بازار املاک / تفاوت اجاره به شرط تملیک با رهن و اجاره معمولی

تفاوت اجاره به شرط تملیک با رهن و اجاره معمولی

وقتی قیمت مسکن بالا می‌رود، کارشناسان تلاش می‌کنند طرح تازه‌ای پیش بکشند تا شاید زهر بازار را بگیرند. ایده اجاره به شرط تملیک فقط یکی از این موارد است.

اجاره به شرط تملیک
پیش از این کشورهای مختلفی «اجاره به شرط تملیک» را امتحان کرده‌اند و بعضی‌هایشان جواب گرفته‌اند. 

این روش از نظر فنی مدلی است میان اجاره و خرید و برای اجرا به کمک نظام بانکی نیاز دارد. برای شک و تردید در اجرایی بودن طرح همین مسئله کافی به نظر می‌رسد اما ساختار خود بازار مسکن هم در ایران کاملا متفاوت از اروپاست.

 پس چرا هنوز گروهی از کارشناسان معتقدند می‌توان به کمک طرح اجاره به شرط تملیک گره کور بازار مسکن و قیمت آپارتمان را باز کرد؟ 

اجاره به شرط تملیک روشی است که در آن مستأجر ابتدا ملک را اجاره می‌کند اما با پرداخت تدریجی اجاره‌بها و انجام تعهدات مشخص، در پایان دوره قرارداد مالک آن خانه می‌شود.

این روش در واقع نوعی ترکیب میان اجاره و خرید اقساطی است.

 یعنی شخص هم از ملک استفاده می‌کند (مثل مستأجر معمولی) و هم به تدریج اقساط مالکیت را می‌پردازد (مثل خریدار اقساطی). 

در پایان قرارداد هم اگر تمام اقساط پرداخت شده باشد، مالکیت رسمی ملک به نام مستأجر منتقل می‌شود.

مکانیزم اجاره به شرط تملیک معمولاً در قالب یک قرارداد بین سه‌ طرف جلو می‌رود؛ اول مالک یا شرکت سازنده که ملک را عرضه می‌کند. دوم مستأجر یا متقاضی خرید خانه و سوم نهاد حمایتی یا بانک که وظیفه تأمین مالی طرح را بر عهده دارد.

کل فرآیند را می‌توان به روش ساده توضیح داد. ابتدا بانک یا مؤسسه مالی، خانه‌ای را خریداری و به نام خود ثبت می‌کند. سپس آن را با قرارداد اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار می‌دهد.

متقاضی ماهانه مبلغی را به عنوان اجاره‌بها به اضافه قسط تملیک می‌پردازد و در پایان یک دوره مثلاً پنج تا ۱۰ ساله، مالکیت کامل به او منتقل می‌شود.

 در طول مدت قرارداد اگرچه مالک رسمی «بانک» است اما مستأجر حق استفاده و سکونت در آن را دارد. پس از پایان اقساط و عمل به تعهدات، بانک سند را به نام مستأجر می‌زند.

بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته و در حال توسعه پیش از این طرح اجاره به شرط تملیک را با نام‌ها و قالب‌های متفاوت به کار گرفته‌اند.

 به‌عنوان مثال این روش در انگلستان به اسم Hire-Purchase ، در آمریکا و کانادا با عنوان Leasing یا Rent-to-Own و در فرانسه به اسم Credit-Bail شناخته می‌شود. در بعضی کشورهای عربی نیز به آن «شراء مؤاجره» می‌گویند.

در آمریکای شمالی و به‌ویژه کانادا، این روش به مستأجرانی که امتیاز اعتباری پایین یا نقدینگی کافی برای پیش‌پرداخت سنتی ندارند، فرصت می‌دهد در طول زمان برای خرید خانه آماده شوند.

در آمریکا این روش به شکلی پرحاشیه اجرا می‌شود. گزارش‌های متعددی وجود دارد مبنی بر اینکه به دلیل ضعف قوانین حمایت از مصرف‌کننده، اگر مستأجری در نهایت قادر به خرید خانه نبود، تمام سرمایه‌‌اش را از دست می‌دهد!

این قراردادها در برخی کشورهای اروپایی مانند ایتالیا، در قالب مسکن اجتماعی توسط دولت‌ها اجرا می‌شود.

 یعنی دولت خانه‌های ارزان‌قیمت را برای دوره‌ای مشخص (مثلاً هشت سال) به افراد کم‌درآمد اجاره می‌دهد تا در نهایت خودشان برای مالکیت این خانه‌ها بجنگند. 

این رویکرد باعث می‌شود برعکس آمریکا با یک ابزار حمایتی و اجتماعی برای خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد روبرو باشیم.

در کشورهای اسلامی جنوب شرق آسیا، مانند مالزی و اندونزی، نیز شاهد اجرای طرح اجاره به شرط تملیک هستیم. 

بانک‌های اسلامی این کشورها با رعایت اصول شرعی، خانه را خریداری کرده و در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک به متقاضی واگذار می‌کنند. نتیجه این مدل، افزایش دسترسی اقشار متوسط به مسکن بدون نیاز به وام ربوی بوده است.

قیمت مسکن خرید آپارتمان مستاجر اسباب‌کشی [کلیک و کشیدن برای جابجایی] بزرگ‌ترین چالش اجرای طرح اجاره به شرط تملیک در ایران، وجود تورم لجام‌گسیخته و نوسانات شدید قیمت مسکن است

اجاره به شرط تملیک با بازار مسکن ایران سازگار است؟
بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر با افزایش شدید قیمت‌ها، کاهش قدرت خرید و نرخ بالای اجاره روبه‌رو بوده است. بعضی کارشناسان اعتقاد دارند در چنین شرایطی، اجاره به شرط تملیک می‌تواند یک میان‌بر برای خانه‌دار شدن اقشار متوسط و جوانان باشد.

اجاره به شرط تملیک از نظر فقهی و حقوقی در ایران شناخته شده است و در قانون عملیات بانکی بدون ربا (مصوب ۱۳۶۲) به‌عنوان یکی از شیوه‌های اعطای تسهیلات بانکی پذیرفته شده است.

 با این حال، استفاده از آن در بخش خصوصی و بازار مسکن عادی کشور با چالش‌هایی روبروست.

اجازه بدهید موضوع را به طور خلاصه مطرح کنیم؛ این روش فقط زمانی کارآیی دارد که نظام مالی کشور از قراردادهای بلندمدت حمایت کند. ثبات نسبی بازار مسکن، یک شرط دیگر است.

نرخ سود بانکی نیز باید قابل پیش‌بینی و کنترل‌شده باشد. غیاب این سه شرط ممکن است باعث افزایش بدهی خانوارها یا ایجاد ریسک برای بانک‌ شود.

بزرگ‌ترین چالش اجرای طرح در ایران، وجود تورم لجام‌گسیخته و نوسانات شدید قیمت مسکن است. اگر قیمت نهایی ملک را ارزش آن در ابتدای قرارداد در نظر بگیریم، مالک در پایان به‌شدت متضرر خواهد شد. 

از طرف دیگر چنانچه قیمت را به روز محاسبه کنیم، مستأجر (خریدار) تضمینی برای حفظ توانایی و قدرت خرید خود در آینده ندارد، چون ممکن است قیمت آپارتمان چند برابر شود.

انتقادخرید خانه در کشورهای دیگر

انتقاد نماینده مجلس از افزایش تمایل ایرانی‌ها برای خرید خانه در کشورهای دیگر مردم ما علاقه‌مند به داشتن خانه‌های بزرگ هستند، بنابراین باید به مردم زمین بدهیم تا در آن خانه بسازند. چرا باید کاری کنیم که بروند و در کشورهای دیگر خانه بخرند؟ لطف‌الله سیاهکلی شامگاه امروز در نشست با اعضای اتحادیه مشاوران املاک شهرستان قزوین که در امامزاده آمنه‌خاتون قزوین برگزار شد

تعمیر رایگان خانه نیازمندان

این جهادگران خانه نیازمندان را رایگان تعمیر می‌کنند کاهش اجاره‌خانه مستاجران کم‌درآمد به سبک جوانان فرحزادی این روزها که مشکلات اقتصادی گذران زندگی را برای خانوارهای کم‌درآمد و کم‌برخوردار را دشوار کرده، جوان‌های دلسوز و جهادگر محله فرحزاد آستین همت بالا زده‌اند. آنها چند سالی است که با تشکیل یک گروه جهادی هوای خانوارهای کم‌درآمد محله را دارند؛ از تعمیر خانه‌ نیازمندان و معلولان تا تلاش برای تامین اجاره‌بهای مستاجران کم‌درآمد و تهیه سبد ارزاق.

خسارت بارندگی‌ها در سیستان و بلوچستان

بارندگی‌ها به ۵۱ واحد مسکونی در سیستان و بلوچستان خسارت وارد کرد مدیرکل بنیاد مسکن سیستان و بلوچستان از خسارت به ۵۱ واحد مسکونی استان بر اثر سامانه بارشی مونسون و سیل خبر داد. مصطفی بیک مداح مدیرکل بنیاد مسکن سیستان و بلوچستان گفت: فعالیت سامانه بارشی مونسون و سیل از روز دوشنبه تا کنون به ۵۱ واحد مسکونی این استان خسارت زده است.

قیمت آپارتمان در تهران؛ ۶ مرداد ۱۴۰۱

براساس مشاهدات میدانی در مناطق مختلف تهران با توجه به امکانات اطراف منزل و موقعیت آن قیمت‌های مختلفی را می‌بینیم. در این گزارش از مناطق ۲۲ گانه تهران یک مورد قیمت مسکن را با عمر بنای بین یک تا ۴۳ سال و متراژ بین ۴۰ تا ۲۶۰ متر گردآوری کردیم.

انفجار شدید در مسکن مهر خرم آباد

موج انفجار 6 تن را راهی بیمارستان کرد. سرپرست آتش نشانی خرم‌آباد، گفت: ساعتی پیش، موج انفجار در فاز یک مسکن مهر کمالوند باعث تخریب برخی از واحدهای یکی از مجتمع‌های مسکونی و مصدومیت ۶ نفر شد.منصور میرزایی به تشریح این حادثه پرداخت و خاطر نشان کرد: ساعت ۲۱:۱۶ دقیقه چهارشنبه شب مورخ ۵مرداد ماه ۱۴۰۱ طی تماس های متعدد مردمی با سامانه ۱۲۵ مرکز کنترل و فرماندهی سازمان آتش نشانی از وقوع یک فقره حادثه‌ی انفجار در فاز ۱ مسکن مهر باخبر شده و در پی آن دو اکیپ امداد و نجات و دو ایستگاه آتش نشانی به محل حاد

خسارت سیل به ۵۱ واحد مسکونی سیستان و...

مدیرکل بنیاد مسکن سیستان و بلوچستان گفت: فعالیت سامانه بارشی مونسون و سیل از روز دوشنبه تا کنون به ۵۱ واحد مسکونی این استان خسارت زده است. مصطفی بیگ مداح روز چهارشنبه در گفت‌وگو با خبرنگاران با اشاره به آمادگی بنیاد مسکن برای امدادرسانی به سیل‌زدگان اظهارداشت: تجهیزات و ماشین‌آلات بنیاد مسکن در چهار منطقه سیستان و بلوچستان مستقر شده است.

قیمت آپارتمان پنجم مرداد ۱۴۰۱

قیمت آپارتمان در مناطق ۲۲ گانه تهران را می‌توانید در این گزارش مشاهده کنید. براساس مشاهدات میدانی در مناطق مختلف تهران با توجه به امکانات اطراف منزل و موقعیت آن قیمت‌های مختلفی را می‌بینیم. در این گزارش از مناطق ۲۲ گانه تهران یک مورد قیمت مسکن را با عمر بنای بین یک تا ۳۰ سال و متراژ بین ۴۰ تا ۲۰۰ متر گردآوری کردیم.

قلعه‌نویی: با ۲۰ میلیارد نمی‌توان خانه...

سرمربی تیم فوتبال گل‌گهرسیرجان گفت: یک بازیکن ۲۰ میلیارد دستمزد می‌گیرد اما نمی‌تواند خانه بخرد. امیر قلعه‌نویی در حاشیه تمرین گل‌گهرسیرجان در جمع خبرنگاران اظهار داشت: سه چهار بازیکن‌مان را در نقل‌وانتقالات از دست دادیم اما ۹۰ درصد بازیکنان‌مان را حفظ کردیم. شاکله اصلی تیم را حفظ کردیم. دو سه بازیکن خیلی خوب به ما اضافه شدند، بازیکن برزیلی بیاید خیلی از مشکلات ما حل می‌شود.

خانه 90 متری نارمک

قیمت تقریبی خرید و فروش آپارتمان در ۲۲ منطقه تهران را می‌توانید در این گزارش مشاهده کنید. بر اساس بررسی‌های میدانی برای قیمت مسکن در تهران، مشاورین املاک سطح شهر قیمت تقریبی خرید و فروش آپارتمان در مناطق ۲۲ گانه تهران را به شرح جدول زیر اعلام کردند.

مرداد آخرین مهلت مالیات خانه های خالی

پایان مرداد ماه آخرین مهلت پرداخت مالیات واحدهای مسکونی خالی مالکین واحدهای مسکونی خالی حداکثر تا پایان مردادماه ۱۴۰۱ فرصت دارند با مراجعه به درگاه خدمات الکترونیکی سازمان مالیاتی به نشانی my.tax.gov.ir نسبت به پرداخت مالیات متعلق اقدام نمایند.

قیمت مسکن روستایی ۴ تا ۵ میلیون

رئیس بنیاد مسکن گفت: رئیس جمهور مستقیم خود دستور داده که تسهیلات ۲۰۰ میلیون تومانی برای مسکن روستایی تا لحظه واریز پیگیری شود.امروز آقای اکبر نیکزاد رئیس بنیاد مسکن از آخرین وضعیت نوسازی واحدهای مسکن روستایی و نهضت ملی مسکن در جمع خبرنگاران به سوالات پاسخ داد

املاک لاکشری پایتخت

در تلاطم بازار مسکن و وضعیت اقتصادی نابسامان که بسیاری از خانوارها حتی برای اجاره یک واحد ۵۰ متری در جنوب شهر با چالش روبه‌رو هستند، هنوز خانه‌های لوکس با قیمت‌های نجومی در آگهی‌های اینترنتی به چشم می‌خورد که هوش از سر آدم می‌برد.

سوداگری به بهای جان شهر

بالا بودن ارزش زمین در استان قزوین سبب شده تا در سال‌های اخیر شاهد تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی به مسکونی برای دستیابی به ارزش افزوده باشیم. یکی از این تغییر کاربری ها مربوط می شود به زمین های شهر الوند که به زمین های شلویری و گلچین معروف است . زمین های گلچین و شلویری جزو مرغوب ترین زمینهای کشاورزی شهر الوند است که در بررسی های بعمل آمده حتی تا عمق 10 متری نیز هیچ رگه ای از ماسه در این زمین ها دیده نمی شود .

صدور یک هفته‌ای پروانه ساخت در تهران

زمان تکمیل ساخت ۳ هزار واحد مسکونی معاون شهردار تهران از صدور یک هفته‌ای پروانه ساخت و ساز در پایتخت خبر داد و گفت: کلنگ زنی ۳ هزار واحد مسکن ملی شروع شده و عملیات طراحی و پروانه آن به زودی شروع می‌شود. این واحدها سه ساله ساخته خواهند شد.

بحران در بازار مسکن

بلایی که سر مستاجران می آید | مستاجرانی که حاشیه نشین می‌شوند افزایش نرخ اجاره‌بها باعث بحران در بازار مسکن شد. مستاجران این روزها مدام در حال حساب و کتاب هستند، دنبال فرمولی می‌گردند تا کف حقوق و دستمزدهایشان را به سقفی برسانند که خانه‌ای مناسب گرفته و در آن زندگی کنند. اما مشکل اینجاست که تعیین نرخ اجاره بها توسط بنگاه‌داران و صاحب‌خانه‌ها از هیچ قاعده و قانونی تمکین نمی‌کند.

شرط فروش ملک مالکان

برخی فروشندگان ملک در زمان تفاهم نهایی با خریدار، خواهان درج بندی در قرارداد می‌شوند؛ بندی که در آن فروشنده بین بازه ۲۴ تا ۷۲ ساعت از خریدار وقت می‌خواهد تا در صورتی که موفق به خرید ملک جدید شد، این قرارداد جاری و نهایی خواهد شد.

۴ میلیارد دلار سرمایه ایرانی در جیب...

ایرانی‌ها، در کمتر از سه سال سه هزار و ۹۶۰ میلیون دلار از سرمایه خود را به ترکیه منتقل کرده‌اند. چه عواملی در خروج این میزان از سرمایه موثر بوده است؟ شرایط اقتصادی اخیر در ایران باعث شده برخی تمایل داشته باشند سرمایه خود را در کشورهای همسایه به‌ویژه ترکیه درگیر کنند. در چند سال گذشته چه میزان از سرمایه ایرانی‌ها به کشور ترکیه منتقل شده است؟

گزارش عملکرد سازمان ملی زمین و مسکن

گزارش عملکرد سازمان ملی زمین و مسکن در دولت سیزدهم؛ کمک به تکمیل۲۶ هزار و ۸۸۸ واحد مسکونی در ۱۳۷ شهر| رفع تعرض از هزار و ۳۴۱ هکتار زمین عملکرد سازمان ملی زمین و مسکن از ابتدای دولت سیزدهم تا تیرماه سال جاری حاکی از کمک به تکمیل۲۶ هزار و ۸۸۸ واحد مسکونی در ۱۳۷ شهر و رفع تعرض از یک هزار و ۳۴۱ هکتار زمین است.

چیدمان خانه بریتنی,سام اصغری

چیدمان خانه 9 میلیون دلاری بریتنی اسپیرز و سام اصغری چگونه است؟ ماجرای عروسی بریتنی اسپیرز با سام اصغری در روزهای گذشته جزو مطالب پر بازدید شبکه های مجازی بود. حالا که این داستان کم رنگ شده یک نشریه مشهور تصاویری از خانه جدید بریتنی و سام را منتشر کرده و واکنش های زیادی را به وجود آورده است.

آغاز عملیات اجرایی طرح نهضت ملی

آغاز عملیات اجرایی هزار واحد مسکونی طرح نهضت ملی در محدوده شهرک شهید بهشتی همدان آغاز شده است و تا سه سال آینده به بهره‌برداری می رسد. مساحت زمین تامین شده برای این طرح، ۱۱ هکتار است که ۳۳ ساختمان هشت طبقه، هر طبقه چهار واحد در این فضا احداث می‌شود. از ۱۱ هکتاری که برای ساخت این واحد‌ها در نظر گرفته شده، ۱۵ درصد به فضای مسکونی، ۱۸ درصد به خدمات رفاهی و آموزشی و ۱۷ درصد به پارک و فضای سبز اختصاص یافته است.

اهداف قانون جهش تولید مسکن

کاهش قیمت مسکن استفاده از ظرفیت نهضت ملی مسکن با تلاش مدیران استانی و شهری نماینده مردم تبریز، آذرشهر و اسکو در مجلس گفت: قانون جهش تولید مسکن و برنامه نهضت ملی مسکن دولت ظرفیت بزرگی است و هر استان و شهر که مدیرانش تلاش نموده و از این ظرفیت استفاده کند، می‌تواند گام‌های خوبی در رفع مشکلات مسکن بردارد. بایستی همواره این انگیزه را داشته و به دنبال استفاده از ظرفیت موجود باشیم.