بازار املاک / تزریق وام مسکن؛ سوخت تازه برای تورم

تزریق وام مسکن؛ سوخت تازه برای تورم

افزایش سقف وام مسکن به ۷۸۰ میلیون تومان که اخیر در دستور کار بانک مسکن قرار گرفته در نگاه اول یک سازوکار حمایتی برای خرید مسکن ارزیابی می‌شود.

نبود تعادل بازار

اما واقعیت اینکه این تصمیم، بدون مهار قیمت‌ها و افزایش عرضه مسکن، نتیجه‌ای معکوس دارد. تجربه‌های پیشین در اقتصاد ایران نشان داده که در نبود تعادل بازار، رشد مبلغ وام نه تنها کمکی به خانه‌دار شدن نمی‌کند، بلکه با تحریک قیمت‌ها، قدرت خرید متقاضیان را کاهش می‌دهد.

دوشنبه ۱۵ اردیبهشت‌ماه، بانک مسکن سقف وام خرید، ساخت و جعاله تعمیر مسکن را مجددا افزایش داده است. رقم وام جدید ۷۸۰ میلیون تومان است. پیش از این سقف تسهیلات انفرادی خرید و ساخت و تسهیلات جعاله تعمیرات مسکن ۵۶۰ میلیون تومان بود.

۵ روز پیش بانک مسکن، به عنوان عرضه‌کننده اوراق حق تقدم مسکن برای دریافت وام خرید، ‌ساخت و جعاله تعمیر مسکن، در نامه‌ای به فرابورس ایران سقف خرید اوراق تسه بانک مسکن را اعلام کرد. اما تأثیر این سیاست بر بازار مسکن همواره مورد بحث بوده است.

کارشناسان این حوزه معتقدند؛ افزایش سقف وام مسکن باعث می‌شود افرادی که قبلا توان مالی خرید مسکن را نداشتند، به جمع متقاضیان واقعی بپیوندند و این افزایش تقاضا در شرایطی که عرضه مسکن محدود است، می‌تواند منجر به افزایش قیمت‌ها شود.

کارشناسان این حوزه معتقدندافزایش سقف وام مسکن باعث می‌شود افرادی که قبلا توان مالی خرید مسکن را نداشتند، به جمع متقاضیان واقعی بپیوندند و این افزایش تقاضا در شرایطی که عرضه مسکن محدود است، می‌تواند منجر به افزایش قیمت‌ها شود.

با وجود افزایش مبلغ اسمی وام، قدرت خرید واقعی به دلیل تورم بالا و رشد سریع قیمت مسکن کاهش یافته است. به عنوان مثال؛ در حالی که وام مسکن در تهران به ۷۸۰میلیون تومان افزایش یافته است،

 این مبلغ تنها حدود ۴-۵ متر مربع از یک واحد مسکونی در تهران را پوشش می‌دهد و این موضوع نشان می‌دهد که افزایش وام نتوانسته است با رشد قیمت‌ها همگام شود.

همچنین اعلام افزایش وام مسکن اغلب باعث ایجاد انتظارات تورمی در بازار می‌شود. فروشندگان با این تصور که قدرت خرید متقاضیان افزایش یافته است، قیمت‌های خود را بالا می‌برند که این پدیده در سال‌های اخیر بارها مشاهده شده است.

افزایش انگیزه برای ساخت و ساز
از طرف دیگر، افزایش وام مسکن ممکن است انگیزه سازندگان را برای تولید بیشتر کند، اما در عمل به دلیل مشکلاتی مانند افزایش هزینه‌های ساخت (ناشی از تورم مصالح ساختمانی و نهاده‌های وارداتی) این تأثیر محدود است و آمارها نشان می‌دهد صدور پروانه‌های ساختمانی در سال‌های اخیر روند نزولی داشته است.

برخی کارشناسان و مسوولان بر این باورند که افزایش وام مسکن ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است، چرا که با رشد قیمت‌ها، قدرت خرید وام به‌شدت کاهش یافته است. آنها می‌گویند که در بسیاری از کشورها، وام مسکن تا ۷۰‌درصد قیمت ملک را پوشش می‌دهد در حالی که در ایران این نسبت به زیر ۱۰درصد رسیده است.

اما گروه دیگری از کارشناسان معتقدند افزایش وام بدون توجه به عرضه مسکن و کنترل تورم، تنها به افزایش بیشتر قیمت‌ها منجر می‌شود. تجربه سال‌های گذشته نشان داده که مدت کوتاهی پس از افزایش وام، قیمت مسکن رشد کرده و قدرت خرید وام مجددا کاهش یافته است .

عدم تعادل پایدار بین عرضه و تقاضا
بازار مسکن ایران با مشکل ساختاری عدم تعادل بین عرضه و تقاضا مواجه است. افزایش جمعیت، رشد شهرنشینی و محدودیت‌های ساخت و ساز باعث شده است تقاضا همواره از عرضه پیشی بگیرد که در چنین شرایطی، افزایش وام تنها به افزایش قیمت‌ها دامن می‌زند.

عواملی مانند نرخ تورم عمومی، نوسانات نرخ ارز و سیاست‌های پولی تأثیرمستقیمی بر قیمت مسکن دارند. در سال‌های اخیر، افزایش قیمت مصالح ساختمانی به دلیل نوسانات ارزی یکی از عوامل اصلی رشد قیمت مسکن بوده است.

چالش مسکن یک مثلث سه ضلعی است
مجید گودرزی، کارشناس بازارمسکن در واکنش به تاثیر افزایش وام مسکن بر قیمت ملک معتقد است؛ مشکل مسکن یکی از اصلی‌ترین و مهم‌ترین چالش‌های کشور است که یک مثلث سه‌ضلعی محسوب می‌شود که یک ضلع آن مربوط به کمبود عمدی عرضه زمین است که متاسفانه از سوی دولت هدایت می‌شود.

او در ادامه به «اعتماد» گفت: موضوع دیگر به قانونگذاری برمی‌گردد که متاسفانه کمترین قانونگذاری‌ها در این حوزه انجام شده است و شاید بتوانیم بگوییم که قانونگذاری در حوزه مسکن با یک ترک فعل بیش از یک قرنی مواجه است.

گودرزی تصریح کرد: ولی موضوع مهم‌تر و ضلع سوم به نظام بانکی برمی‌گردد چرا که متاسفانه بانک‌های ما بخش بزرگی از سرمایه‌های مردم را در بخش مسکن برای احتکار آن هزینه کرده‌اند و گفته می‌شود این میزان به بیش از ۱۱۴ هزار میلیارد تومان رسیده است.

شکست طرح نهضت ملی مسکن
او ادامه داد: از سوی دیگرعدم پرداخت تسهیلات تکلیفی است، به خصوص در دولت سیزدهم که در قالب طرح جهش تولید ملی نیز مطرح شد اما در مجموع پرداختی ۱۸ بانک صفر شد و مجموع پرداختی‌ها از ۲۰‌درصدی که مصوب شده بود در سقف ۲ درصد باقی ماند و باعث شکست طرح نهضت ملی مسکن شد.

گودرزی گفت: از سوی دیگر یک چالش دیگری که بانک‌ها ایجاد کرده‌اند تسهیلاتی است که در دنیا نمونه ندارد و متاسفانه بانک‌های ما تسهیلاتی که می‌پردازند در هیچ جای دنیا مرسوم نیست و ما حتی در سرزمین‌های اشغالی فلسطین هم ندیدیم که صهیونیست‌ها وام‌هایی را به فلسطینی‌ها پرداخت کنند که با سود ۲۲ یا ۲۳ درصد باشد یا اینکه یک چهارم وام را پرداخت نکنند.

به روزرسانی‌ها عموما از طریق وام‌های بانکی انجام می‌شود
او تصریح کرد: متاسفانه هر چند بانک‌ها تسهیلاتی را تصویب می‌کنند، اما در نهایت پرداخت نمی‌کنند ولی اثراتش را بر روی بخش مسکن می‌گذارد و مستاجر ایرانی باید برای کاهش ارزش پول ملی اقدام به روزرسانی کند و این به روزرسانی عموما از طریق وام‌های بانکی انجام می‌شود که این وام‌ها متاسفانه سود بسیار بالایی دارند و به اجاره‌های کمرشکن اضافه می‌شوند.

گودرزی گفت: متاسفانه همه این عوامل باعث بحران مسکن در کشور شده است و ما نیازمند این هستیم که بخش مسکن واقعا ساماندهی و باز‌طراحی و مهندسی شود به دلیل اینکه متاسفانه هم عرف در این بازارغلط است و هم ما به‌شدت با فقر قانونی در این بازار مواجه هستیم و شاید اغراق نباشد اگر بگوییم مشاوران املاک از نمایندگان مجلس ما بیشتر در حوزه مسکن قانونگذاری کرده‌اند و این موضوع باعث بحران‌آفرینی شده است.

نیازمند بررسی میدانی در این بخش هستیم
عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن نیز بر این باور است که هر چند افزایش وام مسکن مثبت است اما مشکل این است که میزانی را که به اصطلاح وام می‌دهند با نسبت‌های جهانی بسیار متفاوت است.

او ادامه داد: درعرف جهانی مانند؛ کشورهای امریکا و کانادا و امثالهم شرایط پرداخت وام به این شکل نیست هر چند بسیاری از فرآیندها درمعاملات ملکی از این کشورها اقتباس شده است اما این فرآیند در این ایران بسیار فرق دارد این در حالی است که معمولا در سایر کشورها تا ۹۵ درصد ارزش ملک را بانک‌ها وام می‌دهند و خریدار تنها ۵ درصد از قیمت ملک را پرداخت می‌کند منتهی باید میزان درآمد خریدار به گونه‌ای باشد که توان پرداخت اقساط را داشته باشد.

اکبرپور افزود: دوم اینکه نرخ بهره بالاست و قاعدتا بابت اهدای این وام‌ها به ۲۵ تا ۳۰ درصد نیز می‌رسد و این اصلا با عرف جهانی همخوانی ندارد.

او گفت: تا زمانی که این موضوع به صورت عمقی بررسی نشود و تحقیق میدانی در این زمینه صورت نگیرد متاسفانه نتیجه مطلوبی نخواهد داشت.

الزام بر بازسازی بافت‌های فرسوده
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به تلاش دولت برای حل معضل مسکن در کشور گفت: تجربه نشان داده که ساخت مسکن مهر یا مسکن اجتماعی و امثالهم برای قشرهای کوچکی است که عموما می‌خواهند از روستاها به حاشیه شهرها مهاجرت کنند و متاسفانه به جای اینکه مشکل خانه‌دار شدن حل شود این مساله پیچیده ترهم شده است.

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به بازسازی بافت‌های فرسوده گفت: با اعطای وام‌های بدون بهره مردم می‌توانند این مناطق را بازسازی کنند و بنده امیدوارم که این مذاکرات در حال انجام به سرانجام برسد و تحریم‌ها برداشته شود و ایران نیز به سیستم بین‌المللی دنیا بپیوندد.

او گفت: متاسفانه بانک‌ها به امری که نباید می‌پردازند و برخلاف اساسنامه‌شان به سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز اشتغال دارند که این خود یکی از عوامل بزرگ در بنگاه‌داری آنهاست این در حالی است که این سپرده‌ها و اعتبارات را باید به افرادی که در بافت‌های فرسوده هستند بدهند تا این مناطق هم بازسازی شود.

شامخ ساختمان در تیرماه افت کرد/ افزایش...

گزارش شامخ بخش ساختمان تیرماه نشان می‌دهد نسبت به خردادماه امسال، تیراژ ساخت و ساز کاهش و قیمت نهاده‌های ساختمانی افزایش یافته است.

۴ شهر حاشیه‌ای، بحران بازار مسکن تهران...

دبیر کانون سراسری انبوه سازان با بیان اینکه قیمت مسکن در اطراف تهران یک چهارم پایتخت است گفت: اگر این ۴ شهر جدید حاشیه پایتخت نبود چه بسا بحران بازار مسکن عمیق‌تر می‌شد.

مدیرکل امور مالیاتی استان قزوین

مهلت ارائه اظهارنامه مالیاتی املاک اجاره ای تمدید شد مدیرکل امور مالیاتی استان قزوین گفت: با تصویب ستاد کرونا، مهلت ارایه اظهارنامه مالیاتی اشخاص حقوقی و صاحبان املاک اجاری یک هفته تمدید شد.

حل مشکل مسکن تعامل فراقوه‌ای می‌خواهد

سخنگوی کمیسیون اصل ۹۰ مجلس با بیان"مسائل حوزه مسکن و راه نیازمند همکاری بین بخشی و فراقوه‌ای است گفت: باید مشکلات به صورت راهبردی عارضه‌یابی و حل شود.

آیا فردا سه شنبه 26 مرداد 1400 تعطیل...

ساعات کاری ادارات و بانک ها سه شنبه 26 مرداد 1400 : تعطیلی ادارات تهران,تعطیلی ادارات دولتی,تعطیلی ادارات تهران فردا,تعطیلی ادارات تهران کرونا,تهران تعطیل شد,آیا فردا ادارات تهران تعطیل است,تعطیلی ادارات کرونا,وضعیت تعطیلی تهران,آیا فردا ادارات تهران تعطیل است,تهران تعطیل شد,تعطیلی بانکها در پنجشنبه,وضعیت تعطیلی تهران,تعطيلي بانك ها,ساعت کاری بانک ها ۱۴۰۰,تعطیلی تهران فردا,بانک ها فردا باز است

بررسی ماهیانه بازار معاملات مسکن شهر...

گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۱۴۰۰ که توسط اداره بررسی ­ها و سیاست ­های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است، مورد بررسی قرار گرفته است

واکسیناسیون سراسری خانواده بانک مسکن...

در این طرح قرار است ظرف حداکثر یک هفته تمامی کارکنان بانک اعم از شاغل و بازنشسته واکسینه شوند.

علت کمبود سیمان در بازار/ قیمت‌ سیمان...

در شرایطی که سیمان در بازار ایران کمیاب شده، صادرات آن به عراق و افغانستان ادامه دارد

اعطای وام نوسازی بافت فرسوده به ۲۲ هزار...

عضو هیئت‌مدیره بانک از اعطای تسهیلات به ۲۲ هزار و ۱۰۷ واحد در بافت فرسوده به متقاضیان نوسازی واحدها معادل هزار و ۶۴۵ میلیارد تومان خبر داد.

اتاق اصناف مصوبه حمایت از مستأجران را...

اتاق اصناف ایران در اطلاعیه‌ای مصوبه اخیر ستاد ملی مقابله با کرونا در خصوص اجاره املاک مسکونی را ابلاغ کرد.

خبرخوش برای مستاجران/مصوبه ستاد ملی...

متن کامل بند ۱ مصوبات جلسه ۷۲ ستاد ملی مدیریت بیماری کرونا با موضوع حمایت از خانوارها در زمینه اجاره املاک مسکونی

انتقاد یک کارشناس مسکن از...

بنیه مالی خانوار را بالا ببرید انتقاد یک کارشناس مسکن از ساده‌اندیشی‌ها در حوزه ساخت‌وساز/ بنیه مالی خانوار را بالا ببرید

افزایش نرخ سود وام مسکن

شکستن رکورد هزینه وام در تابستان هزینه وام مسکن در روز 17 مرداد ماه رکورد خود در تابستان را شکسته و برای نخستین بار در این فصل به کانال 61 هزار تومان وارد شد. این اتفاق سبب شد تا نرخ سود وام مسکن ارتقا یافته و به 20.9 درصد برسد.

آخرین وضعیت بازار مسکن

معاملات نصف شد بررسی تحولات بازار مسکن در مردادماه ۱۴۰۰ حاکی از آن است که رکود این بخش سنگین‌تر شده و میزان معاملات مسکن نصف شده است.

قیمت مسکن در آمریکا نسبت به سال گذشته...

مسکن در آمریکا گران شد به دنبال کاهش شدید در بخش عرضه مسکن، متوسط رشد قیمت خانه ها در بزرگ ترین اقتصاد جهان در سه ماهه دوم امسال به بالاترین سطح خود در طول تاریخ معاصر این کشور رسیده است. نسبت به مدت مشابه سال قبل، رشد قیمت مسکن در آمریکا ۲۳ درصد اندازه گیری شده که این رقم نسبت به بازه مشابه به فصل قبل ۰.۸ درصد افزایش داشته است.

سرقت ماسه‌های ساحلی برای ساخت ویلا!

برخی در شهرهای شمالی از ماسه‌های ساحلی برای ساخت خانه استفاده می‌کنند. دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران با تایید این خبر می‌گوید: قیمت زمین در شهرهای شمالی جذاب و ساخت و سازهای غیر اصولی رونق گرفته است. عده‌ای از ماسه سواحل برداشت غیرقانونی دارند تا برای بلوک چینی یا دیوار چینی ساختمان‌های غیرمجاز استفاده ‌کنند.

بی‌خبری مردم و دشواری ثبت اطلاعات،...

رئیس اتحادیه املاک کشور گفت: به وزارت راه و شهرسازی گفتم که این سامانه و نحوه استفاده از آن را در تلویزیون و کانال‌ها آموزش دهید تا مردم مطلع شوند و بتوانند ثبت نام کند، اما متاسفانه به توصیه ما عمل نکردند.

چه کسانی منتظر دریافت برگه‌های مالیات...

به نظر می‌رسد با اتمام مهلت ۱۲۰ روز قانونی برای تثبیت خالی بودن واحد مسکونی، به زودی سازمان امور مالیاتی برای مالکان خانه‌های بدون کاربر برگه‌های مالیاتی صادر کند. محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی این روزها مرتباً عنوان می‌کند که یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه به سازمان امور مالیاتی در راستای اجرای ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم که به قانون مالیات بر خانه‌های خالی مشهور شده، معرفی شده‌اند.

چه تعداد از مسکن مهر هنوز تکمیل نشده...

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی گفت: از ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکن مهر، فقط تکمیل ۳۰ تا ۴۰ هزار واحد آن باقی مانده است که تا اواخر شهریور یا مهر سال جاری، به پایان می‌رسد.

کمبود فایل در بازار اجاره

جست وجوی موتورهای جستجوی آگهی‌های ملکی از کاهش نسبی فایل اجاره نزد واسطه‌ها و مشاورین املاک، حکایت دارد.