بازار املاک / تزریق وام مسکن؛ سوخت تازه برای تورم

تزریق وام مسکن؛ سوخت تازه برای تورم

افزایش سقف وام مسکن به ۷۸۰ میلیون تومان که اخیر در دستور کار بانک مسکن قرار گرفته در نگاه اول یک سازوکار حمایتی برای خرید مسکن ارزیابی می‌شود.

نبود تعادل بازار

اما واقعیت اینکه این تصمیم، بدون مهار قیمت‌ها و افزایش عرضه مسکن، نتیجه‌ای معکوس دارد. تجربه‌های پیشین در اقتصاد ایران نشان داده که در نبود تعادل بازار، رشد مبلغ وام نه تنها کمکی به خانه‌دار شدن نمی‌کند، بلکه با تحریک قیمت‌ها، قدرت خرید متقاضیان را کاهش می‌دهد.

دوشنبه ۱۵ اردیبهشت‌ماه، بانک مسکن سقف وام خرید، ساخت و جعاله تعمیر مسکن را مجددا افزایش داده است. رقم وام جدید ۷۸۰ میلیون تومان است. پیش از این سقف تسهیلات انفرادی خرید و ساخت و تسهیلات جعاله تعمیرات مسکن ۵۶۰ میلیون تومان بود.

۵ روز پیش بانک مسکن، به عنوان عرضه‌کننده اوراق حق تقدم مسکن برای دریافت وام خرید، ‌ساخت و جعاله تعمیر مسکن، در نامه‌ای به فرابورس ایران سقف خرید اوراق تسه بانک مسکن را اعلام کرد. اما تأثیر این سیاست بر بازار مسکن همواره مورد بحث بوده است.

کارشناسان این حوزه معتقدند؛ افزایش سقف وام مسکن باعث می‌شود افرادی که قبلا توان مالی خرید مسکن را نداشتند، به جمع متقاضیان واقعی بپیوندند و این افزایش تقاضا در شرایطی که عرضه مسکن محدود است، می‌تواند منجر به افزایش قیمت‌ها شود.

کارشناسان این حوزه معتقدندافزایش سقف وام مسکن باعث می‌شود افرادی که قبلا توان مالی خرید مسکن را نداشتند، به جمع متقاضیان واقعی بپیوندند و این افزایش تقاضا در شرایطی که عرضه مسکن محدود است، می‌تواند منجر به افزایش قیمت‌ها شود.

با وجود افزایش مبلغ اسمی وام، قدرت خرید واقعی به دلیل تورم بالا و رشد سریع قیمت مسکن کاهش یافته است. به عنوان مثال؛ در حالی که وام مسکن در تهران به ۷۸۰میلیون تومان افزایش یافته است،

 این مبلغ تنها حدود ۴-۵ متر مربع از یک واحد مسکونی در تهران را پوشش می‌دهد و این موضوع نشان می‌دهد که افزایش وام نتوانسته است با رشد قیمت‌ها همگام شود.

همچنین اعلام افزایش وام مسکن اغلب باعث ایجاد انتظارات تورمی در بازار می‌شود. فروشندگان با این تصور که قدرت خرید متقاضیان افزایش یافته است، قیمت‌های خود را بالا می‌برند که این پدیده در سال‌های اخیر بارها مشاهده شده است.

افزایش انگیزه برای ساخت و ساز
از طرف دیگر، افزایش وام مسکن ممکن است انگیزه سازندگان را برای تولید بیشتر کند، اما در عمل به دلیل مشکلاتی مانند افزایش هزینه‌های ساخت (ناشی از تورم مصالح ساختمانی و نهاده‌های وارداتی) این تأثیر محدود است و آمارها نشان می‌دهد صدور پروانه‌های ساختمانی در سال‌های اخیر روند نزولی داشته است.

برخی کارشناسان و مسوولان بر این باورند که افزایش وام مسکن ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است، چرا که با رشد قیمت‌ها، قدرت خرید وام به‌شدت کاهش یافته است. آنها می‌گویند که در بسیاری از کشورها، وام مسکن تا ۷۰‌درصد قیمت ملک را پوشش می‌دهد در حالی که در ایران این نسبت به زیر ۱۰درصد رسیده است.

اما گروه دیگری از کارشناسان معتقدند افزایش وام بدون توجه به عرضه مسکن و کنترل تورم، تنها به افزایش بیشتر قیمت‌ها منجر می‌شود. تجربه سال‌های گذشته نشان داده که مدت کوتاهی پس از افزایش وام، قیمت مسکن رشد کرده و قدرت خرید وام مجددا کاهش یافته است .

عدم تعادل پایدار بین عرضه و تقاضا
بازار مسکن ایران با مشکل ساختاری عدم تعادل بین عرضه و تقاضا مواجه است. افزایش جمعیت، رشد شهرنشینی و محدودیت‌های ساخت و ساز باعث شده است تقاضا همواره از عرضه پیشی بگیرد که در چنین شرایطی، افزایش وام تنها به افزایش قیمت‌ها دامن می‌زند.

عواملی مانند نرخ تورم عمومی، نوسانات نرخ ارز و سیاست‌های پولی تأثیرمستقیمی بر قیمت مسکن دارند. در سال‌های اخیر، افزایش قیمت مصالح ساختمانی به دلیل نوسانات ارزی یکی از عوامل اصلی رشد قیمت مسکن بوده است.

چالش مسکن یک مثلث سه ضلعی است
مجید گودرزی، کارشناس بازارمسکن در واکنش به تاثیر افزایش وام مسکن بر قیمت ملک معتقد است؛ مشکل مسکن یکی از اصلی‌ترین و مهم‌ترین چالش‌های کشور است که یک مثلث سه‌ضلعی محسوب می‌شود که یک ضلع آن مربوط به کمبود عمدی عرضه زمین است که متاسفانه از سوی دولت هدایت می‌شود.

او در ادامه به «اعتماد» گفت: موضوع دیگر به قانونگذاری برمی‌گردد که متاسفانه کمترین قانونگذاری‌ها در این حوزه انجام شده است و شاید بتوانیم بگوییم که قانونگذاری در حوزه مسکن با یک ترک فعل بیش از یک قرنی مواجه است.

گودرزی تصریح کرد: ولی موضوع مهم‌تر و ضلع سوم به نظام بانکی برمی‌گردد چرا که متاسفانه بانک‌های ما بخش بزرگی از سرمایه‌های مردم را در بخش مسکن برای احتکار آن هزینه کرده‌اند و گفته می‌شود این میزان به بیش از ۱۱۴ هزار میلیارد تومان رسیده است.

شکست طرح نهضت ملی مسکن
او ادامه داد: از سوی دیگرعدم پرداخت تسهیلات تکلیفی است، به خصوص در دولت سیزدهم که در قالب طرح جهش تولید ملی نیز مطرح شد اما در مجموع پرداختی ۱۸ بانک صفر شد و مجموع پرداختی‌ها از ۲۰‌درصدی که مصوب شده بود در سقف ۲ درصد باقی ماند و باعث شکست طرح نهضت ملی مسکن شد.

گودرزی گفت: از سوی دیگر یک چالش دیگری که بانک‌ها ایجاد کرده‌اند تسهیلاتی است که در دنیا نمونه ندارد و متاسفانه بانک‌های ما تسهیلاتی که می‌پردازند در هیچ جای دنیا مرسوم نیست و ما حتی در سرزمین‌های اشغالی فلسطین هم ندیدیم که صهیونیست‌ها وام‌هایی را به فلسطینی‌ها پرداخت کنند که با سود ۲۲ یا ۲۳ درصد باشد یا اینکه یک چهارم وام را پرداخت نکنند.

به روزرسانی‌ها عموما از طریق وام‌های بانکی انجام می‌شود
او تصریح کرد: متاسفانه هر چند بانک‌ها تسهیلاتی را تصویب می‌کنند، اما در نهایت پرداخت نمی‌کنند ولی اثراتش را بر روی بخش مسکن می‌گذارد و مستاجر ایرانی باید برای کاهش ارزش پول ملی اقدام به روزرسانی کند و این به روزرسانی عموما از طریق وام‌های بانکی انجام می‌شود که این وام‌ها متاسفانه سود بسیار بالایی دارند و به اجاره‌های کمرشکن اضافه می‌شوند.

گودرزی گفت: متاسفانه همه این عوامل باعث بحران مسکن در کشور شده است و ما نیازمند این هستیم که بخش مسکن واقعا ساماندهی و باز‌طراحی و مهندسی شود به دلیل اینکه متاسفانه هم عرف در این بازارغلط است و هم ما به‌شدت با فقر قانونی در این بازار مواجه هستیم و شاید اغراق نباشد اگر بگوییم مشاوران املاک از نمایندگان مجلس ما بیشتر در حوزه مسکن قانونگذاری کرده‌اند و این موضوع باعث بحران‌آفرینی شده است.

نیازمند بررسی میدانی در این بخش هستیم
عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن نیز بر این باور است که هر چند افزایش وام مسکن مثبت است اما مشکل این است که میزانی را که به اصطلاح وام می‌دهند با نسبت‌های جهانی بسیار متفاوت است.

او ادامه داد: درعرف جهانی مانند؛ کشورهای امریکا و کانادا و امثالهم شرایط پرداخت وام به این شکل نیست هر چند بسیاری از فرآیندها درمعاملات ملکی از این کشورها اقتباس شده است اما این فرآیند در این ایران بسیار فرق دارد این در حالی است که معمولا در سایر کشورها تا ۹۵ درصد ارزش ملک را بانک‌ها وام می‌دهند و خریدار تنها ۵ درصد از قیمت ملک را پرداخت می‌کند منتهی باید میزان درآمد خریدار به گونه‌ای باشد که توان پرداخت اقساط را داشته باشد.

اکبرپور افزود: دوم اینکه نرخ بهره بالاست و قاعدتا بابت اهدای این وام‌ها به ۲۵ تا ۳۰ درصد نیز می‌رسد و این اصلا با عرف جهانی همخوانی ندارد.

او گفت: تا زمانی که این موضوع به صورت عمقی بررسی نشود و تحقیق میدانی در این زمینه صورت نگیرد متاسفانه نتیجه مطلوبی نخواهد داشت.

الزام بر بازسازی بافت‌های فرسوده
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به تلاش دولت برای حل معضل مسکن در کشور گفت: تجربه نشان داده که ساخت مسکن مهر یا مسکن اجتماعی و امثالهم برای قشرهای کوچکی است که عموما می‌خواهند از روستاها به حاشیه شهرها مهاجرت کنند و متاسفانه به جای اینکه مشکل خانه‌دار شدن حل شود این مساله پیچیده ترهم شده است.

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به بازسازی بافت‌های فرسوده گفت: با اعطای وام‌های بدون بهره مردم می‌توانند این مناطق را بازسازی کنند و بنده امیدوارم که این مذاکرات در حال انجام به سرانجام برسد و تحریم‌ها برداشته شود و ایران نیز به سیستم بین‌المللی دنیا بپیوندد.

او گفت: متاسفانه بانک‌ها به امری که نباید می‌پردازند و برخلاف اساسنامه‌شان به سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز اشتغال دارند که این خود یکی از عوامل بزرگ در بنگاه‌داری آنهاست این در حالی است که این سپرده‌ها و اعتبارات را باید به افرادی که در بافت‌های فرسوده هستند بدهند تا این مناطق هم بازسازی شود.

افزایش تعهد بیمه نامه مخاطرات طبیعی...

مدیرکل بیمه ایران در گیلان مطرح کرد گیلان مدیرکل بیمه ایران در گیلان، از افزایش حق بیمه تعیین شده در سال جاری خبر داد و بیان کرد: تعهد بیمه ایران در حوزه مخاطرات طبیعی طی امسال ۱۰۰ میلیون تومان شامل ۶۰ میلیون برای ساختمان و ۴۰ میلیون برای اثاثیه است.

قیمت مسکن در استرالیا طی ماه اکتبر به...

قیمت مسکن در استرالیا طی ماه اکتبر به بالاترین رقم خود رسید و موجب شد فشارها بر بانک مرکزی این کشور برای بالا بردن نرخ بهره افزایش یابد.

ریزش برج مسکونی در نیجریه قربانی گرفت/...

در پی ریزش مرگبار ساختمانی چند طبقه در نیجریه، شش تن جان باخته و بیش از ۱۰۰ تن دیگر نیز مفقود شده اند. رئیس خدمات اورژانس شهر لاگوس نیجریه، پایتخت اقتصادی این کشور امروز (سه شنبه) اعلام کرد که در پی ریزش ساختمان یک برج مسکونی و در حال ساخت در این شهر، دست کم شش تن جان خود را از دست دادند.

معاون راه و شهرسازی سیستان و بلوچستان:...

زاهدان- معاون راه و شهرسازی سیستان و بلوچستان گفت: با تدابیر به عمل آمده و پیگیری های استاندار، با الحاق ۱۱۳ هکتار به محدوده شهر زاهدان زمین احداث واحدهای مسکونی طرح جهش مسکن تامین شد.

علت رسوب فایل‌های نوساز در بازار مسکن

اگرچه از تعداد آپارتمان‌های نوساز عرضه شده به بازار مسکن طی حداقل دو ماه اخیر کاسته شده است، اما معدود آپارتمان‌های نوساز که همچنان در بازار فروش باقی مانده‌اند، اتفاقا فایل‌های «خوش قیمت» به شمار می‌آیند.

نرخ اجاره مسکن در لرستان افزایش ۲...

رئیس اتحادیه نمایشگاه اتومبیل و مشاورین املاک لرستان: لرستان- حسینی، رئیس اتحادیه نمایشگاه اتومبیل و مشاورین املاک لرستان گفت: امسال قیمت اجاره مسکن در استان نسبت به سال گذشته بیش از دو برابر افزایش یافته است.

مانور امدادی اسکان اضطراری در اهواز...

ایسنا/خوزستان مانور امدادی اسکان اضطراری هلال احمر به مناسبت هفته پدافند غیرعامل در اهواز برگزار شد.

چشم انداز بازار مسکن تا پایان سال

در حالی که به دلیل کاهش جابه جایی ها و آغاز نام نویسی طرح نهضت ملی مسکن، تعداد خرید و فروش واحدهای مسکونی کاهش یافته، برخی فروشندگان نیز قیمت ها را به شدت کاهش داده اند. بررسی‌های میدانی حاکی از بازگشت رکود سنگین به بازار خرید و فروش مسکن در روزهای اخیر است. به نظر می‌رسد یکی از دلایل آن، آغاز نام نویسی نهضت ملی مسکن است.

بنیاد برکت ۵۴ مدرسه و ۴۰۰ خانه...

مدیرعامل بنیاد برکت ستاد اجرایی فرمان امام از تعمیر و بازسازی ۵۴ مدرسه و ۴۰۰ واحد مسکونی آسیب‌دیده در زلزله اندیکا خبر داد.

بیش از ۵۳۴ هزار مسکن ملی در سراسر کشور...

معاونت مسکن و ساختمان در گزارشی با اعلام این مطلب که بیش از ۵۳۴ هزار واحد مسکن ملی در سراسر کشور در حال اجراست از تکمیل و تحویل ۲ میلیون و ۶۱ هزار واحد مسکونی مهر از ابتدای اجرای طرح تاکنون خبر داد و تعداد واحدهای نیمه‌تمام را ۱۴۳ هزار واحد برشمرد.

۱۵۰۰۰ واحد مسکونی طرح اقدام ملی مسکن در...

معاون هماهنگی امور عمرانی استاندار یزد از تحویل خانه های طرح اقدام ملی مسکن در یزد و مهریز در چند هفته آینده و برنامه ریزی کلنگ زنی حدود ۱۵۰۰۰ واحد مسکونی نهضت ملی مسکن در استان در آینده نزدیک خبر داد.

بانک‌ها مسکن را دوست دارند

از یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی خالی که وزارت راه و شهرسازی شناسایی کرده بخش قابل توجهی از آنها متعلق به بانکها است که تعداد دقیق آن اعلام نشده اما گفته می‌شود برای کسب سود خریداری یا ساخته شده است. مسئولان وزارت راه و شهرسازی می‌گویند بخش قابل توجهی از یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد خالی شناسایی شده مربوط به شرکتهای حقوقی اعم از دستگاههای دولتی و بانکها است.

اعلام شرط انبوه‌سازی چینی‌ها در ایران

مجتبی یوسفی، عضو هیئت رئیسه مجلس با اعلام شرط ورود شرکت‌های چینی در طرح نهضت ملی مسکن، گفت: توقف طرح مسکن مهر قیمت مسکن را چند ۱۰۰ درصد افزایش داد.

قیمت‌ها در بازار مسکن شکسته می‌شوند

دولت سعی کرده با طرح‌های مسکنی که در دستور کار خود قرار داده بار دیگر گامی در جهت رونق مسکن بردارد که امیدوار هستیم بتواند با همکاری تمامی بخش‌ها این بازار جان دوباره گیرد.

چه راهکارهایی برای پیشگیری از سرقت...

رئیس پلیس پیشگیری تهران بزرگ گفت: شهروندان نباید اجناس قیمتی خود را داخل انباری‌ها قرار دهند.

۱۲ کشور اروپایی شهرک سازی های جدید...

وزارت خارجه آلمان و ۱۱ کشور اروپایی دیگر در بیانیه ای مشترک خواستار توقف اجرای طرح شهرک سازی های جدید رژیم صهیونیستی در کرانه باختری شدند. سخنگویان وزارت خارجه ۱۲ کشور اروپایی در بیانیه ای مشترک از رژیم صهیونیستی خواستند تا از طرح ساخت هزاران واحد مسکونی جدید در کرانه باختری صرف نظر کند.

سرنوشت قیمت مسکن تا پایان سال

رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با «بازار» مطرح کرد بانک مرکزی و مرکز آمار در بازار تشنج ایجاد می کنند

قیمت خانه ویلایی در کرج

قیمت خانه ویلایی در کرج بسیار متنوع است و یک خانه نوساز با متراژ ۲۲۰ متر در منطقه حسین اباد با قیمت ۳.۴۰۰.۰۰۰.۰۰۰ تومان به فروش می رسد .

زنان در طرح جدید مسکن صاحبخانه می‌شوند

در طرح جدید دولت و مجلس برای بازار مسکن، چند گروه از زنان نیز با داشتن شرایطی می‌توانند در سامانه ثمن وزارت راه ثبت‌نام کنند. چند روزی می‌شود که ثبت‌نام طرح جدید مسکن آغاز شده و متقاضیان با مراجعه به سامانه ثمن به آدرس https://saman.mrud.ir/ می‌توانند در این طرح جدید مسکن درخواست خود را ثبت کنند.

دلایل عدم توفیق مصوبه میزان مجاز افزایش...

مستاجران سال به سال مجبور هستند، واحد مسکونی خود را به مناطق ارزان قیمت تر ببرند و این مسئله فشار زیادی را برای آن‌ها به همراه دارد.مسئله بیانگر وضعیت نامناسب بازار مسکن اجاره‌ای است. به هر ترتیب آمارهای رسمی و گزارش‌های غیررسمی نشان می‌دهد که سال گذشته مصوبه ستاد کرونا چندان جدی گرفته نشده است.

حباب مسکن در شهرهای بزرگ جهان

در نتیجه بحران کرونا طی دو سال اخیر، مسکن به عنوان یک مقصد امن سرمایه گذاری به شدت در سراسر جهان محبوب شد و قیمت ها نیز در نتیجه افزایش تقاضا شروع به بالا رفتن کردند. بانک یو بی اس با توجه به متغیرهایی نظیر نرخ تورم، ارزش پول ملی، تعادل بین عرضه و تقاضا و نیز چشم انداز آتی بخش مسکن اقدام به تخمین میزان حباب قیمت مسکن در ۲۵ شهر بزرگ دنیا کرده است.