۱۴۰۰/۷/۸
۱۵۳۵ نمایش
نویسنده: ندا یزدانی
در قانون مدني ايران، مطابق ماده 1286، دو نوع سند وجود دارد: سند عادي و سند رسمي. اما اين‌كه سند عادي چيست؟
چه كاربردهايي دارد؟ چه تفاوت‌هايي با سند رسمي دارد؟
چگونه مي‌تواند تبديل به سند رسمي شود؟ آيا سند عادي ملك قابليت تبديل‌شدن به سند رسمي را دارد؟
قولنامه ملك سند عادي محسوب مي‌شود يا سند رسمي؟
روش تبديل سند عادي به سند رسمي و سؤالاتي از اين دست، دانستني‌هاي حقوقي مهم هستند كه موضوع اين مقاله اند و در ادامه به آن‌ها مي‌پردازيم. بنابراين تا پايان اين مقاله با ما همراه باشيد!
دانستني‌هاي حقوقي مهم در مورد سند
يكي از دانستني‌هاي حقوقي مهم در قوانين مدني ايران، موضوع سند است كه در ادامه آن را شرح خواهيم‌داد. مطابق قانون 1248 قانون مدني، سند به معناي هر نوشته‌اي است كه به هنگام طرح دعوي يا دفاع، قابل استناد باشد. در لغت‌نامه‌هاي فارسي، سند به معناي نوشته‌اي است كه بيان‌كننده وام يا طلب شخصي معين است يا مطلبي را اثبات مي‌كند.
بنابراين هر نوع دست‌نوشته و مدركي كه در محافل قضائي و دادگاه قابل دفاع، قابل استناد و قابل بررسي باشد در حكم يك سند است و صاحب سند مي‌تواند از راه‌هاي قانوني با توجه به مفاد سند، حق خود را مطالبه كند.
به طور عادي سند دو ويژگي دارد: مكتوب است يا به صورت نوشته است و به هنگام طرح دعوي و دفاع در دادگاه، قابليت استناد دارد. بنابراين اين دو شرط باعث مي‌شوند كه يك دست‌نوشته سند محسوب شود. بنابراين اگر دلايلي كه مي توانند مدعي سند باشند به صورت مكتوب نباشند( شفاهي) يا بنا به رأي دادگاه، استناد به آن نوشته مكتوب ممكن نباشد، آن نوشته سند محسوب نمي‌شود.
حال همين سند مي‌تواند به سند عادي يا سند رسمي تبديل شود كه در ادامه در مورد آن بيشتر توضيح خواهيم داد.
سند رسمی
سند عادي چيست؟ سند رسمي چه ويژگي‌هايي دارد؟
مطابق قوانين و آيين‌نامه‌هاي دادرسي مدني، چنانچه سندي ويژگي‌هاي سند رسمي را دارا و شرايط رسمي بودنش فراهم باشد، سند رسمي است و چنانچه فاقد اين شرط باشد، عادي محسوب مي‌شود. حال بايد ديد چه ويژگي‌هايي يك سند را رسمي به حساب مي‌آورد؟ اين نكته از دانستني‌هاي حقوقي مهم است كه به هنگام خريد ملك توجه به آن براي خريدار و فروشنده و همچنين مشاور املاك از ضروريات است.
ويژگي‌هاي سند رسمي
مطابق قانون 1287 قوانين مدني، هر سندي كه در اداره ثبت اسناد و املاك يا دفاتر رسمي يا توسط مأموران رسمي در حدود صلاحيت‌شان تنظيم شده‌باشد، رسمي محسوب مي‌شود. با اين توضيحات، سند رسمي با اين سه ويژگي تعريف و شناخته مي‌شود.
در حضور مأموران رسمي تنظيم شده‌باشد.
مأمور صلاحيت انجام تنظيم سند را داشته‌باشد.
مقررات تنظيم سند به درستي رعايت شده‌باشد.
بر اين اساس، هر سندي كه فاقد اين ويژگي‌ها باشد كه پيش‌تر در قانون 1287 گفته‌شد، سند عادي محسوب مي‌شود. بنابراين مطابق قانون 1289 قوانين مدني، سندي كه شرايط سند رسمي را نداشته‌باشد، سند عادي است.
يكي ديگر از دانستني‌هاي حقوقي مهم اين است كه مطابق قانون 1293 قوانين مدني، چنانچه سندي توسط يكي از مأموران رسمي تهيه و تنظيم شده‌باشد ولي مأمور صلاحيت تنظيم آن را نداشته بوده‌باشد، يا به هنگام تنظيم سند ترتيبات مقرر قانوني را رعايت نكرده‌باشد، حتي اگر سند مزبور مهر و امضاي طرف را دارا باشد، باز هم سند عادي محسوب مي‌شود.
تفاوت‌هاي سند عادی ملک با سند رسمی
تفاوت‌هاي سند رسمي با سند عادي ملك در چند مورد به شرح زير است:
سند رسمي قدرت اجرايي دارد در حالي كه سند عادي فاقد آن است.
تاريخ سند رسمي به لحاظ طرفين دعوي و افراد ثالث معتبر است در حالي‌كه در سند عادي تاريخ سند براي اشخاص ثالث فاقد اثر و اعتبار است كه اين مهم‌ترين تفاوت اين دو سند محسوب مي‌شود و از دانستني‌هاي حقوقي مهم است.
انجام معاملات ساده در مسائل روزمره و تنظيم آن بر روي برگه‌اي بدون حضور و دخالت مأمور رسمي و امضاي او، حكم سند عادي را دارد.
هر نوشته‌اي حتي اگر داراي مهر، امضاء و اثر انگشت باشد ولي ويژگي‌هاي سند رسمي را كه در قانون 1287 توضيح داده‌شد را نداشته‌باشد، سند عادي محسوب مي‌شود. بارزترين و ساده‌ترين شكل سند عادي كه بسيار هم كاربردي است، قولنامه‌اي است كه قبل از تنظيم رسمي، ميان خريدار و فروشنده يا مالك و مستأجر منعقد مي‌شود.
تفاوت و مزيت سند رسمي با سند عادي اين است كه سند رسمي آن‌قدر محكم است كه بر عكس سند عادي، ادعاي انكار و ترديد به آن وارد نيست.
تعريف سند عادي ملك
در بازار مسكن، قولنامه خريد ملك كه بين خريدار و فروشنده به امضاء مي‌رسد، سند عادي است؛ زيرا بين طرفين منعقد مي‌شود و مأمور رسمي در تنظيم آن دخالت ندارد.
قولنامه خرید ملک
تعريف قولنامه خانه و ملک
هنگامي كه فردي به عنوان فروشنده تصميم مي‌گيرد ملكي را با شرايطي خاص به فروش برساند و شرايط واگذاري ملك طي قراردادي تنظيم مي‌شود و طرفين كه خريدار و فروشنده هستند، قرارداد را امضاء مي‌كنند، به آن قرارداد قولنامه خانه يا ملك مي‌گويند. در قولنامه شرايط پرداخت وجه مورد معامله كه به صورت يك‌جا و نقدي باشد يا به شكل اقساط، بايد مشخص شود. حتي فاصله‌هاي زماني ميان اقساط نيز بايد مشخص گردند. در قولنامه خانه و ملك همه جزئيات بايد مشخص و اطلاعات مربوط به سند يادداشت شوند و تمام اين دانستني‌هاي حقوقي مهم بايد به اطلاع خريدار و فروشنده برسند.
پس از اين مرحله، طرفين معامله بايد قرارداد را امضاء كنند و تا زماني كه نقل و انتقال سند رسمي انجام نشده‌باشد، اين قولنامه داراي اعتبار كافي مي‌باشد.
جزئیات تنظیم قولنامه یا سند موقت ملک
از دانستني‌هاي حقوقي مهم اين است كه به هنگام عقد قرارداد قولنامه يا سند موقت ملك، وارد كردن مشخصات كامل خريدار و فروشنده و ملك مورد معامله از الزامات و اولويت‌هاست. در اين قولنامه، بايد تاريخ آغاز معامله و پايان آن نيز مشخص گردد و با توافق طرفين(خريدار و فروشنده) موارد مربوط به فسخ قرارداد با ذكر جزئيات و شرايط خاص درج شود.
شرايط خاص، به شرايطي گفته مي‌شود كه قانون به خريدار و فروشنده، مطابق مقررات و ضوابط امكان فسخ معامله را مي‌دهد. يكي از اين شرايط، عدم هم‌خواني ملك مورد معامله با جزئيات ثبت‌شده در سند است كه در صورت مشاهده اين مورد، خريدار حق دارد معامله را فسخ كند.
مورد ديگر، عدم پرداخت به موقع وجه مورد معامله توسط خريدار است كه به فروشنده امكان فسخ قرارداد را مي‌دهد. در قسمت فسخ قرارداد، معمولاً با توافق طرفين مبلغي را به عنوان وجه التزام در نظر مي‌گيرند كه هرگاه يكي از طرفين از انجام تعهدات خود عدول كرد، مجبور به پرداخت وجه توافق شده، باشد. اين امر طرفين را متعهد به انجام و رعايت جزئيات معامله مي‌كند.
وجه التزام
نكات مهم به هنگام تنظیم قولنامه یا سند موقت ملک
یکی دیگر از دانستنی‌های حقوقی مهم به هنگام تنظیم قولنامه خرید ملک، این است که آژانس املاکی که سند موقت یا قولنامه در آن تنظم می‌شود، از اعتبار کافی برخوردار باشد. اعتبار املاک به معنای آن است که آن آژانس باید از اتحادیه مشاورین املاک دارای مجوز رسمی فعالیت و صلاحیت تنظیم قولنامه باشد.
در کلان شهر تهران، داشتن این اعتبار از اهمیت زیادی برخوردار است. چنانچه آژانس املاک فاقد این اعتبار باشد، سند موقت تنظیم‌شده در آن‌جا نیز فاقد اعتبار حقوقی است و در صورت ایجاد مشکلات احتمالی امکان رجوع و استناد به آن در دادگاه وجود ندارد.
مشاور املاک واسطه خریدار و فروشنده است و در صورت بروز مشکل در پرداخت وجه یا هرگونه مسأله حقوقی دیگر، طرفین دعوی باید به او رجوع کنند. مسأله مهم دیگر، موضوع هم‌زمانی است. بدین معنا که طرفین معامله یعنی خریدار و فروشنده، به صورت هم‌زمان و همگام با هم، مراحل معامله را طی کرده و به تعهدات خود عمل کنند.
نکته آخر این‌که خریدار تا قبل از تنظیم نهایی و انتقال سند، نباید کل وجه معامله را پرداخت کند و تا زمانی که کل وجه مورد معامله توسط خریدار پرداخت نشده‌باشد، فروشنده نباید سند را به نام او انتقال دهد. در این‌جاست که معنای هم‌زمانی بسیار اهمیت می‌یابد