بازار املاک / نه کارگران مشغول کارند، نه مسکن در حال ساخته شدن

نه کارگران مشغول کارند، نه مسکن در حال ساخته شدن

دولت سیزدهم ماموریت ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال برای چهار سال متوالی را در دستور کار قرار داده است؛ اما کارنامه یک‌ساله اجرای این برنامه، عملکرد مطلوب و موفقی را نشان نمی‌دهد. برای آنکه وزیر جدید راه و شهرسازی (وزیر مسکن) بتواند بر مشکلات موجود در این بخش غلبه کند، یک پازل پیش‌روی خود دارد که برای حل آن باید چهار حرکت اصلی انجام دهد.

سیاست گذار یه مسکن


این جعبه ابزار ترکیبی از سیاست‌های موثر برای رفع، کنترل و مهار بحران‌هایی است که از درون و بیرون بازار مسکن، منجر به بروز مشکل برای هر دو سمت عرضه و تقاضای املاک مسکونی شده‌ است.


واقعیت بازار و یک میلیون مسکن


پازلی که هم‌اکنون مقابل وزیر جدید راه‌وشهرسازی قرار دارد که باید برنامه‌های خود را با توجه به آن تدوین و اجرایی کند، چهار تکه مهم دارد که حل آن نیازمند چهار حرکت است. 
این در حالی است که در شرایط فعلی، ۶ چالش اصلی در بازار مسکن وپیش‌روی وزیر قرار دارد. 

مساله ساخت یک میلیون مسکن دولتی در سال، عقب‌ماندگی در برنامه‌های مربوط به نوسازی بافت‌فرسوده به میزان ۱۰۰ هزار واحد در سال 
سقوط قدرت خرید مسکن، جهش تاریخی اجاره‌بها، ساخت‌وساز در عمیق‌ترین رکود و جریان ملکی (غیرمولد) تورم‌ساز در بازار، ۶ چالش اصلی و فعلی بازار مسکن در شرایط حاضر هستند.

اولین حرکت برای حل این پازل، مربوط به «تشخیص درست صورت‌مساله» است. 
همچنین تجویز درست سیاست‌ها، شناخت تله‌های بازار مسکن و پرهیز از ورودبه آن‌ها و از سوی دیگر توجه به «اعتبار» استثنایی عضو جدید کابینه در بدنه دولت، باید از سوی وزیر جدید مورد توجه قرار گیرد.

 درک درستی از صورت‌مساله بازار مسکن داشته باشد.


یکی از مهم‌ترین واقعیت‌های بازار مسکن مربوط به عمق رکود دوگانه در این بازار است. 
بازار معاملات مسکن هم‌اکنون و بعد از چهار سال پیاپی جهش شدید قیمت‌ها و افت قدرت خرید متقاضیان به‌ویژه خانه‌اولی‌ها وسایر متقاضیان مصرفی، در وضعیت رکود قرار دارد. 
این در حالی است که رکود در بازار ساخت‌وساز نیز از سال ۹۳ آغاز شده و هم‌اکنون در عمیق‌ترین شرایط خود طی دو دهه اخیر قرار گرفته است.

دست‌کم ۵ سال است که رکود شدید در حوزه عرضه مسکن وجود دارد و روز به روز نیز بر عمق این رکود افزوده می‌شود. 
در چنین شرایطی، دولت، برنامه ساخت یک‌میلیون مسکن در سال برای افزایش عرضه و کمک به خانه‌دار شدن متقاضیان واجد شرایط را در دستور کار قرار داده است.

با گذشت بیش از یک‌سال از آغاز اجرای این طرح، تاکنون تنها حدود ۷۰۰ هزار نفر متقاضیان موثر اقدام به افتتاح حساب در بانک برای واریز آورده کرده‌اند و وام بانکی تنها به حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی پرداخت شده است. 
این ۲۰۰ هزار واحد در واقع مقیاس واقعی یا واقعیت عملکرد طرح خانه‌سازی دولتی در یک‌سال اخیر را نشان می‌دهد.

 این در حالی است که باید در سال اول، یک‌میلیون مسکن ساخته می‌شد یا به عبارت دقیق‌تر عملیات ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در یک‌سال آغاز می‌شد .
که مستلزم اعلام آمار پرداخت تسهیلات بانکی برای یک‌میلیون مسکن و نه ۲۰۰ هزار واحد تاکنون است.

بررسی کارنامه یک‌ساله دولت در این بخش نشان می‌دهد


 این طرح با چند مساله مهم مواجه است که لازم است وزیر جدید، حتما به آن توجه کند و برنامه‌های خود را براساس آن تدوین و اجرا کند.
اولین مساله قابل شناسایی در این زمینه به «تفاوت هزینه ساخت توافق‌شده با واقعیت قیمت‌های بازار» برمی‌گردد. 

ستون اصلی این طرح، به‌صورت کج طراحی شود. 
از همان ابتدا، قیمتی که سیاستگذار مسکن برای اجرای این طرح و ساخت واحد‌ها اعلام کرد با اختلاف قابل توجه، از هزینه واقعی ساخت مسکن در بازار، فاصله داشت و از آن کمتر بود. 

در سال اول و هم در سال‌های بعد زمینه‌ساز کندسازی و خلف وعده‌های بعدی در خصوص هزینه تمام‌شده واحد‌ها و زمان ساخت و تحویل واحد‌ها به پیش‌خریداران می‌شود.
مساله مهم دیگر مربوط به «توان پرداخت آورده نقدی» از سوی پیش‌خریداران است.

 درحالی‌که رقم آورده اولیه متقاضیان و پیش‌خریداران ۴۰ میلیون تومان اعلام شده و مبالغ مربوط به سهم آورده 
متقاضیان که باید در مراحل مختلف ساخت و پیشرفت فیزیکی واحد‌ها از سوی پیش‌خریداران تامین و به پروژه‌ها تزریق شود

 به‌طور متوسط سهم کل آورده هر متقاضی برای یک واحد مسکونی با قیمت تمام‌شده امروز، رقمی حول و حوش ۶۰۰ میلیون تومان می‌شود.



این میزان نه تنها با آورده اولیه ۴۰ میلیون تومانی سنخیتی ندارد
 بلکه به‌دلیل شفاف نبودن و عدم اطلاع پیش‌خریدار‌ها از مبالغی که در مراحل بعدی باید به‌عنوان سهم آورده تامین کنند
 می‌تواند زمینه‌ساز مشکلات بعدی از جمله ناتوانی در تامین سهم آورده از سوی گروه‌هایی از متقاضیان و در نتیجه تاخیر و تعطیلی برخی پروژه‌ها شود. 

ذکر این نکته نیز ضروری است که در همین مرحله اول 


بسیاری از متقاضیان، موفق به پرداخت ۴۰ میلیون تومان سهم آورده خود در مرحله اول به‌طور کامل نشده‌اند 
آمار‌های بانکی نشان می‌دهد به‌طور متوسط هر متقاضی تاکنون رقمی حول و حوش ۳۰ میلیون تومان به شبکه بانکی از بابت مرحله اول واریز آورده اقدام کرده است. 
سومین مساله مربوط به مسائل و مشکلاتی است که در ارتباط با موضوع «آماده‌سازی زمین و تامین به موقع آن در مناطقی که تقاضای موثر در آن‌ها وجود دارد».


 در برخی از مناطقی که متقاضی موثر وجود دارد و حتی برخی اقدام به واریز سهم آورده کرده‌اند


 هنوز زمین تامین نشده است. در مقابل در برخی دیگر از مناطق، بعضی از پروژه‌های تعریف‌شده فاقد متقاضی است که باید در برنامه وزیر جدید این موضوع مورد بررسی قرار بگیرد. 
برآورد‌ها با اتکا به آمار‌های اعلام‌شده نشان می‌دهد
در این طرح (طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال) تاکنون کمتر از ۳۰ درصد هدف دولت پیش رفته است

 مشکل به «توافق غیرواقعی در هزینه ساخت» و «ناتوانی مردم در پرداخت آورده اولیه» مربوط می‌شود.
 حل مساله مستلزم «توافق درست با سازنده‌ها»، «افزایش وام ساخت و طول دوره بازپرداخت» است.

وضعیت حاد در بافت فرسوده


این در شرایطی است که عملکرد‌ها در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده نیز مانند سال‌های گذشته تاکنون نامطلوب بوده است.
 در شرایطی که براساس قانون، در هر سال باید به‌طور متوسط دست‌کم ۱۰۰ هزار واحد مسکونی فرسوده واقع در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری نوسازی و بازسازی شود.
 اما آمار‌ها نشان می‌دهد در هیچ سالی این میزان تحقق نیافته و عملکرد‌ها بسیار ضعیف و غیرقابل دفاع بوده است. 

در این زمینه لازم است سازوکاری برای تقویت و ترغیب هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن در این بافت‌ها به عمل آید. 
باید بر ایجاد صرفه ساخت و انجام فعالیت برای سمت عرضه و توجه به موضوع معیشت و توانمندسازی خانوار‌های ساکن در این مناطق به‌عنوان اولویت‌های نوسازی تمرکز شود.
این در حالی است که بازار اجاره مسکن نیز تحت تاثیر چهار سال جهش قیمت و تورم شدید در بازار مسکن

 تورم عمومی و انتظارات تورمی بالا


با رشد تاریخی مواجه شده و مداخلات ناموفق دولت واقدامات دستوری در سه سال اخیر، شرایط را در این حوزه حادتر از قبل کرده است. 
لازم است در این زمینه نیز تدابیر لازم به‌ویژه افزایش عرضه فوری به بازار مسکن و به‌ویژه بازار اجاره از محل از بین بردن حاشیه امن و ریسک صفر ملاکی واحتکار ملکی
 برای رفع انجماد از املاک مسکونی خالی از سکنه و احتکارشده از سوی سرمایه‌گذاران، به‌کار گرفته شود.


قدرت خرید و قدرت ساخت مسکن نیز هم‌اکنون برای هر دو سمت تقاضا و عرضه مسکن، در شرایط حداقلی و در وضعیت اضطراری قرار گرفته است.
 در این زمینه لازم است وزیر جدید راه و شهرسازی پکیج سیاستگذاری موثر یا جعبه‌ابزار رونق را به‌کار بگیرد و وارد عمل شود. 

این پکیج یا جعبه‌ابزار


 ترکیبی از سیاست‌های موثر در دو بخش پارامتر‌های درونی و بیرونی موثر بر بازار مسکن و ساخت‌وساز است. 
به‌کارگیری این جعبه ابزار همچنین در شرایطی که در سال‌های اخیر تاکنون ملاکان و سفته‌باز‌ها از مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر جهش قیمت
 کاهش قدرت خرید و ساخت آپارتمان‌های مسکونی بوده‌اند از اهمیت بیشتری برخوردار است.

 برای برطرف شدن این مشکلات به‌طور مشخص چهار سیاست کلیدی و موثر از درون بازار مسکن یعنی افزایش عرضه
 افزایش سقف وام و استطاعت‌پذیر کردن آن برای خانوارها، ایجاد ریسک و هزینه برای ملاکی و خالی نگه داشتن واحد‌های مسکونی و همچنین، کنترل و مهار عوامل اثرگذار از بیرون بازار مسکن
بر تحولات داخلی این بازار مورد توجه و تمرکز قرار بگیرد.

تقویت قدرت خرید متقاضیان از محل تعریف پکیج‌های متنوع و سبد‌های تسهیلاتی موثر و متناسب با سطوح قیمت مسکن، درآمد خانوار‌ها و توان مالی آنها
نه تنها می‌تواند بازار ساخت‌وساز را از محل ایجاد تقاضا برای واحد‌های ساخته‌شده
 از رکود عمیق خارج کند و در مسیر رونق قرار دهد که در عین حال از محل افزایش عرضه، به حرکت بازار به سمت تعدیل عرضه و تقاضا کمک می‌کند.

همه مشکلات بازار مسکن از درون این بازار شکل نگرفته است 


که تنها با سیاست خانه‌سازی دولتی، برطرف شود، بلکه در سال‌های گذشته تاکنون نقش بازی‌گردانان خارجی در التهابات بازار مسکن و ساخت‌و ساز، اثر قابل توجهی داشته است. 
در سال‌های گذشته تاکنون مسکن همواره تحت تاثیر انتظارات تورمی ناشی از افزایش ریسک‌های غیراقتصادی، شرایط متلاطم در بازار‌های رقیب مانند بازار ارز و...

بالا بودن نرخ تورم عمومی و همچنین رشد بالای نقدینگی بوده و از این محل، آسیب‌های جدی به این بازار هم در حوزه عرضه وهم در بخش تقاضا وارد شده است.
اینکه تصور شود همه مشکلات بخش مسکن از درون این بازار عبور می‌کند از اساس اشتباه و نیازمند بازنگری جدی است.

نبرد وزیر مسکن خاتمی با وزیر مسکن رئیسی

دستور رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی به مدیران کل راه و شهرسازی استان‌ها درباره تشدید نظارت بر اجرای بخشنامه تعارض منافع، احتمالا روز شنبه هفته آینده با هماهنگی دیوان عدالت اداری به صدور بخشنامه اعمال بند ج ماده 23 آیین نامه اجرایی قانون نظام مهندسی منجر خواهد شد که بر اساس آن پروانه اشتغال به‌کار آن دسته از اعضای مدیره سازمان‌های نظام مهندسی ساختمان که دارای تعارض منافع بوده و به بخشنامه‌های وزارت راه و شهرسازی بی‌توجه بوده‌اند، تعلیق خواهد شد.

مرمت ۱۵۵ واحد مسکونی محرومان در سبزوار

عملیات مرمت و نوسازی ۱۵۵ واحد مسکونی منزل معسرین و نیازمندان بوسیله گروه‌های جهادی امسال در شهرستان سبزوار انجام شد.

قراردادهای اجاره مسکن خودکار تمدید...

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه تمام قراردادهای اجاره به صورت خودکار، تمدیدشده حساب می‌شود، گفت: اجرای مصوبه کرونایی تعیین نرخ اجاره‌بها بدون تغییر ادامه دارد مگر اینکه توافقی بین مالک و مستاجر انجام شود.

رشد قیمت مسکن در استرالیا رکورد زد

قیمت املاک مسکونی در شهرهای بزرگ استرالیا در سه ماهه منتهی به ژوئن با رشد تاریخی ۶.۷ درصدی (نسبت به سه ماهه قبلی) روبرو شد.

وعده مسئولان برای ساخت خانه‌های...

گروه استان‌ها ــ هفدهم شهریورماه پارسال بود که زلزله ۵.۱ ریشتری به برخی از واحدهای مسکونی در روستاهای شهرستان رامیان و به صورت محدودتر در آزادشهر خسارت وارد کرد، مسئولان وعده داده بودند خانه‌های مردم زلزله‌زده حداکثر در یکسال احداث شود...

چگونه می توان از خروج ارز برای خرید...

ایرانی ها در سال گذشته میلادی ۷ هزار و ۱۸۹ ملک در ترکیه خریداری کردند که طبق همین منبع آماری نسبت به سال 2017 رشد ده برابری را نشان می دهد. البته ترکیه تنها مقصد ایرانیان برای خرید ملک نیست، امارات، ارمنستان، قبرس، گرجستان، اسپانیا، کانادا و ... هم کشورهایی هستند که ایرانیان در آنجا با خرید ملک سرمایه گذاری انجام داده اند

عضو شورای شهر مشهد مقدس: اصلاح بافت...

گروه استان‌ها- رئیس کمیسیون ویژه ساماندهی حاشیه شهر شورای شهر مشهد گفت: ساخت مسکن ارزان‌قیمت در حاشیه شهر، ضمن اصلاح بافت و حفظ کرامت شهروندان، گامی اساسی در جهت خانه‌دار کردن افرادی است که از نظر اقتصادی و معیشتی در تنگنا هستند.

عضو کمیسیون عمران مجلس: دفاتر مشاوران...

عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: بنگاه‌های معاملات ملکی باید همانند دفاتر ثبت اسناد، پلیس +۱۰ و سایر مجموعه‌های خدمات‌رسان دارای قانون، ضابطه و مسئولیت مشخص باشند تا از سوء استفاده احتمالی جلوگیری شود.

قیمت خانه در پردیس تهران

هر متر مربع یک دستگاه واحد مسکونی ۸۷ متری، با عمر بنا ی ۱ سال، واقع در پردیس، فاز ۱۱ به مبلغ ۷ میلیون تومان در بازار به فروش می‌رسد.

زلزله به ۷۰۰ واحد مسکونی در روستاهای...

فرماندار قوچان در استان خراسان رضوی گفت: بر اثر زلزله دیروز (دوشنبه) ۷۰۰ واحد مسکونی در ۴۲ روستای این شهرستان دچار خسارت‌های جزئی و کلی شد.

دو سوم درآمد کارگران صرف اجاره‌بها...

دبیر کل کانون عالی انجمن های صنفی کارگران کشور گفت:در حال حاضر بیش از دوسوم درآمد کارگران به طور میانگین صرف رهن و اجاره مسکن می‌شود و این عدد برای کارگران بسیار زیاد است.

سهم اصفهان از برنامه دولت چقدر است؟

مدیرکل راه و شهرسازی استان اصفهان در خصوص برنامه دولت مبنی بر تولید یک میلیون واحد مسکونی در کشور طی یکسال و سهم استان اصفهان از این میزان گفت: معمولاً از این تعداد بین ۷ تا ۱۰ درصد مشمول استان اصفهان می‌شود که چیزی حدود ۷۰ هزار واحد سهم این استان خواهد بود و این عدد برای چهار سال حدود ۲۵۰ تا ۳۰۰ هزار واحد می‌شود.

یک میلیون سرپناه_۱ میلیون مسکن چقدر برق...

در شرایطی که مدل ساخت 1 میلیون واحد مسکونی بر اساس خانه 1 طبقه در دستور کار قرار گیرد، می‌توان نیاز به برق 1150 مگاواتی این واحدها را از طریق برق تجدیدپذیر تامین کرد.

احداث ۵ هزار واحد مسکونی در مناطق محروم...

رئیس سازمان بازرسی کل کشور خبر از احداث حدود ۵ هزار واحد مسکونی در مناطق محروم یا آسیب‌دیده ناشی از آب‌گرفتگی در استان خوزستان داد.

ریزش قیمت مسکن در محله‌های هدف...

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه قیمت مسکن در محله‌هایی از تهران که دارای ماهیت سرمایه‌ای هستند با افت بیشتری نسبت به مناطق مصرفی مواجه شده است گفت: معتقدم تقاضای واقعی هیچگاه دچار رکود نمی‌شود و دولت از سازندگانی که در این بخش اقدام به ساخت و ساز کنند حمایت می‌کند.

آخرین خبرها از اخذ مالیات از...

با توجه به گزارش دیوان محاسبات مبنی بر صفر بودن اجرای مالیات خانه و خودروهای لوکس به جهت عدم تصویب مقررات در دولت، معاون سازمان امور مالیاتی توضیحاتی درباره اقدامات و آمادگی این سازمان برای اخذ مالیات از لوکس‌نشینان ارائه کرد.

شیوع «معاوضه» در معاملات مسکن

یک محرک در بازار مسکن «تقاضای تبدیل مصرفی» و «صاحبان املاک سرمایه‌ای» را پای میز معامله ملک آورد. نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد طی هفته‌های اخیر با وجود «تداوم رکود سنگین معاملات مسکن» دو گروه خریدار و فروشنده مقابل هم نشسته و در حال انجام معامله هستند. معاملات ملکی این دو گروه، شکل جدیدی از معاوضه است.

224 واحد تعاونی مسکن در بندرعباس افتتاح...

224 واحد تعاونی مسکن در بندرعباس افتتاح شدخبرگزاری آریا - مراسم افتتاح 224 واحد مسکونی با حضور معاون سیاسی، امنیتی و اجتماعی استاندار هرمزگان برگزار شد.

روند کاهشی قیمت سیمان و فولاد مانع...

نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به اقدامات مجلس برای کاهش قیمت مصالح ساختمانی گفت: روند کاهشی قیمت سیمان و فولاد باید مانع تداوم قیمت کاذب مسکن شود.