۱۴۰۴/۹/۳۰
۲۳۷۰ نمایش
نویسنده: مدیریت کل سیستم
نوروز امسال عامل تعیینکننده در بازار مسکن نخواهد بود؛
نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرد که نوروز امسال عامل تعیینکننده در بازار مسکن نخواهد بود؛
بلکه این قدرت خرید مردم است که مسیر معاملات را مشخص میکند.
او با اشاره به آرامش نسبی بازار و کاهش شفافیت اطلاعات، تأکید کرد نقش اصلی در تحولات پیشرو بر عهده توان مالی متقاضیان خواهد بود.
بر اساس آمارهای غیررسمی، بازار مسکن طی یک ماه اخیر با رشد حدود ۶ درصدی قیمت مواجه شده است؛
افزایشی که در نگاه نخست میتواند برای برخی سرمایهگذاران جذاب جلوه کند، اما در واقعیت در بازاری رخ داده که همچنان راکد، کممعامله و فاقد تقاضای مصرفی مؤثر است.
این رشد قیمتی نه ناشی از رونق ساختوساز است، نه نتیجه افزایش قدرت خرید خانوارها و نه نشانهای از بازگشت بازار به چرخه طبیعی عرضه و تقاضا.
برعکس این رشد قیمتی در شرایطی اتفاق افتاده که حجم معاملات در پایینترین سطوح چند سال اخیر قرار دارد و هرگونه افزایش قیمت، بیش از آنکه از منطق اقتصادی پیروی کند،
به رفتارهای تدافعی سرمایهگذاران خرد و جابهجاییهای محدود نقدینگی مربوط میشود. از همین رو رشد ۶درصدی اخیر را باید نه نشانه سلامت بازار بلکه زنگ خطری برای تعمیق رکود تورمی در بخش مسکن دانست.
بررسیهای میدانی نشان میدهد که بخشی از تحرک محدود بازار مسکن در هفتههای اخیر ناشی از ورود تعداد محدودی از جاماندگان بازار ارز و طلا بوده است؛
افرادی که به دلیل افزایش ریسکهای بازارهای موازی، خرید دلار ۱۳۰هزار تومانی را اقدامی پرخطر ارزیابی کردهاند و به دنبال پناهگاهی امنتر برای حفظ ارزش دارایی خود بودهاند.
این گروه نه با هدف سکونت و نه با نگاه بلندمدت تولیدی بلکه صرفا با انگیزه صیانت از سرمایه وارد بازار مسکن شدهاند.
با این حال توان مالی این دسته از سرمایهگذاران نیز محدود است و همین محدودیت باعث شده تمرکز خرید آنها بر واحدهایی باشد که با دلار زیر ۱۰۰هزار تومان قیمتگذاری شدهاند.
این رفتار نشان میدهد حتی سرمایهگذاران نیز در شرایط کنونی حاضر به پذیرش قیمتهای هیجانی و غیرواقعی نیستند و بازار همچنان فاقد کشش لازم برای جذب نقدینگی گسترده است.
فعالان بازار مسکن معتقدند معاملاتی که در حال حاضر انجام میشود عمدتا مربوط به آن دسته از واحدهای مسکونی است که با دلار زیر ۱۰۰هزار تومان عرضه شدهاند؛
واحدهایی که یا به دلیل نیاز فوری فروشنده به نقدینگی یا به علت موقعیت مکانی ضعیفتر یا به دلیل سن بنا، با تخفیفهایی نسبتبه سطح عمومی قیمت بازار عرضه میشوند.
این الگوی معاملاتی نشان میدهد بازار مسکن در شرایط کنونی به هیچوجه یک بازار فراگیر و پویا نیست بلکه به بازاری گزینشی تبدیل شده که تنها برخی فایلهای خاص امکان معامله پیدا میکنند.
در چنین فضایی نمیتوان از رشد عمومی قیمتها به عنوان نشانهای از رونق سرمایهگذاری یاد کرد زیرا بخش عمدهای از بازار عملا در حالت انجماد قرار دارد و تنها بخش کوچکی از فایلها، آن هم تحت شرایط خاص وارد چرخه خرید و فروش میشوند.
حذف تدریجی تقاضای مصرفی از بازار مسکن
مسکن اکنون در شرایطی به سر میبرد که به دلیل جهش سنگین قیمتها در هفت سال گذشته، دیگر از آن خبرها نیست که کسی بتواند با پسانداز خانه بخرد.
افزایش مداوم قیمت مسکن در کنار رشد نامتناسب درآمد خانوارها باعث شده تقاضای مصرفی که ستون فقرات بازار مسکن محسوب میشود، بهتدریج از این بازار حذف شود.
خانوارهایی که در گذشته با ترکیبی از پسانداز، وام و کمکهای خانوادگی قادر به خرید مسکن بودند، امروز حتی با تجمیع همه این منابع نیز امکان ورود به بازار را ندارند.
نتیجه این وضعیت، تبدیل مسکن از کالای مصرفی به کالایی صرفا سرمایهای است؛ تغییری که نهتنها به تعمیق رکود منجر شده بلکه ریسک سرمایهگذاری در این بازار را نیز افزایش داده است.
در کنار افت شدید قدرت خرید، تسهیلات بانکی نیز نه جوابگوی قیمتهای فعلی مسکن است و نه کسی توان پرداخت اقساط آن را دارد.
نسبت مبلغ وام به قیمت یک واحد مسکونی در شهر تهران به قدری پایین آمده که تسهیلات عملا نقش حاشیهای در فرآیند خرید ایفا میکنند.
از سوی دیگر نرخ سود بالا و اقساط سنگین حتی همین تسهیلات محدود را نیز از دسترس بسیاری از متقاضیان خارج کرده است.
در چنین شرایطی وام مسکن نهتنها محرک تقاضا نیست بلکه در مواردی خود به مانعی برای تصمیمگیری خریداران تبدیل شده است.
این ناکارآمدی ساختاری در نظام تامین مالی مسکن یکی از دلایل اصلی تداوم رکود و کاهش جذابیت سرمایهگذاری در این بخش بهشمار میرود.
تصویر واقعی رکود از زاویه دفاتر املاک
بررسی شرایط کنونی بازار مسکن نشان میدهد حدود ۱۲هزار دفتر مشاور املاک در سطح شهر تهران فعال هستند.
اگر فرض شود در یک ماه حدود ۱۰هزار معامله مسکن انجام میشود، به طور میانگین هر دفتر املاک باید تقریبا یک معامله در ماه انجام دهد؛
گزارهای که بررسیهای میدانی از دفاتر املاک چنین چیزی را تایید نمیکند. بسیاری از مشاوران املاک از ماهها بدون معامله سخن میگویند و برخی دفاتر عملا تنها به تمدید قراردادهای اجاره یا فعالیتهای جانبی بسنده کردهاند.
این شکاف میان آمارهای فرضی و واقعیت میدانی، تصویر روشنی از عمق رکود حاکم بر بازار مسکن ارائه میدهد؛ رکودی که از حدود دو سال قبل آغاز شده و همچنان پابرجاست.
بازار مسکن در حال حاضر نمونه بارزی از رکود تورمی است؛ وضعیتی که در آن قیمتها افزایش مییابد اما حجم معاملات کاهش پیدا میکند.
این ترکیب نامتوازن، سرمایهگذاری در بازار مسکن را با ابهامات جدی مواجه کرده است.
از یکسو تورم عمومی اقتصاد اجازه کاهش اسمی قیمتها را نمیدهد و از سوی دیگر نبود تقاضای موثر مانع از رونق معاملات میشود.
نتیجه این وضعیت قفل شدن بازار در شرایطی است که نه خریدار توان ورود دارد و نه فروشنده حاضر به تعدیل جدی قیمتهاست.
برای سرمایهگذاران چنین بازاری بیش از آنکه فرصتساز باشد، حامل ریسکهای نقدشوندگی و خواب سرمایه است.
چشمانداز تورم مسکن تا پایان سال
کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقدند که بعید است مسکن تا پایان سال در مجموع بیش از ۱۰درصد تورم داشته باشد.
این برآورد نشان میدهد حتی در خوشبینانهترین سناریوها نیز بازدهی اسمی سرمایهگذاری در بازار مسکن محدود خواهد بود.
با در نظر گرفتن هزینههای جانبی، مالیاتها، استهلاک و ریسکهای معاملاتی، بازدهی واقعی سرمایهگذاری ممکن است به مراتب کمتر از این رقم باشد
بنابراین مسکن در کوتاهمدت نمیتواند نقش دارایی پربازده را برای سرمایهگذاران ایفا کند و بیشتر به ابزاری برای حفظ نسبی ارزش دارایی در برابر تورم تبدیل شده است.
در سال جدید با توجه به نوسانات ارزی، رشد بالاتر قیمتی را میشود در بخش خرید و فروش و اجاره پیشبینی کرد.
با این حال این رشد نیز الزاما به معنای رونق بازار نخواهد بود. برآوردها نشان میدهد ممکن است تورم مسکن در سال آینده به ۵/۱برابر تورم امسال برسد اما همچنان بین ۲۰ تا ۲۵درصد کمتر از تورم عمومی باقی بماند.
این فاصله با تورم عمومی بیانگر آن است که بازار مسکن همچنان از سایر بازارهای دارایی عقبتر حرکت خواهد کرد و جذابیت سرمایهگذاری در آن بهویژه برای سرمایهگذاران کوتاهمدت محدود خواهد ماند.
سرمایهگذاری در مسکن؛ حفظ ارزش یا افزایش ریسک؟
در مجموع سرمایهگذاری در بازار مسکن در شرایط تداوم رکود تورمی بیش از آنکه با هدف کسب سود انجام شود، به ابزاری برای حفظ نسبی ارزش سرمایه تبدیل شده است.
کاهش شدید نقدشوندگی، محدود بودن دامنه رشد قیمت، حذف تقاضای مصرفی و نااطمینانیهای اقتصادی همگی عواملی هستند که ریسک سرمایهگذاری در این بازار را افزایش میدهند.
برای سرمایهگذارانی که به دنبال بازدهی بالا و سریع هستند، بازار مسکن در شرایط فعلی گزینهای جذاب محسوب نمیشود.
در مقابل افرادی که با دید بلندمدت و با انتخاب فایلهای خاص وارد بازار میشوند، ممکن است بتوانند در افق زمانی طولانیتر از ثبات نسبی این بازار بهرهمند شوند؛ هرچند این مسیر نیز خالی از ریسک نخواهد بود.
بازار مسکن امروز بیش از هر زمان دیگری تحتتاثیر متغیرهای کلان اقتصادی قرار دارد؛ متغیرهایی که خارج از کنترل فعالان این بازار هستند.
رشد ۶درصدی قیمت در یک ماه گذشته، ورود محدود سرمایههای جامانده از ارز و طلا کاهش شدید معاملات و پیشبینی تورم کمتر از تورم عمومی همگی نشان میدهند که مسکن در یک وضعیت بینابینی و شکننده قرار دارد.
تا زمانی که قدرت خرید خانوارها ترمیم نشود، نظام تامین مالی اصلاح نگردد و چشمانداز اقتصاد کلان شفافتر نشود، بازار مسکن همچنان درگیر رکود تورمی خواهد ماند و سرمایهگذاری در آن تصمیمی محتاطانه و پرریسک باقی خواهد ماند.
