بازار املاک / روایت اکونومیست از تله تنظیم بازار مسکن

روایت اکونومیست از تله تنظیم بازار مسکن

بازار جهانی مسکن برای عبور از تورم با یک تله روبه‌رو است که آسیب‌پذیرترین خریداران مصرفی را تهدید می‌کند. «اکونومیست» با بررسی تصمیمات احتمالی سیاستگذاران پولی در کشورهایی که دچار رشد تند قیمت مسکن شده‌اند، هشدار داد.


دو مسیر مقابل تصمیم‌گیران قرار دارد که انتخاب هر کدام بر سرنوشت قیمت مسکن، دسترسی به مسکن و متقاضیان تاثیر دارد.افزایش قابل توجه قیمت مسکن در عمده کشورهای جهان، سیاستگذاران این حوزه را بر سر دو‌راهی «چگونگی مهار تورم ملک» قرار داده است. یک راه، جلوی چشم همه دولت‌ها قرار دارد که همان «محدودسازی روند پرداخت وام خرید مسکن» است اما راه دیگر که درباره «غفلت از آن» هشدار داده شده است، «تنظیم قیمت با مالیات» است.

کارشناسان راه اول را تله سیاستی و راه دوم را ترفند سیاستی برای تنظیم بازار مسکن عنوان می‌­کنند. بسیاری از بانک‌های مرکزی در کشورهای پیشرفته به ویژه کشورهای «سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه» موسوم به OECD در تلاش برای محدود کردن محدودیت وام‌دهی خود برای مسکن هستند با وجود این «اکونومیست» در یادداشتی استدلال کرده که بسیار بعید است این سیاست سبب ارزان‌تر شدن خانه به میزان مورد انتظار شود. 

قیمت مسکن در جهانِ ثروتمند، با شتاب بسیاری در این ۳۰ سال افزایش پیدا کرده است. بنا بر آخرین اصلاعاتی که در ۲۸ سپتامبر منتشر شده است، قیمت مسکن و مستغلات با افزایشی ۷/ ۱۹درصدی از ابتدای سال تا ماه جولای، رکورد جدیدی زده است. در کشورهای عضو «سازمان همکاری و توسعه اقتصادی» قیمت مسکن نسبت به درآمد بالاتر از میانگین بلندمدت آن در میان سه‌چهارم از اعضای این سازمان است. سیاستگذاران در همه کشورها برای تنظیم و عرضه‌ مسکن مقرون به صرفه تحت فشار زیادی هستند.

افزایش نرخ بهره، قیمت مسکن را نسبت به درآمد کاهش می‌دهد، چرا که وام‌های رهنی گران‌تر و تقاضای مسکن تعدیل می‌شود اما این افزایش نرخ بهره برای سامان دادن به بازار ملک، سبب به خطر افتادن بهبود اقتصادِ آسیب‌دیده از قرنطینه می‌شود. از منظری امیدوارکننده‌تر، می‌توان با محدودساختن ابزارهای «سیاست‌های احتیاطی کلان» که در اختیار بانک‌های مرکزی و تنظیم‌گران مالی قرار دارد، وام‌های رهنی پرریسک را محدود کرد.

۲۳ سپتامبر بانک مرکزی نیوزیلند برای سومین بار در امسال، سیاست‌های احتیاطی کلان خود را در حوزه مسکن تشدید و اعلام کرد سیاست‌های پیشین کارآیی لازم را برای مقابله با قیمت‌های ناپایدار مسکن نداشته است. قوانین در چند کشور دیگر همچون فرانسه نیز در امسال سختگیرانه‌تر شده است. گرچه این ابزارها برای مهار وام‌دهندگان و وام‌گیرندگان و همچنین مهار رشد بدهی طراحی شدند اما استفاده از آنها برای کنترل قیمت مسکن، ضعیف بوده است.

استفاده از سیاست‌های احتیاطی کلان، سابقه‌ای طولانی دارد و طیف وسیعی از اهرم‌ها همچون سرمایه و کنترل‌های مستقیم بر نرخ و میزان وام را در برمی‌گیرد. از این دست سیاست‌ها که در بازار مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرند می‌توان به محدود کردن میزان وام‌دهی بانک‌ها بر اساس نسبت وام به ارزش (LTV) یا وام به درآمد اشاره کرد. در این میان بازی کردن با شاخص (LTV) رایج‌تر است. در اروپا بیش از ۲۰ کشور از این ابزار استفاده می‌کنند و بهره‌گیری از آن در زمان بحران مالی جهان در سال ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹ افزایش قابل توجهی پیدا کرده بود.

این کنترل‌ها همراه با محدود شدن رشد اعتبار، یکی از عمده دلایلی است که مانع از بدل شدن رکود اقتصادی ناشی از شیوع کووید در سال گذشته به یک بحران مالی تمام‌عیار شده است. از آنجاکه رشد وام گرفتن و رشد قیمت مسکن از یکدیگر تغذیه می‌کنند، سیاستگذار وسوسه می‌شود که با کنترل وام‌ها، در راستای بهبود وضعیت مسکن مقرون به صرفه گام بردارد اما در این میان سه دلیل برای اثبات برخطا بودن این سیاست وجود دارد.

نخست آنکه، تحقیقات نشان می‌دهد تاثیرات این ابزار بر قیمت آنقدر بزرگ نیست که تفاوت فاحشی در مقرون به صرفه شدن ملک ایجاد کند. یکی از نمونه‌های جالب، تحقیقی است که توسط استیون لاوفر از موسسه بروکدیل و نیتزن تزور و سپس دانشگاه نورث وسترن بر روی سیاست‌های وام نسبت به ارزش ltv در سال ۲۰۱۰ انجام شده است. در کشور مورد بررسی بانک مرکزی در مواجهه با تورم شدید قیمت خانه، به وام‌دهندگان اعلام کرد که وام ۶۰درصدی را تنها برای خانه‌هایی که ارزشی بیش از ۲۲۰هزار دلار دارند، اعطا خواهد کرد. اجرای این سیاست این فرصت را فراهم کرد تا پژوهشگران بتوانند رشد قیمت خانه را با سایر بازار مقایسه کنند. در نهایت این سیاست تنها سبب‌ساز کاهشی ۶/ ۰درصدی در قیمت خانه شد.

دوم آنکه، کنترل وام به‌طور معمول با سهمیه‌بندی اعتبارها، مسبب گران‌تر شدن وام مسکن برای وام‌گیرندگان می‌شود. در نتیجه حتی اگر قیمت‌ها کمی پایین بیاید، ممکن است به معنای در دسترس بودن خانه‌های مقرون به صرفه نباشد. به عنوان مثال، مطالعات انجام شده روی کشورهای اروپایی نشان می‌دهد میانگین نرخ وام با سخت‌تر شدن سیاست‌های وام ltv افزایش می‌یابد.

سومین دلیلی که سیاست‌های احتیاطی کلان را برای بهبود قیمت، نامناسب می‌سازد، این است که کنترل‌های وام بر ارزش (ltv) ممکن است خانوارهای محروم را به شکلی نامتناسب تحت تاثیر قرار دهد. مطالعات انجام شده در یک کشور نشان داد که بیشترین تاثیرات منفی بر قیمت مسکن در مناطق کمتر مطلوب در شهرهای گران رخ داده است

چرا که خانواده‌هایی که اعتبار محدودی دارند در آن مناطق خرید می‌کنند. مطالعه نیتزن تزور به این نتیجه رسیده است که وام‌گیرندگان آسیب‌پذیر در مناطق مسکونی به دلیل سیاست‌های ltv ناگزیر هستند به‌طور متوسط ۴ تا ۷ کیلومتر دورتر از محل کار خود، ساکن شوند و روزانه با یک ساعت رفت و آمد اضافی روبه‌رو هستند. اگر هدف نهایی برای اتخاذ چنین سیاست‌هایی رسیدن به یک سیستم مالی مقاوم‌تر باشد می‌‌توان عوارض ایجاد شده را توجیه کرد اما اگر این سیاست‌ها تنها برای کاهش قیمت مسکن برای کمک به خانواده‌های کم‌درآمد باشد، نمی‌تواند اثرات گسترده‌ای داشته باشد.

طی یک دهه گذشته، سیاست‌های احتیاطی کلان، از جمله ابزارهای مسکن، نقش زیادی در کاهش رشد وام در برخی از کشورها ایفا کرده و سیستم مالی را ایمن‌تر کرده است. اما این ابزارها هرگز برای بهبود قیمت مسکن طراحی نشدند و برای این کار نیز مناسب نیستند. 

افرادی که از افزایش چشمگیر قیمت مسکن ناامیدند، بهتر است دولت‌ها را تحت فشار قرار دهند تا نهادهای نظارتی مالی، این مشکل را حل و فصل کنند. راه تنظیم، تقویت و فراگیر کردن مالیات سالانه بر املاک است. این مالیات درحال‌حاضر در کشورهای مختلف جهان با نرخ میانگین حول و حوش یک درصد دریافت می­‌شود و بعضا تا نزدیک ۲ درصد (در برخی ایالت­‌های آمریکا) نیز می­‌رسد. مالیات سالانه بر دارایی ملکی سبب می­‌شود ریسک خریدهای سرمایه‌­ای یا خریدهای دوم و سوم ملک برای افراد افزایش پیدا کند و درصد کمتری از خانوارها نسبت به خرید بیش از یک واحد مسکونی اقدام کنند.

صدور کد رهگیری از سوی مشاوران املاک...

طبق قانون جهش تولید مسکن، وزارت صمت مکلف شد تا ظرف یک ماه آینده سامانه معاملات املاک و مستغلات اتحادیه مشاوران املاک را به وزارت راه و شهرسازی منتقل کند.

کالبدشکافی تسهیلات مسکن؛ چرا وام‌های...

بازار متشنج مسکن، تقاضای مصرفی را کاهش داده و تمام راه‌ها را برای خانه‌دارشدن بسته است؛ در این شرایط، تسهیلات خرید مسکن با همان ایراد‌های قبلی ازجمله دوره بازپرداخت کم و مبلغ اقساط بالا، افزایش پیدا کرده است.

۱۰ میلیون واحد مسکونی نیاز داریم

عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی گفت: در «طرح جهش تولید مسکن» دولت قرار نیست خانه بسازد بلکه از سازندگان به ویژه انبوه سازان حمایت می‌کند.

کاهش ۵۰ درصدی ساخت و ساز مسکن

مسکن قابلیت این را دارد که قیمتش بین ۳۰ تا ۴۰ درصد کاهش یابد و باید این اتفاق بیفتد کما اینکه در دو دوره در سال‌های دور این اتفاق افتاد. کاهش ۵۰ درصدی ساخت و ساز مسکن

برای گرفتن وام جدید مسکن چقدر باید...

هفته گذشته بانک مرکزی طی مکاتبه‌ای،‌ افزایش سقف‌ تسهیلات ساخت و خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن را به بانک مسکن ابلاغ کرد که طبق آن، متاهل تهرانی برای اخذ این وام باید بیش از ۵۸ میلیون تومان بپردازند.

عضو کمیسیون عمران مجلس:مسئولیت فعلی...

عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: به دلیل وابسته بودن تعرفه بنگاه‌های معاملات ملکی به نرخ مسکن، برخی از بنگاه‌ها باسفته‌بازی و دریافت مبالغی مازاد بر حق کمیسیون به افزایش کاذب قیمت مسکن دامن می‌زنند.

مستاجران برای اجاره خانه در منطقه...

یک دستگاه واحد مسکونی ۹۰ متری با عمر بنای ۱۱ سال، واقع در سهروردی، خیابان نوبهار، با ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۵ میلیون تومان اجاره معامله می‌شود.

کلنگ ساخت 100 واحد مسکونی محرومان در...

مرحله نخست کلنگ زنی و ساخت ۱۰۰ واحد مسکن ویژه محرومان در شهرستان جاسک آغاز شد.

نبرد وزیر مسکن خاتمی با وزیر مسکن رئیسی

دستور رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی به مدیران کل راه و شهرسازی استان‌ها درباره تشدید نظارت بر اجرای بخشنامه تعارض منافع، احتمالا روز شنبه هفته آینده با هماهنگی دیوان عدالت اداری به صدور بخشنامه اعمال بند ج ماده 23 آیین نامه اجرایی قانون نظام مهندسی منجر خواهد شد که بر اساس آن پروانه اشتغال به‌کار آن دسته از اعضای مدیره سازمان‌های نظام مهندسی ساختمان که دارای تعارض منافع بوده و به بخشنامه‌های وزارت راه و شهرسازی بی‌توجه بوده‌اند، تعلیق خواهد شد.

مرمت ۱۵۵ واحد مسکونی محرومان در سبزوار

عملیات مرمت و نوسازی ۱۵۵ واحد مسکونی منزل معسرین و نیازمندان بوسیله گروه‌های جهادی امسال در شهرستان سبزوار انجام شد.

قراردادهای اجاره مسکن خودکار تمدید...

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه تمام قراردادهای اجاره به صورت خودکار، تمدیدشده حساب می‌شود، گفت: اجرای مصوبه کرونایی تعیین نرخ اجاره‌بها بدون تغییر ادامه دارد مگر اینکه توافقی بین مالک و مستاجر انجام شود.

رشد قیمت مسکن در استرالیا رکورد زد

قیمت املاک مسکونی در شهرهای بزرگ استرالیا در سه ماهه منتهی به ژوئن با رشد تاریخی ۶.۷ درصدی (نسبت به سه ماهه قبلی) روبرو شد.

وعده مسئولان برای ساخت خانه‌های...

گروه استان‌ها ــ هفدهم شهریورماه پارسال بود که زلزله ۵.۱ ریشتری به برخی از واحدهای مسکونی در روستاهای شهرستان رامیان و به صورت محدودتر در آزادشهر خسارت وارد کرد، مسئولان وعده داده بودند خانه‌های مردم زلزله‌زده حداکثر در یکسال احداث شود...

چگونه می توان از خروج ارز برای خرید...

ایرانی ها در سال گذشته میلادی ۷ هزار و ۱۸۹ ملک در ترکیه خریداری کردند که طبق همین منبع آماری نسبت به سال 2017 رشد ده برابری را نشان می دهد. البته ترکیه تنها مقصد ایرانیان برای خرید ملک نیست، امارات، ارمنستان، قبرس، گرجستان، اسپانیا، کانادا و ... هم کشورهایی هستند که ایرانیان در آنجا با خرید ملک سرمایه گذاری انجام داده اند

عضو شورای شهر مشهد مقدس: اصلاح بافت...

گروه استان‌ها- رئیس کمیسیون ویژه ساماندهی حاشیه شهر شورای شهر مشهد گفت: ساخت مسکن ارزان‌قیمت در حاشیه شهر، ضمن اصلاح بافت و حفظ کرامت شهروندان، گامی اساسی در جهت خانه‌دار کردن افرادی است که از نظر اقتصادی و معیشتی در تنگنا هستند.

عضو کمیسیون عمران مجلس: دفاتر مشاوران...

عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: بنگاه‌های معاملات ملکی باید همانند دفاتر ثبت اسناد، پلیس +۱۰ و سایر مجموعه‌های خدمات‌رسان دارای قانون، ضابطه و مسئولیت مشخص باشند تا از سوء استفاده احتمالی جلوگیری شود.

قیمت خانه در پردیس تهران

هر متر مربع یک دستگاه واحد مسکونی ۸۷ متری، با عمر بنا ی ۱ سال، واقع در پردیس، فاز ۱۱ به مبلغ ۷ میلیون تومان در بازار به فروش می‌رسد.

زلزله به ۷۰۰ واحد مسکونی در روستاهای...

فرماندار قوچان در استان خراسان رضوی گفت: بر اثر زلزله دیروز (دوشنبه) ۷۰۰ واحد مسکونی در ۴۲ روستای این شهرستان دچار خسارت‌های جزئی و کلی شد.

دو سوم درآمد کارگران صرف اجاره‌بها...

دبیر کل کانون عالی انجمن های صنفی کارگران کشور گفت:در حال حاضر بیش از دوسوم درآمد کارگران به طور میانگین صرف رهن و اجاره مسکن می‌شود و این عدد برای کارگران بسیار زیاد است.