بازار املاک / تحلیل اقتصاددان از آینده بازار مسکن در ایران

تحلیل اقتصاددان از آینده بازار مسکن در ایران

قیمت مسکن طی سه هفته گذشته، براساس سطح میانگین، کمتر از یک‌درصد، نسبت به متوسط قیمت آبان، افزایش پیدا کرده، اما معاملات به شکل محسوسی بیشتر شده است.

شاخص مسکن  میانگین قیمت ۲۱ روز آذر را ۱۰۸.۵ میلیون تومان در مترمربع نشان می‌دهد. شکل معاملات مسکن در حال حاضر، «قطاری» است. 
بازار مسکن تهران در آذرماه، شکل جدیدی از معاملات را تجربه کرده‌است.
 با وجود فضای کم‌تحرک قیمتی در 21 روز ابتدایی آذر ماه، معاملات به شکل پراکنده افزایش از خود نشان‌داد و البته بخش عمده‌ای از خرید و فروش‌ها در قالب «معاملات قطاری» انجام می‌شود. 
سنجش شاخص روزانه مسکن در روزهای گذشته از آذر ماه، میانگین «قیمت پیشنهادی» واحدهای مسکونی در مناطق 22گانه تهران را‌ ۱۰۸‌میلیون و ۵۰۰‌هزار‌تومان در هر مترمربع نشان می‌دهد. 
این رقم در مقایسه با میانگین یک‌‌‌‌ماهه آبان‌‌‌‌ماه که ۱۰۷‌میلیون و ۸۰۰‌هزار‌تومان بود، ریزنوسان مثبت زیر یک‌درصد را مشخص می‌کند. 
در عین حال، شاخص روزانه مسکن طی این ۲۱ روز نشان می‌دهد متوسط «قیمت پیشنهادی» فروشندگان در برخی روزها به سطح ۱۰۹‌میلیون‌تومان در هر مترمربع رسیده و حتی در مقاطعی سطح ۱۱۰‌میلیون‌تومان را نیز ثبت کرده‌است.
تحلیل تحولات سه هفته گذشته در این بازار حاکی است؛ صرف‌نظر از ثبات نسبی قیمت، بازار با «تحرکات معاملاتی» نسبت به مهر و آبان همراه است.
 این تحرک، هرچند از نظر حجم کلی، در مقایسه با وضعیت رونق بازار، بسیار محدود به‌نظر می‌رسد، اما خرید و فروش‌ها به‌صورت پراکنده در مناطقی از تهران و برای گروهی از آپارتمان‌‌‌‌ها افزایش‌یافته‌است. 
بررسی‌‌‌‌ها نشان می‌دهد معاملات بیش از همه در مناطق جنوبی شهر متمرکز بوده و عمدتا به آپارتمان‌‌‌‌های کم‌‌‌‌متراژ و به‌ویژه با سن بنای بالا اختصاص دارد. 
طی هفته‌های گذشته تمرکز تقاضا به آپارتمان‌‌‌‌هایی اختصاص داشته که میانگین قیمت آنها، تا 4‌ میلیارد‌ تومان و همچنین تا 6‌ میلیارد‌تومان است.

شکل معاملات مسکن «تبدیلی‌‌‌‌ها» چگونه است؟
 تحقیقات میدانی و روایت واسطه‌‌‌‌های ملکی نشان می‌دهد بخش قابل‌توجهی از معاملات انجام‌شده در آذرماه به «تبدیلی‌‌‌‌ها» مربوط بوده‌است؛ 
متقاضیانی که قصد افزایش متراژ واحد مسکونی خود را دارند، اما الزاما به‌دنبال نوساز یا کاهش سن بنا نیستند.
 در این موارد، خریدار با فروش آپارتمان فعلی، به‌دنبال خرید‌واحدی با متراژ بالاتر و سن بنای مشابه یا حتی کمی بیشتر است. 
در مواردی نیز متقاضی تبدیل آپارتمان در بازار معاملات خرید مسکن به‌جای تمرکز بر سن بنا، به‌دنبال ارتقای امکاناتی مانند وجود آسانسور است؛ 
حتی اگر عمر بنای واحد مدنظر برای خرید، بیشتر باشد، از این‌رو آپارتمان‌‌‌‌های با سن متوسط و بالا، بیش از واحدهای نوساز در مرکز توجه این گروه قرار دارند و تمایل به خرید واحدهای کم‌‌‌‌سن در سطح پایینی قرار دارد.
 سهم نوسازها از معاملات نیز بسیار پایین است. به این ترتیب، یک عامل بروزدهنده «ثبات نسبی» قیمت در معاملات مسکن، حذف اثر نوسازها است. 
سازنده‌‌‌‌ها طی ماه‌های گذشته (از سال‌جاری) با تورم 50‌درصدی تولید مسکن روبه‌رو بوده‌اند اما این میزان رشد در قیمت ساخت امکان انعکاس روی قیمت فروش را نداشت.
رکود خرید و قدرت خرید پایین، این امکان را سلب‌کرده و همین باعث‌شده نوسازهایی که در بازار عرضه شده‌اند، مشتری نداشته باشند و مابقی عرضه‌‌‌‌کننده‌‌‌‌ها نیز فعلا عرضه نکنند.
 به لحاظ بودجه‌‌‌‌ای نیز تمرکز تقاضا به‌‌‌‌طور محسوسی بر آپارتمان‌‌‌‌های زیر ۴‌میلیارد‌تومان قرار دارد.
 در شرایط فعلی اقتصاد و محدودیت قدرت خرید خانوارها، این بازه قیمتی که عمدتا در مناطق جنوبی شهر قابل‌دسترس است، بیشترین حجم تقاضا را به خود اختصاص داده‌اند. 
پس از آن، واحدهای تا سقف ۶‌میلیارد‌تومان قرار می‌گیرند و آپارتمان‌‌‌‌های با قیمت‌های بالاتر از این سطح با کم‌ترین میزان تقاضا مواجه هستند.
 بررسی‌‌‌‌ها از بازار مسکن طی 21 روز آذر‌ حاکی است، سرمایه‌گذاران همچنان ترجیح می‌دهند در بازارهای موازی مانند ارز، سکه، طلا و رمز‌‌‌‌ارزها باقی‌بمانند. 
تحرک معاملاتی اخیر در بازار مسکن عمدتا از جنس مصرفی بوده و در این میان، تبدیلی‌‌‌‌ها بیشترین سهم معاملات را به خود اختصاص داده‌اند؛ درحالی‌که سهم خانه‌‌‌‌اولی‌‌‌‌ها محدود و حضور سرمایه‌گذاران کمرنگ است.
دلیل این رفتار، چشم‌‌‌‌اندازی است که افراد برای آینده قیمت مسکن متصور می‌شوند؛ به‌‌‌‌گونه‌‌‌‌ای که انتظار می‌رود رشد قیمت مسکن دست‌‌‌‌کم در کوتاه‌مدت قابل‌‌‌‌توجه نباشد. 
همچنین تفاوت چشمگیر بین نرخ رشد قیمت دلار و قیمت مسکن طی سال‌جاری‌ تا این لحظه‌ اثر معناداری بر «کاهش میل به سرمایه‌گذاری ملکی» داشته‌است.
 طی ماه‌های گذشته از 1404، درحالی‌که قیمت دلار بیش از 10‌درصد افزایش پیدا کرده، قیمت مسکن بدون تغییر مانده‌است. 
ثبات نسبی مسکن هم نتیجه «بی‌‌‌‌میلی به سرمایه‌گذاری» است و هم عاملی برای واردنشدن این دسته از تقاضا به این بازار شده‌است. 
جنس غالب معاملات مسکن که به‌صورت «تبدیلی» انجام می‌‌‌‌شده، قالب دومینویی یا قطاری(فروش به شرط خرید و خرید به شرط فروش) به بازار داده‌است. 
در این نوع معاملات، فروشنده ملک خود را با شرط قطعی‌‌‌‌شدن خرید واحد جایگزین، عرضه می‌کند و در سوی دیگر، خریدار نیز اقدام به معامله را منوط به‌فروش آپارتمان فعلی خود می‌کند.
به این‌ترتیب خرید و فروش یک واحد مسکونی، وابسته به معامله همزمان و متوالی دو یا چند واحد دیگر در همان منطقه یا مناطق دیگر با سطوح قیمتی بسیار متفاوت از هم شده‌است. 
در این شرایط، نقش واسطه‌‌‌‌های ملکی نیز تغییر‌کرده و ارتباط شبکه‌ای میان مشاوران ملکی بیش از گذشته اهمیت یافته‌است.
«معاملات قطاری» به این معناست که انجام یک معامله، وابسته به تکمیل زنجیره‌‌‌‌ای از معاملات در سطوح مختلف قیمتی و مکانی است. 
برای مثال طی هفته‌های اخیر، خریدار متقاضی یک آپارتمان ۵۰ متری در محدوده قیمتی حدود ۵‌میلیارد‌تومان در منطقه5، از فروشنده‌‌‌‌ای خرید می‌کند که خود به‌دنبال‌واحدی با متراژ بالاتر و قیمت حدود ۸‌میلیارد‌تومان در محله‌‌‌‌ای بالاتر است. 
فروشنده واحد ۸‌میلیاردی نیز معامله خود را منوط به خرید آپارتمانی در سطح قیمتی حدود ۲۳‌میلیارد‌تومان در منطقه یک می‌کند و مالک واحد ۲۳‌میلیاردی نیز در پی خرید‌واحدی با قیمت حدود ۴۵‌میلیارد‌تومان است. 
در چنین شرایطی، اگر یکی از حلقه‌‌‌‌های این زنجیره، به‌ویژه در سطوح بالاتر قیمت از فروش منصرف شود، کل قطار معاملات متوقف می‌شود.
کارشناسان اقتصادی، دلیل شکل‌گیری «فروش به شرط خرید» در بازار مسکن را «ریسک معاملات در شرایط تورمی و ناپایداری قیمت دارایی‌های موازی ملک» عنوان می‌کنند که باعث شده‌است فروشنده آپارتمان از ترس «افت ارزش پول نقد خود در زمان بسیار کوتاه»، به‌دنبال «تبدیل آنی» آن با آپارتمان دیگر باشد. 
این مدل معاملات مسکن در حال‌حاضر بسیار کند انجام می‌شود؛ به‌خصوص آنکه اخیرا حجم عرضه نسبت به تقاضا کاهش نیز پیدا کرده‌است.‌
نکته قابل‌توجه دیگر در نتایج تحقیقات میدانی، افزایش تماس‌‌‌‌های تلفنی متقاضیان خرید بدون تبدیل‌‌‌‌شدن بخشی از آنها به بازدید حضوری است.
 بسیاری از متقاضیان در بازار، صرفا در مرحله استعلام و تماس باقی می‌‌‌‌مانند و وارد فاز‌بازدید و مذاکره جدی نمی‌شوند؛ رفتاری که از احتیاط بالا و تردید نسبت به آینده بازار حکایت دارد.
بررسی روندهای جدید بازار نشان می‌دهد واسطه‌‌‌‌های ملکی برای تطبیق با این ساختار تازه معاملات، ناگزیر به بازآرایی شیوه فعالیت خود هستند.
 در شرایطی که معاملات به شکل قطاری انجام می‌شود، فعالیت جزیره‌‌‌‌ای در یک محله یا منطقه کارآیی خود را از دست می‌دهد و تعامل شبکه‌ای میان واسطه‌‌‌‌ها در مناطق مختلف شهری می‌تواند نقش کلیدی در به جریان افتادن معاملات ایفا کند. 
در این چارچوب، اگر بازاری در یک منطقه خاص با قفل معاملاتی مواجه باشد، ارتباط فعال با مناطق دیگر می‌تواند امکان تکمیل زنجیره معاملات و حرکت قطار خرید و فروش را فراهم کند. 
به‌‌‌‌طور کلی، در فضای جدید معاملات مسکن، ایجاد شبکه‌‌‌‌های ارتباطی میان واسطه‌‌‌‌های ملکی، به‌ویژه از طریق بسترهای آنلاین و پلتفرم‌های ملک می‌تواند زمینه بسط معاملات به همه مناطق شهری را فراهم‌کرده و به افزایش کارآیی بازار کمک کند.

گزارش عملکرد سازمان ملی زمین و مسکن

گزارش عملکرد سازمان ملی زمین و مسکن در دولت سیزدهم؛ کمک به تکمیل۲۶ هزار و ۸۸۸ واحد مسکونی در ۱۳۷ شهر| رفع تعرض از هزار و ۳۴۱ هکتار زمین عملکرد سازمان ملی زمین و مسکن از ابتدای دولت سیزدهم تا تیرماه سال جاری حاکی از کمک به تکمیل۲۶ هزار و ۸۸۸ واحد مسکونی در ۱۳۷ شهر و رفع تعرض از یک هزار و ۳۴۱ هکتار زمین است.

چیدمان خانه بریتنی,سام اصغری

چیدمان خانه 9 میلیون دلاری بریتنی اسپیرز و سام اصغری چگونه است؟ ماجرای عروسی بریتنی اسپیرز با سام اصغری در روزهای گذشته جزو مطالب پر بازدید شبکه های مجازی بود. حالا که این داستان کم رنگ شده یک نشریه مشهور تصاویری از خانه جدید بریتنی و سام را منتشر کرده و واکنش های زیادی را به وجود آورده است.

آغاز عملیات اجرایی طرح نهضت ملی

آغاز عملیات اجرایی هزار واحد مسکونی طرح نهضت ملی در محدوده شهرک شهید بهشتی همدان آغاز شده است و تا سه سال آینده به بهره‌برداری می رسد. مساحت زمین تامین شده برای این طرح، ۱۱ هکتار است که ۳۳ ساختمان هشت طبقه، هر طبقه چهار واحد در این فضا احداث می‌شود. از ۱۱ هکتاری که برای ساخت این واحد‌ها در نظر گرفته شده، ۱۵ درصد به فضای مسکونی، ۱۸ درصد به خدمات رفاهی و آموزشی و ۱۷ درصد به پارک و فضای سبز اختصاص یافته است.

اهداف قانون جهش تولید مسکن

کاهش قیمت مسکن استفاده از ظرفیت نهضت ملی مسکن با تلاش مدیران استانی و شهری نماینده مردم تبریز، آذرشهر و اسکو در مجلس گفت: قانون جهش تولید مسکن و برنامه نهضت ملی مسکن دولت ظرفیت بزرگی است و هر استان و شهر که مدیرانش تلاش نموده و از این ظرفیت استفاده کند، می‌تواند گام‌های خوبی در رفع مشکلات مسکن بردارد. بایستی همواره این انگیزه را داشته و به دنبال استفاده از ظرفیت موجود باشیم.

میانگین قیمت مسکن 30 متری

با چندسال کار کردن می توان خانه خرید؟ با توجه به افزایش قیمت ها، قیمت مسکن هم سر به فلک کشیده است. در این گزارش میانگین قیمت مسکن 30 متری در ایران را برای شما نوشتیم. فکر می کنید با چند سال کار کردن می توان خانه خرید؟ قیمت مسکن 30 متری در ایران بسیار متغیر است. به تازگی یک نهاد مسئول، مجوز ساخت مسکن با مساحت ۳۰ تا ۳۵ متری را در تهران صادر کرده است.

نحوه دریافت وام اجاره

جزئیات جدید از نحوه دریافت وام اجاره درحالی که دولت بسته جدیدی را برای پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن ابلاغ کرده، اما هنوز بسیاری از بانک‌ها از پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن به بهانه‌های نبود اعتبار برای متقاضیان مشکل ساز شده اند.داستان پرداخت وام ودیعه مسکن آن هم بعد از گذشت سه سال از شیوع کرونا در کشور، همچنان با فراز و نشیب های همیشگی خود ادامه دارد.

کلنگ‌زنی احداث ١٠٠٢ واحد مسکونی

کلنگ‌زنی احداث ١٠٠٢ واحد مسکونی کارکنان سازمان جهاد کشاورزی سیستان و بلوچستان سید جواد ساداتی نژاد وزیر جهاد کشاورزی در سفر به سیستان و بلوچستان در مراسم کلنگ‌زنی١٠٠٢ واحد مسکونی کارکنان سازمان جهادکشاورزی استان سیستان وبلوچستان که در قالب نهضت ملی مسکن است، حضور یافت.

پایان امپراتوری مشاوران املاک

وزارت راه و شهرسازی با هدف ساماندهی بازار مسکن و اجاره و حمایت از مستاجران بسته‌ پیشنهادی خود را با عنوان «ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها» به هیات دولت ارسال کرده است. این بسته دارای ۵ محور است که یکی از محورها بحث ساماندهی حق کمیسیون مشاوران املاک است. براساس این پیشنهاد مبنای حق کمیسیون خریدوفروش، ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم است که هر سال توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود، خواهد بود.

یک روز تا عملیاتی‌سازی باقیست

یک روز تا عملیاتی‌سازی وعده رئیس جمهور توسط استاندار تهران باقی است پروژه مسکونی سبحان ۲ قرچک که از سال ۹۳ فرآیند ساخت آن تکمیل شده است، پس از هشت سال با دستور آیت الله رئیسی در مسیر واگذاری قرار گرفت و به گفته استاندار تهران، در بازه زمانی که رئیس جمهور اعلام کرده، تحویل این واحدها عملیاتی می‌شود.

100 واحد مسکن ویژه محرومان در مهاباد

از مصوبات سفر رئیس بنیاد مسکن کشور به مهاباد؛100 واحد مسکن ویژه محرومان در مهاباد ساخته می‌شود در سفر رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی کشور به مهاباد، ساخت۱۰۰ منزل مسکونی ویژه محرومان و پرداخت مبلغ ۷۵۰ میلیون ریال کمک بلاعوض به هر واحد در مهاباد مصوب شد.

نهضت ملی مسکن در سمنان

احداث 4452 خانه در طرح «نهضت ملی مسکن» در سمنان چهار هزار و ۴۵۲ واحد مسکونی شهری و روستایی در قالب طرح نهضت ملی مسکن در استان سمنان در حال احداث است.با سوژه «مسؤول کنترل قیمت مسکن در سمنان کیست؟»، از مسؤولان پیگیری این موضوع را درخواست کرده‌اند.

قیمت آهن ۱۰ % کاهش می‌یابد

رییس سازمان صمت خوزستان با بیان اینکه در حال حاضر قیمت سیمان ثابت و تغییری نکرده است، گفت: یکی از دلایل افزایش قیمت سیمان افزایش کرایه حمل و نقل است.به گزارش 9 صبح؛ امیرحسین نظری در جلسه تنظیم بازار خوزستان که امروز، ۲۵ تیرماه در اهواز برگزار شد، اظهار کرد: در خوزستان ۳ کارخانه تولید سیمان در شهرستان های رامهرمز، بهبهان و مسجدسلیمان داریم که کارخانه خوزستان با ذخیره ۸ هزار تنی، بهبهان ۳ هزار تنی و کارون هم ۲ هزار و ۵۰۰ تنی سیمان در حال فعالیت هستند.

قیمت رهن و اجاره خانه در منطقه افسریه

یک دستگاه واحد مسکونی ۵۵ متری واقع در منطقه افسریه، به مبلغ ۳ میلیون تومان اجاره و ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه معامله می‌شود. لیست آپارتمان های مسکونی اجاره‌ای در منطقه افسریه به شرح زیر است. توجه کنید که قیمت‌ها بر حسب مترمربع به تومان بوده و تقریبی است.

قیمت رهن و اجاره خانه منطقه هروی

قیمت رهن و اجاره خانه در منطقه هروی چقدر است؟ یک دستگاه واحد مسکونی ۶۰ متری واقع در منطقه هروی، به مبلغ ۱۰ میلیون تومان اجاره و ۱۲۰ میلیون تومان ودیعه معامله می‌شود. لیست آپارتمان های مسکونی اجاره‌ای در منطقه هروی به شرح زیر است. توجه کنید که قیمت‌ها بر حسب مترمربع به تومان بوده و تقریبی است.

افزایش تسهیلات ساخت مسکن زلزله‌زدگان

نماینده مردم هرمزگان در مجلس با اشاره به تلاش و پیگیری برای افزایش میزان وام احداث منازل مسکونی جدید برای زلزله‌زدگان هرمزگانی به ۴۰۰ میلیون گفت: از کمیسیون عمران مجلس و دستگاه‌های عمرانی کشور برای حضور در مناطق زلزله‌زده غرب استان دعوت کرده‌ایم.

ستاره استقلال خانه پدری‌اش را زیر قیمت...

ستاره استقلال شب دربی گفت بازی نمی کنم؛ پورحیدری مجبور شد شبانه خانه پدری‌اش را زیر قیمت بفروشد همسر زنده یاد منصور پورحیدری گفت: منصور عاشق من و فرزندانش بود اما باور کنید گاهی اوقات می‌گویم استقلال را حتی از من هم بیشتر دوست داشت. صحبت کردن با خانواده‌ای که همسر و پدرشان بخشی فراموش‌نشدنی از فوتبال ایران تلقی می‌شود و به درستی برای باشگاه استقلال حکم پدر یک خانواده را داشت، واقعاً کار آسانی نیست.

غصه‌ی بزرگ اجاره‌بها در کشور

نیکزاد در نطق پیش از دستور: اجاره‌بها در کشور به ویژه در شهرهای بزرگ و کلانشهرها به غصه‌ای بزرگ تبدیل شده است استنکاف بانک مرکزی، وزارت اقتصاد و سازمان برنامه و بودجه در اجرای قانون جهش تولید مسکن نائب رئیس مجلس شورای اسلامی گفت: در قانون جهش تولید مسکن شبکه بانکی مکلف شده تا حداقل ۲۰ درصد تسهیلات خود را به بخش مسکن پرداخت کند اما متاسفانه شاهد استنکاف بانک مرکزی، وزارت امور اقتصادی و دارایی و سازمان برنامه و بودجه در اجرایی سازی این قانون هستیم.

افتتاح ۶۱ واحد مسکونی مددجویی

سرپرست بهزیستی استان مرکزی: به مناسبت فرارسیدن هفته بهزیستی، ۶۱ واحد مسکونی مددجویی در استان افتتاح می‌شود. از تاریخ ۲۵ لغایت ۳۱ تیرماه با شعار «شروعی دوباره برای بهتر زیستن» در استان مرکزی برگزار می‌شود.

پیش‌فروشندگان مسکن ورشکست شده‌اند

گذشته از آن‌که به دلیل نوسان شدید قیمت‌ها متقاضیان مصرفی توان خرید خانه را از دست داده‌اند افزایش تا ۵۵ درصدی قیمت نهاده‌های ساختمانی، بخش تولید مسکن را دچار بحران کرده و بسیاری از سازندگان که واحدهای خود را قبل از سال ۱۳۹۷ پیش‌فروش کرده بودند، به دلیل آن‌که اجازه تعدیل قیمت را نداشتند ورشکست شدند.

بافت‌های فرسوده حاشیه‌ی کشور

معاون وزیر راه و شهرسازی با انتقاد از هشت سال عدم اجرای نوسازی واحدهای مسکونی در بافت‌های فرسوده و تاریخی شهری، از تسریع اجرای نوسازی در محلات هدف خبر داد و گفت: ۲ میلیون و ۶۵۰ هزار واحد از بناهای مسکونی واقع در این محدوده‌ها ناپایدار هستند.بیش از ۱۶۲ هزار هکتار معادل ۲۵ درصد و یک چهارم سطح شهرها را بافت‌های هدف بازآفرینی شهری اعم از سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای، بافت‌فرسوده میانی و بافت فرسوده تاریخی تشکیل می‌دهند که بیش از یک‌سوم جمعیت شهری در این مناطق سکونت دارند.

اجرای مصوبه حمایت از مستأجران

پلمب پنج املاکی متخلف در مشهد سید مرتضی مدنی فدکی، مدیرکل تعزیرات حکومتی خراسان رضوی از استمرار طرح برخورد با متصدیان واحدهای صنفی املاک خبر داد. واحدهای صنفی که مصوبه سران قوا را در مورد میزان مجاز افزایش اجاره واحدهای مسکونی و آپارتمان‌ها در شهرها رعایت نکنند طعم برخورد قاطع و عبرت‌آموز را خواهند چشید و کمترین آن پلمب واحد صنفی متخلف خواهد بود.