل به خرید واحدهای کم‌‌‌‌سن در سطح پایینی قرار دارد.
 سهم نوسازها از معاملات نیز بسیار پایین است. به این ترتیب، یک عامل بروزدهنده «ثبات نسبی» قیمت در معاملات مسکن، حذف اثر نوسازها است. 
سازنده‌‌‌‌ها طی ماه‌های گذشته (از سال‌جاری) با تورم 50‌درصدی تولید مسکن روبه‌رو بوده‌اند اما این میزان رشد در قیمت ساخت امکان انعکاس روی قیمت فروش را نداشت.
رکود خرید و قدرت خرید پایین، این امکان را سلب‌کرده و همین باعث‌شده نوسازهایی که در بازار عرضه شده‌اند، مشتری نداشته باشند و مابقی عرضه‌‌‌‌کننده‌‌‌‌ها نیز فعلا عرضه نکنند.
 به لحاظ بودجه‌‌‌‌ای نیز تمرکز تقاضا به‌‌‌‌طور محسوسی بر آپارتمان‌‌‌‌های زیر ۴‌میلیارد‌تومان قرار دارد.
 در شرایط فعلی اقتصاد و محدودیت قدرت خرید خانوارها، این بازه قیمتی که عمدتا در مناطق جنوبی شهر قابل‌دسترس است، بیشترین حجم تقاضا را به خود اختصاص داده‌اند. 
پس از آن، واحدهای تا سقف ۶‌میلیارد‌تومان قرار می‌گیرند و آپارتمان‌‌‌‌های با قیمت‌های بالاتر از این سطح با کم‌ترین میزان تقاضا مواجه هستند.
 بررسی‌‌‌‌ها از بازار مسکن طی 21 روز آذر‌ حاکی است، سرمایه‌گذاران همچنان ترجیح می‌دهند در بازارهای موازی مانند ارز، سکه، طلا و رمز‌‌‌‌ارزها باقی‌بمانند. 
تحرک معاملاتی اخیر در بازار مسکن عمدتا از جنس مصرفی بوده و در این میان، تبدیلی‌‌‌‌ها بیشترین سهم معاملات را به خود اختصاص داده‌اند؛ درحالی‌که سهم خانه‌‌‌‌اولی‌‌‌‌ها محدود و حضور سرمایه‌گذاران کمرنگ است.
دلیل این رفتار، چشم‌‌‌‌اندازی است که افراد برای آینده قیمت مسکن متصور می‌شوند؛ به‌‌‌‌گونه‌‌‌‌ای که انتظار می‌رود رشد قیمت مسکن دست‌‌‌‌کم در کوتاه‌مدت قابل‌‌‌‌توجه نباشد. 
همچنین تفاوت چشمگیر بین نرخ رشد قیمت دلار و قیمت مسکن طی سال‌جاری‌ تا این لحظه‌ اثر معناداری بر «کاهش میل به سرمایه‌گذاری ملکی» داشته‌است.
 طی ماه‌های گذشته از 1404، درحالی‌که قیمت دلار بیش از 10‌درصد افزایش پیدا کرده، قیمت مسکن بدون تغییر مانده‌است. 
ثبات نسبی مسکن هم نتیجه «بی‌‌‌‌میلی به سرمایه‌گذاری» است و هم عاملی برای واردنشدن این دسته از تقاضا به این بازار شده‌است. 
جنس غالب معاملات مسکن که به‌صورت «تبدیلی» انجام می‌‌‌‌شده، قالب دومینویی یا قطاری(فروش به شرط خرید و خرید به شرط فروش) به بازار داده‌است. 
در این نوع معاملات، فروشنده ملک خود را با شرط قطعی‌‌‌‌شدن خرید واحد جایگزین، عرضه می‌کند و در سوی دیگر، خریدار نیز اقدام به معامله را منوط به‌فروش آپارتمان فعلی خود می‌کند.
به این‌ترتیب خرید و فروش یک واحد مسکونی، وابسته به معامله همزمان و متوالی دو یا چند واحد دیگر در همان منطقه یا مناطق دیگر با سطوح قیمتی بسیار متفاوت از هم شده‌است. 
در این شرایط، نقش واسطه‌‌‌‌های ملکی نیز تغییر‌کرده و ارتباط شبکه‌ای میان مشاوران ملکی بیش از گذشته اهمیت یافته‌است.
«معاملات قطاری» به این معناست که انجام یک معامله، وابسته به تکمیل زنجیره‌‌‌‌ای از معاملات در سطوح مختلف قیمتی و مکانی است. 
برای مثال طی هفته‌های اخیر، خریدار متقاضی یک آپارتمان ۵۰ متری در محدوده قیمتی حدود ۵‌میلیارد‌تومان در منطقه5، از فروشنده‌‌‌‌ای خرید می‌کند که خود به‌دنبال‌واحدی با متراژ بالاتر و قیمت حدود ۸‌میلیارد‌تومان در محله‌‌‌‌ای بالاتر است. 
فروشنده واحد ۸‌میلیاردی نیز معامله خود را منوط به خرید آپارتمانی در سطح قیمتی حدود ۲۳‌میلیارد‌تومان در منطقه یک می‌کند و مالک واحد ۲۳‌میلیاردی نیز در پی خرید‌واحدی با قیمت حدود ۴۵‌میلیارد‌تومان است. 
در چنین شرایطی، اگر یکی از حلقه‌‌‌‌های این زنجیره، به‌ویژه در سطوح بالاتر قیمت از فروش منصرف شود، کل قطار معاملات متوقف می‌شود.
کارشناسان اقتصادی، دلیل شکل‌گیری «فروش به شرط خرید» در بازار مسکن را «ریسک معاملات در شرایط تورمی و ناپایداری قیمت دارایی‌های موازی ملک» عنوان می‌کنند که باعث شده‌است فروشنده آپارتمان از ترس «افت ارزش پول نقد خود در زمان بسیار کوتاه»، به‌دنبال «تبدیل آنی» آن با آپارتمان دیگر باشد. 
این مدل معاملات مسکن در حال‌حاضر بسیار کند انجام می‌شود؛ به‌خصوص آنکه اخیرا حجم عرضه نسبت به تقاضا کاهش نیز پیدا کرده‌است.‌
نکته قابل‌توجه دیگر در نتایج تحقیقات میدانی، افزایش تماس‌‌‌‌های تلفنی متقاضیان خرید بدون تبدیل‌‌‌‌شدن بخشی از آنها به بازدید حضوری است.
 بسیاری از متقاضیان در بازار، صرفا در مرحله استعلام و تماس باقی می‌‌‌‌مانند و وارد فاز‌بازدید و مذاکره جدی نمی‌شوند؛ رفتاری که از احتیاط بالا و تردید نسبت به آینده بازار حکایت دارد.
بررسی روندهای جدید بازار نشان می‌دهد واسطه‌‌‌‌های ملکی برای تطبیق با این ساختار تازه معاملات، ناگزیر به بازآرایی شیوه فعالیت خود هستند.
 در شرایطی که معاملات به شکل قطاری انجام می‌شود، فعالیت جزیره‌‌‌‌ای در یک محله یا منطقه کارآیی خود را از دست می‌دهد و تعامل شبکه‌ای میان واسطه‌‌‌‌ها در مناطق مختلف شهری می‌تواند نقش کلیدی در به جریان افتادن معاملات ایفا کند. 
در این چارچوب، اگر بازاری در یک منطقه خاص با قفل معاملاتی مواجه باشد، ارتباط فعال با مناطق دیگر می‌تواند امکان تکمیل زنجیره معاملات و حرکت قطار خرید و فروش را فراهم کند. 
به‌‌‌‌طور کلی، در فضای جدید معاملات مسکن، ایجاد شبکه‌‌‌‌های ارتباطی میان واسطه‌‌‌‌های ملکی، به‌ویژه از طریق بسترهای آنلاین و پلتفرم‌های ملک می‌تواند زمینه بسط معاملات به همه مناطق شهری را فراهم‌کرده و به افزایش کارآیی بازار کمک کند.

بازار مسکن کشور مسئله‌ای مانند بازار...

برای انبوه‌سازی خصوصی برنامه‌ریزی کنیم مجتبی بیگدلی-رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن قیمت‌های رهن و اجاره در این بازار نیز به صورت لحظه‌ای در حال تغییر و افزایش است و وخیم بودن بازار مسکن را به‌راحتی می‌توان از این موضوع دریافت.

بی‌توجهی به مسکن اجاره‌ای یکی از...

معاون نظارت و بازرسی امور تولیدی سازمان بازرسی کل کشور با اشاره به اشکالات موجود در قانون جهش تولید مسکن گفت: از جمله ایرادات موجود در قانون، عدم توجه به مسکن اجاره‌ای برای بخشی از جامعه هدف است درحالی که طبق سرشماری سال ٩٥، ٢.٥ میلیون واحد منازل خالی در کشور داریم که از موضوعات حائز اهمیت است.

رونمایی معاون اول رئیس جمهور از ۳ سیاست...

دلار ۴۲۰۰ تومانی مفید نیست . معاون اول رئیس جمهور با بیان اینکه ما سه سیاست را دنبال می‌کنیم؛ اول اینکه اجازه ندهیم فراوانی جنس دچار اخلال شود، دوم ثبات قیمت‌ها و سومی ارزانی اقلام، گفت: ارز ترجیحی را مفید حال کشور نمی‌دانم و جزو ابزارهایی بوده که فنر قیمت‌ها را متراکم کرده است. در نتیجه ما با مشکلات متفاوتی مواجه بودیم؛ البته تدابیر خوبی شکل گرفته اما قطعا زمان‌بر است.

از "ازدواج سفید" تا "شوگرها"؛ دلایل...

حسن خدمتگزار با اشاره به کاهش ازدواج در یک دهه گذشته اظهار کرد: دلایل کاهش ازدواج بر اساس ترتیب و اولویت نیستند اما می‌توان به مواردی اشاره کرد. یکی از اصلی‌ترین دلایل کاهش ازدواج، مسائل و مشکلات اقتصادی است.

تاکید مخبر برای رفع مشکلات «خیابان...

مخلص الائمه: موضوع در شورای تامین استان مطرح شد استاندار مرکزی گفت: به دستور معاون اول رئیس جمهوری پرونده منازل مسکونی محله جهرم اراک با رعایت حقوق شهروندان در دست بررسی است

سندروم خرید ملک در ترکیه_لاکچری‌بازی یا...

با وجود آنکه این روزها از اقتصاد ترکیه اخبار خوبی به گوش نمی‌رسد، لیر هر روز ارزش خود را از دست می‌دهد، بیکاری در این کشور روزافززون شده، گردشگری ۶۵ درصد کاهش یافته، ۳۵ درصد قیمت خانه در ترکیه مشمول مالیات بر ارزش افزوده می‌شود و خریداران تا سه سال حق فروش ملک را ندارند، ایرانی‌ها باز هم به دلایل نامعلوم در ماه گذشته با خرید ۱۲۶۵ خانه بزرگترین گروه خریداران ملک در ترکیه لقب گرفتند.

گرانی 700 درصدی نرخ ارز در دولت یازدهم...

نماینده طوالش در مجلس گفت: میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در سال ۹۲ حدود ۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده که طی سال‌های اخیر با جهش ۶۴۷ درصدی مواجه شده است. حسن محمدیاری نماینده طوالش در مجلس شورای اسلامی امروز (چهارشنبه 26 آبان) در جلسه علنی مجلس شورای اسلامی و در جریان بررسی گزارش کمیسیون اقتصادی در مورد وضعیت شاخص‌های اقتصادی در دولت های یازدهم و دوازدهم اظهار داشت: براساس گزارش کمیسیون اقتصادی مسلم است که در دولت‌های یازدهم و دوازدهم شاخص‌های اقتصادی دچار کمی و کاستی‌هایی بوده است.

رهن، اجاره و خرید آپارتمان در اصفهان

خرید آپارتمان در اصفهان در شرایطی که بازار مسکن هر روز رو به افزایش می‌رود، یک راه مطمئن برای جلوگیری از کاهش ارزش پول خود است. در این گزارش سایت ملکی دلتا به شما کمک می‌کند تا هر چه سریع‌تر و راحت‌تر صاحب خانه شوید.

پادزهر تورم ملکی در ملتهب‌ ترین بازار...

دولت چین طی یک دهه گذشته بدون توجه به «جنس تقاضای مسکن» در مناطق بیرون از شهرها، «خانه‌سازی دولتی با تیراژ نجومی» راه انداخت به خیال اینکه «عرضه زیاد به دست دولت در حومه» مشکل خانه‌دار شدن مردم را حل می‌کند.

یخبندان پاییزی شرق گلستان را فرامی‌گیرد

مدیر کل هواشناسی گلستان با اشاره به عبور سامانه ناپایدار جوی تا ساعات آینده از استان گفت: اهالی نیمه شرقی گلستان شامگاه امشب چهارشنبه دمای زیر صفر درجه را تجربه خواهند کرد.

تداوم امدادرسانی‌ شبانه سپاه ‌به...

خدمت‌رسانی بی‌وقفه به مردم ‌در تمام روستاهای هرمزگان گروه استان‌ها ـ پس از وقوع زمین لرزه مهیب در استان هرمزگان که موجب بروز خسارت به منازل مسکونی و برخی زیرساخت‌ها شد، تمامی ارکان خدمت رسان در منطقه حاضر شده و به خدمات رسانی مشغول هستند.

ثبت نام مسکن دولتی برای مجرد‌ها

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفت: اعضای شورای عالی مسکن با کلیات طرحی که منجر به ثبت‌نام مشروط افراد مجرد بالای ۱۸ سال در نهضت ملی مسکن می‌شود، موافقت کردند .محمود محمودزاده گفت: کلیات ثبت‌نام مجردها در طرح نهضت ملی مسکن به شرط تاهل در زمان تحویل واحد مسکونی، در جلسه شب گذشته شورای عالی مسکن مورد تایید قرار گرفت.

خرید سیمان از بورس کالا با یک کلیک

دنیای معدن: معاملات گواهی سپرده سیمان امروز نیز همچون روز گذشته با استقبال چشمگیر خریداران خرد مواجه شد به طوریکه در مجموع ۳ میلیون و ۴۹۴ هزار گواهی سپرده معادل ۳۴۹۴ تن سیمان متعلق به انبار کارخانه های سیمان فارس نو، خاش، فارس، صوفیان، خزر، ماهان کرمان، ارومیه، ساوه، غرب، بجنورد و تهران مورد معامله قرار گرفت.

امسال تنها ۳۰ هزار پروانه ساخت مسکونی...

یک فوریت «نحوه اخذ مطالبات حوزه شهرسازی شهرداری تهران» در حالی به تصویب رسید که معاون شهردار تهران از کاهش رغبت ساخت و ساز در تهران به دلیل موانع موجود خبر داد. بررسی لایحه اصلاحیه «نحوه اخذ مطالبات حوزه شهرسازی شهرداری تهران» در جلسه امروز شورای شهر تهران که قرار بود به صورت دو فوریت بررسی شود به دلیل عدم حضور شهردار تهران به یک فوریت تبدیل شد و حمیدرضا صارمی سرپرست معاونت معماری و شهرسازی تهران

جلسه شورای عالی مسکن با حضور رئیس‌...

جلسه شورای عالی مسکن از ساعت ۱۵ امروز (سه‌شنبه) با حضور رئیس جمهور در محل ساختمان ریاست جمهوری برگزار شد.

کاهش قیمت مسکن و اجاره در ۱۰۰ روز اول...

رئیس‌جمهور وعده‌اش را فراموش کرده؟عملکرد ۱۰۰ روزه نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۵٫۴ درصد و میانگین اجاره‌بهای مسکن پایتخت ۲۱ درصد افزایش یافت. کارنامه ۱۰۰ روز اول فعالیت دولت سیزدهم ۵ رخداد مهم در حوزه بازار مسکن را در خود جای داده است. بررسی‌ها درباره آن‌چه طی نیمه مرداد ماه (زمان آغاز به کار رسمی دولت سیزدهم) تا روز بیست‌ودوم آبان، ۱۰۰ روز اول فعالیت دولت رئیسی، در بازار مسکن به وقوع پیوسته نشان می‌دهد

ساخت پروژه نهضت ملی مسکن در بافت‌های...

طرح نهضت ملی مسکن، بنا دارد بخشی از واحدهای مسکونی را در بافت های ناکارآمد شهری تولید کند تا ضمن افزایش تولید در مناطق کمتر برخوردار، قیمت تمام شده را برای اقشار کم درآمد تا حد قابل توجهی کاهش دهد.

رئیس ستاد بحران کشور: ۳ هزار واحد...

رئیس ستاد بحران کشور: 3 هزار واحد مسکونی در زلزله آسیب دید/ بازسازی منطقه به زودی آغاز می‌شود گروه استان‌ها ـ رئیس ستاد بحران کشور با بیان اینکه زلزله به ۳ هزار واحد مسکونی در هرمزگان آسیب زده است، گفت: مراحل ساخت و ساز بافت‌های آسیب دیده با موافقت معاون اول رئیس جمهور به زودی آغاز می‌شود.

اجاره خانه در شهرهای بزرگ جهان چقدر است

مشکل اجاره مسکن در جهان افزایش یافته و قیمت اجاره خانه در شهرهای شرق اسیا از شهرهای گران اروپایی و آمریکایی نیز بیشتر شده است. همزمان با شیوع کرونا و افزایش تقاضا برای سرمایه گذاری در بازار مسکن به عنوان مقصدی امن، قیمت خانه در بسیاری از کشورها از جمله کانادا، انگلیس، هنگ کنگ و آمریکا به رکوردهای تاریخی جدیدی رسید که در نتیجه این اتفاق بازار اجاره بها نیز در کشورهای مختلف تحت تاثیر قرار گرفته و میانگین اجاره نیز به میزان محسوسی افزایش یافته است.

آشنایی با انواع وام‌ های بانک ملی

وام های بانک ملی در قالب طرح‌های مختلف به مشتریان ارائه می‌شود. این بانک با عقد قراردادهای متنوع در قالب تعمیر و خرید مسکن، خرید کالا، ازدواج، خرید محل کار و … به هر گروهی تسهیلات اختصاصی اعطا می‌کند. برای دسترسی سریع‌تر به اخبار داغ بانکی اینستاگرام کاماپرس را دنبال کنید. از اینجا وارد شوید.

هدف ورود طرح نهضت ملی مسکن به بافت...

طرح نهضت ملی مسکن، بنا دارد بخشی از واحدهای مسکونی را در بافت های ناکارآمد شهری تولید کند تا ضمن افزایش تولید در مناطق کمتر برخوردار، قیمت تمام شده را برای اقشار کم درآمد تا حد قابل توجهی کاهش دهد.