بازار املاک / فاصله تاریخی درآمد و قیمت مسکن

فاصله تاریخی درآمد و قیمت مسکن

بازار مسکن با رشد بی‌وقفه قیمت‌ها و فاصله فزاینده درآمد خانوارها، خانه‌دار شدن برای دهک‌های متوسط و پایین را با وجود افزایش 43 درصدی حقوق به رؤیایی دوردست تبدیل کرده است.

بازار مسکن از دهه‌های اخیر به ویژه طی ماه‌های گذشته وارد فاز افزایشی شده است و روند رشد قیمت‌ها در اغلب مناطق شهری، به‌ویژه کلان‌شهرها، شتاب گرفته است،

 روندی که هم‌زمان با تداوم تورم عمومی، کاهش قدرت خرید خانوارها و رکود معاملاتی، تصویر پیچیده‌ای از یکی از مهم‌ترین حوزه‌های معیشتی عموم افراد جامعه ترسیم کرده است.

بررسی میدانی فایل‌های فروش نشان می‌دهد فاصله میان توان مالی متقاضیان مصرفی و قیمت پیشنهادی فروشندگان به شکل محسوسی افزایش یافته و همین موضوع، حجم معاملات را در سطحی پایین نگه داشته، 

البته طی ماه‌های اخیر به دلیل نوسانات ارزی عده زیادی از فروشندگان از عرضه واحد خود صرف نظر کرده‌اند، که همین مسئله موجب افزایش قیمت ملک شده است.

افزایش قیمت مسکن در سایه تورم ساختاری

کارشناسان بازار مسکن معتقدند جهش‌های اخیر قیمت مسکن بیش از آنکه ناشی از شوک‌های مقطعی باشد، ریشه در متغیرهای کلان دارد.

 رشد نقدینگی، بی‌ثباتی در بازار ارز، تورم نهاده‌های ساختمانی و نبود چشم‌انداز روشن در سیاست‌گذاری اقتصادی، موجب شده مسکن همچنان به‌عنوان یک دارایی امن در برابر تورم تلقی شود. 

همین نگاه سرمایه‌ای، تقاضای غیرمصرفی را تقویت کرده و بر فشار قیمتی افزوده است.

در چنین شرایطی، بازار مسکن ایران متاثر از فشار شدید تورم و کاهش قدرت خرید خانوارها قرار دارد. 

شکاف درآمد و هزینه مسکن به‌ویژه برای دهک‌های متوسط و پایین به سطحی رسیده که خانه‌دار شدن برای بسیاری از خانوارها به یک هدف دوردست تبدیل شده است. 

افزایش مداوم قیمت هر متر مربع واحد مسکونی، اقساط وام‌های بانکی را نیز از توان بازپرداخت بخش قابل توجهی از متقاضیان خارج کرده است.

رکود معاملاتی در کنار تورم قیمتی

یکی از ویژگی‌های کنونی بازار، هم‌زمانی رکود در معاملات و رشد قیمت‌هاست؛ پدیده‌ای که در ادبیات اقتصادی از آن به «رکود تورمی» یاد می‌شود.

 بنگاه‌های معاملات ملکی از کاهش تعداد معاملات خبر می‌دهند، اما قیمت‌های پیشنهادی همچنان صعودی است. 

فروشندگان با استناد به تورم عمومی و افزایش هزینه ساخت، حاضر به تعدیل قیمت نیستند و خریداران نیز توان ورود جدی به بازار را ندارند.

از سوی دیگر، هزینه‌های ساخت‌وساز شامل قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و عوارض شهرداری‌ها افزایش یافته و سازندگان را با حاشیه سود محدودتری مواجه کرده است. 

این موضوع انگیزه عرضه پروژه‌های جدید را کاهش داده و در میان‌مدت می‌تواند بر تعادل بازار اثر بگذارد.

ریشه‌های سیاستی بحران مسکن

برخی تحلیلگران بر این باورند که وضعیت فعلی بیش از آنکه ناشی از کمبود عرضه باشد، معلول ناکارآمدی و بی‌اثر بودن سیاست‌های کلان اقتصادی کشور است.

طرح‌های حمایتی ساخت مسکن اگرچه با هدف افزایش عرضه و خانه‌دار کردن اقشار فاقد مسکن طراحی شده‌اند، اما به دلیل محدودیت منابع مالی، طولانی بودن فرآیند اجرا و مشکلات تأمین زیرساخت، هنوز نتوانسته‌اند اثر قابل توجهی بر بازار آزاد بگذارند. 

در نتیجه، بازار آزاد همچنان مسیر خود را بر اساس انتظارات تورمی و تحولات اقتصاد کلان طی می‌کند.

کاهش قدرت خرید؛ چالش اصلی خانوارها

بررسی نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوار نشان می‌دهد این شاخص در بسیاری از شهرهای بزرگ به سطوح بی‌سابقه‌ای رسیده است. 

بر اساس آخرین پیش‌بینی‌ها، با افزایش 43 درصدی حقوق کارمندان در سال آینده، حداقل درآمد ماهانه آنها به ۱۸ میلیون و ۷۰۰ هزارتومان خواهد رسید 

و حتی اگر حق مسکن کارگری به ۳ میلیون تومان هم افزایش یابد، باز هم توان خرید واقعی آنها برای ورود به بازار مسکن بسیار محدود است.

در حالی که استاندارد جهانی نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه حدود ۵ تا ۷ سال است،

 در بسیاری از مناطق شهری ایران این عدد به بیش از ۲۰ سال رسیده و نشان‌دهنده فاصله شدید میان قدرت خرید و قیمت بازار است.

 این بدان معناست که یک خانوار با پس‌انداز کامل درآمد خود، بیش از دو دهه زمان نیاز دارد تا بتواند یک واحد مسکونی متوسط خریداری کند؛ فرضی که در عمل غیرممکن به نظر می‌رسد.

در چنین فضایی، بازار اجاره نیز تحت تأثیر رشد قیمت مسکن، افزایشی شده و مستأجران با فشار مضاعفی مواجه هستند.

 افزایش نرخ اجاره‌بها در کنار تورم سایر کالاها و خدمات، سهم مسکن از سبد هزینه خانوار را به شکل قابل توجهی بالا برده است.

فاصله عمیق دستمزد و اجاره‌بها

در این راستا، سمانه محرمی نمین، نایب‌رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه افزایش حق مسکن کارگری از ۹۰۰ هزار تومان به حدود سه میلیون تومان اگرچه روی کاغذ رشد محسوب می‌شود، گفت: در عمل این رقم نمی‌تواند نقش مؤثری در تأمین سرپناه ایفا کند.

وی افزود: امروز حتی کوچک‌ترین واحدهای استیجاری در بسیاری از مناطق تهران نیازمند بودجه‌ای به‌مراتب بیشتر از این رقم هستند و به همین دلیل این حمایت عملاً اثر تعیین‌کننده‌ای در زندگی مستأجران ندارد. 

حق مسکن فعلی شاید در آمار بزرگ باشد، اما در سفره مستأجر عددی کوچک و کم‌اثر است.

محرمی نمین بیان کرد: طی سال‌های گذشته سرعت رشد اجاره‌بها بسیار بیشتر از افزایش مؤلفه‌های مزدی بوده و همین موضوع باعث شده فاصله میان تصمیمات حمایتی و واقعیت معیشت مردم عمیق‌تر شود. 

زمانی که بیشترین سهم درآمد خانوار صرف اجاره‌بها می‌شود، دیگر از دستمزد حمایتی تنها یک عنوان باقی می‌ماند و اثر عملی آن در مدیریت هزینه‌های زندگی کم‌رنگ می‌شود.

وی با بیان اینکه بازار مسکن از متغیرهای کلان اقتصادی اثر می‌گیرد، ادامه داد: بدون مهار تورم عمومی، کنترل هزینه‌های تولید مسکن و افزایش عرضه، هر رقمی که به‌عنوان حق مسکن تعیین شود در مدت کوتاهی کارایی خود را از دست می‌دهد.

این مقام صنفی تأکید کرد: رقم سه میلیون تومان پیش از آنکه به دست مستأجر برسد، در تورم بازار بی‌اثر می‌شود و نمی‌تواند پاسخگوی رشد مستمر اجاره‌بها در تهران باشد.

 اگر هدف، حمایت واقعی از جامعه کارگری در حوزه مسکن است، باید سازوکاری طراحی شود که متناسب با تحولات بازار مسکن به‌روزرسانی شود و از ظرفیت داده‌های میدانی فعالان صنفی نیز بهره گیرد.

محرمی نمین گفت: تصمیم‌سازی در حوزه حق مسکن کارگری نیازمند اتکا به واقعیت‌های بازار اجاره، تحلیل روندهای قیمتی و هماهنگی با سیاست‌های کلان اقتصادی است؛ 

در غیر این صورت، هرگونه افزایش عددی بدون پشتوانه ساختاری، اثرگذاری پایدار نخواهد داشت.

نایب‌رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران در پایان خاطرنشان کرد: اتحادیه مشاوران املاک آمادگی دارد تجربیات عملی و داده‌های میدانی خود از بازار مسکن تهران را برای تصمیم‌سازی‌های دقیق‌تر در اختیار سیاست‌گذاران قرار دهد.

آینده قیمت مسکن چه می‌شود؟

 چشم‌انداز بازار مسکن در کوتاه‌مدت به متغیرهای کلان اقتصادی گره خورده است. 

در صورتی که روند تورم مهار نشود و ثبات در بازارهای موازی ایجاد نگردد، انتظار کاهش محسوس قیمت‌ها دور از ذهن خواهد بود. 

در مقابل، ایجاد ثبات اقتصادی، کنترل رشد نقدینگی و اجرای سیاست‌های هدفمند حمایتی می‌تواند به تدریج انتظارات تورمی را تعدیل کرده و بازار را به سمت تعادل سوق دهد.

گرچه کارشناسان بازار مسکن اخیرا از نشانه‌های بازگشت رونق به بازار مسکن سخن می‌گویند، اما در مجموع، بازار مسکن در شرایطی قرار دارد که حل چالش‌های آن صرفاً با مداخلات بخشی امکان‌پذیر نیست و نیازمند اصلاحات بنیادین در سطح سیاست‌های کلان اقتصادی است؛ 

اصلاحاتی که بتواند هم‌زمان ثبات قیمتی، افزایش قدرت خرید و رونق تولید مسکن را محقق کند.

یک میلیون سرپناه_۱ میلیون مسکن چقدر برق...

در شرایطی که مدل ساخت 1 میلیون واحد مسکونی بر اساس خانه 1 طبقه در دستور کار قرار گیرد، می‌توان نیاز به برق 1150 مگاواتی این واحدها را از طریق برق تجدیدپذیر تامین کرد.

احداث ۵ هزار واحد مسکونی در مناطق محروم...

رئیس سازمان بازرسی کل کشور خبر از احداث حدود ۵ هزار واحد مسکونی در مناطق محروم یا آسیب‌دیده ناشی از آب‌گرفتگی در استان خوزستان داد.

ریزش قیمت مسکن در محله‌های هدف...

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه قیمت مسکن در محله‌هایی از تهران که دارای ماهیت سرمایه‌ای هستند با افت بیشتری نسبت به مناطق مصرفی مواجه شده است گفت: معتقدم تقاضای واقعی هیچگاه دچار رکود نمی‌شود و دولت از سازندگانی که در این بخش اقدام به ساخت و ساز کنند حمایت می‌کند.

آخرین خبرها از اخذ مالیات از...

با توجه به گزارش دیوان محاسبات مبنی بر صفر بودن اجرای مالیات خانه و خودروهای لوکس به جهت عدم تصویب مقررات در دولت، معاون سازمان امور مالیاتی توضیحاتی درباره اقدامات و آمادگی این سازمان برای اخذ مالیات از لوکس‌نشینان ارائه کرد.

شیوع «معاوضه» در معاملات مسکن

یک محرک در بازار مسکن «تقاضای تبدیل مصرفی» و «صاحبان املاک سرمایه‌ای» را پای میز معامله ملک آورد. نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد طی هفته‌های اخیر با وجود «تداوم رکود سنگین معاملات مسکن» دو گروه خریدار و فروشنده مقابل هم نشسته و در حال انجام معامله هستند. معاملات ملکی این دو گروه، شکل جدیدی از معاوضه است.

224 واحد تعاونی مسکن در بندرعباس افتتاح...

224 واحد تعاونی مسکن در بندرعباس افتتاح شدخبرگزاری آریا - مراسم افتتاح 224 واحد مسکونی با حضور معاون سیاسی، امنیتی و اجتماعی استاندار هرمزگان برگزار شد.

روند کاهشی قیمت سیمان و فولاد مانع...

نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به اقدامات مجلس برای کاهش قیمت مصالح ساختمانی گفت: روند کاهشی قیمت سیمان و فولاد باید مانع تداوم قیمت کاذب مسکن شود.

فراخوان وزیر به خانه اولی ها

وزیر راه و شهرسازی شرط اصلی ورود متقاضیان مسکن به طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال را اعلام کرد.

سومین جشنواره شهر ایمن در شیراز برگزار...

رئیس سازمان آتش‌نشانی و خدمات ایمنی شهرداری شیراز از برگزاری سومین جشنواره شهر ایمن با مشارکت شهروندان از هفتم مهر ماه سال جاری خبر داد.

احتمال شوک قیمتی به بازار مسکن

براساس گفته‌های مدیرعامل بانک مسکن، تسهیلات خرید مسکن جوانان در تهران به یک میلیارد، در شهرهای بزرگ به ۸۵۰ میلیون تومان و در سایر شهرها نیز به ۷۰۰ میلیون تومان افزایش یافت. آیا حالا باید منتظر شوک قیمتی به بازار مسکن باشیم؟

آیا ماه صفر نحس است؟ آیا خرید خانه در...

حضرت آیت الله العظمی مکارم به پرسشی درباره ماه صفر پاسخ گفته است.

چگونه برای کف خانه خود، پوشش مناسب...

موکت و پارکت دو نوع کفپوش هستند که هر کدام طرفداران خاص خودشان را دارند. بنابر اعلام ساختمانچی، گاهی اوقات افراد بین خرید موکت یا خرید پارکت به عنوان کفپوش، دچار تردید می شوند. در اینجا سعی داریم فواید این دو کفپوش را مورد مقایسه قرار دهیم تا افرادی که به دنبال خرید آن هستند؛ بتواند خرید مناسب تری داشته باشند. بنابراین اگر بین انتخاب موکت یا پارکت دچار تردید هستید؛ با ما همراه باشید.

خرید منبع کویل دار

منبع کویل دار که به آن منبع کویلی نیز گفته می‌شود، یک نوع مبدل حرارتی می‌باشد که آب گرم مصرفی ساختمان‌ها و مجتمع‌ها را تامین و ذخیره می‌کند و به جای منابع دو جداره در موتورخانه‌ها و پکیج‌ های مخزن ‌دار نصب می‌شود. منبع کویلی یک کویل مسی دارد که شامل لوله‌های رفت و برگشتی می‌باشد و آب داغ یا بخار در آنها جریان می‌یابد.

کارت اعتباری مصالح ساختمانی چیست و چه...

بسیاری از کارشناسان و فعالان حوزه مسکن معتقدند قیمت مصالح ساختمانی در رقابت با قیمت مسکن قرار گرفته و ساختمان‌سازی نیازمند برنامه‌ریزی جدی است. با توجه به افزایش چشم گیر قیمت مصالح ساختمانی از جمله سیمان، فولاد و آهن آلات بسیاری از سازندگان با مشکل گرانی و همچنین کمبود مصالح ساختمانی روبه‌رو شده‌اند که همین خود باعث کاهش چشم گیر صدور پروانه ساختمانی و میزان ساخت‌وساز در کشور شده است که این خود زمینه ساز نگرانی بسیاری از سازندگان و انبوه سازان شده است.

بالاترین نرخ میلگرد در بازار باید کمتر...

عضو کمیسیون صنایع و معادن مجلس: بالاترین نرخ میلگرد در بازار باید کمتر از ۱۰ هزار تومان باشد

ثبت بیش از هزار پرونده واحد‌های مسکونی...

ثبت بیش از هزار پرونده واحد‌های مسکونی مناطق زلزله زده دنابه گزارش خبرگزاری صدا و سیما مرکز کهگیلویه و بویراحمد، معاون بازسازی و مقاوم سازی مسکن روستایی اداره کل بنیاد مسکن استان در جلسه ستاد بازسازی شهر سی‌سخت گفت: تاکنون هزار و ۱۰۰ پرونده واحد های مسکونی در مناطق زلزله زده شهرستان دنا در مرحله اجرا به ثبت رسیده است که از این تعداد ۵۰۰ پرونده مربوط به روستا‌های این شهرستان است. سهراب اصالت زاده با بیان اینکه ۲۸۰ واحد در مناطق زلزله زده به مرحله بهره برداری است

۳۰۰۰ واحد مسکونی در استان ایلام ساخته...

استاندار ایلام گفت: در قالب طرح اقدام ملی مسکن سه هزار و ۲۵ واحد مسکونی در استان ایلام ساخته می‌شود.

دلایل کندی اجرای طرح نوسازی املاک...

زندگی زیر سقف ۱۱۳۸۲ خانه لرزان یکی از پیامدهای توسعه شهرها و افزایش به دور از انتظار جمعیت، فرسودگی و فشردگی بافت‌های مسکونی و شهری است.

خانواده‌های نیازمند گلپایگانی از طرح...

گلپایگان- رئیس کمیته امداد گلپایگان گفت: به دلیل قیمت بالای زمین در گلپایگان، خانواده‌های محرومان از ثبت نام در طرح ملی مسکن استقبال نکردند و ضرورت دارد خیران در این امر خیر سهیم شوند. محمد سوادکوهی اظهار داشت: در شهرستان گلپایگان چهار و هزار و ۲۰۰ خانوار تحت حمایت کمیته امداد هستند که در مجموع ۶ هزار و ۵۰۰ نفر را شامل می‌شوند.

هیچ دولتی در جهان تجربه ساخت یک میلیون...

نائب رییس اتاق بازرگانی ایران گفت: اجرای پروژه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال بسیار سخت و پیچیده است و در هیچ کشوری، دولت چنین تجربه ای را نداشته است. حسین سلاح ورزی در کلاب‌هاوس با موضوع ساخت یک یملیون واحد مسکونی در یک سال امکان‌پذیر است؟