بازار املاک / املاکی که در رهن بانک هستند چگونه نقل و انتقال پیدا می‌کنند؟

املاکی که در رهن بانک هستند چگونه نقل و انتقال پیدا می‌کنند؟

هنگام خرید و فروش ملک رهنی، گاه لازم است سند از رهن بانک آزاد شود و گاه به این اقدام نیاز نیست. در هر صورت، اگر قصد خرید یا فروش ملک رهنی را دارید، باید نکاتی را رعایت کنید. بانک‌ها برای وام‎ها و تسهیلات اعطایی، ضمانت اجرای مشخصی را در نظر می‌گیرند.

هنگام خرید و فروش ملک رهنی، گاه لازم است سند از رهن بانک آزاد شود و گاه به این اقدام نیاز نیست. در هر صورت، اگر قصد خرید یا فروش ملک رهنی را دارید، باید نکاتی را رعایت کنید. بانک‌ها برای وام‎ها و تسهیلات اعطایی، ضمانت اجرای مشخصی را در نظر می‌گیرند.

به گزارش «تابناک»؛ در مورد وام مسکن، معمولا ضمانتی که بانک در نظر می‌گیرد، رهن سند خانه مورد معامله است. توجه داشته باشید که رهن باعث خارج شدن عین مال از مالکیت شخص راهن نمی‌شود و راهن همچنان مالک بوده و به تبع آن، منافع مربوط به مال در رهن نیز متعلق به اوست. سند ملکی رهنی از آنجا که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود، یک سند رسمی است. سند ملکی رهنی، بین وام‌گیرنده و بانک یا مؤسسه مالی و اعتباری، برای تضمین پرداخت اقساط وام تنظیم می‌شود.

معامله ملک در رهن بانک

فروش مال غیر، غیرقانونی است؛ بنابراین، خرید و فروش ملک در رهن بانک نیز بدون رضایت بانک، غیرقانونی است. معامله خانه‌ای که سند آن در رهن بانک است، از دو طریق فک رهن و نیز انتقال تسهیلات به فرد خریدار یا ملک دیگر، امکان‌پذیر است.

خانه‌ای که به عنوان وثیقه در رهن بانک است، برای معامله باید از رهن بانک خارج شود. معامله خانه قبل از فک رهن، مخالف منافع بانک است و در نتیجه بانک می‌تواند به جرم کلاهبرداری شکایت کند؛ اما امکان معامله خانه‌ای که هنوز در رهن بانک است، نیز از طریق انتقال تسهیلات به خریدار وجود دارد.

انتقال تسهیلات به خریدار

تا زمانی که ملکی در رهن بانک است، مالک نمی‌تواند رسمی و محضری، سند را به شخص دیگری منتقل کند.

انتقال ملک فقط از طریق انعقاد مبایعه‌نامه در بنگاه‌های ملکی امکان‌پذیر است و می‌توان نقل و انتقال سند را به زمان تسویه تسهیلات موکول کرد.

راه دیگر این است که طبق مقررات رسمی، خریدار به جای مالک فعلی، پرداخت اقساط را بر عهده بگیرد.

در این صورت علاوه بر اینکه سند ملک به نام او منتقل می‌شود، ادامه بازپرداخت تسهیلات نیز بر عهده خریدار خواهد بود.

در چند سال اخیر به دلیل سوءاستفاده‌های مکرر، اخذ وکالت بلاعزل از مالک به خریدار رایج شده است که با آن، فروشنده به جای اینکه ملک را به خریدار بفروشد، به او وکالت تام‌الاختیار واگذاری و اجاره می‌دهد و فروشنده و خریدار شرط می‌کنند که صاحب ملک، حق عزل وکیل را ندارد.

وکیل یعنی خریدار نیز این حق را پیدا می‌کند که همه کار‌های مربوط به ملک از جمله انتقال سند رسمی بعد از فک رهن را انجام دهد.

فک رهن

فک رهن به معنای آزاد کردن سند ملکی است که به عنوان وثیقه در گرو بانک قرار گرفته است. برای اینکه بتوان ملکی که در رهن بانک است، معامله کرد، ابتدا باید فک رهن کرد. برای فک رهن نیز می‎توان این اقدامات را انجام داد:

تسویه حساب کامل

می‌توان اقساط باقی‎مانده را به بانک پرداخت و وام را تسویه و سند را از رهن بانک آزاد کرد.

سپرده‌گذاری

می‌توان برای تسویه وام پس از محاسبه بدهی، مبلغی معادل ۱۱۰ درصد بدهی را در بانک سپرده‌گذاری کرد. به این ترتیب خانه از رهن بانک خارج می‌شود.

تعویض وثیقه

می‌توان با شرایطی، اقدام به تعویض وثیقه و خارج کردن ملک از رهن بانک کرد. در چنین شرایطی بدون نیاز به تسویه حساب با بانک، می‌توان ملک را از رهن بانک خارج و سند را آزاد کرد.

در این روش می‌توان از دو طریق اقدام به تعویض وثیقه کرد: روش اول این است که سند ملک دیگری که به نام خود راهن است، به بانک ارائه شود. روش دوم نیز این است که می‌توان سند ملکی که به نام شخص دیگری است، برای تعویض وثیقه به بانک ارائه کرد.
در این حالت، تعویض وثیقه موقت خواهد بود؛ وام‌گیرنده باید ظرف شش ماه تا یک سال، ملک دیگر تحت مالکیت خود را در رهن قرار دهد.

مراحل خرید و فروش ملک رهنی

۱- فروشنده از طریق دفتر اسناد رسمی موضوع را از بانک استعلام می‌کند. در صورت اعلام موافقت از سوی بانک، دفترخانه موافقت کتبی بانک را ضمیمه پرونده می‌کند و انتقال ملک صورت می‌گیرد.
در حال حاضر، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سامانه‌ای راه‌اندازی کرده است و می‌توان اینترنتی، آخرین وضعیت ملک را استعلام کرد.
۲- خریدار در زمان معامله بخشی از مبلغ ملک مورد معامله را می‌پردازد و سپس فروشنده و خریدار متعهد می‌شوند در دفترخانه حاضر شوند.
در دفترخانه، خریدار بقیه مبلغ را پرداخت و فروشنده نیز سند رسمی ملک را به خریدار منتقل می‌کند.
۳- در این مرحله با توافق طرفین، وام به خریدار منتقل می‌شود. برای رسمی کردن این توافق طرفین باید با حضور در بانک مراحلی را طی و اسنادی را امضا کنند. پس از پایان اقساط و هنگام فک رهن، لازم نیست خریدار به مراجع قضایی مراجعه کند و دادخواست بدهد، بلکه با وکالت از طرف فروشنده، همه اقدامات قانونی را انجام می‌دهد.

سرنوشت خانه رهنی در صورت پرداخت نشدن بدهی تسهیلات

وقتی تسهیلاتی بابت خرید ملک دریافت شده باشد، سند ملک در رهن بانک قرار می‌گیرد و در صورت پرداخت نکردن اقساط، بانک می‌تواند از نظر قانونی، ملک را توقیف کند. در صورتی که ارزش ملک از رقم تسهیلات کمتر باشد، مقدار باقی‌مانده باید از سوی مالک پرداخت شود و در صورت بیشتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات، ملک به مزایده گذاشته و پس از کسر خسارت بانک، باقی مبلغ به مالک بازگردانده می‌شود. برای خرید و فروش ملکی که در رهن بانک است، راه‌های زیادی وجود دارد، اما مطمئن‌ترین روش از نگاه کارشناسان بانکی، انتقال تسهیلات به خریدار و در پی آن انتقال قانونی سند است. قانونی‌ترین راه برای نقل و انتقال ملک در رهن بانک، مراجعه به بانک و درخواست تغییر نام تسهیلات و به تبع آن انتقال سند است.

بانک‌ها با خرید و فروش ملک مسکن را گران...

بانک‌ها در راستای افزایش رتبه و اخذ تاییدیه از سوی بانک مرکزی، اقدام به خرید و انباشت ملک و آپارتمان کردند که این روند نقطه عطفی بر گرانی مسکن در بازار مصرفی بود.

شرایط جدید وام مسکن به مبلغ ۷۵۰ میلیون...

تصویبنامه هیئت وزیران اصلاح ماده ۳ آیین‌نامه تسهیلات خرید یا ساخت مسکن ایثارگران را به تصویب رساند. بر اساس این مصوبه، بانک مرکزی موظف است تسهیلات مسکن با نرخ ۴ درصد و مدت بازپرداخت ۲۰ ساله برای حداقل ۱۰۰ هزار نفر از ایثارگران مشمول در سال ۱۴۰۳ تأمین کند.

بانک ها عامل «گران شدن ملک» هستند

یک کارشناس بازار مسکن گفت: خرید ملک توسط بانک‌ها نقطه عطفی برای گرانی مسکن بود، در نتیجه بنگاه داری بانک‌ها موجب آسیب رسیدن به بازار مسکن خواهد شد.

سود نجومی در جیب اجاره نشین ها

سامانه "ایران املاک"، که از سال ۱۳۸۸ به عنوان اولین سامانه ثبت قراردادهای ملکی در کشور فعالیت خود را آغاز کرد، پس از ۱۴ سال بدون تغییر اساسی، همچنان به عنوان یک ابزار مهم در بازار مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد.

پیش بینی قیمت مسکن تا پایان فروردین...

آینده بازار مسکن با توجه به احتمال اعمال تحریم‌های جدید علیه ایران طی ماه‌های آینده، یکی از مسائلی است که در روز‌های گذشته به شدت توسط کارشناسان مورد بحث و تبادل نظر قرار گرفته است

خبر مهم وام خریداران مسکن ملی

شهرام ملکی، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید، درباره بسته شدن پرونده مسکن مهر پردیس گفت: مسئولیت ما این است که از تعطیلی پروژه‌های نهضت ملی مسکن و مسکن مهر جلوگیری کنیم و روند اجرایی این پروژه‌ها ادامه یابد. این موضوع از طریق جلسات منظم که خانم وزیر در سطح ملی برگزار می‌کنند، پیگیری می‌شود.

ارائه تسهیلات ودیعه مسکن به مددجویان...

در سال ۱۴۰۳ تسهیلات ویژه مسکن محرومان با هدف تامین مسکن اعم از خرید،احداث و پرداخت ودیعه در نظر گرفته شده است.

رکود سنگین در بازار مسکن

آنطور که کارشناسان بازار مسکن می‌گویند رکود این بازار در ۱۶ سال اخیر بی‌سابقه بوده و خرید ملک نسبت به ۱۰ سال گذشته، ۳ برابر سخت‌تر شده است!

افزایش وام مسکن رسما کلید خورد

در طرح مسکن ملی، نقش بانک‌ها و پیش‌خریداران به‌طور قابل توجهی تغییر کرده است. بانک‌ها که قرار بود ۷۰ درصد هزینه ساخت مسکن را تأمین کنند، تاکنون نتواسته‌اند یا شاید نخواسته‌اند این وظیفه را به درستی انجام دهند. طبق آمار رسمی، بانک‌ها تنها ۱۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات به پروژه‌های مسکن ملی پرداخت کرده‌اند، در حالی که مردم، یعنی ۸۰۰ هزار خانوار ثبت‌نام‌کننده، مجموعاً ۳۰۰ هزار میلیارد تومان آورده نقدی پرداخت کرده‌اند.

اطلاعاتی که متقاضیان نهضت ملی مسکن ...

اخیراً فرزانه صادر مالواجرد، وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد که در ۵ سال گذشته فقط ۲۰ هزار واحد مسکونی تحویل شده است و بقیه واحدها در مراحل مختلف فونداسیون، سفت‌کاری، نازک‌کاری و … است.

هشدار جدی به خریداران مسکن

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: قولنامه در دادگاه‌ها مورد پذیرش قرار نمی‌گیرد و از رؤسای اتحادیه املاک خواهش دارم به مشاوران املاک این مسئله را تذکر دهند.

قیمت تمام شده ساخت واحد‌های نهضت ملی...

عضو انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران گفت: میزان آورده متقاضیان در نهضت ملی مسکن به بیش از ۸۰۰ میلیون تومان رسیده که با تسهیلات ساخت قیمت تمام شده به یک میلیارد و۴۰۰ میلیون تومان می‌رسد.

شرایط معافیت مالیاتی ۱۰۰ درصدی اجاره‌...

بر اساس ماده یک قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره، موجران در صورتی که با مستأجران خود قرارداد سه‌ساله منعقد کنند، ۱۰۰ درصد از مالیات معاف خواهند بود

متقاضیان ملی مسکن؛ اولویت تحویل با چه...

طبق برنامه ریزی جدید تمامی متقاضیانی که صاحب فرزند هستند و در قالب طرح جوانی جمعیت قرار می‌گیرند در اولویت تخصیص واحد مسکونی هستند، اما اولویت مربوط به افرادی است که آورده خود را زودتر تکمیل کرده باشند.

ترمز افزایش قیمت مسکن کشیده شد

یک پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی، گفت: حباب مسکن در شهر‌های کشور به خصوص تهران و مناطق شمالی پایتخت عدد قابل توجهی است. این حباب ناشی از تقاضای سفته‌بازی است.

پزشکیان مستاجران را سورپرایز کرد

بررسی عوامل مالی طرح ناتمام «مسکن ملی» که مسئولیت تأمین هزینه‌های آن بر عهده بانک‌ها و احتمالاً بودجه سال‌های آینده خواهد بود، نشان می‌دهد که با قیمت‌های کنونی، حداقل ۶۰۵ همت منابع بانکی لازم است تا به‌عنوان وام ساخت، برای احداث خانه‌های ۱.۸ میلیون پیش‌خریدار قطعی پرداخت شود

شاه کلید حل مشکل مسکن در ایران چیست؟

با توجه به بالا بودن قیمت زمین در کلان شهر‌ها در جهت استفاده بهینه از زمین برای ساخت طرح مسکن اقتصادی در بافت‌های فرسوده وشهر‌های کوچک اطراف کلان شهر‌ها (اقماری) به زودی کاربردی و اجرایی می‌شود.

2 بار وام اجاره خانه برای 3 گروه از...

براساس مصوبه شورای پول و اعتبار، سقف مبلغ تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن برای سال ۱۴۰۳ در شهر تهران ۲۰۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها ۱۵۰ میلیون تومان، در سایر شهرها ۱۰۰ میلیون تومان و در مناطق روستایی ۴۰ میلیون تومان تعیین شده است. طبق این مصوبه، سود تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن ۲۳ درصد و حداکثر دوره بازپرداخت آن ۵ سال تعیین شده است.

وام یک میلیاردی دولت برای مستاجران

برای دریافت این وام متقاضی باید ابتدا ۲۵۰ میلیون تومان برای خرید اوراق هزینه کند، سپس حدود ۵۰ میلیون تومان در دفترخانه پرداخت کند که رقم دریافتی حاصل از کسر این هزینه‌ها حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان خواهد بود که با این مبلغ دریافتی، متقاضی تنها می‌تواند ۸ الی ۱۰ متر از یک واحد مسکونی را خریداری کند، از سوی دیگر عده کمی توان حجم بازپرداخت این وام را خواهند داشت.

اجرای طرح وام ارزان برای خرید خانه

با هزینه ساخت یک واحد ۸۰ متری در پرند، می‌توان یک واحد ۴۰ متری در تهران خرید

مالیات زمین و مسکن در بودجه ۱۴۰۴ چگونه...

بر اساس جزئیاتی که از لایحه بودجه ۱۴۰۴ منتشر شده، زمین‌های فاقد اعیانی دارای کاربری مسکونی، اداری و تجاری، و واحدهای مسکونی که ارزش هر یک از آنها بیش از پانصد میلیارد (۵۰۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال باشد، مازاد بر این مبلغ مشمول مالیات به میزان دو در هزار می‌شوند. این مالیات بر عهده شخصی است که در ابتدای سال ۱۴۰۴ مالک املاک فوق بوده است.