سهم اجارهنشینها از بازار مسکن
۱۴۰۱/۱/۱۴
۶۸۰۴ نمایش
نویسنده: ندا یزدانی
ایرانیها بیشتر اجارهنشیناند یا آلمانیها؟/ چرا مردم سوئیس خانه نمیخرند؟
چند درصد از ایرانیها صاحبخانه هستند و چند درصد از آنها اجارهنشیناند؟ این پرسش در سالهای مختلف در ایران پاسخهای مختلفی گرفته، اما از آنجا که مسکن همواره مهمترین موضوعِ اقتصادی در سطح اقتصاد خُرد برای ایرانیها بوده است، پاسخ به این پرسش هم اهمیتی دو چندان پیدا میکند.
آمارهای مرکز آمار ایران در سال ۱۳۹۸ نشان میدهد که حدود ۶۷ درصد از جمعیت شهری کشور در آن سال در واحدهایی سکونت داشتهاند که مالک آن بودهاند. این شاخص برای مناطق روستایی در آن سال معادل ۸۶ درصد بوده است.
همین آمارها نشان میدهند که در سال ۱۳۹۸، حدود ۲۴٫۱ درصد از شهرنشینان ایرانی اجارهنشین بودهاند و وضعیت اقامت ملکی حدود ۸٫۹ درصد هم در گروه «سایر» قرار میگرفته که به این معنی است که آنها وضعیت سکونتشان را مشخص نکردهاند. (وضعیت در روستاها البته متفاوت است.)
همین آمارها، بیش و کم در سراسر دهه ۱۳۹۰ خورشیدی ثابت بودهاند: در سراسر این دهه تقریبا همیشه بین ۶۰ تا ۷۰ درصد از خانوارهای شهری در ایران مالک خانه بودهاند و نزدیک به ۲۵ درصد هم اجارهنشین. اما آیا در کشورهای دیگر هم وضع به همین ترتیب است؟
خانهدارها و اجارهنشینها
واقعیت این است که این موضوع، به شدت به فرهنگ، وضعیت اقتصاد کلان، سابقه بخش مسکن و چندین و چند عامل دیگر بستگی دارد. به این ترتیب، کشورهای مختلف در دنیا هم از این نظر وضعیتهای متفاوتی را تجربه میکنند.
به عنوان نمونه، دادههای «یورواستات» (Eurostat) که در واقع همان اداره آمار اتحادیه اروپا است، نشان میدهد که شهروندان رومانی در شرق اروپا تقریبا همگی صاحبخانهاند. در سال ۲۰۱۹ میلادی، تقریبا ۹۶ درصد از جمعیت این کشور صاحبخانه بودهاند. (همه آمارهایی که در ادامه میخوانید، جمعیت ۱۸ تا ۶۴ سالهها را در هر کشور در بر میگیرد.)
نسبت اجارهنشینی و مالکیت خانههای مسکونی در ترکیه، تقریبا مشابه ایران است.
این آمار در مجارستان به حدود ۹۱٫۳ درصد و در اسلواکی و لیتوانی هم به حدود ۹۰ درصد میرسد. از میان کشورهای غیراروپایی هم لائوس با نزدیک به ۹۶ درصد از مجموع جمعیت، بیشترین تعداد مالکان خانههای شخصی را دارد.
روسهای خانهدار و سوئیسیهای اجارهنشین
دادههای سایت «استاتیستا» (Statista) در سال ۲۰۲۱ میلادی نشان میدهد که در روسیه، حدود ۸۷ درصد از شهروندان مالک خانه بودهاند و سهم اجارهنشینی از بازار مسکن در این کشور هم تنها ۱۱ درصد بوده است. (دقت کنید که جمع این دو الزاما برابر با ۱۰۰ درصد نیست.)
چینیها هم وضعیت مشابهی را تجربه میکنند. در چین، حدود ۸۳ درصد از جمعیت صاحبخانهاند و ۱۴ درصد از جمعیت هم اجارهنشین. در میان کشورهای اروپایی هم ایتالیا صاحبخانههای بیشتر و اجارهنشینهای کمتری دارد: در این کشور ۷۱ درصد از شهروندان مالک خانه هستند و ۲۴ درصد اجارهنشیناند.
با این همه، وضعیت برای برخی کشورهای به شدت توسعهیافته اروپایی متفاوت است. در فرانسه، سهم مالکان واحدهای مسکونی و اجارهنشینها تقریبا مساوی است: در این کشور حدود ۵۰ درصد از جمعیت مالکاند و حدود ۴۷ درصد هم اجارهنشین. (باز هم دقت کنید که قرار نیست الزاما جمع این دو برابر با ۱۰۰ درصد باشد!)
بحران خانههای خالی گریبان کشورهایی مانند چین را هم گرفته است.
در آلمان، بخش عمده جمعیت اجارهنشین هستند: ۳۵ درصد مالک خانه و ۶۴ درصد اجارهنشیناند. سوئیسیها هم به دلیل قیمتهای بالای ملک در این کشور، ظاهرا چارهای جز اجارهنشینی ندارد و سوئیس از این نظر، ظاهرا در اروپا بیرقیب است. در این کشور، حدود ۶۸ درصد از جمعیت اجارهنشیناند و حدود ۳۱ درصد هم مالکاند. (شهر-کشورهای خاص مانند «موناکو» را در نظر نگرفتهایم.)
در کشورهایی مانند نیجریه، وضعیت مالکیت خانههای مسکونی حتی عجیبتر است. در این کشور که بزرگترین اقتصاد قاره آفریقا را دارد، تنها حدود ۲۵ درصد از جمعیت مالک خانه هستند. وضعیت در ترکیه هم تا اندازهای شبیه به ایران است. دادههای «یورواستات» نشان میدهد که در سال ۲۰۱۹ میلادی، نزدیک به ۶۰ درصد از جمعیت در این کشور صاحبخانه بودهاند.
اما آیا این آمارها میتوانند چیزی راجع به اقتصاد کشورهای مختلف به ما بگویند؟ بالا بودن آمار مالکیت واحدهای مسکونی در یک کشور، میتواند همزمان نشانهای از چند چیز مختلف باشد: بالا بودنِ حجم ساختوساز واحدهای مسکونیِ جدید، عدم رشد چشمگیرِ جمعیت در سالهای اخیر و حتی «بُعد خانوار» (تعداد افرادی که در هر خانواده با هم زندگی میکنند).
برخی تحلیلها میگویند میزانِ بالای اجارهنشینی در کشورهایی مانند آلمان، به دلیل حجم گسترده تخریب منازل مسکونی در جریان جنگهای جهانی و عدم جایگزینی آنها بوده است. علاوه بر این، در کشوری مهاجرپذیر مانند آلمان، تقاضا برای واحدهای مسکونی جدید سریعتر از ساخت واحدهای مسکونی جدید رشد میکند و به همین دلیل کمبود مسکن همواره جدی است.
چرا با وجود این همه خانه خالی، هنوز هم تهیه مسکن برای ایرانیها دشوار است؟
یک تفاوت دیگر هم میان ایران و آلمان جالب توجه است. جمعیت دو کشور کم و بیش یکسان است، اما تعداد خانوارها در دو کشور به شدت متفاوت است و به همین دلیل، تقاضا برای مسکن هم در آلمان بالاتر است.
چرا این همه خانه خالی داریم؟
در واقع، آمارها نشان میدهند که حدود ۴۰ درصد از تمام خانوارهای آلمانی «تکنفره» هستند، در حالی که در ایران، تنها حدود ۹ درصد از خانوارها تکنفرهاند. به این ترتیب، نزدیک به ۱۶ میلیون آلمانی تنها زندگی میکنند، در حالی که در ایران، نزدیک به ۹ میلیون نفر چنین وضعیتی دارند.
اما کمبود مسکن، دلایلی دیگری هم دارد. در ایران، واحدهای مسکونی خالی از سکنه بسیار زیادی وجود دارد، اما با وجود آنکه تقاضا برای خرید مسکن هم بالا است، این خانههای خالی نمیتوانند پاسخگویِ تقاضا باشند. اما چرا چنین است؟
محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی در دولت حسن روحانی، دقیقا یک سال پیش (در فروردین ماه سال ۱۴۰۰) گفته بود که تعداد خانههای خالی از سکنه در ایران، تقریبا ۱۰ برابرِ کشور انگلیس است. این در حالی است که جمعیت انگلیس از ایران کمتر است.
به گفته معاونِ وقتِ وزارت راه و شهرسازی، در آن زمان حدود ۲٫۵ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در ایران وجود داشته که تقریبا معادل ۱۰ تا ۱۱ درصد از کل آمار موجودیِ خانههای مسکونی در ایران را تشکیل میداده است. (سرشماری عمومیِ نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵، سهم خانههای خالی از سکنه از کل موجودیِ مسکن در ایران را حدود ۱۱٫۳ درصد نشان میداد.)
نخست اینکه آمارهای جهانی در این زمینه هم گونهگون هستند: در بسیاری از کشورها سهم خانههای خالی از کل موجودیِ مسکن حدود ۱۰ درصد است، اما در کشورهای موفق در زمینه سیاستهای مسکن، همچون فرانسه و بریتانیا، این آمار به ترتیب برابر با ۷ درصد و ۳ درصد است.
سهم اجارهنشینها از کل بازار مسکن در ایران در یک دهه گذشته تقریبا ثابت بوده است.
به نظر میرسد که دلیل بروز این وضعیت در ایران، عدم آمایش سرزمینیِ مناسب، کاهش شدید قدرت خرید خانوار و تغییرات بهنسبت سریعِ جمعیتی و اقتصادی بوده است: بر اساس آمارها، حدود ۶۵ درصد از خانههای خالی از سکنه در ایران بالاتر از ۱۰۰ مترمربع مساحت دارند.
در تهران، عمده این خانهها هم در مناطق گرانقیمتِ شهر قرار گرفتهاند و از آنجا که وضعیت عمومیِ اقتصاد قدرت خرید خانوار را به شدت کاهش داده، خانههای بزرگمتراژ با قیمتهای بالا که قرار است تنها ۲ نفر در آنها زندگی کنند، مشتری چندانی ندارد.
اما تحلیل این وضعیت به این سادگی نیست و مجالی جداگانه میطلبد. همینقدر میتوان گفت که ایرانیها اکنون خانههایی کوچکتر، در مناطق ارزانترِ شهرها و با سهم بالاترِ وام خرید مسکن را ترجیح میدهند.