۱۴۰۰/۷/۱
۱۹۸۱ نمایش
نویسنده: ندا یزدانی
آیا برای تمدید اجارنامه آپارتمان مراجعه به مشاور املاک ضروری است؟ آیا می‌توان قولنامه دستی اجاره منزل را خودمان بنویسیم؟ برای این کار باید به چه نکاتی توجه کرد؟ عرف و هزینه تمدید قرداد اجاره خانه چقدر است؟ مسئله تمدید اجاره نامه در کرونا چگونه است؟
با مطالعه این مقاله، به جواب تمام این سوالات می‌رسید. مطالبی که در این مقاله می‌خوانید عبارتند از:
نکات تمدید اجاره آپارتمان با مراجعه به مشاور املاک
هزینه و عرف تمدید اجاره نامه چقدر است؟
تمدید اجاره نامه بدون بنگاه (تمدید اجاره نامه دستی)
تمدید اجاره نامه با پشت نویسی
تمدید اجاره نامه بدون شاهد
تمدید اجاره نامه به صورت شفاهی
مسائل مربوط به تمدید اجاره نامه در کرونا
سوالی که خیلی از موجرین و مستاجری در زمان تمدید اجاره نامه آپارتمان مطرح می‌کنند این است که آیا حتما برای تمدید باید به مشاور املاک مراجعه کنند؟ یا اگر خود آن‌ها بخواهند قرارداد اجاره را تمدید کنند، باید به چه نکاتی دقت کنند؟
در ادامه ۳ راه برای تمدید اجاره نامه آپارتمان توضیح می‌دهیم.
۱- تمدید اجاره آپارتمان با مراجعه به مشاور املاک
بسیاری از موجرین تمایل دارند برای اینکه خیال خود را از بابت مسائل حقوقی راحت کنند، برای تمدید اجاره نامه به مشاور املاک مراجعه کنند.
هر چند از نظر قانونی این کار ضروری نیست، اما مراجعه به مشاور املاک برای تمدید اجاره نامه توصیه می‌شود. مخصوصا زمانی که شرایط قرارداد تغییر کرده یا موجر و مستاجر می‌خواهند موارد جدیدی به قرارداد اضافه شود.
مظالعه کنید: «اجاره نامه دستی چیست و چقدر اعتبار دارد؟»
تنها نکته مهم در این خصوص هزینه تمدید اجاره نامه توسط مشاور املاک و عرف تمدید اجاره است.
هزینه و عرف تمدید اجاره نامه توسط مشاور املاک چگونه است؟
هزینه و عرف تمدید اجاره نامه توسط مشاور املاک چگونه است؟
برای تمدید اجاره نامه، مشاور املاک صرفا باید حق‌التحریر دریافت کند.
مشاور املاک برای تمدید اجاره نامه نباید مجددا از موجر و مستاجر کمیسیون دریافت کند. چرا که نظر قانون و فقه در خصوص دریافت حق دلالی (حق کمیسیون) این است که صرفا زمانی حق دریافت کمیسیون برای مشاور املاک ایجاد می‌شود که امضای قرارداد به واسطه هدایت یا تلاش مشاور املاک انجام شده باشد.
بنابراین در صورتی که برای تمدید اجاره نامه آپارتمان به مشاور املاک مراجعه کردید، صرفا باید مبلغی را به عنوان حق التحریر به مشاور املاک بپردازید.
برای اطلاع از مبلغ حق التحریر می‌توانید با اتحادیه املاک شهر خود تماس گرفته و در این خصوص سوال کنید. برای اطلاع از شماره تماس اتحادیه املاک در شهر‌های مختلف، از این لینک استفاده کنید.
۲- تمدید اجاره نامه بدون بنگاه (تمدید اجاره نامه دستی)
همانطور که گفتیم برای تمدید اجاره نامه آپارتمان نیازی به مراجعه به بنگاه نیست. فقط باید برخی از نکات حقوقی را رعایت کنید تا بتوانید اجاره نامه را بدون مشکل حقوقی خاصی تمدید کنید.
در این حالت اگر قصد دارید متن تمدید اجاره نامه آپارتمان را روی برگه‌ی جدید بنویسید، حتما باید به شماره قرارداد اجاره نامه خود اشاره کنید. چرا که در این برگه قصد نداریم تمام مفاد و موارد توافق شده را دوباره بنویسیم. بنابراین در بسیاری از موارد به اجاره نامه پیشین استناد می‌کنیم.
مطالعه کنید: «راهنمای نوشتن اجاره نامه دستی ساده + فایل قابل دانلود نمونه اجاره نامه»
نکته دوم این است حتما مدت زمان اجاره خانه را مشخص کنید. یعنی باید زمان شروع قرارداد و همینطور زمان پایان اجاره نامه در قرارداد ذکر شود.
نکته بعدی این است که باید مبلغ قرارداد به وضوح مشخص شود. یعنی حتی اگر مبلغ کرایه نسبت به قرارداد قبلی افزایش نیافته، این موضوع باید در اجاره نامه کاملا مشخص باشد. در صورتی که مبلغ اجاره یا حتی ودیعه قرض الحسنه (مبلغ رهن) تغییر کرده، باید در متن تمدید اجاره نامه آپارتمان ذکر شود.
می‌توانید نمونه متن تمدید اجاره نامه آپارتمان را در زیر مشاهده کنید:
«پیرو اجاره نامه شماره ————— املاک ——————— موجر و مستاجر توافق نموده‌اند که این قرارداد اجاره را به مدت یکسال دیگر از تاریخ / / تا تاریخ / / با مبلغ رهن جدید ———— و اجاره جدید ————– تمدید نمایند و الباقی شرایط طبق روال تعیین شده در سال قبل است.»
راه دیگر برای اینکار، تمدید اجاره نامه با پشت نویسی است.
۳- تمدید اجاره نامه با پشت نویسی
برای تمدید اجاره نامه آپارتمان می‌توانید از پشت اجاره نامه‌ی موجود نیز استفاده کنید. در صورت که بخواهید تمدید اجاره نامه را با پشت نویسی انجام دهید، نیازی به اشاره به شماره اجاره نامه نیست.
در این حالت صرفا نیاز است توافقات جدید شامل مدت زمان اجاره خانه، تاریخ شروع و تاریخ پایان اجاره نامه و مبلغ جدید توافق شده را در پشت قرارداد قید کنید.
البته توجه داشته باشید که به هر روشی که می‌خواهید اجاره نامه را تمدید کنید (مراجعه به مشاور املاک، تمدید بدون بنگاه به صورت دستی یا پشت نویسی) باید این ۳ نکته را هم در نظر داشته باشید:
موجر و مستاجر هر دو باید پای متن تمدید اجاره نامه آپارتمان را امضا کنند.
موقع نوشتن متن تمدید اجاره نامه، از کاربن استفاده کنید تا بتوانید دو نسخه از آن داشته باشید. یک نسخه برای موجر و یک نسخه برای مستاجر. (در صورت مراجعه به بنگاه، یک نسخه هم برای بنگاه)
حتما دو نفر شاهد (عاقل، بالغ و مرد) پای قرارداد را امضا کنند.
در بسیاری از موارد شاهد این هستیم که موجر و مستاجر بدون حضور شاهد قرارداد اجاره را تمدید می‌کنند. در ادامه در خصوص مشکلات این کار توضیح می‌دهیم.
مشکلات تمدید اجاره نامه بدون شاهد
مشکلات تمدید اجاره نامه بدون شاهد
تمدید اجاره نامه بدون امضای شاهد می‌تواند مشکلات مختلفی را به همراه داشته باشد.
اولین سوالی که در این خصوص مطرح می‌شود این است که آیا تمدید اجاره نامه بدون شاهد از نظر قانونی معتبر است؟ پاسخ به این سوال مثبت است. بله هر قراردادی که به امضای طرفین رسیده باشد، از دید قانون معتبر است. اما عدم وجود امضای شاهد، دردسرهایی را به همراه دارد.
حالا سوال این است که نبود شاهد چه دردسرهایی به همراه دارد؟ فرض کنید طرف دیگر قرارداد به طور کل منکر امضای قرارداد شود. چه راهی پیش پای شماست تا ثابت کنید که طرف مقابل واقعا آن قرارداد را امضا کرده است؟
در این حالت دادگستری باید قرارداد مورد نظر را به کارشناسی خط ارجاع دهد. این به معنای طولانی شدن فرایند دادرسی است. قطعا در این شرایط، این شما هستید که مدت زمانی زیادی را اسیر راهروهای دادگستری می‌شوید و باید برای گرفتن حق خود زمان و هزینه‌ی زیادی صرف کنید.
شاید حتی به خاطر زمان و هزینه‌ی زیادی که به شما متحمل می‌شود، مجبور شوید از حق خود گذشته و ادامه دادرسی را پیگیری نکنید.
علاوه بر این اگر اجاره نامه شما فاقد امضای شاهد باشد، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ شامل حال شما نمی‌شود. می‌توانید مفاد این قانون را اینجا مطالعه کنید.
البته گاهی اوقات برخی پا را فراتر از این گذاشته و حتی خطر تمدید اجاره نامه به صورت شفاهی را می‌پذیرند.
مشکلات قانونی تمدید اجاره نامه به صورت شفاهی
دوست عزیز، هیچ موضوع یا توافقی که به صورت شفاهی انجام شده باشد از دید قانون قابل استناد و پیگیری نیست. بنابراین تمدید اجاره نامه به صورت شفاهی نیز از نظر قانونی هیچگونه اعتباری ندارد. در نتیجه هرگز با تمدید اجاره نامه به صورت شفاهی خود را دچار دردسر نکنید.
مسئله‌ای که در این خصوص مطرح می‌شود این است که اگر ۲ نفر شاهد عاقل، بالغ و مرد برای تمدید اجاره نامه به صورت شفاهی داشته باشیم، باز هم دچار مشکل می‌شویم؟ قطعا بله!
بسیار از قضات حتی حاضر نیستند اظهارات شهود در این خصوص را بشنوند و صرفا هر آنچه مکتوب شده باشد را بررسی می‌کنند.
حتی اگر فرض کنیم قاضی به اظهارات شهود توجه کند، طرف مقابل نیز می‌تواند شاهدانی را به دادگاه احضار کند که خلاف گفته‌های شما را بگویند.
بنابراین تمدید اجاره نامه به صورت شفاهی یا انجام هر گونه توافقی در این خصوص به صورت شفاهی، به هیچ وجه توصیه نشده و تحت هیچ شرایطی کار عاقلانه‌ای نیست.
مسئله دیگری که در این روزها درباره آن سوال می‌شود، تمدید اجاره نامه به خاطر کرونا است. در ادامه به این موضوع نیز می‌پردازیم.
مسائل مربوط به تمدید اجاره نامه در کرونا
مسائل مربوط به تمدید اجاره نامه در کرونا
دولت در تیر ماه ۹۹ خبر از مصوبه‌ای درباره تمدید خودکار اجاره نامه داد که حاشیه‌هایی به همراه داشت.
ویروس کرونا در شرایطی وارد ایران شد که از طرفی با افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن روبرو بودیم و از طرف دیگر، قرنطینه و فاصله گذاری اجتماعی باعث کم رونق شدن کسب و کارها و کاهش درآمد خانواده‌ها شد.
در شرایط اینچنینی بدیهی است که اقشاری که از نظر اقتصادی ضعیف‌تر هستند، بیشترین ضربه را خورده و بیش‌تر تحت فشار قرار می‌گیرند. بدیهی است که یکی از این اقشار، مستاجرین هستند.
به همین خاطر دولت در تیر ماه سال ۹۹ طی بخش‌نامه‌ای شرایط تمدید اجاره نامه در کرونا را اعلام کرد.
شرایط تمدید اجاره نامه در کرونا
اجاره نامه‌هایی که سررسید آن‌ها فرارسیده، در دوران کرونا به صورت خودکار تمدید می‌شوند.
شوراهای حل اختلاف حکم تخلیه صادر نمی‌کنند.
سقف افزایش اجاره بها در تهران ۲۵ درصد، در کلانشهرهایی با جمعیت بیش از ۱ میلیون نفر ۲۰ درصد و سایر شهرها ۱۵ درصد است.
این مصوبه در صورتی اجرایی است که شرایط زیر موجود باشد:
مستاجر در دوره فعلی به تعهدات خود عمل کرده باشد.
مستاجر خسارتی به ملک وارد نکرده باشد و موجب ضرر و زیان مالک نشده باشد.
اگر مالک قصد فروش رسمی ملک را داشته باشد. مستاجر باید ظرف مدت ۲ ماه ملک را تخلیه کند.
مستاجر سقف اجاره‌ای که بالاتر به آن اشاره شد را بپذیرد.
اما این شرایط و تمدید خودکار اجاره نامه در کرونا مشکلاتی را بوجود آورده و باعث اعتراض برخی از موجرین شده است.
مشکلات تمدید خودکار اجاره نامه در کرونا
هر چند مصوبه دولت در خصوص تمدید خودکار اجاره نامه در کرونا و عدم صدور حکم تخلیه کمک حال مستاجرین زیادی در سراسر کشور بوده است، اما این موضوع باعث اعتراض برخی موجرین و بروز مشکل برای آن‌ها شده است.
برخی از موجرین ادعا می‌کنند به دلایل مختلف سال پیش ملک خود را با قیمتی کمتر از عرف بازار اجاره داده‌اند. در نتیجه این مصوبه باعث شده امسال نیز نتوانند ملک خود را با قیمت اصلی کرایه دهند، چرا که دولت سقف مشخصی برای افزایش اجاره تعیین کرده است.
عده‌ای دیگر از موجرین ادعا کرده‌اند که بنابه دلایل مختلف، سال پیش ملک خود را اجاره داده و خود خانه دیگری اجاره کرده و امسال قصد داشته‌اند در ملک خود سکونت کنند. بنابراین مصوبه دولت باعث شده مستاجر ملک را تخلیه نکرده و آن‌ها نمی‌توانند به خانه خود بازگردند.
پس از اعلام این مصوبه از سوی دولت و انتشار آن توسط سایت‌های مختلف، بسیاری از همراهان ما در صفحه رسمی مهندس علیرضا عمویی در اینستاگرام، در خصوص راه حل این مشکلات از ما سوال پرسیده‌اند.
متاسفانه باید اعلام کنیم، در مصوبه دولت راه حلی برای مشکل این دو گروه از موجرین اندیشیده نشده است. اما دلیل این موضوع چیست؟ شاید خواندن داستان کوتاه زیر به شما در درک این موضوع کمک کند.
حکایت بحران کرونا و تصمیم دولت برای تمدید خودکار اجاره نامه
داستان دولت در موضوع تمدید خودکار اجارنامه در کرونا، مثل حکایت سوزن‌بانی است که در داستان زیر می‌خوانید:
«سوزن‌بانی در یک ایستگاه راه آهن کار می‌کرد. دو خط راه آهن از این ایستگاه می‌گذشت. قطارها در یکی از این خطوط توقف کرده و از خط دیگر با سرعت بسیار بالا می‌گذشتند.
همیشه حدود ۲۰ کودک روی خطوط راه آهن مشغول بازی بودند. سوزن‌بان مدام به کودکان هشدار می‌داد که روی خط آهنی که قطار تندرو از آن عبور می‌کند بازی نکنند.
یک روز درست در زمانی که نزدیک عبور قطار تندرو از ایستگاه بود، ۱۸ نفر از کودکانی که هرگز به حرف سوزن‌بان گوش نمی‌کردند و حتی او را مسخره می‌کردند، در حال بازی روی خطی بودند که قطار تند رو از آن عبور می‌کرد. در همین زمان، ۲ نفر از کودکان که همیشه آرام و سر به راه بودند، در حال بازی کردن روی خط دیگر بودند.
در این لحظه‌ی بحرانی سوزن‌بان دو انتخاب داشت، اجازه دهد قطار تندرو از مسیر اصلی خود عبور کرده و ۱۸ کودک را به کام مرگ بکشاند. یا اینکه مسیر قطار را عوض کرده و ۲ کودک دیگر را قربانی کند.»
اگر شما به جای سوزن‌بان بودید، چه تصمیمی می‌گرفتید. هر چند می‌توان گفت بهترین اتفاق این بود که مسئولین آن شهر پیش از وقوع این حادثه باید محلی برای بازی کودکان می‌ساختند. اما در زمان بحران، نمی‌توان تصمیم‌گیری را به تعویق انداخت.
دلیل تصمیم دولت برای تمدید خودکار اجاره نامه در کرونا و عواقب آن
همانطور که گفتیم، داستان دولت در موضوع تمدید خودکار اجاره نامه در کرونا، درست مانند این سوزن‌بان است. اگر از پیش فکری به حال وضعیت بحرانی نشده باشد، احتمال قربانی شدن عده‌ای در این میان، دور از ذهن نیست.
در این قضیه نیز دولت به اکثریت جامعه فکر کرده و در واقع باید گفت موجرینی که قصد دارند خودشان از ملک اجاره داده شده استفاده کنند، قربانی شده‌اند. به عبارت دیگر، بحران کرونا باعث قربانی شدن اقلیت، برای نجات اکثریت شده است.
شاید اگر بسیاری از زیرساخت‌ها پیش از بروز بحران کرونا در کشور ایجاد شده بود، امروز چنین مشکلی برای بخشی از مردم بوجود نمی‌آمد.
شاید اگر زیر ساخت اطلاعاتی لازم برای بررسی اجاره نامه‌ها بود. امکان مدیریت این مشکل به گونه‌ای دیگر فراهم بود. اما در شرایط کنونی، شاید راه دیگری جز قربانی شدن عده‌ای وجود نداشت.