بازار املاک / کالبدشکافی تسهیلات مسکن؛ چرا وام‌های مسکن جذاب نیست؟

کالبدشکافی تسهیلات مسکن؛ چرا وام‌های مسکن جذاب نیست؟

بازار متشنج مسکن، تقاضای مصرفی را کاهش داده و تمام راه‌ها را برای خانه‌دارشدن بسته است؛ در این شرایط، تسهیلات خرید مسکن با همان ایراد‌های قبلی ازجمله دوره بازپرداخت کم و مبلغ اقساط بالا، افزایش پیدا کرده است.

 بازار متشنج مسکن، تقاضای مصرفی را به گوشه رینگ برده و تمام راه‌ها را برای خانه‌دارشدن بسته است؛ در این شرایط، تسهیلات خرید مسکن با همان ایراد‌های قبلی ازجمله دوره بازپرداخت کم و مبلغ اقساط بالا، افزایش پیدا کرده. به باور کارشناسان این نوع وام در بهترین حالت می‌تواند به تقاضای سرمایه‌گذاری کمک کند.

در هفته گذشته، ۲ خبر تسهیلاتی برای وام مسکن جوانان و وام با استفاده از اوراق حق تقدم منتشر شد که واکنش‌های متناقضی در جامعه، بازار و فضای مجازی به همراه داشت. پایین بودن قدرت خرید این تسهیلات نسبت به واقعیت‌های بازار مسکن و همچنین نبود تناسب میان اقساط آن‌ها با توان مالی طبقه متوسط و متقاضیان مصرفی، اصلی‌ترین نقد‌هایی است که به این تسهیلات وارد می‌شود.

وام‌های بی‌مصرف

پس از اعلام افزایش وام صندوق مسکن جوانان به یک میلیارد تومان، با شرط ۱۵ سال سپرده‌گذاری، این بار با ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار به شعب بانک عامل مسکن، سقف مبلغ وام با استفاده از اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (تسه) نیز ۲ برابر شد و مبلغ آن در تهران به ۲۰۰ میلیون تومان برای هر نفر رسید. همزمان تسهیلات جعاله مسکن با سررسید ۵ ساله نیز از ۴۰ میلیون به ۸۰ میلیون تومان افزایش یافت تا یک زوج تهرانی برای خرید یک آپارتمان با عمر کمتر از ۲۰ سال بتوانند ۴۸۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند؛ نکته قابل‌توجه اینجاست که فعلا در شهر تهران، میانگین قیمت رهن یک آپارتمان ۷۵ متری معادل مبلغی است که به‌عنوان وام خرید مسکن اعطا می‌شود و همین مسئله باعث شده تمهیدات تسهیلاتی بانک مرکزی و بانک عامل مسکن دستاویز شوخی و طنز در فضای مجازی قرار بگیرد؛ زیرا طبقه متوسط کاملا مطمئن است که با کمک این تسهیلات نمی‌تواند سرپناهی تهیه کند و حتی درصورت موفقیت در این کار، قادر به پرداخت اقساط ماهانه آن نخواهد بود که ۲ برابر حداقل دستمزد کارگری است.

کالبدشکافی تسهیلات مسکن

هفته گذشته بانک مسکن اعلام کرد تسهیلات اعطایی در قالب صندوق مسکن جوانان به‌شرط ۱۵ سال سپرده‌گذاری به یک میلیارد تومان (برای شهر تهران) افزایش پیدا کرده و تهرانی‌هایی که از امسال طبق دستورالعمل ابلاغی در این صندوق سپرده‌گذاری کنند، در سال ۱۴۱۵ حداکثر یک‌میلیارد تومان وام با سود ۶ درصد می‌گیرند. جدا از اینکه در سازوکار صندوق مسکن جوانان، بانک عامل از محل عملیات بانکی با سپرده قرض‌الحسنه مشتری، حداقل معادل یک‌چهارم کل تسهیلات نهایی سود به جیب می‌زند، نکته قابل‌تأمل اینجاست که با وضع تورمی اقتصاد ایران و جهش‌های متوالی قیمت مسکن، قدرت خرید تسهیلات یک‌میلیاردی در سال ۱۴۱۵ معادل قیمت ۲ مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران خواهد بود. بر این اساس، کارآمدترین تسهیلات خرید مسکن در ایران، همان استفاده از اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن (تسه) است که با نرخ سود اسمی ۱۷.۵ درصد و با نرخ سواد واقعی بالای ۲۲ درصد پرداخت می‌شود. سقف مبلغ این تسهیلات در ابلاغیه جدید بانک مرکزی، به ۲ برابر افزایش یافته و در شهر تهران از ۱۰۰ میلیون تومان برای هر نفر به ۲۰۰ میلیون تومان برای هر نفر رسیده است.

در این وضعیت یک زوج تهرانی می‌توانند با خرید ۸۰۰ برگه از اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) از فرابورس ایران که قیمت روز آن به ۵۰ میلیون تومان می‌رسد، ۴۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن دریافت کند. این تسهیلات با نرخ اسمی ۱۷.۵ درصد و با دوره بازپرداخت ۱۲ ساله پرداخت می‌شود، اما با احتساب خرید ۵۰ میلیون تومان اوراق حق تقدم، نرخ بهره واقعی آن به بالای ۲۲ درصد خواهد رسید.

اقساط این تسهیلات با روش ساده ۶ میلیون‌و ۶۶۱ هزار تومان و مجموع بازپرداخت آن ۹۵۹ میلیون تومان است که ۵۵۹ میلیون تومان از آن بهره محسوب می‌شود. در روش پلکانی نیز اقساط پرداختی در سال اول ماهانه ۵ میلیون‌و ۹۷۰ هزار تومان است و هر سال ۳ درصد به آن اضافه خواهد شد که رقم اقساط ماهانه در سال دوازدهم را به ۸ میلیون‌و ۲۶۲ هزار تومان می‌رساند.

در روش پلکانی، مجموع بازپرداخت وام یک میلیارد و ۱۶ میلیون تومان است که ۶۱۶ میلیون تومان از آن بهره بانکی محسوب می‌شود. همچنین وام جعاله مسکن در ابلاغیه جدید از ۴۰ میلیون تومان به ۸۰ میلیون تومان رسیده که اگر همچنان نیمی از این مبلغ بدون نیاز به اوراق از منابع داخلی بانک مسکن پرداخت شود، متقاضیان باید برای ۴۰ میلیون تومان از این تسهیلات ۸۰ برگه اوراق حق تقدم به ارزش ۵ میلیون تومان خریداری کنند. این تسهیلات ۵ ساله و با نرخ ۱۷.۵ درصد پرداخت می‌شود و متقاضی در ازای دریافت آن باید ۶۰ قسط ۲ میلیون‌و ۹ هزار تومانی بپردازد. کل بازپرداخت این تسهیلات در ۵ سال به ۱۲۰ میلیون تومان می‌رسد که ۴۰ میلیون تومان از آن بهره بانکی است.

با این تفاصیل، یک متقاضی خرید مسکن در شهر تهران در ازای دریافت ۴۸۰ میلیون تومان خرید مسکن و جعاله، باید در ۵ سال نخست ۸ میلیون‌و ۶۶۱ هزار تومان در‌ماه و در ۷ سال بعدی ۶ میلیون‌و ۶۶۱ هزار تومان قسط بپردازد؛ این در حالی است که حداقل مزد و مزایای مصوب قانون کار در سال ۱۴۰۰ برای یک خانوار ۴ نفره کارگری ۴ میلیون‌و ۲۰۰ هزار تومان است و این خانوار برای دریافت چنین تسهیلاتی باید در ۵ سال نخست بیش از ۲ برابر حداقل حقوق کار را صرف بازپرداخت تسهیلات مسکن خود کند.

جامعه هدف وام خرید مسکن

مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای در اقتصاد ایران، همواره از تغییرات قیمت دلار و ارزش جایگزینی تبعیت می‌کند و متقاضیان مسکن مصرفی در دهک‌های متوسط رو به پایین جامعه که بخش عمده درآمد آن‌ها ریالی است، هرگز نمی‌توانند توان مالی خود را همپای رشد قیمت ارز، نهاده‌های ساختمانی و مسکن افزایش دهند. نتیجه این معادله کاملا مشخص است و بازتاب آن را می‌توان در افزایش سالانه ۷ درصدی دوره انتظار مسکن در ۳۰ سال اخیر مشاهده کرد.

در این وضعیت، تنها راهکاری که می‌تواند به خانه‌دار شدن طبقه متوسط و حتی اقشار کم‌درآمد در بافت‌های شهری (و نه مناطق حومه‌ای و مسکن‌های بیابانی) منجر شود، تأمین مالی ۸۰ درصد ارزش مسکن برای یک دوره بلندمدت است که در همه کشور‌های توسعه‌یافته با موفقیت اجرا شده، اما در ایران به‌دلیل ذات تورمی اقتصاد، هرگز قابل‌اجرا نبوده است. در حقیقت حل مشکل کمبود مسکن از طریق اجرای این سیاست، نیازمند اصلاحات ساختاری در اقتصاد و مهار نرخ تورم در محدوده تک‌رقمی است. به‌عبارت‌دیگر، همین فضای تورمی اقتصاد باعث شده که بانک‌ها هیچ تمایلی به پرداخت تسهیلات بلندمدت به خریداران مسکن نداشته باشند.

نگاه کارشناسی

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است: در سیاستگذاری برای پرداخت تسهیلات مسکن باید این واقعیت مدنظر قرار بگیرد که جامعه هدف این تسهیلات، طبقه متوسط و با حقوق چند میلیون تومانی است و این تسهیلات ضمن اینکه باید قدرت خرید آن‌ها را در بازار مسکن افزایش دهد، باید اقساطی متناسب با توان مالی متقاضیان داشته باشد، در غیراین صورت کمکی به خانه‌دار‌شدن طبقه متوسط نمی‌کند.

مصطفی‌قلی خسروی، می‌افزاید: کشور‌هایی که واقعا به‌دنبال رفع نیاز مسکن طبقه متوسط بوده‌اند، تسهیلات کلان با نرخ بهره پایین و دوره بازپرداخت طولانی به متقاضیان می‌پردازند، اما در ایران به‌دلیل سرعت شدید تورم و کاهش ارزش پول ملی، نه‌تن‌ها بانک‌ها از پرداخت وام بلندمدت مسکن فراری هستند، بلکه بانک تخصصی مسکن نیز به این کار تمایلی ندارد.

به عقیده او، وام ۴۸۰ میلیون تومانی خرید مسکن با استفاده از اوراق حق تقدم، نمی‌تواند به کارگران و کارمندان کمک کند، زیرا رقم اقساط آن گاهی از کل حقوق ماهانه آن‌ها بیشتر است.

قدرت خرید وام جدید

در شرایط فعلی قیمت یک آپارتمان ۷۵ متری ۱۵ ساله با قیمت میانگین شهر تهران ۲.۳ میلیارد تومان است و تسهیلات ۴۸۰ میلیون تومانی (خرید مسکن و جعاله) که با کسر ۵۵ میلیون تومان هزینه خرید اوراق، ۴۲۵ میلیون تومان از آن باقی می‌ماند، فقط ۱۸.۵ درصد از ارزش آن را پوشش می‌دهد.

این آمار‌ها نشان می‌دهد جدا از اینکه اقساط ۶.۵ تا ۸.۵ میلیون تومانی این تسهیلات فراتر از قدرت خرید یک خانوار طبقه متوسط تهرانی است، باز هم دریافت این تسهیلات نمی‌تواند قدرت خرید این خانوار را به‌اندازه‌ای افزایش دهد که با اتکا به سرمایه و پس انداز خود به خرید یک آپارتمان ۷۵ متری اقدام کند. بر این اساس، تسهیلات ۴۸۰ میلیون تومانی خرید مسکن و جعاله، در بهترین حالت قادر است کمک‌حال کسانی باشد که می‌خواهند به‌عنوان سرمایه‌گذار وارد بازار مسکن شوند و البته قدرت بازپرداخت اقساط سنگین آن را نیز دارند.

 روزنامه همشهری 

۳۰۰ هزار واحد مسکن مهر تکمیل نشده است

بر اساس اطلاعات بانکی با وجود گذشته نزدیک به یک دهه از شروع پروژه مسکن مهر، نزدیک به ۳۰۰ هزار واحد مسکونی از این پروژه همچنان باقی مانده و تکمیل نشده است.

سوادکوه زیر تیغ ساخت و ساز

ساخت و سازهای انبوه چهره روستای منطقه سوادکوه را به شهری تغییر داده است.

گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در...

روند نزولی رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن معامله شده در شهر تهران در ماه گذشته تداوم یافت؛ بر این اساس متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در خرداد ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل 56.6 درصد افزایش یافته است، این در حالی است که رشد این نرخ در فروردین و اردیبهشت 1400 به ترتیب، 91.7 و‌ 69.7 درصد بوده است.

راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان در بورس...

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفت: در صورت صدور مجوزهای مربوطه از سوی سازمان بورس و طبق برنامه‌ها، این صندوق از نیمه دوم سال راه‌اندازی می‌شود.

شامخ ساختمان در تیرماه افت کرد/ افزایش...

گزارش شامخ بخش ساختمان تیرماه نشان می‌دهد نسبت به خردادماه امسال، تیراژ ساخت و ساز کاهش و قیمت نهاده‌های ساختمانی افزایش یافته است.

۴ شهر حاشیه‌ای، بحران بازار مسکن تهران...

دبیر کانون سراسری انبوه سازان با بیان اینکه قیمت مسکن در اطراف تهران یک چهارم پایتخت است گفت: اگر این ۴ شهر جدید حاشیه پایتخت نبود چه بسا بحران بازار مسکن عمیق‌تر می‌شد.

مدیرکل امور مالیاتی استان قزوین

مهلت ارائه اظهارنامه مالیاتی املاک اجاره ای تمدید شد مدیرکل امور مالیاتی استان قزوین گفت: با تصویب ستاد کرونا، مهلت ارایه اظهارنامه مالیاتی اشخاص حقوقی و صاحبان املاک اجاری یک هفته تمدید شد.

حل مشکل مسکن تعامل فراقوه‌ای می‌خواهد

سخنگوی کمیسیون اصل ۹۰ مجلس با بیان"مسائل حوزه مسکن و راه نیازمند همکاری بین بخشی و فراقوه‌ای است گفت: باید مشکلات به صورت راهبردی عارضه‌یابی و حل شود.

آیا فردا سه شنبه 26 مرداد 1400 تعطیل...

ساعات کاری ادارات و بانک ها سه شنبه 26 مرداد 1400 : تعطیلی ادارات تهران,تعطیلی ادارات دولتی,تعطیلی ادارات تهران فردا,تعطیلی ادارات تهران کرونا,تهران تعطیل شد,آیا فردا ادارات تهران تعطیل است,تعطیلی ادارات کرونا,وضعیت تعطیلی تهران,آیا فردا ادارات تهران تعطیل است,تهران تعطیل شد,تعطیلی بانکها در پنجشنبه,وضعیت تعطیلی تهران,تعطيلي بانك ها,ساعت کاری بانک ها ۱۴۰۰,تعطیلی تهران فردا,بانک ها فردا باز است

بررسی ماهیانه بازار معاملات مسکن شهر...

گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۱۴۰۰ که توسط اداره بررسی ­ها و سیاست ­های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است، مورد بررسی قرار گرفته است

واکسیناسیون سراسری خانواده بانک مسکن...

در این طرح قرار است ظرف حداکثر یک هفته تمامی کارکنان بانک اعم از شاغل و بازنشسته واکسینه شوند.

علت کمبود سیمان در بازار/ قیمت‌ سیمان...

در شرایطی که سیمان در بازار ایران کمیاب شده، صادرات آن به عراق و افغانستان ادامه دارد

اعطای وام نوسازی بافت فرسوده به ۲۲ هزار...

عضو هیئت‌مدیره بانک از اعطای تسهیلات به ۲۲ هزار و ۱۰۷ واحد در بافت فرسوده به متقاضیان نوسازی واحدها معادل هزار و ۶۴۵ میلیارد تومان خبر داد.

اتاق اصناف مصوبه حمایت از مستأجران را...

اتاق اصناف ایران در اطلاعیه‌ای مصوبه اخیر ستاد ملی مقابله با کرونا در خصوص اجاره املاک مسکونی را ابلاغ کرد.

خبرخوش برای مستاجران/مصوبه ستاد ملی...

متن کامل بند ۱ مصوبات جلسه ۷۲ ستاد ملی مدیریت بیماری کرونا با موضوع حمایت از خانوارها در زمینه اجاره املاک مسکونی

انتقاد یک کارشناس مسکن از...

بنیه مالی خانوار را بالا ببرید انتقاد یک کارشناس مسکن از ساده‌اندیشی‌ها در حوزه ساخت‌وساز/ بنیه مالی خانوار را بالا ببرید

افزایش نرخ سود وام مسکن

شکستن رکورد هزینه وام در تابستان هزینه وام مسکن در روز 17 مرداد ماه رکورد خود در تابستان را شکسته و برای نخستین بار در این فصل به کانال 61 هزار تومان وارد شد. این اتفاق سبب شد تا نرخ سود وام مسکن ارتقا یافته و به 20.9 درصد برسد.

آخرین وضعیت بازار مسکن

معاملات نصف شد بررسی تحولات بازار مسکن در مردادماه ۱۴۰۰ حاکی از آن است که رکود این بخش سنگین‌تر شده و میزان معاملات مسکن نصف شده است.

قیمت مسکن در آمریکا نسبت به سال گذشته...

مسکن در آمریکا گران شد به دنبال کاهش شدید در بخش عرضه مسکن، متوسط رشد قیمت خانه ها در بزرگ ترین اقتصاد جهان در سه ماهه دوم امسال به بالاترین سطح خود در طول تاریخ معاصر این کشور رسیده است. نسبت به مدت مشابه سال قبل، رشد قیمت مسکن در آمریکا ۲۳ درصد اندازه گیری شده که این رقم نسبت به بازه مشابه به فصل قبل ۰.۸ درصد افزایش داشته است.

سرقت ماسه‌های ساحلی برای ساخت ویلا!

برخی در شهرهای شمالی از ماسه‌های ساحلی برای ساخت خانه استفاده می‌کنند. دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران با تایید این خبر می‌گوید: قیمت زمین در شهرهای شمالی جذاب و ساخت و سازهای غیر اصولی رونق گرفته است. عده‌ای از ماسه سواحل برداشت غیرقانونی دارند تا برای بلوک چینی یا دیوار چینی ساختمان‌های غیرمجاز استفاده ‌کنند.