وام خرید مسکن ۴ برابر می‌شود؟

قفل «خرید خانه‌اول با وام مسکن» در صورت پذیرش یک طرح بانکی توسط سیاستگذار پولی باز می‌شود. بررسی‌هادرباره سطح کارآیی وام خرید مسکن نشان می‌دهد، قدرت پوششی این تسهیلات که دو سال پیش در تهران و برخی کلان‌شهرها از بین رفته بود، ابتدای سال گذشته در اکثر شهرها و استان‌ها نیز «سقوط» کرد و به میانگین ۱۰مترمربع رسید. سیاستگذار نیز در همین تعطیلات ابتدای سال با تصویب امتیاز «وام ۲میلیاردی» برای گروه‌های خاص، عملا بر «عدم کفایت» وام مسکن فعلی، مهر تایید زد.

افزایش سقف تسهیلات

در مسیر «افزایش سقف تسهیلات» و احیای نقش وام در صاحب‌خانه شدن خانوارها، مانع بزرگ «قسط» وجود دارد. تضعیف شدید بنیه مالی خانوارها در سال‌های اخیر –تحت تاثیر تورم بالا و رشد اقتصادی پایین- باعث شده هر نوع شوک افزایشی به اقساط ماهانه تسهیلات برای متقاضی، غیرقابل تحمل باشد. گروهی از کارشناسان بانکی برای این معادله دو مجهولی قدرت وام و قسط ماهانه، طرح شراکتی تسهیلات مسکن را پیشنهاد کرده‌اند. در این طرح امکان افزایش مبلغ وام از میانگین ۳۲۰میلیون تومان فعلی به حداقل ۱.۲میلیارد تومان وجود دارد.

قدرت وام خرید مسکن در کشور، با قیمت‌های بهار ۱۴۰۲، به «زیر سطح اثرگذاری بر توان خرید خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها» سقوط کرد و امروز‌-قیمت‌های ۱۴۰۳- این ابزار اصلی صاحب‌‌‌خانه شدن عملا از کار افتاده است. سال گذشته همین موقع، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در کشور به ۳۱ میلیون و ۵۰۰‌هزار تومان افزایش پیدا کرد که با احتساب مبلغ وام (میانگین ۳۲۰ میلیون تومان در شهرها)، آن زمان با تسهیلات بانکی فقط امکان خرید ۱۰ مترمربع از یک واحد مسکونی وجود داشت. امروز اما همین قدرت ناچیز وام مسکن، ناچیزتر هم شده است؛ به شکل تاریخی، کمتر از ۱۰ مترمربع. نوروز امسال، سیاستگذار پولی با تصویب «مجوز خاص وام خرید مسکن» به نوعی، «بی‌‌‌اثر بودن تسهیلات فعلی» را تایید کرد؛ چند روز پیش، وام مسکن نخبه‌‌‌ها به ۲ میلیارد تومان افزایش یافت.

وام کارآمد و مناسب برای «خانه‌‌‌اولی»ها 

یک وام کارآمد و مناسب برای در اختیار «خانه‌‌‌اولی»ها قرار گرفتن‌، دو ویژگی مشخص دارد که اگر هر کدام از آنها فراهم نباشد، آن تسهیلات، بی‌‌‌اثر و به‌‌‌دردنخور است. این دو مشخصه اصلی، «قدرت پوششی حداقل 60‌درصد از قیمت مسکن» و «سهم حداکثر 30 درصدی قسط وام از هزینه ماهانه متقاضی» است. اکنون سیاستگذار در مواجهه با «بن‌‌‌بست خرید مسکن با وام بانکی»، برای تعدیل قدرت تسهیلات، با «مانع بازپرداخت اقساط وام» روبه‌رو است به‌طوری که، تحت‌تاثیر افت توان مالی و درآمدی خانوارها از نیمه دهه 90 تاکنون که ناشی از کاهش درآمد سرانه و همچنین رشد واقعی منفی دستمزد سالانه حقوق‌‌‌بگیران بوده است، «زوج‌‌‌ها قادر به پرداخت قسط بزرگ نیستند». این بن‌‌‌بست اما در صورتی که با ابتکارعمل در مسیری دیگر، منجر به «گشایش در نظام تامین مالی مسکن» نشود، تداوم رکود خرید مصرفی خانه و به دنبال آن، تداوم رکود ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی را به همراه دارد که تبعات بزرگ‌ترش، «بار سنگین تقاضا در بازار اجاره‌‌‌نشینی» و مشکلات اقتصادی برای خانوارها خواهد بود.

در این موقعیت قفل‌‌‌شده بازار مسکن، دو طرح از سوی گروهی از کارشناسان «تامین مالی مسکن» و «متخصص بانکی» پیشنهاد شده است که اگر سیاستگذار پولی و همچنین متولی بخش مسکن برای اجرایی شدن توامان آنها، گام بردارد، می‌توان به آینده امیدوار بود. هر چند «بهبود کامل» اوضاع از مسیر «رشد اقتصادی پایدار» تحقق پیدا می‌کند اما در شرایط موجود، این دو طرح منشأ تحول خواهد شد. طرح اول، «وام مشارکتی برای خرید مسکن» است به این معنا که خریداران مشارکتی آپارتمان –بیش از یک نفر- در ازای سهمی که از ملک در اختیار می‌‌‌گیرند، بتوانند تسهیلات خرید از بانک دریافت کنند و در نهایت، «کل مبلغ وام اختصاص‌‌‌یافته به آپارتمان»، حداقل 40‌درصد از بهای کل خرید آن خانه را پوشش دهد.

این طرح ازیکسو «قدرت پوششی وام مسکن را از سطح کنونی 10 درصدی (میانگین کشوری) تا حدود قابل قبولی ارتقا می‌دهد» و از سوی دیگر، «پرداخت قسط تسهیلات بین وام‌‌‌گیرنده‌‌‌ها سرشکن و به نوعی استطاعت‌‌‌پذیر می‌شود». طرح دوم، «حذف کامل دیوارها از مسیر ورود ساخت‌وساز به صندوق‌های زمین و ساختمان» است. این صندوق‌ها می‌تواند، «تامین مالی دو‌منظوره در بازارهای ساخت و خرید مسکن» را رقم بزند و در عین حال، «تقاضای سرمایه‌‌‌ای ملک» را از بازار مسکن به سمت بخش مولد مسکن می‌‌‌کشاند و اثر تورمی این تقاضا بر قیمت آپارتمان‌‌‌ها را بسیار کاهش می‌دهد.