بازار املاک / دلار رئیسی در مسیر مسکن روحانی

دلار رئیسی در مسیر مسکن روحانی

دو روز پیش اعلام قیمت دلار بدون ذکر منبع و نام صرافی ممنوع شد. از دیروز هم مراجعی که قیمت ارز را اعلام می‌کنند، مبنای قیمت‌ها را نرخ دلار صرافی ملی قرار داده‌اند و صرافی ملی هم در شرایط کنونی دلار را حدود ۱۰ درصد ارزان‌تر از بازار آزاد می‌فروشد. این شرایط جدیدی که در بازار ارز ایجاد شده، یادآور نحوه مواجهه سیاستگذاران پیشین در برابر افزایش قیمت‌ها است

سیاست‌هایی مانند: غیر قانونی بودن اعلام هر نرخی جز ۴۲۰۰ تومان برای دلار در ابتدای راه‌اندازی دلار رانتی و ممنوعیت درج قیمت خودرو و املاک در دیوار طی سال‌های ۹۸ و ۹۹؛ نمونه‌ای از این رفتارها هستند.

حال در این گزارش «بورسان» با استفاده از داده‌های استخراج شده از آگهی‌های املاک «دیوار» و همچنین داده‌های قیمت دلار در بازار آزاد طی دوره‌ای که هر دلاری غیر از ۴۲۰۰ تومانی غیرقانونی بود،‌ به بررسی اثر کم‌شدن شفافیت قیمتی بازار بر تغییرات قیمت‌ها در بازار پرداخته است.

رشد ۸۰ درصدی قیمت دلار با حذف نرخ از بازار
اوایل سال ۹۷ دلار منحوس رانتی با قیمت ۴۲۰۰ تومان در اقتصاد ایران متولد شد. معاون اول رئیس جمهور سابق که از دلار دولتی رونمایی کرده بود، نرخ رسمی دلار را ۴۲۰۰ تومان اعلام کرد و هر قیمتی جز این را غیرقانونی اعلام کرد. دلار دولتی ۴۲۰۰ هر چند همچنان اقتصاد ایران را آزاد می‌دهد ولی ممنوعیت اعلام نرخی جز ۴۲۰۰ تومان تا اواسط مرداد ماه سال ۹۷ ادامه یافت. مقایسه قیمت دلار دولتی با ارز بازار آزاد که در آن برهه قاچاق محسوب می‌شد، به اعتقاد اغلب کارشناسان نشان می‌دهد که این اقدام تاثیر چندانی بر نرخ ارز نداشته است. طی این مدت دلار در بازار آزاد از حدود ۵۵۰۰ به ۱۰ هزار تومان هم رسید.


بال پنهان پرواز قیمت مسکن
این شکل از محدودیت‌ها و فیلتر کردن بازار در سال‌های بعد هم تکرار شد. به عنوان مثال در اردیبهشت ۹۸ هم به مدت حدود ۲ هفته سایت‌های فروش کالا مانند دیوار، از درج قیمت خودرو و مسکن بازداشته شدند. اما طولانی‌ترین این محدودیت‌ها در سال قبل بود. جایی که از نیمه دوم اردیبهشت تا نیمه دوم دی ماه یعنی به مدت ۷ ماه، پلتفرم‌های درج نیازمندی‌های آنلاین، مجاز به درج قیمت آگهی‌های مسکن و خودرو نبودند. در این دوره ۷ ماهه تمام بازارها یکی از سریع‌ترین رشدهای تاریخ خود را تجربه کردند. متوسط قیمت هر متر مربع ملک مسکونی در تهران طی این مدت با رشد بیش از ۶۰ درصدی از کمتر از ۱۷ میلیون تومان به حدود ۲۷.۴ میلیون تومان رسید.

اما کار جایی جالب‌تر می‌شود که با بررسی داده‌های استخراج شده از «دیوار» به مقایسه متوسط قیمت پیشنهادی فروشندگان با میانگین قیمت املاک تهران بپردازیم. به علت این که آگهی‌های فروش مسکن توسط صاحب‌خانه یا مشاور املاک که هر دو از افزایش قیمت نفع می‌برند، گذاشته می‌شود، تقریبا همیشه فاصله‌ای بین متوسط قیمت آگهی‌ها با قیمت معاملات وجود دارد. حال با نگاهی به نمودار تغییرات این دو متغیر، می‌بینیم که در سال گذشته مدام فاصله این دو از هم بیشتر می‌شود. به طوری که این فاصله در آذر و دی به اوج خود می‌رسد و متوسط قیمت هر متر مربع ملک مسکونی آگهی شده ۳۰ درصد بالاتر از قیمت واقعی معاملات است! این در حالی است که تا قبل از ممنوعیت درج قیمت‌ها در آگهی‌های فروش این فاصله تنها ۴ درصد بود. دیگر نکته جالب توجه این است که در اولین ماه برداشته شدن محدودیت درج قیمت‌ در آگهی‌ها، با وجود رشد قیمت معاملات شاهد افت متوسط قیمت‌های فروش آگهی‌های دیوار بودیم و اختلاف قیمت‌های پیشنهادی با قیمت معاملات از حدود ۳۰ درصد به کمتر از ۲۰ درصد رسید. این اختلاف در ماه‌های بعد کمتر هم شد.

منبع: داده‌های استخراج شده از آگهی‌های «دیوار»، داده‌های معاملات مسکن بانک مرکزی

دشمنی به نام نادیده گرفتن نظام قیمت‌ها
هر چند بازار مسکن به طور تاریخی همبستگی بالایی با رشد قیمت دلار دارد، اما به نظر می‌رسد ممنوعیت درج قیمت در آگهی‌های فروش ملک طی سال گذشته نقش مهمی در میزان رشد قیمت مسکن تهران داشته است. زیرا به نظر می‌رسد انتظارات تورمی سال گذشته به شدت اوج گرفته بود. نشانه آن هم رسیدن قیمت دلار و شاخص بورس به سطوحی است که هنوز بعد از یک سال به آن سطوح برنگشته‌اند. حال در چنین فضایی حذف «قیمت»، به عنوان مهم‌ترین مولفه هر بازاری، می‌تواند منجر به از بین رفتن کارکرد بازار شود. به عبارتی به نظر می‌رسد در فضای غیرشفاف ایجاد شده، فروشندگان که خبری از سطوح قیمتی ندارند مدام اعداد بالاتری را برای فروش ملک خود اعلام می‌کنند تا مبادا از بازار جا بمانند. به طوری که افزایش رشد قیمت‌های پیشنهادی فروش تا دی ماه یعنی ماهی که ممنوعیت درج قیمت برداشته می‌شود ادامه می‌یابد. این در حالی است که رشد قیمت رسمی معاملات از آبان ماه، یعنی زمانی که به واسطه نزولی شدن قیمت دلار و پیروزی بایدن در انتخابات آماریکا انتظارات تورمی فروکش کرده بود، متوقف شد. با توجه به رشد تندتر قیمت‌های پیشنهادی فروش در زمانی که شفافیت قیمتی وجود نداشته، ممکن است بخشی از تندترین تورم تاریخ بازار مسکن به علت همین حذف قیمت‌ها باشد.

حال این بار در بازار ارز شرایطی ایجاد شده که یادآور همان دوران است. دو روز پیش درج قیمت دلار مشروط به ذکر نام صرافی فروشنده با آن نرخ شد. سپس از دیروز رسانه‌های مختلف قیمت دلاری که درج می‌کنند قیمت دلار صرافی ملی است. حال بررسی‌ها نشان می‌دهد که اختلاف قیمت دلار صرافی ملی و بازار آزاد به محدوده ۱۰ درصد رسیده است و یک فرصت آربیتراژی بزرگ در این بازار ایجاد شده است. (بخوانید: چگونه یارانه دلاری سفر به ترکیه بگیریم؟ ) به عبارتی دیگر سیاست‌گذار جدید هم به نحوی شروع به تلاش برای کاهش شفافیت قیمتی بازار کرده است. اتفاقی که از طرفی با توجه به فعالیت کانال‌های متعدد اعلام نرخ ارز بازار آزاد در فضای مجازی، به نظر نمی‌رسد چندان به موفقیت بیانجامد و از طرفی دیگر به علت ارزان‌فروشی دلار، با صرف هزینه زیاد همراه است.

همان‌طور که بالاتر هم اشاره شد، بررسی‌ها نشان می‌دهد حذف «قیمت» از بازار منجر به کاهش التهاب و افت قیمت‌ها نمی‌شود و حتی شاید منجر به افزایش التهاب قیمت‌ها در بازار شود. به همین دلیل شاید یکی از پاسخ‌های معمای صعود قیمت دلار در آستانه شروع مذاکرات برجامی که برخلاف انتظار اغلب کارشناسان بوده هم ریشه در این کاهش اطلاعات قیمتی بازار ارز دارد و دلار رئیسی در مسیر مسکن روحانی قرار گرفته است.

در نهایت هم می‌توان به پست اینستاگرامی امروز تیمور رحمانی، استاد دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران، اشاره کرد که نوشته بود: هیچ دشمنی به اندازه ایده "نادیده گرفتن نظام قیمت‌ها" در بلند مدت قدرت و امنیت یک کشور را تحلیل نمی‌برد.


بورسان - آرمان علایی

نبرد وزیر مسکن خاتمی با وزیر مسکن رئیسی

دستور رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی به مدیران کل راه و شهرسازی استان‌ها درباره تشدید نظارت بر اجرای بخشنامه تعارض منافع، احتمالا روز شنبه هفته آینده با هماهنگی دیوان عدالت اداری به صدور بخشنامه اعمال بند ج ماده 23 آیین نامه اجرایی قانون نظام مهندسی منجر خواهد شد که بر اساس آن پروانه اشتغال به‌کار آن دسته از اعضای مدیره سازمان‌های نظام مهندسی ساختمان که دارای تعارض منافع بوده و به بخشنامه‌های وزارت راه و شهرسازی بی‌توجه بوده‌اند، تعلیق خواهد شد.

مرمت ۱۵۵ واحد مسکونی محرومان در سبزوار

عملیات مرمت و نوسازی ۱۵۵ واحد مسکونی منزل معسرین و نیازمندان بوسیله گروه‌های جهادی امسال در شهرستان سبزوار انجام شد.

قراردادهای اجاره مسکن خودکار تمدید...

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه تمام قراردادهای اجاره به صورت خودکار، تمدیدشده حساب می‌شود، گفت: اجرای مصوبه کرونایی تعیین نرخ اجاره‌بها بدون تغییر ادامه دارد مگر اینکه توافقی بین مالک و مستاجر انجام شود.

رشد قیمت مسکن در استرالیا رکورد زد

قیمت املاک مسکونی در شهرهای بزرگ استرالیا در سه ماهه منتهی به ژوئن با رشد تاریخی ۶.۷ درصدی (نسبت به سه ماهه قبلی) روبرو شد.

وعده مسئولان برای ساخت خانه‌های...

گروه استان‌ها ــ هفدهم شهریورماه پارسال بود که زلزله ۵.۱ ریشتری به برخی از واحدهای مسکونی در روستاهای شهرستان رامیان و به صورت محدودتر در آزادشهر خسارت وارد کرد، مسئولان وعده داده بودند خانه‌های مردم زلزله‌زده حداکثر در یکسال احداث شود...

چگونه می توان از خروج ارز برای خرید...

ایرانی ها در سال گذشته میلادی ۷ هزار و ۱۸۹ ملک در ترکیه خریداری کردند که طبق همین منبع آماری نسبت به سال 2017 رشد ده برابری را نشان می دهد. البته ترکیه تنها مقصد ایرانیان برای خرید ملک نیست، امارات، ارمنستان، قبرس، گرجستان، اسپانیا، کانادا و ... هم کشورهایی هستند که ایرانیان در آنجا با خرید ملک سرمایه گذاری انجام داده اند

عضو شورای شهر مشهد مقدس: اصلاح بافت...

گروه استان‌ها- رئیس کمیسیون ویژه ساماندهی حاشیه شهر شورای شهر مشهد گفت: ساخت مسکن ارزان‌قیمت در حاشیه شهر، ضمن اصلاح بافت و حفظ کرامت شهروندان، گامی اساسی در جهت خانه‌دار کردن افرادی است که از نظر اقتصادی و معیشتی در تنگنا هستند.

عضو کمیسیون عمران مجلس: دفاتر مشاوران...

عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: بنگاه‌های معاملات ملکی باید همانند دفاتر ثبت اسناد، پلیس +۱۰ و سایر مجموعه‌های خدمات‌رسان دارای قانون، ضابطه و مسئولیت مشخص باشند تا از سوء استفاده احتمالی جلوگیری شود.

قیمت خانه در پردیس تهران

هر متر مربع یک دستگاه واحد مسکونی ۸۷ متری، با عمر بنا ی ۱ سال، واقع در پردیس، فاز ۱۱ به مبلغ ۷ میلیون تومان در بازار به فروش می‌رسد.

زلزله به ۷۰۰ واحد مسکونی در روستاهای...

فرماندار قوچان در استان خراسان رضوی گفت: بر اثر زلزله دیروز (دوشنبه) ۷۰۰ واحد مسکونی در ۴۲ روستای این شهرستان دچار خسارت‌های جزئی و کلی شد.

دو سوم درآمد کارگران صرف اجاره‌بها...

دبیر کل کانون عالی انجمن های صنفی کارگران کشور گفت:در حال حاضر بیش از دوسوم درآمد کارگران به طور میانگین صرف رهن و اجاره مسکن می‌شود و این عدد برای کارگران بسیار زیاد است.

سهم اصفهان از برنامه دولت چقدر است؟

مدیرکل راه و شهرسازی استان اصفهان در خصوص برنامه دولت مبنی بر تولید یک میلیون واحد مسکونی در کشور طی یکسال و سهم استان اصفهان از این میزان گفت: معمولاً از این تعداد بین ۷ تا ۱۰ درصد مشمول استان اصفهان می‌شود که چیزی حدود ۷۰ هزار واحد سهم این استان خواهد بود و این عدد برای چهار سال حدود ۲۵۰ تا ۳۰۰ هزار واحد می‌شود.

یک میلیون سرپناه_۱ میلیون مسکن چقدر برق...

در شرایطی که مدل ساخت 1 میلیون واحد مسکونی بر اساس خانه 1 طبقه در دستور کار قرار گیرد، می‌توان نیاز به برق 1150 مگاواتی این واحدها را از طریق برق تجدیدپذیر تامین کرد.

احداث ۵ هزار واحد مسکونی در مناطق محروم...

رئیس سازمان بازرسی کل کشور خبر از احداث حدود ۵ هزار واحد مسکونی در مناطق محروم یا آسیب‌دیده ناشی از آب‌گرفتگی در استان خوزستان داد.

ریزش قیمت مسکن در محله‌های هدف...

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه قیمت مسکن در محله‌هایی از تهران که دارای ماهیت سرمایه‌ای هستند با افت بیشتری نسبت به مناطق مصرفی مواجه شده است گفت: معتقدم تقاضای واقعی هیچگاه دچار رکود نمی‌شود و دولت از سازندگانی که در این بخش اقدام به ساخت و ساز کنند حمایت می‌کند.

آخرین خبرها از اخذ مالیات از...

با توجه به گزارش دیوان محاسبات مبنی بر صفر بودن اجرای مالیات خانه و خودروهای لوکس به جهت عدم تصویب مقررات در دولت، معاون سازمان امور مالیاتی توضیحاتی درباره اقدامات و آمادگی این سازمان برای اخذ مالیات از لوکس‌نشینان ارائه کرد.

شیوع «معاوضه» در معاملات مسکن

یک محرک در بازار مسکن «تقاضای تبدیل مصرفی» و «صاحبان املاک سرمایه‌ای» را پای میز معامله ملک آورد. نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد طی هفته‌های اخیر با وجود «تداوم رکود سنگین معاملات مسکن» دو گروه خریدار و فروشنده مقابل هم نشسته و در حال انجام معامله هستند. معاملات ملکی این دو گروه، شکل جدیدی از معاوضه است.

224 واحد تعاونی مسکن در بندرعباس افتتاح...

224 واحد تعاونی مسکن در بندرعباس افتتاح شدخبرگزاری آریا - مراسم افتتاح 224 واحد مسکونی با حضور معاون سیاسی، امنیتی و اجتماعی استاندار هرمزگان برگزار شد.

روند کاهشی قیمت سیمان و فولاد مانع...

نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به اقدامات مجلس برای کاهش قیمت مصالح ساختمانی گفت: روند کاهشی قیمت سیمان و فولاد باید مانع تداوم قیمت کاذب مسکن شود.