۱۴۰۱/۵/۲
۷۱۸۳ نمایش
نویسنده: ندا یزدانی
بالا بودن ارزش زمین در استان قزوین سبب شده تا در سالهای اخیر شاهد تغییر کاربری زمینهای کشاورزی به مسکونی برای دستیابی به ارزش افزوده باشیم.
یکی از این تغییر کاربری ها مربوط می شود به زمین های شهر الوند که به زمین های شلویری و گلچین معروف است .
زمین های گلچین و شلویری جزو مرغوب ترین زمینهای کشاورزی شهر الوند است که در بررسی های بعمل آمده حتی تا عمق 10 متری نیز هیچ رگه ای از ماسه در این زمین ها دیده نمی شود .
این زمین ها واقعا جزو مرغوب ترین زمینهای کشاورزی دشت قزوین است و کلا خاک نباتی است مجموع این زمین ها 60 و حتی گفته می شود تا 70 هکتار در شهر الوند می باشد.
الوند، مرکز شهرستان البرز، یکی از شهرهای بزرگ استان قزوین از نظر جمعیت است.
این شهر که در ۱۴ کیلومتری جنوب شرقی قزوین واقع شده، بیشتر با شهر صنعتی البرز به عنوان یکی از بزرگترین شهرهای صنعتی ایران شناخته میشود.
غیر از شهر صنعتی قدیمی و شناخته شده‌ی البرز، الوند با شهرک صنعتی لیا هم همجواری دارد و از این رو طبیعی است که دومین هسته‌ی جمعیتی استان به واسطه‌ی نیروی کار در آن شکل گرفته باشد به نحوی که بیش از 93 هزار نفر از جمعیت استان ساکن این شهرند.
تا یک دهه پیش، نیمی از این جمعیت را کارگران واحدهای تولیدی و صنعتی تشکیل می‌داد و مابقی در سایر مشاغل و عمدتا در بخش کشاورزی دیده می‌شد چرا که کشاورزی و باغداری در الوند، سابقه و زمینه‌ی قابل قبولی داشته و دارد.
به طور کلی در کنار صنعتی بودن، شهر الوند به واسطه قرارگیری در جنوب کوهپایه‌های دشت قزوین، یکی از حاصلخیزترین مناطق استان به شمار می‌رود.
سرسبزی این شهر ( حتی در حال حاضر هم) به اندازه‌ای است که شهر صنعتی البرز، به عنوان سرسبزترین شهر صنعتی در کشور شناخته میشود. چشم‌انداز باغات و کشتزارهای حاشیه‌ی شهر هم با تائید این مدعا، نشان از زرخیز بودن خاک آن دارد.
وجود توامان صنعت و کشاورزی، علاوه بر توسعه اقتصادی در زیرشاخه‌های این بخش‌ها، رونق دیگری هم در بازار شهر الوند داشته و آن، رونق در بازار زمین و مسکن است.
بازار زمین و مسکن چه در شهر و چه در حاشیه‌ی شهر الوند رونق دارد، به نحوی که هم حوزه تجاری و صنعتی و هم حوزه مسکونی و زراعی را در بر گرفته است.
از کشاورزی تا سوداگری
اراضی زراعی الوند به وسعت این شهر و زمینهای اطراف آن پراکنده است. اما همه‌ی زمینها، زیرکشت نیست بلکه بسته به مناطقی که در آن واقع شده، کاربری متفاوتی یافته است.
بخشی از این موضوع طبیعی است؛ گستردگی روزافزون شهر با توجه به جمعیت روبه ازدیادش، اقتضا می‌کند در هر دوره‌ای، طرح تفصیلی شهر، بخشی از زمینها را - پس از تغییر کاربری- به بافت شهر ملحق کند.
اما اینجا صحبت بر سر زمین‌هایی است که بدون گذراندن فرایند قانونی برای تغییر کاربری، از کشاورزی به مسکونی و تجاری سرگذاشته و در مسیر سوداگری افتاده‌اند.
زمین‌هایی که به گفته رئیس شورای شهر الوند، در زمره‌ی مرغوب‌ترین اراضی قابل کشت دسته‌بندی میشود؛ به نحوی که طبق برآورد آزمایشگاه‌های خاک‌شناسی، اغلب آنها کاملا نباتی بوده و در بررسی‌های انجام شده، تا عمق 10 متری، تقریبا هیچ رگه‌ای از ماسه در آن دیده نمی‌شود. از این رو، خاکی غیراسیدی قلمداد شده و به عبارت دیگر، برای کشت انواع محصولات زراعی و باغی مناسب و مرغوب است.
«زمینهای گلچین و شلویری» نمونه‌ای از این اراضی است که در سالهای اخیر، علیرغم دارا بودن قابلیتهای کشت و زراعت، بحث تغییر کاربری، تفکیک، و خرید و فروش آنها بر سر زبانها افتاده است.
وسعت 60 هکتاری این اراضی در حاشیه‌ی شهر، گویا از سوی اداره کل راه و شهرسازی هم به مثابه‌ی جزیره‌‌ای جدا افتاده، تلقی شده و برخلاف زمینهای قابل کشت اطرافش، اثری از زراعت در آنها نیست.
ابوالحسن شیرمحمدی می‌گوید: شروع داستان به سال 1387 برمی‌گردد؛ زمانی که طرح جامع شهر الوند تهیه و تدوین شد.
نکته‌ی قابل تامل این طرح (که بعدها موجب شبهه‌افکنی شد)، الحاق 170 هکتار از بهترین زمینهای کشاورزی حاشیه‌ی الوند از جمله 60 هکتار «زمینهای گلچین و شلویری» به بافت شهر برای توسعه و تامین سرانه‌های عمومی بود.
در حالی که طرح جامع شهر الوند برخی موضوعات را مسکوت و بلاتکلیف رها کرده بود؛ مثل 70 تا 80 هکتار زمین آماده‌ی ساخت در ضلع غربی بلوار معلم که طی سنوات گذشته، کاربری مسکونی یافته بودند!
زمین‌هایی با ظرفیت ساخت 3 تا 4 هزار واحد مسکونی با کاربری شهری که یک دهه پیش، تصویب شده و آماده‌سازی و تفکیک هم صورت گرفته است. این زمینها حتی زیرساخت‌های لازم برای تامین آب، برق و گاز نیز دارد؛ حتی سرانه‌های عمومی شامل فضاهای آموزشی، ورزشی و فرهنگی هم در آن پیش‌بینی شده و از این لحاظ بسیار جلوتر از «زمینهای گلچین و شلویری» است.
این زمینها به تنهایی قادر است نیاز شهر الوند به مسکن را تامین کند اما معلوم نیست با چه توجیهی به حال خود رها شده تا چوب حراج به زمینهای حاصلخیز کشاورزی خورده و بخشی از ثروت عمومی شهرستان از بین برود؟
تخریب زمینهای کشاورزی در حالی اتفاق می‌افتد که توقف و بازگرداندن آن بخشی از مطالبات عمومی هم هست. محمدرضا قاسمی یکی از اهالی شهر الوند معتقد است حفظ اراضی کشاورزی و باغی در شهرستانی با فضای غالب صنعتی، تنها راه برای حفظ سلامت و بازنگهداشتن ریه‌های شهر است؛ تا روز به روز شاهد کوچک‌تر شدن فضای دل‌انگیز و زیبای مزارع و باغات اطراف شهر نباشیم.
جدا از این، شهر الوند برای توسعه، ظرفیت بزرگ دیگری هم دارد: 90 هکتار بافت فرسوده شهری که به خاطر داشتن زیرساخت‌های شهری، تقریبا هیچ دردسری برای تامین آب، برق و گاز برای مالکانش ندارد.
رئیس شورای شهر الوند به بخش‌های مختلفی از شهر الوند اشاره می‌کند که مهیای توسعه ساخت و ساز مسکن است؛ از جمله آزادی، مناطق 6 و 12، کوی پزشکان و مناطق A و B هم که از دهه 40 ساخته شده و به عنوان بافت ناکارآمد شهری شناخته میشود.
بافت ناکارآمد شهری هم اگر به فهرست بافت فرسوده اضافه شود می‌توان گفت الوند، بیش از 100 هکتار بافت ارزشمند در دل خود جای داده که بازآفرینی و بهسازی آن میتواند نیاز جمعیتی معادل 100 هزار نفر را تامین کند.
اما هیچ یک از این فرصت‌ها، آنطور که زمینهای گلچین و شلویری، کاندیدای ساخت و ساز هستند، مورد توجه قرار نگرفته‌اند. گو اینکه سود سرشار از تغییر کاربری این اراضی قابل چشم‌پوشی نیست.
تغییر کاربری چطور اتفاق افتاد؟
زمینهای گلچین و شلویری تا دوره سوم شورای شهر یعنی اواخر دهه 1380 با کاربری کشاورزی شناخته می‌شدند اما پس از آن به تدریج اتفاقات دیگری افتاد.
رئیس شورای شهر الوند می‌گوید: تمام اتفاقات مربوط به تغییر کاربری این زمینها با رانت شورای شهر صورت گرفته است.
شیرمحمدی می‌گوید: شورای شهر وظیفه صیانت و مراقب از اراضی شهر را بر عهده دارد اما متاسفانه در دوره‌های پیشین نه تنها این امانتداری اتفاق نیفتاده بلکه برخی اعضای شورا در مقام ذینفع، وارد ماجرا شده و تغییر کاربری غیرمجاز زمینهای مذکور را تصویب کرده‌اند.
در این میان یکی از اعضای شورای شهر الوند، رسما به عنوان وکیل و مشاور مسکن و شهرسازی وقت، وارد عمل شده و وکالت مالکان- گلچین و شلویری- را برای تغییر کاربری این اراضی کشاورزی بر عهده می‌گیرد.
فرایند کار نیز به این صورت بوده که اراضی ابتدا به تملک مسکن و شهرسازی درآمده و در گام بعدی، تغییر کاربری آغاز میشود.
اینکه چرا مسکن و شهرسازی وارد ماجرا شده هم احتمالا از آنجا ناشی شد که این اداره کل، برای افراز یا تبدیل به احسن زمینهای موقوفه، نیاز به 2 تا 3 هکتار زمین داشته است. از این رو برای تامین نیاز خود، با خانواده‌های گلچین و شلویری وارد مذاکره شده و طرفین برای تملک 60 هکتار زمین از سوی راه و شهرسازی به توافق می‌رسند.
گام بعدی این بوده که مسکن و شهرسازی از طریق شورای عالی معماری و شهرسازی کشور، مجوز تغییر کاربری این اراضی را به نام زمینهای دولتی کسب کند؛ یکی از مصادیق بارز دور زدن قانون که در فقره‌ی زمینهای گلچین و شلویری رخ داده است.
خطمی عضو شورای شهر الوند هم اضافه می‌کند: نباید تصور شود که ورود مسکن و شهرسازی به این ماجرا تنها به دلیل تامین معوض برای زمینهای اوقافی بوده بلکه می‌توان به دلایل مستتر دیگری اشاره کرد.
یکی از مهمترین دلایل این اقدام شبهه‌انگیز، در اختیار داشتن زمین برای تامین سرانه‌های عمومی از جمله فضای سبز، آموزشی، فرهنگی، ورزشی و غیره بوده است.
به این ترتیب با تغییر کاربری اراضی گلچین و شلویری، هم موضوع زمینهای معوض برای حل مشکل اوقاف تامین شده و هم سرانه‌های عمومی که در طرح جامع سال 1387 مصوب شده تامین می‌شد. البته با این شرط که درصد ساخت و ساز مسکونی برای این 60 هکتار، 23 درصد تعیین شده و مابقی زمین، سرانه‌ی عمومی لحاظ گردد.
اتفاقی که به این صورت پیش نرفت. چرا که در طرح تفصیلی که بعد از طرح جامع به عنوان تکمله‌ای بر آن ارائه میشود، مجوز ساخت و ساز به 90 درصد رشد یافته و تنها 10 درصد مختص سرانه‌ی عمومی و خدماتی لحاظ شد.
به عبارت دیگر میزان زمین اختصاص یافته به سرانه‌ی عمومی که پیش از این 77 درصد تصویب شده بود به 10 درصد کاهش یافت.
در نتیجه جابجایی این مصوبه، به معنای هزاران میلیارد تومان ارزش افزوده برای مالکان و البته راه و شهرسازی بود.
همه‌ی این اتفاقات در زمانی کوتاه صورت گرفت و تمام مراحل نیز به صورت قانونی ثبت شد. اتفاقی که مقایسه آن با موردی مشابه در جنوب الوند، شائبه‌ی سواستفاده را پررنگ‌تر می‌کند.
منطقه‌ی علی‌آباد در جنوب الوند با سکنه کم‌برخوردار و ضعیف، از حدود 20 سال پیش منتظر تغییر کاربری و تخصیص حداقل‌ها برای زندگی شهری است. اما با اینکه زمینهای این منطقه هرگز جزو زمینهای کشاورزی نبوده، تغییر کاربری به صورت قانونی اتفاق نیفتاده و اهالی همچنان با چالش‌های حقوقی مواجهند.
اما این، همه‌ی دردسرهای تغییر کاربری اراضی کشاورزی در الوند نیست؛ و شواهد موجود، نشان از تبعاتی دیگر در حوزه سلامت دارد.
تبعات محیط زیستی
تغییر کاربری‌هایی که در طول چند دهه‌ی اخیر در منطقه رخ داده، تبعات محیط زیستی هم داشته و به تدریج بر بهداشت و سلامت مردم هم تاثیر گذاشته است.
یکی از اعضای شورای شهر الوند می‌گوید: مهمترین اثر قلع و قمع و تاراج زمینهای مرغوب و حاصلخیز، کاهش سرانه سرسبزی و از این طریق افزایش قدرت آلاینده‌هاست اما این همه‌ی ماجرا نیست.
مسئله‌ی مهمی که مطرح است نوع آلاینده‌هایی است که به تدریج در شهر الوند جدی‌تر شده و رفته رفته میتواند این شهر را به کانون آلودگیها تبدیل کند.
به گفته‌ی جواد خطمی بادهای گرمی که از جنوب الوند به سمت بوئین‌زهرا می‌وزد، میتواند در آینده به یکی از تهدیدهای این شهر بدل شود؛ این، مربوط به ماهیت بادهای گرم است که محمل مناسب‌تری برای آلاینده‌هاست.
موضوعی که مریم بهروزی کارشناس هواشناسی هم آن را تائید می‌کند.
اما تهدید واقعی، ناشی از تخریب 95 هکتار باغ سرسبز در منطقه‌ای به نام باغ عمران در جنوب شهر الوند است که در سالهای نه چندان دور اتفاق افتاده است.
باغ عمران، سدی نفوذناپذیر در مقابل بادهای گرمِ «راز» و گرد و غبار بود و با از بین رفتن آن، عملا حجم قابل توجهی از آلودگیها به شهر الوند گسیل میشود.
از طرف دیگر، شهر الوند از سمت شمال در مسیر بادهای خنکِ «مه» قرار دارد. جریاناتی که به گفته کارشناس هواشناسی دریچه‌ای برای تنفس شهر محسوب میشود و میتواند در شرایط بحران آلاینده‌ها، هوای شهر را تصفیه و تعدیل کند.
اما ساخت و ساز در این نقطه- یعنی زمینهای شلویری و گلچین و همچنین اراضی غرب بلوار معلم به وسعت 60 تا 70 هکتار- عملا این گلوگاه را مسدود خواهد کرد.
به عبارت دیگر بافت مسکونی در این منطقه، مانعی برای ورود بادهای خنکِ «مه» ایجاد خواهد کرد و به این ترتیب شهر الوند در معرض هجوم بادهای گرم و گرد و غبار از جنوب، ماندگاری آلاینده‌ها و ممانعت از ورود هوای پاک از شمال قرار خواهد گرفت.
حال آنکه انتظار می‌رود در شهری که سالها همجوار کارخانجات و واحدهای ریز و درشت صنعتی بوده و اکنون نیز بیش از هر زمان دیگری با صنایع فرسوده و آلاینده، دست و پنجه نرم می‌کند، تدابیری موثر در کاهش بار آلودگیها اتخاذ شود.
راه و شهرسازی چه می‌گوید؟
اداره کل راه و شهرسازی این موضوع را از نگاهی دیگر بررسی می‌کند.
به گفته‌ی کارشناس حقوقی سابق اداره کل راه و شهرسازی، زمین‌هایی که در طرح هادی وارد محدوده شهر شده باشد، اساسا کشاورزی و زراعی نیست و این کارکرد برای آن موضوعیت ندارد. پس عنوانی هم که برای این منظور اطلاق میشود «زمین شهری» است.
قاعده کار نیز به این صورت است که در موضوع تغییر کاربری، شورای عالی معماری و شهرسازی به عنوان مرجع ذیصلاح، با رعایت همه جوانب و قوانین و مقررات، رای به تغییر کاربری می‌دهد.
اما موضوع زمینهای الوند متفاوت است چرا که اصلا تغییر کاربری غیرمجاز مطرح نبوده بلکه شهرداری اهداف دیگری را دنبال می‌کند. به بیان دیگر از ابتدا سهم‌خواهی مطرح بوده و شاهد این مدعا آنکه موضوع تغییر کاربری در دهه 1380 به هیچ وجه از سوی شهرداری عنوان نشده است.
سیدهادی ابراهیمی اضافه می‌کند: تلاش شهرداری در این چنین مواردی، صرفا گرفتن سهم بیشتر است، حال آنکه در توافقات دولتی، شهرداری‌ها - آنگونه که توقع دارند- سهمی دریافت نمی‌کنند.
طبق قانون، 10 درصد این زمینها به شهرداری تعلق پیدا می‌کند اما این میزان، برای شهرداری‌ها راضی‌کننده نیست چرا که این نهاد در توافقات خود با مالکان به کمتر از 30 تا 40 درصد قانع نیست.
او می‌گوید: از زمانی که شورای عالی معماری و شهرسازی به عنوان مرجع ذیصلاح- علیرغم همه سختگیری‌ها- رای به تغییر کاربری زمینهای الوند داده، شهرداری مقاومت کرده و پروانه و مجوزهای لازم را صادر نمی‌کند. در حالی که مسیر طی شده کاملا قانونی بوده است.
ابراهیمی همچنین معتقد است اینجا، برخلاف شائبه‌هایی که در زمینهای هفت‌سنگان مطرح است، ویژه‌خواری یا رانت‌خواری مطرح نیست و وجود مالک زمینها همه چیز را آشکار می‌کند؛ چرا که اصولا توافق درباره ملکی صدق می‌کند که مالک خصوصی داشته باشد.
در این فقره هم طبق مُر قانون، توافقی میان مسکن و شهرسازی سابق و راه و شهر سازی فعلی و مالکان، حاصل شده و وقتی ملکی با موافقت مالک و نهادهای ذیصلاح، تغییر کاربری پیدا کند، شهرداری اجازه مداخله در آن را ندارد.
کارشناس شهرسازی وقت ( سابق ) اداره کل راه و شهرسازی هم می‌گوید: ماده 11 قانون شهرسازی، به مسکن و شهرسازی اجازه داده که ذیل قوانین و مقررات مطروحه، اقدامات مربوط به این توافق را اعمال و مقدمات کار را در زمین‌هایی که به بافت مسکونی الحاق شده، اجرا کند.
به گفته‌ی محسن اسماعیلی از این طریق شاید بتوان بخشی از کمبود زمین برای توسعه شهری و بهبود سرانه‌های عمومی را جبران کرد مشروط به اینکه حساسیت‌های بی‌جا کنار گذاشته شده و روال قانونی آنگونه که در شهرهایی مثل قزوین وجود دارد، اینجا هم دیده شود.
او اضافه می‌کند: مسئله اینجاست که شهرداری کاملا منفعلانه عمل کرده و حتی پیگیر گرفتن 10 درصد سهم خود (که سرمایه هنگفتی برای شهرداری و زمینه خوبی برای توسعه سرانه‌هاست) نیست! برعکس، مسائل حاشیه‌ای از جمله تغییر توازن ساخت و ساز را مطرح می‌کند که ابدا موضوعیت ندارد.
حال آنکه باید به سرعت وارد عمل شده، اراضی را تفکیک و پروانه صادر کند؛ همچنین در کمیسیون ماده 5 هم کاربری‌های خدماتی و عمومی را بررسی و در کوتاه‌ترین زمان اقدام کند.
به گفته اسماعیلی هیچ یک از مباحث مربوط به تقسیم‌بندی اراضی به صورت 90 درصد مسکونی و 10 درصد سرانه صحت ندارد بلکه آنچه که از ابتدا در طرح تفصیلی پیش‌بینی شده به قوت خود باقی است. به عبارت دیگر، موازنه همان است که از ابتدا مطرح بوده به نحوی که حدود 30 تا 40 درصد به ساخت و ساز مسکن اختصاص یافته و مابقی هم مختص معابر و سرانه‌های عمومی و خدماتی است که توازنی منطقی است.
اصولا در یک توافق جامع، نسبتها به صورت 30 تا 40 درصد مسکونی، 30 درصد معابر و دسترسی‌ها و 30 درصد هم خدماتی است که همین نسبتها در اینجا هم لحاظ شده است.
مباحثی که غیر از این مطرح شده و به طور مثال، سهم ساخت و ساز مسکن را 60 درصد و بیشتر عنوان می‌کنند هم به هیچ وجه منطقی نیست و اگر صحت داشته باشد خیانت مسلم در حوزه شهرسازی محسوب میشود.
ضمن اینکه هنوز شهرداری هم وارد عمل نشده و عملا اتفاقی نیفتاده که تغییر توازن باشد یا خیر!
به طور کلی باید پذیرفت که این تصمیم در راستای توسعه 10 ساله شهر الوند پیش‌بینی شده و مغایرتی با طرح هادی ندارد چرا که مورد تائید شهردار وقت الوند هم بوده است.
او همچین با تاکید بر طرح جامع هم می‌گوید: کاربری جدید این اراضی در طرح جامع شهر الوند ( مصوب 1388 و ابلاغیه 1390) هم دیده شده و عدول از آن، غیرقانونی و هر گونه تغییر در آن، خارج از اختیارات استان بوده و مستلزم کسب مجوزها و مصوبه‌های دیگری از شورای عالی معماری و شهرسازی است.
فارغ از همه‌ی اینها، آنچه اهمیت دارد توجه متوازن به همه‌ی ظرفیت‌های توسعه شهری است.
به عنوان مثال در موضوع توسعه شهرسازی و عمران شهری، احیا بافت‌های فرسوده یا ناکارآمد نسبت به تملک و تغییر کاربری زمینها اولویت دارد.
این گفته دانشیار معماری دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه بین‌المللی امام خمینی قزوین است.
تملک و تغییر کاربری اراضی برای الحاق به بافت شهری، آخرین گام در توسعه شهری است؛ یعنی زمانی که همه‌ی ظرفیت‌ها اعم از بافت فرسوده و ناکارآمد احیا و بهسازی شده باشد.
گویا سیاست تمرکز بر بافت فرسوده، در الوند و در زمان تغییر کاربری زمینهای گلچین و شلویری به طور جدی مطرح نبوده اما در حال حاضر میتواند بخش قابل توجهی از کمبود زمین برای ساخت و ساز و افزایش سرانه‌های عمومی در محدوده‌ی شهری را حل کند.