بازار املاک / اجاره و کوچ طبقاتی از تهران به حومه

اجاره و کوچ طبقاتی از تهران به حومه

همه اسیر یک سیستم ناکارآمد در بخش مسکن شده‌ایم؛ از سازنده گرفته تا مالک و مستاجر. خروجی این وضعیت به این ختم می‌شود که مردم از بالای شهر به مناطق میانی و جنوب شهر می‌روند. برخی افراد به اطراف کلانشهرها می‌روند. عده‌ای هم کارتن‌خواب می‌شوند. اخیرا نیز پدیده اتوبوس‌خوابی در رسانه‌ها مطرح شده است.دولت برای کمک به اقشار اجاره‌نشین تدوین سیاستی را از چند شب قبل در دستور کار خود قرار داده که کارشناسان معتقدند اگر این برنامه از نوع دستورالعمل و بخشنامه باشد تاثیری نخواهد داشت.

 کما این‌که خیزش بی‌سر و صدای نرخ اجاره، کوچ طبقاتی از شمال به جنوب و از جنوب به اطراف کلانشهرها طی دو سال گذشته بی‌اثری این روش‌ها را به اثبات رسانده و برای کنترل بازار اجاره باید ضمن افزایش تولید مسکن، پایه‌های مالیاتی همچون مالیات خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه را اجرا کرد.اجاره مسکن در کل کشور رتبه سوم تورم ماهیانه کالاها و خدمات را در دی‌ماه ۱۴۰۰ به خود اختصاص داده، دولت تدوین بسته‌ای برای حمایت از اجاره‌نشینان را در دستور کار قرار داد و مقرر شد ستاد هماهنگی اقتصادی دولت با هدف کنترل رشد اجاره‌بها سیاستی را در این زمینه تدوین کند.
 
سرنوشت تعیین سقف برای اجاره بها چه شد؟
 
پیش از آن هم دولت دوازدهم در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ راهکارهایی را به منظور کنترل بازار اجاره در پیش گرفت؛ از جمله این برنامه‌ها می‌توان به تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره بها تا سقف ۲۵ درصد در تهران، ۲۰ درصد در دیگر کلانشهرها و ۱۵ درصد در سایر شهرهای کشور و هم‌چنین پرداخت تسهیلات کمک ودیعه تا سقف ۷۰ میلیون تومان اشاره کرد؛ سیاست‌هایی که آمار، بی‌تاثیری آن را به اثبات می‌رساند.
 
بنا بر اعلام بانک مرکزی در آذرماه امسال نرخ رشد سالیانه اجاره بها در کل کشور ۵۴ درصد و در شهر تهران ۵۱ درصد بوده است. از آذر تا دی‌ماه نیز طبق گزارش مرکز آمار، اجاره بها ۴.۶ درصد افزایش یافته که پس از دخانیات و غلات، بازار اجاره رتبه سوم تورم ماهیانه را به خود اختصاص داد.
 
از سوی دیگر برخی گزارش‌های غیررسمی حاکی از آن است که تعداد مستاجران در شهر تهران که تا سال ۱۳۹۸ به میزان ۴۲ درصد بوده است به بالای ۵۰ درصد رسیده و در واقع تعداد مستاجران از مالکان بیشتر شده است.
 
کوچ طبقاتی از تهران به حومه
 
اتفاق دیگری که در ماه‌های اخیر مشاهده می‌شود افزایش حجم واحدهای خالی از سکنه در شمال تهران است که کارشناسان معتقدند به دلیل کاهش توان مالی مستاجران، کوچ طبقاتی در پایتخت اتفاق افتاده است. بدین صورت که اجاره‌نشین‌ها از شمال به مرکز تهران، از مرکز به جنوب و از جنوب به حومه منتقل شده‌اند.
 
درخصوص راهکارهایی که می‌تواند به بهبود وضعیت بازار اجاره منتج شود با ابوالحسن میرعمادی ـ کارشناس بازار مسکن ـ صحبت کردیم که معتقد است: هیچ دستورالعمل یا مُسکن موقتی برای بازار اجاره وجود ندارد. اینکه برای صاحبخانه‌ها محدودیت‌هایی مثل سقف افزایش اجاره بها تعیین کنیم بی‌فایده است؛ چرا که مالکان واکسن بی‌اثر کردن مصوبات دولت را پیدا می‌کنند. تنها راهی که می‌تواند به تعادل بازار اجاره کمک کند افزایش عرضه مسکن است.
 
میرعمادی با اشاره به کاهش تا ۵۰ درصدی ساخت و ساز نسبت به اوایل دهه ۹۰ افزود: وقتی عرضه با تقاضا در بازار مسکن همخوانی نداشته باشد طبیعی است که فشار در هر  دو حوزه خرید و اجاره افزایش پیدا می‌کند. این مساله به سلطه بازیگران این بازار شامل مالکان و مشاوران املاک منجر می‌شود که برای منافع خود نرخ اجاره را بالا می‌برند؛ ‌ چون برای یک واحد اجاره‌ای بعضا چندین تقاضا وجود دارد. البته این اتفاق نامبارک، محصول نداشتن برنامه‌ی اصولی برای بالا بردن میزان تولید مسکن است.
 
مهربانی در بازار اجاره وجود ندارد
 
این کارشناس بازار مسکن با بیان این‌که مهربانی بین صاحبخانه و مستاجر به شدت کمرنگ شده است گفت: همه اسیر یک سیستم ناکارآمد در بخش مسکن شده‌ایم؛ از سازنده گرفته تا مالک و مستاجر. خروجی این وضعیت به این ختم می‌شود که مردم از بالای شهر به مناطق میانی و جنوب شهر می‌روند. برخی افراد به اطراف کلانشهرها می‌روند. عده‌ای هم کارتن‌خواب می‌شوند. اخیرا نیز پدیده اتوبوس‌خوابی در رسانه‌ها مطرح شده است.
 
وی تاکید کرد: اگر عرضه به میزان کافی باشد در گام بعدی، دولت می‌تواند سیاست‌های کنترل‌کننده مثل تعیین مدت زمان اجاره را اعمال کند. کاری که در کشورهای اروپایی اتفاق می‌افتد و قراردادهای اجاره بعضا ۱۰ تا ۲۰ ساله منعقد می‌شود؛ چون آن‌جا مسکن به اندازه خانوارها و حتی بیشتر از تعداد خانوارها وجود دارد و اغلب با نرخ رشد منفی جمعیت مواجهند.
 
شهرداری به مسکن نگاه منفعت‌طلبانه دارد
 
به گفته میرعمادی، در صورتی که گیر و دار شهرداری و دستگاه‌های خدمات‌رسان برداشته شود اوضاع مسکن بهتر می‌شود. متاسفانه نگاه منفعت‌طلبانه دستگاه‌ها و ارگان‌ها به بخش ساخت و ساز، وضعیت این حوزه را بحرانی کرده است. دولت باید اجازه دهد مسکن استاندارد ساخته شود و بروکراسی پیچیده اداری را از پیش پای تولیدکنندگان مسکن بردارد. در آن صورت می‌توان واحدها را با روش اجاره به شرط تملیک، به مستاجران فروخت؛ بدین صورت که حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد درآمد خانوارها برای اقساط مسکن پرداخت می‌شود و پس از چند سال، مستاجر صاحب واحد مسکونی خواهد شد.
 
از مالیات خانه‌های خالی چه خبر؟
 
اگر امروز شاهد توفیق کشورهای توسعه‌یافته در کنترل بازار مسکن هستیم به علت اجرای سیاست‌هایی همچون افزایش عرضه و اعمال پایه‌های مالیاتی است. این در حالی است که دو نوع مالیات شامل مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه هنوز پس از گذشت سال‌ها از طرح آنها به مرحله‌ی اجرا نرسیده‌اند.
 
آخرین وضعیت مالیات بر خانه‌های خالی حاکی از آن است که وزارت راه و شهرسازی لیست یک میلیون و ۱۷۰ هزار واحد را به سازمان امور مالیاتی ارایه داده است. 
این سازمان نیز اواخر دی‌ماه امسال از انتشار اولین لیست خانه‌های خالی خبر داد. اما ظاهرا تعداد آن به مراتب کمتر از یک میلیون و ۱۷۰ هزار واحد است و طبق شنیده‌ها به حدود ۱۲ هزار واحد می‌رسد. 
البته گفته می‌شود این آخرین لیست خانه‌های خالی نیست و پس از رفع ابهامات درخصوص خالی یا دارای سکنه بودن خانه‌ها در مراحل بعد به تعداد واحدهایی که مشمول مالیات خانه‌های خالی می‌شوند افزوده خواهد شد.
 
برخی کارشناسان معتقدند نابسامانی فعلی بازار اجاره، مولود عدم اعمال دو پایه مالیاتی مهم شامل مالیات خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه است که غفلت از اولی باعث احتکار مسکن و غفلت از دومی باعث تشدید سوداگری در این بخش می‌شود. در این شرایط، متقاضیان واقعی مسکن از جمله مستاجران مستاصل شده‌اند.


لینک خبر:

مرمت ۱۵۵ واحد مسکونی محرومان در سبزوار

عملیات مرمت و نوسازی ۱۵۵ واحد مسکونی منزل معسرین و نیازمندان بوسیله گروه‌های جهادی امسال در شهرستان سبزوار انجام شد.

قراردادهای اجاره مسکن خودکار تمدید...

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه تمام قراردادهای اجاره به صورت خودکار، تمدیدشده حساب می‌شود، گفت: اجرای مصوبه کرونایی تعیین نرخ اجاره‌بها بدون تغییر ادامه دارد مگر اینکه توافقی بین مالک و مستاجر انجام شود.

رشد قیمت مسکن در استرالیا رکورد زد

قیمت املاک مسکونی در شهرهای بزرگ استرالیا در سه ماهه منتهی به ژوئن با رشد تاریخی ۶.۷ درصدی (نسبت به سه ماهه قبلی) روبرو شد.

وعده مسئولان برای ساخت خانه‌های...

گروه استان‌ها ــ هفدهم شهریورماه پارسال بود که زلزله ۵.۱ ریشتری به برخی از واحدهای مسکونی در روستاهای شهرستان رامیان و به صورت محدودتر در آزادشهر خسارت وارد کرد، مسئولان وعده داده بودند خانه‌های مردم زلزله‌زده حداکثر در یکسال احداث شود...

چگونه می توان از خروج ارز برای خرید...

ایرانی ها در سال گذشته میلادی ۷ هزار و ۱۸۹ ملک در ترکیه خریداری کردند که طبق همین منبع آماری نسبت به سال 2017 رشد ده برابری را نشان می دهد. البته ترکیه تنها مقصد ایرانیان برای خرید ملک نیست، امارات، ارمنستان، قبرس، گرجستان، اسپانیا، کانادا و ... هم کشورهایی هستند که ایرانیان در آنجا با خرید ملک سرمایه گذاری انجام داده اند

عضو شورای شهر مشهد مقدس: اصلاح بافت...

گروه استان‌ها- رئیس کمیسیون ویژه ساماندهی حاشیه شهر شورای شهر مشهد گفت: ساخت مسکن ارزان‌قیمت در حاشیه شهر، ضمن اصلاح بافت و حفظ کرامت شهروندان، گامی اساسی در جهت خانه‌دار کردن افرادی است که از نظر اقتصادی و معیشتی در تنگنا هستند.

عضو کمیسیون عمران مجلس: دفاتر مشاوران...

عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: بنگاه‌های معاملات ملکی باید همانند دفاتر ثبت اسناد، پلیس +۱۰ و سایر مجموعه‌های خدمات‌رسان دارای قانون، ضابطه و مسئولیت مشخص باشند تا از سوء استفاده احتمالی جلوگیری شود.

قیمت خانه در پردیس تهران

هر متر مربع یک دستگاه واحد مسکونی ۸۷ متری، با عمر بنا ی ۱ سال، واقع در پردیس، فاز ۱۱ به مبلغ ۷ میلیون تومان در بازار به فروش می‌رسد.

زلزله به ۷۰۰ واحد مسکونی در روستاهای...

فرماندار قوچان در استان خراسان رضوی گفت: بر اثر زلزله دیروز (دوشنبه) ۷۰۰ واحد مسکونی در ۴۲ روستای این شهرستان دچار خسارت‌های جزئی و کلی شد.

دو سوم درآمد کارگران صرف اجاره‌بها...

دبیر کل کانون عالی انجمن های صنفی کارگران کشور گفت:در حال حاضر بیش از دوسوم درآمد کارگران به طور میانگین صرف رهن و اجاره مسکن می‌شود و این عدد برای کارگران بسیار زیاد است.

سهم اصفهان از برنامه دولت چقدر است؟

مدیرکل راه و شهرسازی استان اصفهان در خصوص برنامه دولت مبنی بر تولید یک میلیون واحد مسکونی در کشور طی یکسال و سهم استان اصفهان از این میزان گفت: معمولاً از این تعداد بین ۷ تا ۱۰ درصد مشمول استان اصفهان می‌شود که چیزی حدود ۷۰ هزار واحد سهم این استان خواهد بود و این عدد برای چهار سال حدود ۲۵۰ تا ۳۰۰ هزار واحد می‌شود.

یک میلیون سرپناه_۱ میلیون مسکن چقدر برق...

در شرایطی که مدل ساخت 1 میلیون واحد مسکونی بر اساس خانه 1 طبقه در دستور کار قرار گیرد، می‌توان نیاز به برق 1150 مگاواتی این واحدها را از طریق برق تجدیدپذیر تامین کرد.

احداث ۵ هزار واحد مسکونی در مناطق محروم...

رئیس سازمان بازرسی کل کشور خبر از احداث حدود ۵ هزار واحد مسکونی در مناطق محروم یا آسیب‌دیده ناشی از آب‌گرفتگی در استان خوزستان داد.

ریزش قیمت مسکن در محله‌های هدف...

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه قیمت مسکن در محله‌هایی از تهران که دارای ماهیت سرمایه‌ای هستند با افت بیشتری نسبت به مناطق مصرفی مواجه شده است گفت: معتقدم تقاضای واقعی هیچگاه دچار رکود نمی‌شود و دولت از سازندگانی که در این بخش اقدام به ساخت و ساز کنند حمایت می‌کند.

آخرین خبرها از اخذ مالیات از...

با توجه به گزارش دیوان محاسبات مبنی بر صفر بودن اجرای مالیات خانه و خودروهای لوکس به جهت عدم تصویب مقررات در دولت، معاون سازمان امور مالیاتی توضیحاتی درباره اقدامات و آمادگی این سازمان برای اخذ مالیات از لوکس‌نشینان ارائه کرد.

شیوع «معاوضه» در معاملات مسکن

یک محرک در بازار مسکن «تقاضای تبدیل مصرفی» و «صاحبان املاک سرمایه‌ای» را پای میز معامله ملک آورد. نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد طی هفته‌های اخیر با وجود «تداوم رکود سنگین معاملات مسکن» دو گروه خریدار و فروشنده مقابل هم نشسته و در حال انجام معامله هستند. معاملات ملکی این دو گروه، شکل جدیدی از معاوضه است.

224 واحد تعاونی مسکن در بندرعباس افتتاح...

224 واحد تعاونی مسکن در بندرعباس افتتاح شدخبرگزاری آریا - مراسم افتتاح 224 واحد مسکونی با حضور معاون سیاسی، امنیتی و اجتماعی استاندار هرمزگان برگزار شد.

روند کاهشی قیمت سیمان و فولاد مانع...

نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به اقدامات مجلس برای کاهش قیمت مصالح ساختمانی گفت: روند کاهشی قیمت سیمان و فولاد باید مانع تداوم قیمت کاذب مسکن شود.

فراخوان وزیر به خانه اولی ها

وزیر راه و شهرسازی شرط اصلی ورود متقاضیان مسکن به طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال را اعلام کرد.