این برآورد نشان‌می‌دهد فاصله بسیار زیادی بین محاسبات و برآورد نهادهای دولتی از هزینه ساخت با برآورد بخش خصوصی وجود دارد که این موضوع برای یکی از گروه‌‌‌های شغلی فعال در بازار مسکن یعنی مهندسان مشاور معمار و شهرسازی دردسرساز‌شده و واکنش آنها را برانگیخته‌است.

شاید در ظاهر این‌طور به نظر برسد که بازار مسکن یکی از معدود بازارهایی است که در آن قیمت‌گذاری دستوری از سوی دولت اعتباری ندارد و صرفا عرضه و تقاضا در این بازار، تعیین‌‌‌کننده قیمت است. مقصود از دخالت قیمتی دولت به شکل دستوری، تعیین قیمت پایین‌‌‌تر از هزینه‌‌‌های واقعی تولید یک کالا و حاشیه سود حداقلی برای تولیدکنندگان است. این رویه‌‌‌ای است که تولیدکنندگان کالاها و خدمات مختلف در کشور با آن روبه‌رو هستند و همواره مورد انتقاد بخش خصوصی است. اما شرایط بازار مسکن از این جهت متفاوت به نظر می‌رسد که اختیار تام قیمت‌گذاری با مالکان است. این در حالی است که حتی این بازار هم از قیمت‌گذاری دستوری مبرا نبوده است.

ماجرا از این قرار است که نهاد مربوط به تعیین صلاحیت و دستمزد مهندسان مشاور ناظر که به نوعی به دولت وابستگی دارد، هر سال ضرایبی از هزینه ساخت مسکن را به عنوان دستمزد مهندسان ناظر تعیین و در عمل با این اقدام، نمودی از قیمت‌گذاری دستوری را به بازار مسکن وارد می‌کند. به بیان دیگر دستمزد مهندسان ناظر ضریبی از قیمت تمام‌شده ساخت مسکن در هر سال است که در ابتدای سال توسط نهادهای مربوطه و بر اساس ضرایب تعدیل هزینه‌‌‌های عمرانی اعلام‌شده از سوی سازمان برنامه و بودجه برآورد می‌شود و مبنا قرار می‌گیرد. این برآورد در سال‌های اخیر تقریبا همواره و بدون استثنا از سطح واقعی هزینه ساخت فاصله داشته و چون حق‌‌‌الزحمه مهندسان ناظر بر اساس درصدی از این هزینه اعلام می‌‌‌شد، عملا دست مهندسان ناظر نیز از حق‌‌‌الزحمه‌‌‌ای که استحقاق آن را دارند، دور می‌‌‌ماند.

حاکمیت این روند سبب‌شده در تمام سال‌های گذشته مهندسان ناظر پروژه‌‌‌های ساختمانی متناسب با عیار خدمات حرفه‌‌‌ای خود دستمزد دریافت نکنند. این شغل حساس و ارزشمند از سوی دولت به عنوان شغل دوم و جانبی تلقی شود. اینکه پایه تعیین حقوق و دستمزد مهندسان ناظر همواره نادرست و غیرواقعی تعیین‌شده و به دنبال کوچک‌‌‌نمایی هزینه‌‌‌های ساخت مسکن، دستمزد این مهندسان در سطح پایین‌‌‌تر از آنچه باید محاسبه می‌‌‌شد، سبب‌شده‌بود مهندسان ناظر در کنار این حرفه، به دنبال شغل دیگری باشند و حتی این روند بعضا در کیفیت ساخت ابنیه نیز اثر سوء داشته‌است.

اما با وجود اینکه فاصله بین هزینه ساخت واقعی با هزینه ساخت برآورد‌شده و اعلامی از سوی نهادهای دولتی همواره وجود‌داشته‌است، این فاصله اکنون به بیشترین حدودی رسیده‌است که تا پیش از این تجربه نشده‌بود و همین موضوع واکنش «انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز» را در پی‌داشته‌است.

انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز به عنوان بخش خصوصی فعال در صنعت ساختمان، دو روز پیش در نامه‌‌‌ای خطاب به ریاست سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور، نسبت به محاسبات دولتی هزینه ساخت مسکن واکنش نشان‌داده و برآورد دیگری را از این متغیر هزینه‌‌‌ای اعلام کرده است. پیشنهاد این انجمن لحاظ کردن این برآورد در تعیین دستمزد مهندسان مشاور است.

در محتوای این نامه یادآوری‌شده که با توجه به برخی جداول اعلامی از طرف سازمان نظام مهندسی استان‌‌‌های مختلف و مشاهده ارقام ناهماهنگ با واقعیت‌‌‌های اجرایی ساخت ابنیه، جدولی از هزینه‌‌‌های ساخت توسط انجمن مذکور تنظیم‌شده که. به منظور جلوگیری از تشتت و وحدت رویه به سازمان نظام مهندسی ساختمان ارسال شده‌است. طبق برآورد این تشکل بخش خصوصی، هزینه ساخت مسکن برای ساختمان‌‌‌های متوسط و متعارف در کشور که نه خیلی ارزان و بی‌‌‌کیفیت و نه لوکس باشد، برای ابنیه چهار‌طبقه که عرف تراکم ساختمانی هم در تهران و هم در کشور محسوب می‌شود، مترمربعی ۱۲ میلیون و ۵۰۰هزار تومان برآورد شده‌است.

این در حالی است که بر اساس ابلاغیه چهارم اردیبهشت ۱۴۰۲ از سوی سازمان نظام مهندسی ساختمان، هزینه‌ساخت سال‌جاری برای ساختمان‌‌‌های یک و دو‌طبقه مترمربعی ۴ میلیون تومان و برای ساختمان‌‌‌های سه تا پنج‌طبقه ۴ میلیون و ۶۶۵ هزار تومان محاسبه و اعلام شده‌بود. به این ترتیب ارقام کارشناسی‌شده مهندسان مشاور درباره هزینه ساخت مسکن ۲/۷ برابر نظام مهندسی است. این گپ بزرگ چیزی نبود که مهندسان مشاور امسال هم بتوانند نسبت به آن اغماض کنند. از این رو واکنش رسمی با ارسال نامه و اعلام محاسبات خود از هزینه ساخت را در دستور کار قرار دادند؛ به این امید که روند مذکور اصلاح شود.

نکته قابل تامل این است که علاوه بر هزینه ساخت، یکسری هزینه‌‌‌های جانبی دیگر در پروژه‌‌‌های ساختمانی وجود دارد. آنها در قیمت تمام‌شده ساخت مسکن موثر است. بیمه غیرعمرانی، هزینه دفتر مرکزی، هزینه مستمر کارگاه، ضمانت‌نامه، سود و مالیات بر سود از جمله این موارد است که باید در قیمت نهایی لحاظ شود. با احتساب این هزینه‌‌‌های بالاسری، باید برای برآورد اولیه صورت‌گرفته از سوی مهندسان مشاور، ضریب ۱/۴۳ در نظر گرفت. در این صورت هزینه واقعی ساخت یک ساختمان چهار‌طبقه تا مترمربعی ۱۷ میلیون تومان افزایش می‌‌‌یابد.

ذکر این نکته ضروری است که در محاسبات برآورد هزینه ساخت مسکن، قیمت زمین لحاظ نشده و صرفا مربوط به هزینه ساخت‌وساز است. این ارقام اگرچه به عنوان برآورد کشوری اعلام شده‌است. اما گفته‌می‌شود سطح آن به سطح هزینه ساخت در تهران بسیار نزدیک است. البته شهرها و استان‌‌‌های مختلف بعضا با این سطوح اعلامی اختلاف قیمت دارند. در محاسبات صورت‌گرفته از سوی بخش خصوصی، هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان ۵ تا ۱۰ طبقه 1۱۴ میلیون، ۱۱ تا ۱۶ طبقه ۱۸ میلیون و ۱۷ طبقه و بیشتر ۲۲ میلیون تومان برآورد شده‌است.

این در حالی است که سازمان نظام مهندسی یک ماه قبل در جدولی، هزینه ساخت ابنیه مسکونی 6 تا 7 طبقه را 5 میلیون و ۳۰۰ هزار تومان، ۱۲تا ۱۵طبقه را هفت میلیون و ۳۰۰ هزار و تراکم بیش از آن را ۸ میلیون تومان برآورد و اعلام کرده بود که فاصله زیادی با ارقام برآورد‌شده از سوی تشکل مربوطه در بخش خصوصی دارد.

اینکه دولت و نهادهای مربوطه چه واکنشی نسبت به نامه اخیر انجمن مذکور پیرامون هزینه ساخت مسکن در ۱۴۰۲ نشان می‌دهند، برای ذی‌‌‌مدخلان در اجرای طرح مسکن‌‌‌سازی یک میلیونی دولت نیز اهمیت زیادی دارد. در آخرین چانه‌‌‌زنی‌‌‌های صورت‌گرفته میان انبوه‌‌‌سازان و دولت، تلاش انبوه‌‌‌سازان مشارکت‌‌‌کننده در اجرای طرح نهضت ملی مسکن این بود که دست‌‌‌کم هزینه ساخت در قراردادهای سال‌جاری را تا ۱۰ میلیون تومان افزایش دهند.

اما چرا دولت در مقابل پذیرش واقعیت بازار ساخت‌وساز مقاومت می‌کند؟ پاسخ روشن است. تلاش دولت این است که سالانه یک میلیون واحد مسکونی را با کمترین هزینه ممکن بسازد و به فاقدان مسکن اختصاص دهد. اما سیاستگذار بخش مسکن نباید از این موضوع غفلت کند که پاک کردن صورت مساله هزینه‌‌‌های واقعی ساخت می‌تواند عواقب به مراتب بدتری از پذیرش برآوردهای واقعی داشته باشد. کمترین تبعات مقاومت دولت در برابر پذیرش سطح معقول هزینه ساخت در قراردادهای نهضت ملی مسکن این است که واحدهایی که ساخت آنها آغاز‌شده، نیمه‌‌‌کاره رها می‌‌‌ماند. یا تکمیل آنها مشمول زمان و به تبع آن مشمول تورم بالاتری می‌شود. تجربه سال‌های گذشته مسکن‌‌‌سازی انبوه توسط دولت نیز نشان داد این امکان وجود دارد که عمر یک پروژه در این ابعاد، به قاعده سن پنج دولت پیاپی افزایش پیدا کند.

تنها راه معقول پیش پای دولت این است که تورمی را که روی هزینه‌‌‌های ساخت اثرگذار است، به عنوان واقعیت بازار بپذیرد و سپس درصدد چاره‌‌‌جویی برای این تورم بربیاید، نه اینکه با ابزارهای در اختیار خود به کوچک‌‌‌نمایی این سرفصل هزینه‌‌‌ای مهم و کلیدی در بخش مسکن بپردازد.

بررسی‌‌‌های کارشناسی نشان می‌دهد بخش عمده رشد قابل‌توجه هزینه ساخت مسکن در سال‌جاری به تورم بالای مصالح ساختمانی بازمی‌گردد و سهم دستمزد کارگران ساختمانی در این موضوع کمتر است. به این ترتیب دولت باید تمرکز خود را بر مهار تورم مصالح ساختمانی معطوف و به این ترتیب از رشد بیش از پیش هزینه‌‌‌های ساختمانی در فصول آتی سال ۱۴۰۲ جلوگیری کند. مدیریت تامین مصالح پروژه‌‌‌های انبوه‌‌‌سازی دولتی از یکسو و مهار تورم افسارگسیخته مصالح ساختمانی از سوی دیگر در کاهش تنش در بازار فعالیت‌‌‌های ساختمانی موثر است. تجربه نشان‌داده در مقاطعی که ثبات در بازار مصالح ساختمانی برقرار بوده، ساخت‌وساز مسکن رونق‌گرفته و سازنده‌‌‌ها تمایل بیشتری به فعالیت نشان‌داده‌‌‌اند. از این رو دستور کار سیاستگذار باید به جای اصرار بر برآوردهای مغایر با واقعیت هزینه‌‌‌های ساخت‌وساز، برقراری ثبات در بازار مصالح ساختمانی از طریق کاهش هزینه‌‌‌های تولیدکنندگان مصالح باشد.

در دل نامه اخیر انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز یک هشدار نیز وجود دارد. مهندسان مشاور هشدار داده‌‌‌اند مبنای دستمزد آنها یک‌‌‌سوم چیزی است که در واقعیت با آن مواجه هستند و اگر به این فاصله توجه نشود و ترمیم صورت نگیرد، بعید نیست رکود تولید مسکن به خروج بخش خصوصی از قبیل شرکت‌های ساختمانی و مشاوران معمار و شهرساز از بازار مسکن منجر شود.

گفته‌می‌شود برخی از شرکت‌های ساختمانی در جریان رکود فراگیر بازار ساخت‌وساز در کشور در سال‌های اخیر به تدریج این بازار را ترک‌کرده و فعالیت خود را معطوف به نفت و پتروشیمی کرده‌‌‌اند. همچنین برخی از شرکت‌های ساختمانی از سوی بانک‌ها خریداری می‌شود و این یعنی همین حالا خروج این گروه از متخصصان از بازار مسکن کلید خورده‌است.

در صورتی که شرایط پیش‌بینی‌شده برای متخصصان معمار و شهرسازی به عنوان مهندسان ناظر در بازار مسکن بهبود پیدا نکند، در سال‌های آینده ممکن است با کمبود جدی نیروی متخصص در حوزه نظارت بر مسکن‌‌‌سازی روبه‌رو شویم. آثار این پدیده در میان‌مدت و بلندمدت روی کیفیت ساخت مشهود خواهد شد. به تعبیر دیگر حتی اگر رکود فراگیر در بازار مسکن علاج پیدا کند. این شرایط بغرنج چند ساله پایان یابد، ممکن است در زمان رونق ساخت‌وساز نتوان از ظرفیت جامعه مهندسان مشاور آن‌طور که باید و شاید بهره‌‌‌مند شد.