بازار املاک / فاصله تاریخی درآمد و قیمت مسکن

فاصله تاریخی درآمد و قیمت مسکن

بازار مسکن با رشد بی‌وقفه قیمت‌ها و فاصله فزاینده درآمد خانوارها، خانه‌دار شدن برای دهک‌های متوسط و پایین را با وجود افزایش 43 درصدی حقوق به رؤیایی دوردست تبدیل کرده است.

بازار مسکن از دهه‌های اخیر به ویژه طی ماه‌های گذشته وارد فاز افزایشی شده است و روند رشد قیمت‌ها در اغلب مناطق شهری، به‌ویژه کلان‌شهرها، شتاب گرفته است،

 روندی که هم‌زمان با تداوم تورم عمومی، کاهش قدرت خرید خانوارها و رکود معاملاتی، تصویر پیچیده‌ای از یکی از مهم‌ترین حوزه‌های معیشتی عموم افراد جامعه ترسیم کرده است.

بررسی میدانی فایل‌های فروش نشان می‌دهد فاصله میان توان مالی متقاضیان مصرفی و قیمت پیشنهادی فروشندگان به شکل محسوسی افزایش یافته و همین موضوع، حجم معاملات را در سطحی پایین نگه داشته، 

البته طی ماه‌های اخیر به دلیل نوسانات ارزی عده زیادی از فروشندگان از عرضه واحد خود صرف نظر کرده‌اند، که همین مسئله موجب افزایش قیمت ملک شده است.

افزایش قیمت مسکن در سایه تورم ساختاری

کارشناسان بازار مسکن معتقدند جهش‌های اخیر قیمت مسکن بیش از آنکه ناشی از شوک‌های مقطعی باشد، ریشه در متغیرهای کلان دارد.

 رشد نقدینگی، بی‌ثباتی در بازار ارز، تورم نهاده‌های ساختمانی و نبود چشم‌انداز روشن در سیاست‌گذاری اقتصادی، موجب شده مسکن همچنان به‌عنوان یک دارایی امن در برابر تورم تلقی شود. 

همین نگاه سرمایه‌ای، تقاضای غیرمصرفی را تقویت کرده و بر فشار قیمتی افزوده است.

در چنین شرایطی، بازار مسکن ایران متاثر از فشار شدید تورم و کاهش قدرت خرید خانوارها قرار دارد. 

شکاف درآمد و هزینه مسکن به‌ویژه برای دهک‌های متوسط و پایین به سطحی رسیده که خانه‌دار شدن برای بسیاری از خانوارها به یک هدف دوردست تبدیل شده است. 

افزایش مداوم قیمت هر متر مربع واحد مسکونی، اقساط وام‌های بانکی را نیز از توان بازپرداخت بخش قابل توجهی از متقاضیان خارج کرده است.

رکود معاملاتی در کنار تورم قیمتی

یکی از ویژگی‌های کنونی بازار، هم‌زمانی رکود در معاملات و رشد قیمت‌هاست؛ پدیده‌ای که در ادبیات اقتصادی از آن به «رکود تورمی» یاد می‌شود.

 بنگاه‌های معاملات ملکی از کاهش تعداد معاملات خبر می‌دهند، اما قیمت‌های پیشنهادی همچنان صعودی است. 

فروشندگان با استناد به تورم عمومی و افزایش هزینه ساخت، حاضر به تعدیل قیمت نیستند و خریداران نیز توان ورود جدی به بازار را ندارند.

از سوی دیگر، هزینه‌های ساخت‌وساز شامل قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و عوارض شهرداری‌ها افزایش یافته و سازندگان را با حاشیه سود محدودتری مواجه کرده است. 

این موضوع انگیزه عرضه پروژه‌های جدید را کاهش داده و در میان‌مدت می‌تواند بر تعادل بازار اثر بگذارد.

ریشه‌های سیاستی بحران مسکن

برخی تحلیلگران بر این باورند که وضعیت فعلی بیش از آنکه ناشی از کمبود عرضه باشد، معلول ناکارآمدی و بی‌اثر بودن سیاست‌های کلان اقتصادی کشور است.

طرح‌های حمایتی ساخت مسکن اگرچه با هدف افزایش عرضه و خانه‌دار کردن اقشار فاقد مسکن طراحی شده‌اند، اما به دلیل محدودیت منابع مالی، طولانی بودن فرآیند اجرا و مشکلات تأمین زیرساخت، هنوز نتوانسته‌اند اثر قابل توجهی بر بازار آزاد بگذارند. 

در نتیجه، بازار آزاد همچنان مسیر خود را بر اساس انتظارات تورمی و تحولات اقتصاد کلان طی می‌کند.

کاهش قدرت خرید؛ چالش اصلی خانوارها

بررسی نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوار نشان می‌دهد این شاخص در بسیاری از شهرهای بزرگ به سطوح بی‌سابقه‌ای رسیده است. 

بر اساس آخرین پیش‌بینی‌ها، با افزایش 43 درصدی حقوق کارمندان در سال آینده، حداقل درآمد ماهانه آنها به ۱۸ میلیون و ۷۰۰ هزارتومان خواهد رسید 

و حتی اگر حق مسکن کارگری به ۳ میلیون تومان هم افزایش یابد، باز هم توان خرید واقعی آنها برای ورود به بازار مسکن بسیار محدود است.

در حالی که استاندارد جهانی نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه حدود ۵ تا ۷ سال است،

 در بسیاری از مناطق شهری ایران این عدد به بیش از ۲۰ سال رسیده و نشان‌دهنده فاصله شدید میان قدرت خرید و قیمت بازار است.

 این بدان معناست که یک خانوار با پس‌انداز کامل درآمد خود، بیش از دو دهه زمان نیاز دارد تا بتواند یک واحد مسکونی متوسط خریداری کند؛ فرضی که در عمل غیرممکن به نظر می‌رسد.

در چنین فضایی، بازار اجاره نیز تحت تأثیر رشد قیمت مسکن، افزایشی شده و مستأجران با فشار مضاعفی مواجه هستند.

 افزایش نرخ اجاره‌بها در کنار تورم سایر کالاها و خدمات، سهم مسکن از سبد هزینه خانوار را به شکل قابل توجهی بالا برده است.

فاصله عمیق دستمزد و اجاره‌بها

در این راستا، سمانه محرمی نمین، نایب‌رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه افزایش حق مسکن کارگری از ۹۰۰ هزار تومان به حدود سه میلیون تومان اگرچه روی کاغذ رشد محسوب می‌شود، گفت: در عمل این رقم نمی‌تواند نقش مؤثری در تأمین سرپناه ایفا کند.

وی افزود: امروز حتی کوچک‌ترین واحدهای استیجاری در بسیاری از مناطق تهران نیازمند بودجه‌ای به‌مراتب بیشتر از این رقم هستند و به همین دلیل این حمایت عملاً اثر تعیین‌کننده‌ای در زندگی مستأجران ندارد. 

حق مسکن فعلی شاید در آمار بزرگ باشد، اما در سفره مستأجر عددی کوچک و کم‌اثر است.

محرمی نمین بیان کرد: طی سال‌های گذشته سرعت رشد اجاره‌بها بسیار بیشتر از افزایش مؤلفه‌های مزدی بوده و همین موضوع باعث شده فاصله میان تصمیمات حمایتی و واقعیت معیشت مردم عمیق‌تر شود. 

زمانی که بیشترین سهم درآمد خانوار صرف اجاره‌بها می‌شود، دیگر از دستمزد حمایتی تنها یک عنوان باقی می‌ماند و اثر عملی آن در مدیریت هزینه‌های زندگی کم‌رنگ می‌شود.

وی با بیان اینکه بازار مسکن از متغیرهای کلان اقتصادی اثر می‌گیرد، ادامه داد: بدون مهار تورم عمومی، کنترل هزینه‌های تولید مسکن و افزایش عرضه، هر رقمی که به‌عنوان حق مسکن تعیین شود در مدت کوتاهی کارایی خود را از دست می‌دهد.

این مقام صنفی تأکید کرد: رقم سه میلیون تومان پیش از آنکه به دست مستأجر برسد، در تورم بازار بی‌اثر می‌شود و نمی‌تواند پاسخگوی رشد مستمر اجاره‌بها در تهران باشد.

 اگر هدف، حمایت واقعی از جامعه کارگری در حوزه مسکن است، باید سازوکاری طراحی شود که متناسب با تحولات بازار مسکن به‌روزرسانی شود و از ظرفیت داده‌های میدانی فعالان صنفی نیز بهره گیرد.

محرمی نمین گفت: تصمیم‌سازی در حوزه حق مسکن کارگری نیازمند اتکا به واقعیت‌های بازار اجاره، تحلیل روندهای قیمتی و هماهنگی با سیاست‌های کلان اقتصادی است؛ 

در غیر این صورت، هرگونه افزایش عددی بدون پشتوانه ساختاری، اثرگذاری پایدار نخواهد داشت.

نایب‌رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران در پایان خاطرنشان کرد: اتحادیه مشاوران املاک آمادگی دارد تجربیات عملی و داده‌های میدانی خود از بازار مسکن تهران را برای تصمیم‌سازی‌های دقیق‌تر در اختیار سیاست‌گذاران قرار دهد.

آینده قیمت مسکن چه می‌شود؟

 چشم‌انداز بازار مسکن در کوتاه‌مدت به متغیرهای کلان اقتصادی گره خورده است. 

در صورتی که روند تورم مهار نشود و ثبات در بازارهای موازی ایجاد نگردد، انتظار کاهش محسوس قیمت‌ها دور از ذهن خواهد بود. 

در مقابل، ایجاد ثبات اقتصادی، کنترل رشد نقدینگی و اجرای سیاست‌های هدفمند حمایتی می‌تواند به تدریج انتظارات تورمی را تعدیل کرده و بازار را به سمت تعادل سوق دهد.

گرچه کارشناسان بازار مسکن اخیرا از نشانه‌های بازگشت رونق به بازار مسکن سخن می‌گویند، اما در مجموع، بازار مسکن در شرایطی قرار دارد که حل چالش‌های آن صرفاً با مداخلات بخشی امکان‌پذیر نیست و نیازمند اصلاحات بنیادین در سطح سیاست‌های کلان اقتصادی است؛ 

اصلاحاتی که بتواند هم‌زمان ثبات قیمتی، افزایش قدرت خرید و رونق تولید مسکن را محقق کند.

وقوع انفجار و آتش‌سوزی در یک مجتمع...

انفجار و آتش‌سوزی در یک مجتمع مسکونی در گوتنبرگ سوئد به زخمی شدن ۲۵ تن انجامید.

چهار گروهی که با قانون جدید صاحب خانه...

آخرین وضعیت تسهیلات مسکن محمود زاده معاون وزیر مسکن و شهرسازی گفت: استفاده نکردن از تسهیلات دولتی در حوزه مسکن از اول انقلاب، نداشتن مالکیت شخصی، متاهل بودن و حداقل ۵ سال سکونت در شهری که تقاضا دارند از شرایط واگذاری مسکن در قانون جدید است.

شرایط استفاده از طرح جهش تولید مسکن

محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی شب گذشته با حضور در شبکه خبر به تشریح جزئیات قانون جهش تولید و تامین مسکن پرداخت و گفت: قانون جهش تولید مسکن قانون مساله محور است

برج‌ها و مجتمع‌های مسکونی را به دیزل...

آذربایجان شرقی مدیرعامل شرکت توزیع نیروی برق تبریز بر الزام نصب دیزل ژنراتور در برج‌ها، مجتمع‌های مسکونی و ساختمان‌های بلند مرتبه تاکید کرد.

یارانه، حقوق بازنشستگی و اجاره،...

نتایج بررسی ها نشان می دهد که بیشترین سهم منابع درآمدی خانوارهای شهری و روستایی در سال گذشته از محل یارانه ها، حقوق بازنشستگی و اجاره مسکن شخصی بوده است.

نوسازی تمامی واحد‌های مسکونی روستای...

رئیس بنیاد مسکن انقلاب: تمامی واحد‌های مسکونی روستای دهگاه بروجرد نوسازی می‌شوند

ایرانی‌ها چند خانه در ترکیه خریدند؟

خرید مسکن توسط ایرانی‌ها در ترکیه نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۲۱ درصد افزایش داشته است.

وام 480 میلیونی برای مردم کمرشکن است

عضو کمیسون عمران مجلس گفت: عمده افراد فاقد مسکن از اقشار کم درآمد کارگر و کارمند هستند که حقوق آنها کفاف پرداخت اقساط این وام را نمی‌دهد.

شاه‌کلید خانه‌دار شدن مردم در دستان...

در حال حاضر بخشی از سرمایه بانک‌ها، خانه‌های خالی است که از همین راه به‌دست آمده که بانک‌ها با افزایش قیمت مسکن از عرضه آن خودداری می‌کنند.

پیش بینی بسیار تلخ از بازار اجاره مسکن

این روز‌ها بازار اجاره‌بها با افزایش بهای شدیدی روبرو است و راهکاری‌هایی نظیر پرداخت وام ودیعه مسکن نیز نتوانسته گره‌ای از مستاجران باز کند، در چنین شرایطی بسیاری از افراد مجبور به مهاجرت به حاشیه کلان‌شهر‌ها بخصوص تهران شده‌اند.

میلگرد ارزان شد/مردم منتظر کاهش قیمت...

-دولت وعده کاهش قیمت سیمان را داده و میلگرد هم کمی ارزان شده است. دبیر انجمن انبوه‌سازان می‌گوید اگر قیمت مصالح ساختمانی بیشتر نشود و ثبات قیمتی ادامه داشته باشد، مسکن در ادامه سال گران نمی‌شود. اما مردم منتظر کاهش قیمت مسکن نباشند.

جدیدترین قیمت مسکن در مناطق مختلف...

بررسی قیمت روز آپارتمان‌ها در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد برای خرید آپارتمان در مناطق مختلف بسته به متراژ و سال ساخت باید هزینه‌های مختلفی پرداخت کرد.

آخرین قیمت خرید مسکن سه‌شنبه ۳۰ شهریور

در این مطلب به آخرین قیمت خرید مسکن در روز سه شنبه ۳۰ شهریور پرداخته‌ایم.

قانون جهش تولید و تأمین مسکن؛ زمینه‌ساز...

بر اساس ماده یک قانون جهش تولید مسکن، دولت موظف است نیاز سالانه مسکن کشور را بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی مستند به مطالعات طرح جامع مسکن، در مناطق شهری و روستایی تأمین کند.

بازار مسکن در همدان؛ از گرانی تا رکود

وضعیت گرانی مسکن در همدان به داستانی دنباله‌دار تبدیل شده و از حدود چهار سال گذشته استارت افزایش بی مهابای قیمت مسکن در همدان زده شد و تا به امروز ادامه دارد. قیمت‌های عجیب و غریب و به دور از واقعیت مسکن در نقاط مختلف همدان گواه این است که این قیمت‌گذاری‌ها به صورت دلخواه مالکان و کارشناسی نشده گذاشته شده است.

شهروندان از قدرت خرید خانه و وام مسکن...

در سال‌های اخیر با افزایش سرسام آور قیمت مسکن بسیاری از مردم قدرت خرید خود را از دست داده‌اند؛ به طوری که به گفته کارشناسان ۹۵ درصد متقاضیان توانایی خرید مسکن ۵۰ متری در شهرهای بزرگ را ندارند. این نشان‌دهنده تورم موجود در بازار مسکن است.

قیمت مسکن در تهران بیشتر از اروپا

یک کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه قیمت خانه در تهران با برخی شهرهای اروپایی برابری می کند و بعضا بیشتر شده است گفت: از سال ۹۰ به بعد دچار رکود ساخت و ساز شدیم که نتیجه آن به شکل رشد لجام گسیخته قیمت مسکن بروز پیدا کرد.

رشد قیمت مسکن در چهارمحال‌وبختیاری

کمبود زمین به‌ویژه در شهرکرد، بروجن و لردگان از مهم‌ترین دلایل گرانی افسارگسیخته مسکن در چهارمحال‌وبختیاری است.

آغاز ساخت ۵۰ واحدمسکونی درتالش ساخت ۵۰...

آغاز ساخت ۵۰ واحدمسکونی درتالشبه مدیر کل کمیته امداد امام خمینی (ره) گیلان با اشاره به اینکه ساخت مسکن در ۶۲ منطقه محروم کشور که به همت بنیاد مستضعفان و کمیته امداد امام خمینی (ره) اجرایی شد گفت: ۱۰۰ واحد سهم گیلان است که ۵۰ واحد به غرب و ۵۰ واحد به شرق استان اختصاص داده شد.

بررسی چهار دلیل عدم خوش­‌بینی به طرح...

واکنش طیف فعال در بازار ملک به طرح «یک میلیون مسکن‌سازی در سال» با تحقیق میدانی از واسطه‌های بازار بررسی شد. نتایج تحقیق میدانی نشان می‌دهد متقاضیان مصرفی خرید خانه به‌دلیل دست‌کم سه نوع تردید نسبت به اثرگذاری مثبت طرح دولت، به آینده بازار خوش‌بین نیستند.