افزایش 25 درصدی رهن و اجارهبهای مسکن؛ راهگشا یا معضلآفرین
۱۴۰۵/۴/۲۲
۳۳۳ نمایش
نویسنده: مدیریت کل سیستم
قیمتهای سرسامآور رهن و اجارهبهای مسکن هر ساله مستأجران را یک گام به عقب میکشاند و باعث کوچ اجباری آنها به حاشیه شهرها، شهرستانهای دورتر و یا حتی روستاها میشود.
مشکل اصلی اینجاست که دست صاحبخانه برای افزایش قیمت رهن و اجارهبها باز است و نظارتی هم بر آن نیست.
نظارتی که شاید اگر بود میتوانست نظام بردهداری مدرن را کاهش دهد. مالکان اعلام میکنند که صاحبخانه هستند و میتوانند بر ملک خود هر قدر که میتوانند قیمت بگذارند و قانونی هم وجود ندارد که مانعی برای این اقدام باشد.
این افزایش قیمتها در حالی اتفاق میافتد که بسیاری از فعالان بازار مسکن، چنین قیمتهایی را غیرواقعی و خارج از توان مالی مستأجران میدانند.
هر نوع قیمتگذاری در بازار مسکن باید دارای الگوی خاصی باشد
رئیس اتحادیه املاک استان مرکزی با بیان اینکه قاعدتاً اعلام قیمت در حوزه رهن و اجارهبها و یا هر نوع قیمتگذاری دیگری در بازار مسکن باید دارای اشل و الگوی پایهای خاصی باشد،
گفت: در حوزه رهن و اجارهبهای مسکن بر مبنای ارزش ملک و دسترسی ملک به خدماتی که اطراف آن است،
ارزش رهن و اجارهبهای آن ملک مسکونی باید تعیین شود. اما متأسفانه اتفاقی که افتاد این بود که دولت طرحی را پیشبینی و اعلام کرد که 25 درصد به میزان رهن و اجارهبهای مسکن نسبت به سال گذشته افزوده شود.
حسن امیدی در گفتوگو با خبرنگار ایلنا، به تشریح وضعیت موجود پرداخته و در این رابطه افزود: در مورد این مسئله مباحث بسیاری وجود دارد که باید به آن پرداخته شود.
در این خصوص عنوان کردیم که سال گذشته و یا سالهای پیش از آن، در برخی موارد بر اساس حباب قیمتی یا شرایط غیرکارشناسی، عددهایی اعلام شده و اجارهنامههایی نوشته شده است.
این میزان رهن و اجارهبهای مسکن اگر قرار است بر مبانی اصولی و قانونی به آن نگاه شود، هنوز میزان رهن و اجارهبهای 3 سال آینده را نیز شامل نمیشود.
وی ادامه داد: در چنین شرایطی دولت اعلام کرد که باید 25 درصد به میزان رهن و اجارهبهای مسکن افزوده شود.
این میزان 25 درصد هنگامی که به قیمت غیرمتعارف یک منطقه افزوده میشود، مالکان مناطق دیگر نیز بر مبنای آن ارزش ملک را محاسبه میکنند و قیمتها را افزایش میدهند.
بنابراین اگر اجازه میدادند با توجه به قیمت کارشناسی هر منطقه میزان رهن و اجارهبهای مسکن در همان منطقه محاسبه شود، دیگر افزایش رهن و اجارهبهای مسکن به این شیوه را نداشتیم و وضعیت اینگونه سرسامآور نبود.
افزایش 25 درصدی رهن و اجارهبهای مسکن؛ راهگشا یا معضلآفرین؟!
رئیس اتحادیه املاک استان مرکزی اظهار داشت: اگر اجازه بدهند که در قیمتگذاری رهن و اجارهبهای مسکن به صورت کارشناسی و محلی اقدام کنیم، قطعاً هزینهها متعادل و متعارف خواهد شد.
این اقدام در برخی استانها انجام شد و پاسخگو بود.
در برخی استانها یک نفر به عنوان مشاورین املاک مورد اعتماد در هر منطقهای از سوی اتحادیه املاک مشخص شد و مشاورین املاک منتخب در هر منطقه، قیمت کارشناسی آن منطقه را اعلام کردند.
در نهایت بر اثر همین اقدام قیمتهای رهن و اجارهبها متعادل شد.
امیدی تصریح کرد: فرایند رهن و اجارهبهای مسکن اگر به این شیوه اتفاق بیفتد قیمتها بر مبنای ارزش واقعی و امکانات رفاهی محاسبه خواهد شد.
اما اینکه صرفاً 25 درصد به قیمت رهن و اجارهبهای مسکن نسبت به سال گذشته اضافه شود، آیا راهگشا بوده یا اینکه معضلآفرین است؟!
پرسش اینجاست که قیمتی که هر صاحبخانه برای خانه خود در نظر گرفته، آیا عادلانه بوده که بخواهد 25 درصد به آن اضافه کند؟!
اضافه شدن این حجم به قیمتهای پیشین معضلی است که باعث شده قیمتها نامتعارف شود.
وی بیان داشت: در برخی مناطق به علت آنکه خدمات کافی وجود نداشته، قیمت سال گذشته بسیار ضعیف بوده است.
اما اکنون که امکانات جدید به آن اضافه شده، به تبع آن ارزش ملک نیز افزایش پیدا کرده است. بر این اساس 25 درصدی که قرار بود به قیمت سال گذشته افزوده شود، پاسخگو نبوده است.
شاید چنین مواردی را ممکن بود با افزایش 30 درصدی قیمت رهن و اجارهبها حلوفصل کرد، اما صاحبخانه به یک یکباره 50 درصد به قیمت رهن و اجارهبهای واحد مسکونی تحت مالکیت خود افزوده است.
ایجاد ثبات در بازار با محاسبه قیمتهای کارشناسی
رئیس اتحادیه املاک استان مرکزی راهکارهایی را برای ساماندهی وضعیت رهن و اجاره مسکن ارائه داده و تأکید کرد:
برای آنکه ثبات در بازار مسکن چه به لحاظ خرید و فروش و چه به لحاظ رهن و اجارهبها ایجاد شود، باید اجازه دهند در بازه زمانی یک سال قیمتهای کارشناسی مناطق محاسبه شود و به صورت رسمی اعلام گردد.
با این روش، برخی دفاتر مشاورین املاک اگر بخواهند سودجویی کنند و قیمتهای غیرمتعارف ارائه دهند، راه آنها بسته خواهد شد و دیگر نمیتوانند دست به چنین اقداماتی بزنند.
امیدی ابراز داشت: با این اقدام میتوان به راحتی اعلام کرد که در هر منطقه سقف قیمتها چه به لحاظ سقف خرید و فروش و چه به لحاظ سقف رهن و اجارهبهای مسکن چه میزان است.
با این روش هیچ شخصی نمیتواند قیمتهای غیرمتعارف ارائه دهد و بازار را ملتهب کند.
ساماندهی دادن به این معضل تنها از این مسیر میگذرد، وگرنه با توجه به نرخ تورم و با این میزان قیمتهای سرسامآور و دیدگاههای برخی از افراد، به هر میزان که بخواهند قیمت اعلام میکنند و بازار مسکن همچنان ملتهب خواهد بود.
وی اضافه کرد: متأسفانه نرخهای بانک مرکزی بسیار بالا است. با توجه به سوددهیهایی که بعضاً برخی بانکهای خصوصی به حسابهای سپردهگذاری میدهند و به یکباره درصدهای بسیار بالایی را در نظر میگیرند،
برخی از افراد نیز با ترازوی این سوددهیها، قیمتهای رهن و اجارهبهای مسکن را محاسبه میکنند. اما با تجربیات موفقی که در این حوزه اتفاق افتاده است،
مطمئن هستیم که با استفاده از روش قیمتگذاریهای کارشناسی بر روی بازار مسکن، اتفاقات بهتری رخ خواهد داد و شرایط متعادل خواهد شد.
سامانههای الکترونیک املاک در تنگنای معضل دسترسیهای خودکاربری
رئیس اتحادیه املاک استان مرکزی به موضوع سامانههای الکترونیک حوزه املاک اشاره کرده و در این خصوص گفت: دولت 2 سامانه کاتب و خودنویس را برای ثبت معاملات املاک طراحی و معرفی کرده است.
طراحی و معرفی سامانههای فوق بیشتر به این دلیل بود که مشاورین املاک هر نوع معاملهای را که انجام میدهند،
در این سامانهها ثبت کنند تا بعضاً سودجویی و یا فروش همزمان به چند نفر از بین برود. این فرایند یک اقدام بسیار خوبی بود، اما در فرایند استفاده از این سامانهها، یک اتفاق نامبارکی رخ داد.
امیدی افزود: اتفاق نامبارک این بود که در سامانههای فوق دسترسیهایی را به نام خودکاربری ایجاد کردند.
بر اساس این دسترسیها هر شخصی بدون حضور در دفاتر املاک میتواند برای خود قرارداد تنظیم کرده و آن را ثبت کند.
با این شرایط برای تنظیم قرارداد دسترسی برای هر شخص حقیقی وجود دارد.
در چنین شرایطی بسیاری از صاحبخانهها با هر قیمت دلخواهی که برای خودشان در نظر میگیرند، قیمت رهن و اجارهبهای مسکن را مشخص میکنند و با همین روش حتی برای خود قرارداد نیز تنظیم خواهند کرد.
وی ادامه داد: تنظیم قرارداد از سوی افراد به صورت خودکاربری، به دلیل عدم پرداخت کمیسیون به مشاورین املاک است.
با این فرایند صاحبخانه در فضای مجازی قیمتهای دلخواه خود را اعلام میکند و مستأجر نیز مجبور است به همان قیمت، مسکن را اجاره کند.
بارها خواهش کردهایم حداقل قیمتگذاریها را از فضای مجازی حذف کنید. اما متأسفانه برخی از مسئولین این موضوع را نمیپذیرند.
در این حوزه افراد بسیار سودجویی وجود دارند که از امکاناتی که دولت ایجاد کرده، در مسیرهای دیگری استفاده میکنند.
متعادلسازی رهن و اجارهبها از کارکردهای نهضت ملی مسکن
نماینده مردم اراک، کمیجان و خنداب در خانه ملت حضور دارد، به وضعیت رهن و اجارهبهای مسکن اشاره کرده و گفت:
یکی از کارکردهای نهضت ملی مسکن که پیشنیاز آن قانون جهش تولید مسکن بود و مجلس نیز آن را مصوب کرد، بحث متعادلسازی قیمتهای رهن و اجارهبها است.
انتظار این بوده و هست که با توسعه و ساخت مسکن، به ویژه برای دهکهایی که امکان و شرایط لازم در راستای تأمین منابع مالی برای خرید مسکن را ندارند، مشکلات مربوط به رهن و اجارهبهای مسکن نیز کمتر شود.
نادرقلی ابراهیمی در گفتوگو با خبرنگار ایلنا، افزود: تا حدودی این پیشبینیها درست بود و بر اساس تنوع، تعدد و توسعه واحدهای مسکونی، این اتفاق بایستی طبق روال رخ دهد.
اما هنگامی که تعدادی از واحدهای نهضت ملی مسکن هنوز تعیین تکلیف نشدهاند،
و به دلیل پیشبینیهایی که در قانون انجام شده بود و برنامهای که دولت سیزدهم در نظر گرفته بود و در ادامه آن دولت چهاردهم نیز به آن پرداخت، بخشهایی از این اقدامات محقق نشد و باعث افزایش قیمتهای سرسامآور در بازار مسکن شده است.
وی ادامه داد: حتی در شرایط فعلی شاهد یک رکود در حوزه خرید و فروش مسکن نیز شدهایم.
این رکود در سراسر کشور حاکم شده و همچنان با توجه به شرایط کمبود ارز و یا عدم اجرای قانون و عدم استفاده از ظرفیت قانونی مالیات بر خانههای خالی، این شرایط پیش آمده است.
همین اتفاقات باعث شده تا با رکود در بازار خرید و فروش مسکن مواجه باشیم. از سوی دیگر متأسفانه هزینههای رهن و اجارهبها و ودیعه مسکن نیز بسیار بالا است. موضوعی که به یک معضل تبدیل شده و باید برای آن چارهاندیشی شود.
قانون مالیات بر خانههای خالی راهحل برونرفت از وضعیت نابسامان رهن و اجارهبها
رئیس مجمع نمایندگان استان مرکزی که به عنوان نماینده مردم اراک، کمیجان و خنداب در خانه ملت حضور دارد،
اظهار داشت: یکی از راهحلهای برونرفت از وضعیت نابسامان رهن و اجارهبهای مسکن، اجرای قانون مالیات بر خانههای خالی است که درصد آن در استانها و شهرهای مختلف کشور متفاوت است.
به صورت میانگین، برآوردها و آمارهای موجود نشان میدهد که حداقل در تهران 20 درصد از واحدهای مسکونی خالی هستند و به تبع آن در شهرستانها نیز واحدهای مسکونی خالی بسیاری وجود دارد.
ابراهیمی تصریح کرد: اگر قانون مالیات بر خانههای خالی اجرایی شود با مانعی که وزارت راهوشهرسازی برای موضوع قراردادهای رهن و اجارهبهای واحدهای مسکونی ایجاد میکند
و همین موضوع در ارتباط با تمامی سامانههایی که خدمات اجتماعی ارائه میدهند پیادهسازی شود، قطعاً تأثیرگذاری خود را خواهد گذاشت.
این فرایند باعث میشود تا در بازار مسکن عرضه بیشتری وجود داشته باشد. بر این اساس هنگامی که عرضه بیشتری برای خرید، رهن و اجارهبهای مسکن باشد، به تبع آن قیمتها نیز کاهش مییابد.
وی بیان داشت: موضوع بعدی که باید به آن پرداخته شود این است که بر اثر اساس قانون برنامه هفتم توسعه بایستی سالیانه تسهیلگری و حمایت از تولید یک میلیون واحد مسکونی در کشور اتفاق بیفتد.
هنوز به این رقم نرسیدهایم که دلایل آن متفاوت است و شامل ضوابط بانکی، زمین، ساختوساز، روش اجرا و بسیاری از عوامل دیگر میشود.
این عوامل، مواردی است که بایستی با افق برنامه هفتم توسعه در بحث ساخت یک میلیون واحد مسکونی به صورت سالیانه در کشور اجرایی شود تا اقدامات تسهیل گردد.