بازار املاک / تفاوت اجاره به شرط تملیک با رهن و اجاره معمولی

تفاوت اجاره به شرط تملیک با رهن و اجاره معمولی

وقتی قیمت مسکن بالا می‌رود، کارشناسان تلاش می‌کنند طرح تازه‌ای پیش بکشند تا شاید زهر بازار را بگیرند. ایده اجاره به شرط تملیک فقط یکی از این موارد است.

اجاره به شرط تملیک
پیش از این کشورهای مختلفی «اجاره به شرط تملیک» را امتحان کرده‌اند و بعضی‌هایشان جواب گرفته‌اند. 

این روش از نظر فنی مدلی است میان اجاره و خرید و برای اجرا به کمک نظام بانکی نیاز دارد. برای شک و تردید در اجرایی بودن طرح همین مسئله کافی به نظر می‌رسد اما ساختار خود بازار مسکن هم در ایران کاملا متفاوت از اروپاست.

 پس چرا هنوز گروهی از کارشناسان معتقدند می‌توان به کمک طرح اجاره به شرط تملیک گره کور بازار مسکن و قیمت آپارتمان را باز کرد؟ 

اجاره به شرط تملیک روشی است که در آن مستأجر ابتدا ملک را اجاره می‌کند اما با پرداخت تدریجی اجاره‌بها و انجام تعهدات مشخص، در پایان دوره قرارداد مالک آن خانه می‌شود.

این روش در واقع نوعی ترکیب میان اجاره و خرید اقساطی است.

 یعنی شخص هم از ملک استفاده می‌کند (مثل مستأجر معمولی) و هم به تدریج اقساط مالکیت را می‌پردازد (مثل خریدار اقساطی). 

در پایان قرارداد هم اگر تمام اقساط پرداخت شده باشد، مالکیت رسمی ملک به نام مستأجر منتقل می‌شود.

مکانیزم اجاره به شرط تملیک معمولاً در قالب یک قرارداد بین سه‌ طرف جلو می‌رود؛ اول مالک یا شرکت سازنده که ملک را عرضه می‌کند. دوم مستأجر یا متقاضی خرید خانه و سوم نهاد حمایتی یا بانک که وظیفه تأمین مالی طرح را بر عهده دارد.

کل فرآیند را می‌توان به روش ساده توضیح داد. ابتدا بانک یا مؤسسه مالی، خانه‌ای را خریداری و به نام خود ثبت می‌کند. سپس آن را با قرارداد اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار می‌دهد.

متقاضی ماهانه مبلغی را به عنوان اجاره‌بها به اضافه قسط تملیک می‌پردازد و در پایان یک دوره مثلاً پنج تا ۱۰ ساله، مالکیت کامل به او منتقل می‌شود.

 در طول مدت قرارداد اگرچه مالک رسمی «بانک» است اما مستأجر حق استفاده و سکونت در آن را دارد. پس از پایان اقساط و عمل به تعهدات، بانک سند را به نام مستأجر می‌زند.

بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته و در حال توسعه پیش از این طرح اجاره به شرط تملیک را با نام‌ها و قالب‌های متفاوت به کار گرفته‌اند.

 به‌عنوان مثال این روش در انگلستان به اسم Hire-Purchase ، در آمریکا و کانادا با عنوان Leasing یا Rent-to-Own و در فرانسه به اسم Credit-Bail شناخته می‌شود. در بعضی کشورهای عربی نیز به آن «شراء مؤاجره» می‌گویند.

در آمریکای شمالی و به‌ویژه کانادا، این روش به مستأجرانی که امتیاز اعتباری پایین یا نقدینگی کافی برای پیش‌پرداخت سنتی ندارند، فرصت می‌دهد در طول زمان برای خرید خانه آماده شوند.

در آمریکا این روش به شکلی پرحاشیه اجرا می‌شود. گزارش‌های متعددی وجود دارد مبنی بر اینکه به دلیل ضعف قوانین حمایت از مصرف‌کننده، اگر مستأجری در نهایت قادر به خرید خانه نبود، تمام سرمایه‌‌اش را از دست می‌دهد!

این قراردادها در برخی کشورهای اروپایی مانند ایتالیا، در قالب مسکن اجتماعی توسط دولت‌ها اجرا می‌شود.

 یعنی دولت خانه‌های ارزان‌قیمت را برای دوره‌ای مشخص (مثلاً هشت سال) به افراد کم‌درآمد اجاره می‌دهد تا در نهایت خودشان برای مالکیت این خانه‌ها بجنگند. 

این رویکرد باعث می‌شود برعکس آمریکا با یک ابزار حمایتی و اجتماعی برای خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد روبرو باشیم.

در کشورهای اسلامی جنوب شرق آسیا، مانند مالزی و اندونزی، نیز شاهد اجرای طرح اجاره به شرط تملیک هستیم. 

بانک‌های اسلامی این کشورها با رعایت اصول شرعی، خانه را خریداری کرده و در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک به متقاضی واگذار می‌کنند. نتیجه این مدل، افزایش دسترسی اقشار متوسط به مسکن بدون نیاز به وام ربوی بوده است.

قیمت مسکن خرید آپارتمان مستاجر اسباب‌کشی [کلیک و کشیدن برای جابجایی] بزرگ‌ترین چالش اجرای طرح اجاره به شرط تملیک در ایران، وجود تورم لجام‌گسیخته و نوسانات شدید قیمت مسکن است

اجاره به شرط تملیک با بازار مسکن ایران سازگار است؟
بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر با افزایش شدید قیمت‌ها، کاهش قدرت خرید و نرخ بالای اجاره روبه‌رو بوده است. بعضی کارشناسان اعتقاد دارند در چنین شرایطی، اجاره به شرط تملیک می‌تواند یک میان‌بر برای خانه‌دار شدن اقشار متوسط و جوانان باشد.

اجاره به شرط تملیک از نظر فقهی و حقوقی در ایران شناخته شده است و در قانون عملیات بانکی بدون ربا (مصوب ۱۳۶۲) به‌عنوان یکی از شیوه‌های اعطای تسهیلات بانکی پذیرفته شده است.

 با این حال، استفاده از آن در بخش خصوصی و بازار مسکن عادی کشور با چالش‌هایی روبروست.

اجازه بدهید موضوع را به طور خلاصه مطرح کنیم؛ این روش فقط زمانی کارآیی دارد که نظام مالی کشور از قراردادهای بلندمدت حمایت کند. ثبات نسبی بازار مسکن، یک شرط دیگر است.

نرخ سود بانکی نیز باید قابل پیش‌بینی و کنترل‌شده باشد. غیاب این سه شرط ممکن است باعث افزایش بدهی خانوارها یا ایجاد ریسک برای بانک‌ شود.

بزرگ‌ترین چالش اجرای طرح در ایران، وجود تورم لجام‌گسیخته و نوسانات شدید قیمت مسکن است. اگر قیمت نهایی ملک را ارزش آن در ابتدای قرارداد در نظر بگیریم، مالک در پایان به‌شدت متضرر خواهد شد. 

از طرف دیگر چنانچه قیمت را به روز محاسبه کنیم، مستأجر (خریدار) تضمینی برای حفظ توانایی و قدرت خرید خود در آینده ندارد، چون ممکن است قیمت آپارتمان چند برابر شود.

واکسیناسیون سراسری خانواده بانک مسکن...

در این طرح قرار است ظرف حداکثر یک هفته تمامی کارکنان بانک اعم از شاغل و بازنشسته واکسینه شوند.

علت کمبود سیمان در بازار/ قیمت‌ سیمان...

در شرایطی که سیمان در بازار ایران کمیاب شده، صادرات آن به عراق و افغانستان ادامه دارد

اعطای وام نوسازی بافت فرسوده به ۲۲ هزار...

عضو هیئت‌مدیره بانک از اعطای تسهیلات به ۲۲ هزار و ۱۰۷ واحد در بافت فرسوده به متقاضیان نوسازی واحدها معادل هزار و ۶۴۵ میلیارد تومان خبر داد.

اتاق اصناف مصوبه حمایت از مستأجران را...

اتاق اصناف ایران در اطلاعیه‌ای مصوبه اخیر ستاد ملی مقابله با کرونا در خصوص اجاره املاک مسکونی را ابلاغ کرد.

خبرخوش برای مستاجران/مصوبه ستاد ملی...

متن کامل بند ۱ مصوبات جلسه ۷۲ ستاد ملی مدیریت بیماری کرونا با موضوع حمایت از خانوارها در زمینه اجاره املاک مسکونی

انتقاد یک کارشناس مسکن از...

بنیه مالی خانوار را بالا ببرید انتقاد یک کارشناس مسکن از ساده‌اندیشی‌ها در حوزه ساخت‌وساز/ بنیه مالی خانوار را بالا ببرید

افزایش نرخ سود وام مسکن

شکستن رکورد هزینه وام در تابستان هزینه وام مسکن در روز 17 مرداد ماه رکورد خود در تابستان را شکسته و برای نخستین بار در این فصل به کانال 61 هزار تومان وارد شد. این اتفاق سبب شد تا نرخ سود وام مسکن ارتقا یافته و به 20.9 درصد برسد.

آخرین وضعیت بازار مسکن

معاملات نصف شد بررسی تحولات بازار مسکن در مردادماه ۱۴۰۰ حاکی از آن است که رکود این بخش سنگین‌تر شده و میزان معاملات مسکن نصف شده است.

قیمت مسکن در آمریکا نسبت به سال گذشته...

مسکن در آمریکا گران شد به دنبال کاهش شدید در بخش عرضه مسکن، متوسط رشد قیمت خانه ها در بزرگ ترین اقتصاد جهان در سه ماهه دوم امسال به بالاترین سطح خود در طول تاریخ معاصر این کشور رسیده است. نسبت به مدت مشابه سال قبل، رشد قیمت مسکن در آمریکا ۲۳ درصد اندازه گیری شده که این رقم نسبت به بازه مشابه به فصل قبل ۰.۸ درصد افزایش داشته است.

سرقت ماسه‌های ساحلی برای ساخت ویلا!

برخی در شهرهای شمالی از ماسه‌های ساحلی برای ساخت خانه استفاده می‌کنند. دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران با تایید این خبر می‌گوید: قیمت زمین در شهرهای شمالی جذاب و ساخت و سازهای غیر اصولی رونق گرفته است. عده‌ای از ماسه سواحل برداشت غیرقانونی دارند تا برای بلوک چینی یا دیوار چینی ساختمان‌های غیرمجاز استفاده ‌کنند.

بی‌خبری مردم و دشواری ثبت اطلاعات،...

رئیس اتحادیه املاک کشور گفت: به وزارت راه و شهرسازی گفتم که این سامانه و نحوه استفاده از آن را در تلویزیون و کانال‌ها آموزش دهید تا مردم مطلع شوند و بتوانند ثبت نام کند، اما متاسفانه به توصیه ما عمل نکردند.

چه کسانی منتظر دریافت برگه‌های مالیات...

به نظر می‌رسد با اتمام مهلت ۱۲۰ روز قانونی برای تثبیت خالی بودن واحد مسکونی، به زودی سازمان امور مالیاتی برای مالکان خانه‌های بدون کاربر برگه‌های مالیاتی صادر کند. محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی این روزها مرتباً عنوان می‌کند که یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه به سازمان امور مالیاتی در راستای اجرای ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم که به قانون مالیات بر خانه‌های خالی مشهور شده، معرفی شده‌اند.

چه تعداد از مسکن مهر هنوز تکمیل نشده...

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی گفت: از ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکن مهر، فقط تکمیل ۳۰ تا ۴۰ هزار واحد آن باقی مانده است که تا اواخر شهریور یا مهر سال جاری، به پایان می‌رسد.

کمبود فایل در بازار اجاره

جست وجوی موتورهای جستجوی آگهی‌های ملکی از کاهش نسبی فایل اجاره نزد واسطه‌ها و مشاورین املاک، حکایت دارد.

قیمت یک خانه نقلی در تهران چند؟

در چند روز اخیر قیمت تعدادی خانه نقلی در نقاط مختلف تهران که برای فروش به آژانس های املاک سپرده شده بودند مورد بررسی قرار گرفت. با توجه به شرایط اقتصادی موجود خرید خانه های بزرگ سخت شده است و بیشتر خرید ها به سمت و سوی خانه های نقلی و کوچک حرکت کرده است

داستان پرغصه اجاره بها در اصفهان و...

گروه استان‌ها-هر چند وعده‌هایی داده شده بود که با طرح‌هایی مثل مالیات بر خانه‌های خالی، قیمت مسکن و اجاره کنترل شود اما این وعده‌ها محقق نشد و قیمت‌ها هم افزایش نجومی پیدا کرد و مستاجران با مشکل مواجه شدند. - اخبار استانها -

مستاجران بدون خانه و قیمت‌های نجومی

رسول جهانگیری رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان، در گفت‌وگو با خبرنگار گروه استان‌های باشگاه خبرنگاران جوان از اصفهان، گفت: بازار مسکن درحال رکود تورمی است، یعنی تورم به اندازه‌ای افزایش پیدا کرده که خرید و فروش دچار رکود شده است.

تعطیلی ادارات و بانک ها

تعطیلی دو هفتگی سراسر کشور 16 مرداد تا 31 مرداد 1400 به علت کرونا

برای تسلیم اظهارنامه صاحبان املاک اجاری...

معاون اشخاص حقیقی اداره کل امور مالیاتی آذربایجان‌غربی با اشاره به تمدید مهلت ارائه اظهارنامه صاحبان املاک اجاری گفت: صاحبان املاک اجاری اعم از مسکونی، تجاری و اداری تا پایان مرداد ماه ۱۴۰۰ فرصت دارند اظهارنامه مربوط به سال ۱۳۹۹ خود را به سازمان امور مالیاتی تسلیم کنند .

موافقت بانک مرکزی با عرضه املاک بانک‌ها...

مدیرعامل بورس کالا در نامه‌ای به مدیران عامل بانک‌های دولتی و خصوصی از موافقت بانک مرکزی برای عرضه املاک و مستغلات مازاد بانک‌ها در بورس خبر داد.

سقوط قیمت مسکن در راه است؟

سقوط قیمت مسکن در راه است؟ قیمت هر مترمربع مسکن که پارسال به بالای ۳۰ میلیون تومان رسیده بود با شروع سال ۱۴۰۰ به زیر ۳۰ میلیون تومان کاهش داشته است اما آیا این روند ادامه دارد؟