بازار املاک / روایت اکونومیست از تله تنظیم بازار مسکن

روایت اکونومیست از تله تنظیم بازار مسکن

بازار جهانی مسکن برای عبور از تورم با یک تله روبه‌رو است که آسیب‌پذیرترین خریداران مصرفی را تهدید می‌کند. «اکونومیست» با بررسی تصمیمات احتمالی سیاستگذاران پولی در کشورهایی که دچار رشد تند قیمت مسکن شده‌اند، هشدار داد.


دو مسیر مقابل تصمیم‌گیران قرار دارد که انتخاب هر کدام بر سرنوشت قیمت مسکن، دسترسی به مسکن و متقاضیان تاثیر دارد.افزایش قابل توجه قیمت مسکن در عمده کشورهای جهان، سیاستگذاران این حوزه را بر سر دو‌راهی «چگونگی مهار تورم ملک» قرار داده است. یک راه، جلوی چشم همه دولت‌ها قرار دارد که همان «محدودسازی روند پرداخت وام خرید مسکن» است اما راه دیگر که درباره «غفلت از آن» هشدار داده شده است، «تنظیم قیمت با مالیات» است.

کارشناسان راه اول را تله سیاستی و راه دوم را ترفند سیاستی برای تنظیم بازار مسکن عنوان می‌­کنند. بسیاری از بانک‌های مرکزی در کشورهای پیشرفته به ویژه کشورهای «سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه» موسوم به OECD در تلاش برای محدود کردن محدودیت وام‌دهی خود برای مسکن هستند با وجود این «اکونومیست» در یادداشتی استدلال کرده که بسیار بعید است این سیاست سبب ارزان‌تر شدن خانه به میزان مورد انتظار شود. 

قیمت مسکن در جهانِ ثروتمند، با شتاب بسیاری در این ۳۰ سال افزایش پیدا کرده است. بنا بر آخرین اصلاعاتی که در ۲۸ سپتامبر منتشر شده است، قیمت مسکن و مستغلات با افزایشی ۷/ ۱۹درصدی از ابتدای سال تا ماه جولای، رکورد جدیدی زده است. در کشورهای عضو «سازمان همکاری و توسعه اقتصادی» قیمت مسکن نسبت به درآمد بالاتر از میانگین بلندمدت آن در میان سه‌چهارم از اعضای این سازمان است. سیاستگذاران در همه کشورها برای تنظیم و عرضه‌ مسکن مقرون به صرفه تحت فشار زیادی هستند.

افزایش نرخ بهره، قیمت مسکن را نسبت به درآمد کاهش می‌دهد، چرا که وام‌های رهنی گران‌تر و تقاضای مسکن تعدیل می‌شود اما این افزایش نرخ بهره برای سامان دادن به بازار ملک، سبب به خطر افتادن بهبود اقتصادِ آسیب‌دیده از قرنطینه می‌شود. از منظری امیدوارکننده‌تر، می‌توان با محدودساختن ابزارهای «سیاست‌های احتیاطی کلان» که در اختیار بانک‌های مرکزی و تنظیم‌گران مالی قرار دارد، وام‌های رهنی پرریسک را محدود کرد.

۲۳ سپتامبر بانک مرکزی نیوزیلند برای سومین بار در امسال، سیاست‌های احتیاطی کلان خود را در حوزه مسکن تشدید و اعلام کرد سیاست‌های پیشین کارآیی لازم را برای مقابله با قیمت‌های ناپایدار مسکن نداشته است. قوانین در چند کشور دیگر همچون فرانسه نیز در امسال سختگیرانه‌تر شده است. گرچه این ابزارها برای مهار وام‌دهندگان و وام‌گیرندگان و همچنین مهار رشد بدهی طراحی شدند اما استفاده از آنها برای کنترل قیمت مسکن، ضعیف بوده است.

استفاده از سیاست‌های احتیاطی کلان، سابقه‌ای طولانی دارد و طیف وسیعی از اهرم‌ها همچون سرمایه و کنترل‌های مستقیم بر نرخ و میزان وام را در برمی‌گیرد. از این دست سیاست‌ها که در بازار مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرند می‌توان به محدود کردن میزان وام‌دهی بانک‌ها بر اساس نسبت وام به ارزش (LTV) یا وام به درآمد اشاره کرد. در این میان بازی کردن با شاخص (LTV) رایج‌تر است. در اروپا بیش از ۲۰ کشور از این ابزار استفاده می‌کنند و بهره‌گیری از آن در زمان بحران مالی جهان در سال ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹ افزایش قابل توجهی پیدا کرده بود.

این کنترل‌ها همراه با محدود شدن رشد اعتبار، یکی از عمده دلایلی است که مانع از بدل شدن رکود اقتصادی ناشی از شیوع کووید در سال گذشته به یک بحران مالی تمام‌عیار شده است. از آنجاکه رشد وام گرفتن و رشد قیمت مسکن از یکدیگر تغذیه می‌کنند، سیاستگذار وسوسه می‌شود که با کنترل وام‌ها، در راستای بهبود وضعیت مسکن مقرون به صرفه گام بردارد اما در این میان سه دلیل برای اثبات برخطا بودن این سیاست وجود دارد.

نخست آنکه، تحقیقات نشان می‌دهد تاثیرات این ابزار بر قیمت آنقدر بزرگ نیست که تفاوت فاحشی در مقرون به صرفه شدن ملک ایجاد کند. یکی از نمونه‌های جالب، تحقیقی است که توسط استیون لاوفر از موسسه بروکدیل و نیتزن تزور و سپس دانشگاه نورث وسترن بر روی سیاست‌های وام نسبت به ارزش ltv در سال ۲۰۱۰ انجام شده است. در کشور مورد بررسی بانک مرکزی در مواجهه با تورم شدید قیمت خانه، به وام‌دهندگان اعلام کرد که وام ۶۰درصدی را تنها برای خانه‌هایی که ارزشی بیش از ۲۲۰هزار دلار دارند، اعطا خواهد کرد. اجرای این سیاست این فرصت را فراهم کرد تا پژوهشگران بتوانند رشد قیمت خانه را با سایر بازار مقایسه کنند. در نهایت این سیاست تنها سبب‌ساز کاهشی ۶/ ۰درصدی در قیمت خانه شد.

دوم آنکه، کنترل وام به‌طور معمول با سهمیه‌بندی اعتبارها، مسبب گران‌تر شدن وام مسکن برای وام‌گیرندگان می‌شود. در نتیجه حتی اگر قیمت‌ها کمی پایین بیاید، ممکن است به معنای در دسترس بودن خانه‌های مقرون به صرفه نباشد. به عنوان مثال، مطالعات انجام شده روی کشورهای اروپایی نشان می‌دهد میانگین نرخ وام با سخت‌تر شدن سیاست‌های وام ltv افزایش می‌یابد.

سومین دلیلی که سیاست‌های احتیاطی کلان را برای بهبود قیمت، نامناسب می‌سازد، این است که کنترل‌های وام بر ارزش (ltv) ممکن است خانوارهای محروم را به شکلی نامتناسب تحت تاثیر قرار دهد. مطالعات انجام شده در یک کشور نشان داد که بیشترین تاثیرات منفی بر قیمت مسکن در مناطق کمتر مطلوب در شهرهای گران رخ داده است

چرا که خانواده‌هایی که اعتبار محدودی دارند در آن مناطق خرید می‌کنند. مطالعه نیتزن تزور به این نتیجه رسیده است که وام‌گیرندگان آسیب‌پذیر در مناطق مسکونی به دلیل سیاست‌های ltv ناگزیر هستند به‌طور متوسط ۴ تا ۷ کیلومتر دورتر از محل کار خود، ساکن شوند و روزانه با یک ساعت رفت و آمد اضافی روبه‌رو هستند. اگر هدف نهایی برای اتخاذ چنین سیاست‌هایی رسیدن به یک سیستم مالی مقاوم‌تر باشد می‌‌توان عوارض ایجاد شده را توجیه کرد اما اگر این سیاست‌ها تنها برای کاهش قیمت مسکن برای کمک به خانواده‌های کم‌درآمد باشد، نمی‌تواند اثرات گسترده‌ای داشته باشد.

طی یک دهه گذشته، سیاست‌های احتیاطی کلان، از جمله ابزارهای مسکن، نقش زیادی در کاهش رشد وام در برخی از کشورها ایفا کرده و سیستم مالی را ایمن‌تر کرده است. اما این ابزارها هرگز برای بهبود قیمت مسکن طراحی نشدند و برای این کار نیز مناسب نیستند. 

افرادی که از افزایش چشمگیر قیمت مسکن ناامیدند، بهتر است دولت‌ها را تحت فشار قرار دهند تا نهادهای نظارتی مالی، این مشکل را حل و فصل کنند. راه تنظیم، تقویت و فراگیر کردن مالیات سالانه بر املاک است. این مالیات درحال‌حاضر در کشورهای مختلف جهان با نرخ میانگین حول و حوش یک درصد دریافت می­‌شود و بعضا تا نزدیک ۲ درصد (در برخی ایالت­‌های آمریکا) نیز می­‌رسد. مالیات سالانه بر دارایی ملکی سبب می­‌شود ریسک خریدهای سرمایه‌­ای یا خریدهای دوم و سوم ملک برای افراد افزایش پیدا کند و درصد کمتری از خانوارها نسبت به خرید بیش از یک واحد مسکونی اقدام کنند.

جزئیات زلزله خوزستان_ تخریب ۱۰۰ درصدی...

بامداد امروز (۱۷ مهر) زلزله‌ای به بزرگی ۵ ریشتر استان خوزستان، حوالی قلعه خواجه، را لرزاند و ساعت ۹:۳۵ نیز پس‌لرزه‌ای به قدرت ۴.۶ ریشتر رخ داد. این زلزله باعث تخریب برخی منازل مسکونی و مصدومیت ۳ نفر تاکنون شده است.

معرفی تولید کنندگان برتر میلگرد ایران

لیست تولید کنندگان میلگرد ایران را قرار داده شده است تا شناخت مناسبی نسبت به آن ها پیدا کنید. همچنین در انتها یک روش مطمئن برای خرید میلگرد از کارخانه های فولادی مشهور ایران معرفی خواهد شد.

مسکن در نیمه اول ۱۴۰۰ چطور گران شد؟

برآیند تغییرات قیمتی نشان می‌دهد که در نیمه اول سال ۱۴۰۰، رشد ۴.۷ درصدی قیمت مسکن اتفاق افتاده است.

افزایش قیمت اوراق مسکن

قیمت این اوراق در تیر و مرداد و شهریور سال جاری نیز به ترتیب ۷۳ هزار و ۱۰۰، ۷۳ هزار و ۴۰۰ و ۷۴ هزار و ۳۰۰تومان است و این گزارش بر اساس قیمت شهریور ماه نوشته شده است.

خسارت 60 درصدی به واحد های مسکونی...

زلزله 30 تا 60 درصد به واحد های مسکونی،مراکز خدماتی و تاسیسات در شهرستان کوهرنگ خسارت وارد کرد.

کدام دسته از خبرنگاران و اصحاب هنر...

معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: اگر خبرنگار و هنرمندی قبل‌تر از امکانات دولتی برای خانه‌دار شدن استفاده کرده باشد و یا مالک خصوصی باشد نمی‌تواند مشمول تفاهمنامه ساخت مسکن بین وزارت راه و وزارت ارشاد شود.

زلزله به ۲۰۰ منزل مسکونی در ایذه خسارت...

سرپرست فرمانداری ایذه گفت: زلزله ۵.۷ ریشتری صبح روز دوشنبه، به ۲۰۰ واحد مسکونی در شهرستان ایذه خسارت وارد کرد.

بهره‌برداری از 147 واحد مسکونی روستایی...

مدیرکل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی خراسان جنوبی گفت: به مناسبت روز روستا 147 واحد مسکونی در روستاهای استان آماده بهره برداری است.

فعلا منتظر کاهش تورم در دولت رئیسی...

افزایش تورم و گرانی فزاینده قیمتها منتشر می شود نوشت:تورم مانند تب، نشانه بیماری و پیامد آن است و نه خود بیماری.

سقف جدید تسهیلات خرید و ساخت خانه به...

بانک عامل بخش مسکن از ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار درباره افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل اوراق به تمامی شعب بانک در سراسر کشور خبر داد.

خانه » اخبار » قیمت خانه در محدوده...

هر متر مربع یک دستگاه واحد مسکونی ۱۳۵ متری، با عمر بنای ۱۵ سال، واقع در منطقه قیطریه تهران، نبش اتوبان صدر به مبلغ ۶۵ میلیون تومان در بازار به فروش می‌رسد

مشکل سند ۱۳۵ هکتار زمین مسکونی پس از ۲۵...

نماینده مردم فیروزآباد، قیروکارزین و فراشبند گفت: طی جلسه‌ای، زمین های ۱۳۵ هکتاری بلوار شهید بهشتی فیروزآباد، نیروی انتظامی و زمین های تعاونی سه‌گانه‌ای دادگستری، منابع طبیعی و ثبت اسناد تعیین تکلیف شد.

رقم اقساط و بازپرداخت تسهیلات مسکن و...

طبق مصوبه بانک مرکزی سقف تسهیلات از محل اوراق گواهی حق‌تقدم در شهر تهران برای زوجین از ۲۰۰ میلیون تومان به ۴۰۰ میلیون تومان افزیش یافت و مبلغ این وام به صورن انفرادی از ۱۰۰ میلیون تومان به ۲۰۰ میلیون تومان رسید. افزایش سقف تسهیلات «ساخت و خرید مسکن» و «جعاله مسکن» از محل اوراق گواهی حق‌تقدم در یک‌هزار و سیصد و بیستمین جلسه شورای پول و اعتبار در تاریخ ۱۶ شهریور ۱۴۰۰ تصویب و پس از چندی به بانک مسکن ابلاغ شد.

افزایش چند برابری مشاوران املاک

افزایش قارچ‌گونه بنگاه‌های معاملاتی که به‌وضوح دیده می‌شود در نگاه اول شاید به‌عنوان یک معضل مطرح نشود اما پیشی‌گرفتن تعداد مشاوران از تعداد مسکن می‌تواند نشان‌دهنده رکود سنگین در بازار مسکن باشد.

اخذ پول در ازای ارائه "کد رهگیری"

کیسه‌ای که بنگاه‌داران برای وام ودیعه مسکن دوخته‌اند! یکی از شروط دریافت تسهیلات ودیعه مسکن ثبت کد رهگیری است و با این‌که اتحادیه املاک بارها اعلام کرده دریافت کد رهگیری رایگان است، بسیاری از مشاوران املاک طلب هزینه می‌کنند.

خانه در جنوب تهران ارزان شد

رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه شهریور امسال در مناطق جنوبی تهران شاهد کاهش ۲ تا ۸ درصدی قیمتها بودیم گفت: تحرک نسبی بازار مسکن در شهریورماه ناشی از پایان فصل جابه‌جایی و رشد تقاضای سرمایه‌گذاری در شمال تهران بوده که بانک مرکزی این موضوع را به کل بازار تعمیم داده است.

رشد 41 درصدی تعداد معاملات مسکن تهران

جدیدترین گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن تهران دقایقی پیش منتشر شد که حاوی نکات جالب توجهی بود. اول اینکه نشان از رونق گرفتن خرید خانه در تهران داشت و دوم از تداوم رشد قیمت‌ها در یان بازار خبر می‌داد.

ثبت نام وام اجاره تا پایان آذرماه تمدید...

تاکنون یک میلیون و ۲۰۰ هزار نفر متقاضی ثبت‌نام‌ کرده‌اند و بر این اساس حدود ۳۴۰ هزار متقاضی مدارک خود را بارگذاری و ۱۷ هزار نفر تسهیلات ودیعه مسکن را دریافت کرده‌اند.

قیمت روز آپارتمان در تهران؛ چهارشنبه ۷...

قیمت آپارتمان در تهران با عمر بنای بین یک تا ۳۰ سال را می‌توانید در این گزارش مشاهده کنید.

معاون اسبق وزارت راه و شهرسازی در گفتگو...

فاطمی عقدا: امکان ساخت ۱ میلیون مسکن وجود دارد/ دهک‌های درآمدی تفکیک شود

آیا دارایی های پاسارگاد از کیفیت...

بانک پاسارگاد املاک تملیکی اش را ۲۰۰۰ میلیارد تومان حساب کرد بانک پاسارگاد بیش از هزار و ۱۱۸ واحد مسکونی، تجاری و زمین را تحت تملیک خود درآورده که در اموال تملیکی بسیاری از آنها در مرحله رسیدگی است و در اموال بانک نیز بیش از ۱۰۰ مورد فاقد سند ویا سرقفلی است.