بازار املاک / اجاره و کوچ طبقاتی از تهران به حومه

 اجاره و کوچ طبقاتی از تهران به حومه

اجاره و کوچ طبقاتی از تهران به حومه

همه اسیر یک سیستم ناکارآمد در بخش مسکن شده‌ایم؛ از سازنده گرفته تا مالک و مستاجر. خروجی این وضعیت به این ختم می‌شود که مردم از بالای شهر به مناطق میانی و جنوب شهر می‌روند. برخی افراد به اطراف کلانشهرها می‌روند. عده‌ای هم کارتن‌خواب می‌شوند. اخیرا نیز پدیده اتوبوس‌خوابی در رسانه‌ها مطرح شده است.دولت برای کمک به اقشار اجاره‌نشین تدوین سیاستی را از چند شب قبل در دستور کار خود قرار داده که کارشناسان معتقدند اگر این برنامه از نوع دستورالعمل و بخشنامه باشد تاثیری نخواهد داشت.

 کما این‌که خیزش بی‌سر و صدای نرخ اجاره، کوچ طبقاتی از شمال به جنوب و از جنوب به اطراف کلانشهرها طی دو سال گذشته بی‌اثری این روش‌ها را به اثبات رسانده و برای کنترل بازار اجاره باید ضمن افزایش تولید مسکن، پایه‌های مالیاتی همچون مالیات خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه را اجرا کرد.اجاره مسکن در کل کشور رتبه سوم تورم ماهیانه کالاها و خدمات را در دی‌ماه ۱۴۰۰ به خود اختصاص داده، دولت تدوین بسته‌ای برای حمایت از اجاره‌نشینان را در دستور کار قرار داد و مقرر شد ستاد هماهنگی اقتصادی دولت با هدف کنترل رشد اجاره‌بها سیاستی را در این زمینه تدوین کند.
 
سرنوشت تعیین سقف برای اجاره بها چه شد؟
 
پیش از آن هم دولت دوازدهم در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ راهکارهایی را به منظور کنترل بازار اجاره در پیش گرفت؛ از جمله این برنامه‌ها می‌توان به تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره بها تا سقف ۲۵ درصد در تهران، ۲۰ درصد در دیگر کلانشهرها و ۱۵ درصد در سایر شهرهای کشور و هم‌چنین پرداخت تسهیلات کمک ودیعه تا سقف ۷۰ میلیون تومان اشاره کرد؛ سیاست‌هایی که آمار، بی‌تاثیری آن را به اثبات می‌رساند.
 
بنا بر اعلام بانک مرکزی در آذرماه امسال نرخ رشد سالیانه اجاره بها در کل کشور ۵۴ درصد و در شهر تهران ۵۱ درصد بوده است. از آذر تا دی‌ماه نیز طبق گزارش مرکز آمار، اجاره بها ۴.۶ درصد افزایش یافته که پس از دخانیات و غلات، بازار اجاره رتبه سوم تورم ماهیانه را به خود اختصاص داد.
 
از سوی دیگر برخی گزارش‌های غیررسمی حاکی از آن است که تعداد مستاجران در شهر تهران که تا سال ۱۳۹۸ به میزان ۴۲ درصد بوده است به بالای ۵۰ درصد رسیده و در واقع تعداد مستاجران از مالکان بیشتر شده است.
 
کوچ طبقاتی از تهران به حومه
 
اتفاق دیگری که در ماه‌های اخیر مشاهده می‌شود افزایش حجم واحدهای خالی از سکنه در شمال تهران است که کارشناسان معتقدند به دلیل کاهش توان مالی مستاجران، کوچ طبقاتی در پایتخت اتفاق افتاده است. بدین صورت که اجاره‌نشین‌ها از شمال به مرکز تهران، از مرکز به جنوب و از جنوب به حومه منتقل شده‌اند.
 
درخصوص راهکارهایی که می‌تواند به بهبود وضعیت بازار اجاره منتج شود با ابوالحسن میرعمادی ـ کارشناس بازار مسکن ـ صحبت کردیم که معتقد است: هیچ دستورالعمل یا مُسکن موقتی برای بازار اجاره وجود ندارد. اینکه برای صاحبخانه‌ها محدودیت‌هایی مثل سقف افزایش اجاره بها تعیین کنیم بی‌فایده است؛ چرا که مالکان واکسن بی‌اثر کردن مصوبات دولت را پیدا می‌کنند. تنها راهی که می‌تواند به تعادل بازار اجاره کمک کند افزایش عرضه مسکن است.
 
میرعمادی با اشاره به کاهش تا ۵۰ درصدی ساخت و ساز نسبت به اوایل دهه ۹۰ افزود: وقتی عرضه با تقاضا در بازار مسکن همخوانی نداشته باشد طبیعی است که فشار در هر  دو حوزه خرید و اجاره افزایش پیدا می‌کند. این مساله به سلطه بازیگران این بازار شامل مالکان و مشاوران املاک منجر می‌شود که برای منافع خود نرخ اجاره را بالا می‌برند؛ ‌ چون برای یک واحد اجاره‌ای بعضا چندین تقاضا وجود دارد. البته این اتفاق نامبارک، محصول نداشتن برنامه‌ی اصولی برای بالا بردن میزان تولید مسکن است.
 
مهربانی در بازار اجاره وجود ندارد
 
این کارشناس بازار مسکن با بیان این‌که مهربانی بین صاحبخانه و مستاجر به شدت کمرنگ شده است گفت: همه اسیر یک سیستم ناکارآمد در بخش مسکن شده‌ایم؛ از سازنده گرفته تا مالک و مستاجر. خروجی این وضعیت به این ختم می‌شود که مردم از بالای شهر به مناطق میانی و جنوب شهر می‌روند. برخی افراد به اطراف کلانشهرها می‌روند. عده‌ای هم کارتن‌خواب می‌شوند. اخیرا نیز پدیده اتوبوس‌خوابی در رسانه‌ها مطرح شده است.
 
وی تاکید کرد: اگر عرضه به میزان کافی باشد در گام بعدی، دولت می‌تواند سیاست‌های کنترل‌کننده مثل تعیین مدت زمان اجاره را اعمال کند. کاری که در کشورهای اروپایی اتفاق می‌افتد و قراردادهای اجاره بعضا ۱۰ تا ۲۰ ساله منعقد می‌شود؛ چون آن‌جا مسکن به اندازه خانوارها و حتی بیشتر از تعداد خانوارها وجود دارد و اغلب با نرخ رشد منفی جمعیت مواجهند.
 
شهرداری به مسکن نگاه منفعت‌طلبانه دارد
 
به گفته میرعمادی، در صورتی که گیر و دار شهرداری و دستگاه‌های خدمات‌رسان برداشته شود اوضاع مسکن بهتر می‌شود. متاسفانه نگاه منفعت‌طلبانه دستگاه‌ها و ارگان‌ها به بخش ساخت و ساز، وضعیت این حوزه را بحرانی کرده است. دولت باید اجازه دهد مسکن استاندارد ساخته شود و بروکراسی پیچیده اداری را از پیش پای تولیدکنندگان مسکن بردارد. در آن صورت می‌توان واحدها را با روش اجاره به شرط تملیک، به مستاجران فروخت؛ بدین صورت که حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد درآمد خانوارها برای اقساط مسکن پرداخت می‌شود و پس از چند سال، مستاجر صاحب واحد مسکونی خواهد شد.
 
از مالیات خانه‌های خالی چه خبر؟
 
اگر امروز شاهد توفیق کشورهای توسعه‌یافته در کنترل بازار مسکن هستیم به علت اجرای سیاست‌هایی همچون افزایش عرضه و اعمال پایه‌های مالیاتی است. این در حالی است که دو نوع مالیات شامل مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه هنوز پس از گذشت سال‌ها از طرح آنها به مرحله‌ی اجرا نرسیده‌اند.
 
آخرین وضعیت مالیات بر خانه‌های خالی حاکی از آن است که وزارت راه و شهرسازی لیست یک میلیون و ۱۷۰ هزار واحد را به سازمان امور مالیاتی ارایه داده است. 
این سازمان نیز اواخر دی‌ماه امسال از انتشار اولین لیست خانه‌های خالی خبر داد. اما ظاهرا تعداد آن به مراتب کمتر از یک میلیون و ۱۷۰ هزار واحد است و طبق شنیده‌ها به حدود ۱۲ هزار واحد می‌رسد. 
البته گفته می‌شود این آخرین لیست خانه‌های خالی نیست و پس از رفع ابهامات درخصوص خالی یا دارای سکنه بودن خانه‌ها در مراحل بعد به تعداد واحدهایی که مشمول مالیات خانه‌های خالی می‌شوند افزوده خواهد شد.
 
برخی کارشناسان معتقدند نابسامانی فعلی بازار اجاره، مولود عدم اعمال دو پایه مالیاتی مهم شامل مالیات خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه است که غفلت از اولی باعث احتکار مسکن و غفلت از دومی باعث تشدید سوداگری در این بخش می‌شود. در این شرایط، متقاضیان واقعی مسکن از جمله مستاجران مستاصل شده‌اند.


لینک خبر:

  • قیمت مسکن تا شهریور 1400 کاهش پیدا می کند؟

    قیمت مسکن تا شهریور 1400 کاهش پیدا می...

    در دو سال اخیر با گرانی بیش از حد مسکن خیلی ها از کاهش قیمت آن ناامید شده اند و توان خرید آن را ندارند.

  • ۳۰۰ هزار واحد مسکن مهر تکمیل نشده است

    ۳۰۰ هزار واحد مسکن مهر تکمیل نشده است

    بر اساس اطلاعات بانکی با وجود گذشته نزدیک به یک دهه از شروع پروژه مسکن مهر، نزدیک به ۳۰۰ هزار واحد مسکونی از این پروژه همچنان باقی مانده و تکمیل نشده است.

  • سوادکوه زیر تیغ ساخت و ساز

    سوادکوه زیر تیغ ساخت و ساز

    ساخت و سازهای انبوه چهره روستای منطقه سوادکوه را به شهری تغییر داده است.

  • گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در خرداد ماه سال 1400

    گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در...

    روند نزولی رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن معامله شده در شهر تهران در ماه گذشته تداوم یافت؛ بر این اساس متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در خرداد ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل 56.6 درصد افزایش یافته است، این در حالی است که رشد این نرخ در فروردین و اردیبهشت 1400 به ترتیب، 91.7 و‌ 69.7 درصد بوده است.

  • راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان در بورس کالا از نیمه دوم سال

    راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان در بورس...

    معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفت: در صورت صدور مجوزهای مربوطه از سوی سازمان بورس و طبق برنامه‌ها، این صندوق از نیمه دوم سال راه‌اندازی می‌شود.

  • شامخ ساختمان در تیرماه افت کرد/ افزایش چشمگیر قیمت مصالح

    شامخ ساختمان در تیرماه افت کرد/ افزایش...

    گزارش شامخ بخش ساختمان تیرماه نشان می‌دهد نسبت به خردادماه امسال، تیراژ ساخت و ساز کاهش و قیمت نهاده‌های ساختمانی افزایش یافته است.

  • ۴ شهر حاشیه‌ای، بحران بازار مسکن تهران را کنترل کردند

    ۴ شهر حاشیه‌ای، بحران بازار مسکن تهران...

    دبیر کانون سراسری انبوه سازان با بیان اینکه قیمت مسکن در اطراف تهران یک چهارم پایتخت است گفت: اگر این ۴ شهر جدید حاشیه پایتخت نبود چه بسا بحران بازار مسکن عمیق‌تر می‌شد.

  • مدیرکل امور مالیاتی استان قزوین

    مدیرکل امور مالیاتی استان قزوین

    مهلت ارائه اظهارنامه مالیاتی املاک اجاره ای تمدید شد مدیرکل امور مالیاتی استان قزوین گفت: با تصویب ستاد کرونا، مهلت ارایه اظهارنامه مالیاتی اشخاص حقوقی و صاحبان املاک اجاری یک هفته تمدید شد.

  • حل مشکل مسکن تعامل فراقوه‌ای می‌خواهد

    حل مشکل مسکن تعامل فراقوه‌ای می‌خواهد

    سخنگوی کمیسیون اصل ۹۰ مجلس با بیان"مسائل حوزه مسکن و راه نیازمند همکاری بین بخشی و فراقوه‌ای است گفت: باید مشکلات به صورت راهبردی عارضه‌یابی و حل شود.

  •  آیا فردا سه شنبه 26 مرداد 1400 تعطیل رسمی است ؟

    آیا فردا سه شنبه 26 مرداد 1400 تعطیل...

    ساعات کاری ادارات و بانک ها سه شنبه 26 مرداد 1400 : تعطیلی ادارات تهران,تعطیلی ادارات دولتی,تعطیلی ادارات تهران فردا,تعطیلی ادارات تهران کرونا,تهران تعطیل شد,آیا فردا ادارات تهران تعطیل است,تعطیلی ادارات کرونا,وضعیت تعطیلی تهران,آیا فردا ادارات تهران تعطیل است,تهران تعطیل شد,تعطیلی بانکها در پنجشنبه,وضعیت تعطیلی تهران,تعطيلي بانك ها,ساعت کاری بانک ها ۱۴۰۰,تعطیلی تهران فردا,بانک ها فردا باز است

  • بررسی ماهیانه بازار معاملات مسکن شهر تهران

    بررسی ماهیانه بازار معاملات مسکن شهر...

    گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۱۴۰۰ که توسط اداره بررسی ­ها و سیاست ­های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است، مورد بررسی قرار گرفته است

  • واکسیناسیون سراسری خانواده بانک مسکن آغاز شد.

    واکسیناسیون سراسری خانواده بانک مسکن...

    در این طرح قرار است ظرف حداکثر یک هفته تمامی کارکنان بانک اعم از شاغل و بازنشسته واکسینه شوند.

  • علت کمبود سیمان در بازار/ قیمت‌ سیمان کاهش خواهد داشت؟

    علت کمبود سیمان در بازار/ قیمت‌ سیمان...

    در شرایطی که سیمان در بازار ایران کمیاب شده، صادرات آن به عراق و افغانستان ادامه دارد

  • اعطای وام نوسازی بافت فرسوده به ۲۲ هزار واحدمسکونی

    اعطای وام نوسازی بافت فرسوده به ۲۲ هزار...

    عضو هیئت‌مدیره بانک از اعطای تسهیلات به ۲۲ هزار و ۱۰۷ واحد در بافت فرسوده به متقاضیان نوسازی واحدها معادل هزار و ۶۴۵ میلیارد تومان خبر داد.

  • اتاق اصناف مصوبه حمایت از مستأجران را به مشاوران املاک ابلاغ کرد

    اتاق اصناف مصوبه حمایت از مستأجران را...

    اتاق اصناف ایران در اطلاعیه‌ای مصوبه اخیر ستاد ملی مقابله با کرونا در خصوص اجاره املاک مسکونی را ابلاغ کرد.

  • خبرخوش برای مستاجران/مصوبه ستاد ملی کرونا درباره شرایط اجاره املاک مسکونی در سال ۱۴۰۰

    خبرخوش برای مستاجران/مصوبه ستاد ملی...

    متن کامل بند ۱ مصوبات جلسه ۷۲ ستاد ملی مدیریت بیماری کرونا با موضوع حمایت از خانوارها در زمینه اجاره املاک مسکونی

  • انتقاد یک کارشناس مسکن از ساده‌اندیشی‌ها در حوزه ساخت‌وساز

    انتقاد یک کارشناس مسکن از...

    بنیه مالی خانوار را بالا ببرید انتقاد یک کارشناس مسکن از ساده‌اندیشی‌ها در حوزه ساخت‌وساز/ بنیه مالی خانوار را بالا ببرید

  • افزایش نرخ سود وام مسکن

    افزایش نرخ سود وام مسکن

    شکستن رکورد هزینه وام در تابستان هزینه وام مسکن در روز 17 مرداد ماه رکورد خود در تابستان را شکسته و برای نخستین بار در این فصل به کانال 61 هزار تومان وارد شد. این اتفاق سبب شد تا نرخ سود وام مسکن ارتقا یافته و به 20.9 درصد برسد.

  • آخرین وضعیت بازار مسکن

    آخرین وضعیت بازار مسکن

    معاملات نصف شد بررسی تحولات بازار مسکن در مردادماه ۱۴۰۰ حاکی از آن است که رکود این بخش سنگین‌تر شده و میزان معاملات مسکن نصف شده است.

  • قیمت مسکن در آمریکا نسبت به سال گذشته 23 درصد رشد داشته است.

    قیمت مسکن در آمریکا نسبت به سال گذشته...

    مسکن در آمریکا گران شد به دنبال کاهش شدید در بخش عرضه مسکن، متوسط رشد قیمت خانه ها در بزرگ ترین اقتصاد جهان در سه ماهه دوم امسال به بالاترین سطح خود در طول تاریخ معاصر این کشور رسیده است. نسبت به مدت مشابه سال قبل، رشد قیمت مسکن در آمریکا ۲۳ درصد اندازه گیری شده که این رقم نسبت به بازه مشابه به فصل قبل ۰.۸ درصد افزایش داشته است.