بازار املاک / رشد ۶ درصدی قیمت مسکن

رشد ۶ درصدی قیمت مسکن

نوروز امسال عامل تعیین‌کننده در بازار مسکن نخواهد بود؛

نایب‌رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرد که نوروز امسال عامل تعیین‌کننده در بازار مسکن نخواهد بود؛ 
بلکه این قدرت خرید مردم است که مسیر معاملات را مشخص می‌کند. 
او با اشاره به آرامش نسبی بازار و کاهش شفافیت اطلاعات، تأکید کرد نقش اصلی در تحولات پیش‌رو بر عهده توان مالی متقاضیان خواهد بود.
بر اساس آمارهای غیررسمی، بازار مسکن طی یک ماه اخیر با رشد حدود ۶ درصدی قیمت مواجه شده است؛ 
افزایشی که در نگاه نخست می‌تواند برای برخی سرمایه‌گذاران جذاب جلوه کند، اما در واقعیت در بازاری رخ داده که همچنان راکد، کم‌معامله و فاقد تقاضای مصرفی مؤثر است. 
این رشد قیمتی نه ناشی از رونق ساخت‌وساز است، نه نتیجه افزایش قدرت خرید خانوارها و نه نشانه‌ای از بازگشت بازار به چرخه طبیعی عرضه و تقاضا.

 برعکس این رشد قیمتی در شرایطی اتفاق افتاده که حجم معاملات در پایین‌ترین سطوح چند سال اخیر قرار دارد و هرگونه افزایش قیمت، بیش از آنکه از منطق اقتصادی پیروی کند، 
به رفتارهای تدافعی سرمایه‌گذاران خرد و جابه‌جایی‌های محدود نقدینگی مربوط می‌شود. از همین رو رشد ۶‌درصدی اخیر را باید نه نشانه سلامت بازار بلکه زنگ خطری برای تعمیق رکود تورمی در بخش مسکن دانست.
بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که بخشی از تحرک محدود بازار مسکن در هفته‌های اخیر ناشی از ورود تعداد محدودی از جاماندگان بازار ارز و طلا بوده است؛ 
افرادی که به دلیل افزایش ریسک‌های بازارهای موازی، خرید دلار ۱۳۰‌هزار تومانی را اقدامی پرخطر ارزیابی کرده‌اند و به دنبال پناهگاهی امن‌تر برای حفظ ارزش دارایی خود بوده‌اند.
 این گروه نه با هدف سکونت و نه با نگاه بلندمدت تولیدی بلکه صرفا با انگیزه صیانت از سرمایه وارد بازار مسکن شده‌اند. 
با این حال توان مالی این دسته از سرمایه‌گذاران نیز محدود است و همین محدودیت باعث شده تمرکز خرید آنها بر واحدهایی باشد که با دلار زیر ۱۰۰‌هزار تومان قیمت‌گذاری شده‌اند. 
این رفتار نشان می‌دهد حتی سرمایه‌گذاران نیز در شرایط کنونی حاضر به پذیرش قیمت‌های هیجانی و غیرواقعی نیستند و بازار همچنان فاقد کشش لازم برای جذب نقدینگی گسترده است.

فعالان بازار مسکن معتقدند معاملاتی که در حال حاضر انجام می‌شود عمدتا مربوط به آن دسته از واحدهای مسکونی است که با دلار زیر ۱۰۰‌هزار تومان عرضه شده‌اند؛
 واحدهایی که یا به دلیل نیاز فوری فروشنده به نقدینگی یا به علت موقعیت مکانی ضعیف‌تر  یا به دلیل سن بنا، با تخفیف‌هایی نسبت‌به سطح عمومی قیمت بازار عرضه می‌شوند.

این الگوی معاملاتی نشان می‌دهد بازار مسکن در شرایط کنونی به هیچ‌وجه یک بازار فراگیر و پویا نیست بلکه به بازاری گزینشی تبدیل شده که تنها برخی فایل‌های خاص امکان معامله پیدا می‌کنند. 
در چنین فضایی نمی‌توان از رشد عمومی قیمت‌ها به عنوان نشانه‌ای از رونق سرمایه‌گذاری یاد کرد زیرا بخش عمده‌ای از بازار عملا در حالت انجماد قرار دارد و تنها بخش کوچکی از فایل‌ها، آن هم تحت شرایط خاص وارد چرخه خرید و فروش می‌شوند.

حذف تدریجی تقاضای مصرفی از بازار مسکن
مسکن اکنون در شرایطی به سر می‌برد که به دلیل جهش سنگین قیمت‌ها در هفت سال گذشته، دیگر از آن خبرها نیست که کسی بتواند با پس‌انداز خانه بخرد. 
افزایش مداوم قیمت مسکن در کنار رشد نامتناسب درآمد خانوارها باعث شده تقاضای مصرفی که ستون فقرات بازار مسکن محسوب می‌شود، به‌تدریج از این بازار حذف شود.
 خانوارهایی که در گذشته با ترکیبی از پس‌انداز، وام و کمک‌های خانوادگی قادر به خرید مسکن بودند، امروز حتی با تجمیع همه این منابع نیز امکان ورود به بازار را ندارند. 
نتیجه این وضعیت، تبدیل مسکن از کالای مصرفی به کالایی صرفا سرمایه‌ای است؛ تغییری که نه‌تنها به تعمیق رکود منجر شده بلکه ریسک سرمایه‌گذاری در این بازار را نیز افزایش داده است.

در کنار افت شدید قدرت خرید، تسهیلات بانکی نیز نه جوابگوی قیمت‌های فعلی مسکن است و نه کسی توان پرداخت اقساط آن را دارد.
 نسبت مبلغ وام به قیمت یک واحد مسکونی در شهر تهران به قدری پایین آمده که تسهیلات عملا نقش حاشیه‌ای در فرآیند خرید ایفا می‌کنند.
 از سوی دیگر نرخ سود بالا و اقساط سنگین حتی همین تسهیلات محدود را نیز از دسترس بسیاری از متقاضیان خارج کرده است. 
در چنین شرایطی وام مسکن نه‌تنها محرک تقاضا نیست بلکه در مواردی خود به مانعی برای تصمیم‌گیری خریداران تبدیل شده است. 
این ناکارآمدی ساختاری در نظام تامین مالی مسکن یکی از دلایل اصلی تداوم رکود و کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در این بخش به‌شمار می‌رود.

تصویر واقعی رکود از زاویه دفاتر املاک
بررسی شرایط کنونی بازار مسکن نشان می‌دهد حدود ۱۲‌هزار دفتر مشاور املاک در سطح شهر تهران فعال هستند.
 اگر فرض شود در یک ماه حدود ۱۰‌هزار معامله مسکن انجام می‌شود، به طور میانگین هر دفتر املاک باید تقریبا یک معامله در ماه انجام دهد؛
 گزاره‌ای که بررسی‌های میدانی از دفاتر املاک چنین چیزی را تایید نمی‌کند. بسیاری از مشاوران املاک از ماه‌ها بدون معامله سخن می‌گویند و برخی دفاتر عملا تنها به تمدید قراردادهای اجاره یا فعالیت‌های جانبی بسنده کرده‌اند.
 این شکاف میان آمارهای فرضی و واقعیت میدانی، تصویر روشنی از عمق رکود حاکم بر بازار مسکن ارائه می‌دهد؛ رکودی که از حدود دو سال قبل آغاز شده و همچنان پابرجاست.

بازار مسکن در حال حاضر نمونه بارزی از رکود تورمی است؛ وضعیتی که در آن قیمت‌ها افزایش می‌یابد اما حجم معاملات کاهش پیدا می‌کند.
 این ترکیب نامتوازن، سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را با ابهامات جدی مواجه کرده است. 
از یک‌سو تورم عمومی اقتصاد اجازه کاهش اسمی قیمت‌ها را نمی‌دهد و از سوی دیگر نبود تقاضای موثر مانع از رونق معاملات می‌شود. 
نتیجه این وضعیت قفل شدن بازار در شرایطی است که نه خریدار توان ورود دارد و نه فروشنده حاضر به تعدیل جدی قیمت‌هاست.
 برای سرمایه‌گذاران چنین بازاری بیش از آنکه فرصت‌ساز باشد، حامل ریسک‌های نقدشوندگی و خواب سرمایه است.

چشم‌انداز تورم مسکن تا پایان سال
کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقدند که بعید است مسکن تا پایان سال در مجموع بیش از ۱۰درصد تورم داشته باشد. 
این برآورد نشان می‌دهد حتی در خوشبینانه‌ترین سناریوها نیز بازدهی اسمی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن محدود خواهد بود.
 با در نظر گرفتن هزینه‌های جانبی، مالیات‌ها، استهلاک و ریسک‌های معاملاتی، بازدهی واقعی سرمایه‌گذاری ممکن است به مراتب کمتر از این رقم باشد 
بنابراین مسکن در کوتاه‌مدت نمی‌تواند نقش دارایی پربازده را برای سرمایه‌گذاران ایفا کند و بیشتر به ابزاری برای حفظ نسبی ارزش دارایی در برابر تورم تبدیل شده است.

در سال جدید با توجه به نوسانات ارزی، رشد بالاتر قیمتی را می‌شود در بخش خرید و فروش و اجاره پیش‌بینی کرد.
 با این حال این رشد نیز الزاما به معنای رونق بازار نخواهد بود. برآوردها نشان می‌دهد ممکن است تورم مسکن در سال آینده به ۵/‌۱‌برابر تورم امسال برسد اما همچنان بین ۲۰ تا ۲۵‌درصد کمتر از تورم عمومی باقی بماند. 
این فاصله با تورم عمومی بیانگر آن است که بازار مسکن همچنان از سایر بازارهای دارایی عقب‌تر حرکت خواهد کرد و جذابیت سرمایه‌گذاری در آن به‌‌ویژه برای سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت محدود خواهد ماند.

سرمایه‌گذاری در مسکن؛ حفظ ارزش یا افزایش ریسک؟
در مجموع سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در شرایط تداوم رکود تورمی بیش از آنکه با هدف کسب سود انجام شود، به ابزاری برای حفظ نسبی ارزش سرمایه تبدیل شده است. 
کاهش شدید نقدشوندگی، محدود بودن دامنه رشد قیمت، حذف تقاضای مصرفی و نااطمینانی‌های اقتصادی همگی عواملی هستند که ریسک سرمایه‌گذاری در این بازار را افزایش می‌دهند.
 برای سرمایه‌گذارانی که به دنبال بازدهی بالا و سریع هستند، بازار مسکن در شرایط فعلی گزینه‌ای جذاب محسوب نمی‌شود. 
در مقابل افرادی که با دید بلندمدت و با انتخاب فایل‌های خاص وارد بازار می‌شوند، ممکن است بتوانند در افق زمانی طولانی‌تر از ثبات نسبی این بازار بهره‌مند شوند؛ هرچند این مسیر نیز خالی از ریسک نخواهد بود.

بازار مسکن امروز بیش از هر زمان دیگری تحت‌تاثیر متغیرهای کلان اقتصادی قرار دارد؛ متغیرهایی که خارج از کنترل فعالان این بازار هستند. 
رشد ۶درصدی قیمت در یک ماه گذشته، ورود محدود سرمایه‌های جامانده از ارز و طلا کاهش شدید معاملات و پیش‌بینی تورم کمتر از تورم عمومی همگی نشان می‌دهند که مسکن در یک وضعیت بینابینی و شکننده قرار دارد.
 تا زمانی که قدرت خرید خانوارها ترمیم نشود، نظام تامین مالی اصلاح نگردد و چشم‌انداز اقتصاد کلان شفاف‌تر نشود، بازار مسکن همچنان درگیر رکود تورمی خواهد ماند و سرمایه‌گذاری در آن تصمیمی محتاطانه و پرریسک باقی خواهد ماند.

یک میلیون سرپناه_۱ میلیون مسکن چقدر برق...

در شرایطی که مدل ساخت 1 میلیون واحد مسکونی بر اساس خانه 1 طبقه در دستور کار قرار گیرد، می‌توان نیاز به برق 1150 مگاواتی این واحدها را از طریق برق تجدیدپذیر تامین کرد.

احداث ۵ هزار واحد مسکونی در مناطق محروم...

رئیس سازمان بازرسی کل کشور خبر از احداث حدود ۵ هزار واحد مسکونی در مناطق محروم یا آسیب‌دیده ناشی از آب‌گرفتگی در استان خوزستان داد.

ریزش قیمت مسکن در محله‌های هدف...

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه قیمت مسکن در محله‌هایی از تهران که دارای ماهیت سرمایه‌ای هستند با افت بیشتری نسبت به مناطق مصرفی مواجه شده است گفت: معتقدم تقاضای واقعی هیچگاه دچار رکود نمی‌شود و دولت از سازندگانی که در این بخش اقدام به ساخت و ساز کنند حمایت می‌کند.

آخرین خبرها از اخذ مالیات از...

با توجه به گزارش دیوان محاسبات مبنی بر صفر بودن اجرای مالیات خانه و خودروهای لوکس به جهت عدم تصویب مقررات در دولت، معاون سازمان امور مالیاتی توضیحاتی درباره اقدامات و آمادگی این سازمان برای اخذ مالیات از لوکس‌نشینان ارائه کرد.

شیوع «معاوضه» در معاملات مسکن

یک محرک در بازار مسکن «تقاضای تبدیل مصرفی» و «صاحبان املاک سرمایه‌ای» را پای میز معامله ملک آورد. نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد طی هفته‌های اخیر با وجود «تداوم رکود سنگین معاملات مسکن» دو گروه خریدار و فروشنده مقابل هم نشسته و در حال انجام معامله هستند. معاملات ملکی این دو گروه، شکل جدیدی از معاوضه است.

224 واحد تعاونی مسکن در بندرعباس افتتاح...

224 واحد تعاونی مسکن در بندرعباس افتتاح شدخبرگزاری آریا - مراسم افتتاح 224 واحد مسکونی با حضور معاون سیاسی، امنیتی و اجتماعی استاندار هرمزگان برگزار شد.

روند کاهشی قیمت سیمان و فولاد مانع...

نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به اقدامات مجلس برای کاهش قیمت مصالح ساختمانی گفت: روند کاهشی قیمت سیمان و فولاد باید مانع تداوم قیمت کاذب مسکن شود.

فراخوان وزیر به خانه اولی ها

وزیر راه و شهرسازی شرط اصلی ورود متقاضیان مسکن به طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال را اعلام کرد.

سومین جشنواره شهر ایمن در شیراز برگزار...

رئیس سازمان آتش‌نشانی و خدمات ایمنی شهرداری شیراز از برگزاری سومین جشنواره شهر ایمن با مشارکت شهروندان از هفتم مهر ماه سال جاری خبر داد.

احتمال شوک قیمتی به بازار مسکن

براساس گفته‌های مدیرعامل بانک مسکن، تسهیلات خرید مسکن جوانان در تهران به یک میلیارد، در شهرهای بزرگ به ۸۵۰ میلیون تومان و در سایر شهرها نیز به ۷۰۰ میلیون تومان افزایش یافت. آیا حالا باید منتظر شوک قیمتی به بازار مسکن باشیم؟

آیا ماه صفر نحس است؟ آیا خرید خانه در...

حضرت آیت الله العظمی مکارم به پرسشی درباره ماه صفر پاسخ گفته است.

چگونه برای کف خانه خود، پوشش مناسب...

موکت و پارکت دو نوع کفپوش هستند که هر کدام طرفداران خاص خودشان را دارند. بنابر اعلام ساختمانچی، گاهی اوقات افراد بین خرید موکت یا خرید پارکت به عنوان کفپوش، دچار تردید می شوند. در اینجا سعی داریم فواید این دو کفپوش را مورد مقایسه قرار دهیم تا افرادی که به دنبال خرید آن هستند؛ بتواند خرید مناسب تری داشته باشند. بنابراین اگر بین انتخاب موکت یا پارکت دچار تردید هستید؛ با ما همراه باشید.

خرید منبع کویل دار

منبع کویل دار که به آن منبع کویلی نیز گفته می‌شود، یک نوع مبدل حرارتی می‌باشد که آب گرم مصرفی ساختمان‌ها و مجتمع‌ها را تامین و ذخیره می‌کند و به جای منابع دو جداره در موتورخانه‌ها و پکیج‌ های مخزن ‌دار نصب می‌شود. منبع کویلی یک کویل مسی دارد که شامل لوله‌های رفت و برگشتی می‌باشد و آب داغ یا بخار در آنها جریان می‌یابد.

کارت اعتباری مصالح ساختمانی چیست و چه...

بسیاری از کارشناسان و فعالان حوزه مسکن معتقدند قیمت مصالح ساختمانی در رقابت با قیمت مسکن قرار گرفته و ساختمان‌سازی نیازمند برنامه‌ریزی جدی است. با توجه به افزایش چشم گیر قیمت مصالح ساختمانی از جمله سیمان، فولاد و آهن آلات بسیاری از سازندگان با مشکل گرانی و همچنین کمبود مصالح ساختمانی روبه‌رو شده‌اند که همین خود باعث کاهش چشم گیر صدور پروانه ساختمانی و میزان ساخت‌وساز در کشور شده است که این خود زمینه ساز نگرانی بسیاری از سازندگان و انبوه سازان شده است.

بالاترین نرخ میلگرد در بازار باید کمتر...

عضو کمیسیون صنایع و معادن مجلس: بالاترین نرخ میلگرد در بازار باید کمتر از ۱۰ هزار تومان باشد

ثبت بیش از هزار پرونده واحد‌های مسکونی...

ثبت بیش از هزار پرونده واحد‌های مسکونی مناطق زلزله زده دنابه گزارش خبرگزاری صدا و سیما مرکز کهگیلویه و بویراحمد، معاون بازسازی و مقاوم سازی مسکن روستایی اداره کل بنیاد مسکن استان در جلسه ستاد بازسازی شهر سی‌سخت گفت: تاکنون هزار و ۱۰۰ پرونده واحد های مسکونی در مناطق زلزله زده شهرستان دنا در مرحله اجرا به ثبت رسیده است که از این تعداد ۵۰۰ پرونده مربوط به روستا‌های این شهرستان است. سهراب اصالت زاده با بیان اینکه ۲۸۰ واحد در مناطق زلزله زده به مرحله بهره برداری است

۳۰۰۰ واحد مسکونی در استان ایلام ساخته...

استاندار ایلام گفت: در قالب طرح اقدام ملی مسکن سه هزار و ۲۵ واحد مسکونی در استان ایلام ساخته می‌شود.

دلایل کندی اجرای طرح نوسازی املاک...

زندگی زیر سقف ۱۱۳۸۲ خانه لرزان یکی از پیامدهای توسعه شهرها و افزایش به دور از انتظار جمعیت، فرسودگی و فشردگی بافت‌های مسکونی و شهری است.

خانواده‌های نیازمند گلپایگانی از طرح...

گلپایگان- رئیس کمیته امداد گلپایگان گفت: به دلیل قیمت بالای زمین در گلپایگان، خانواده‌های محرومان از ثبت نام در طرح ملی مسکن استقبال نکردند و ضرورت دارد خیران در این امر خیر سهیم شوند. محمد سوادکوهی اظهار داشت: در شهرستان گلپایگان چهار و هزار و ۲۰۰ خانوار تحت حمایت کمیته امداد هستند که در مجموع ۶ هزار و ۵۰۰ نفر را شامل می‌شوند.

هیچ دولتی در جهان تجربه ساخت یک میلیون...

نائب رییس اتاق بازرگانی ایران گفت: اجرای پروژه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال بسیار سخت و پیچیده است و در هیچ کشوری، دولت چنین تجربه ای را نداشته است. حسین سلاح ورزی در کلاب‌هاوس با موضوع ساخت یک یملیون واحد مسکونی در یک سال امکان‌پذیر است؟