قوانین املاک / مقایسه اجاره نامه عادی و محضری، الویت با کدام است؟

مقایسه اجاره نامه عادی و محضری، الویت با کدام است؟

۱۴۰۰/۷/۲۱ ۲۳۲۴ نمایش نویسنده: ندا یزدانی

اجاره نامه عادی یا محضری؛ کدام بهتر است؟ کدام از نظر قانونی معتبرتر می باشد؟ اینکه اجاره نامه در دفاتر مشاورین املاک تنظیم میگردد، چقدر معتبر و قانونی می باشد؟ این نوشته را از دست ندهید تا تفاوت های اجاره عادی و محضری آشنا شوید.

هر سندی که در دفاتر اسناد رسمی‌ ثبت می شود معتبر می باشد مگر این‌ که خلاف آن در دادگاه صالح اثبات شود و در مقابل، اسناد عادی که در مشاورین املاک به ثبت می رسد، نیازمند اثبات اعتبار قانونی‌ در دادگاه صالح هستند، به همین دلیل است که اسناد رسمی، به خودی خود لازم‌الاجرا هستند و این، مزیت حقوقی منحصر به فرد سند رسمی ‌برای برتری نسبت به سند عادی است. به عبارت دیگر، مهم‌ ترین کار مشاورین املاک معرفی مؤجر و مستأجر است و در این زمینه حق الزحمه خود را نیز باید دریافت کنند.

اما قدم بعدی و تنظیم اجاره‌ نامه را بهتر است برعهده دفاتر اسناد رسمی ‌گذاشت و مالک و مستأ‌جر را برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه معرفی و راهنمایی کرد. به نظر نگارنده بسیاری از مشکلات موجود برای مشاورین املاک و بع تبع آن مردم از تنظیم همین اسناد عادی ناشی میشود جایی که صاحبخانه یا مستاجر به دلیل عدم ایفای مسئولیت ها و تعهدات خویش در قرارداد لاجرم به واسطه (مشاور املاک) مراجعه و او را مقصر کار جلوه میدهند.در حالی که واسطه طبق قانون هیچ مسئولیتی در قبال این اهمال کاری از سوی طرفین ندارد.

قراردادی که مشاور املاک می‌نویسد، سندی کاملاً عادی است، نه رسمی

اگر بگوییم ارزش قانونی سندی که بنگاهی می‌نویسد با ارزش یک برگ کاغذ که مالک و مستأجر در منزل خودشان بنویسند، فرق چندانی ندارد، بیراه نگفته‌ایم. طبق قانون تجارت ، کار اصلی مشاور املاک، دلالی و واسطه گری است یعنی پیدا کردن مستأجر و مالک و یا فروشنده و خریدار و معرفی آن‌ها به یکدیگر. کار دفتر اسناد رسمی‌ نیز تنظیم سند رسمی ‌است، پرونده‌های زیادی درباره اختلافات میان مالک و مستأجر در دادگاها وجود دارد که وقت مردم و دستگاه قضایی را می‌گیرد.ثبت محضری اجاره نامه بسیاری از دعاوی موجود در دادگاهها را کاهش خواهد داد دلیل اینکه در کشورهای دیگر برعکس کشور ما دادگاه‌ها خلوت است، همین موضوع است.

مشاور املاک،واسطه است و دفاتر ثبت اسناد رسمی،ثبت کننده اسناد.

قطعاً اگر به هر دوطرف معامله بگویی میتوانید پیش نویس اجاره نامه را در دفتر مشاور املاک نوشته ، و برای ثبت آن به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید چشمانشان گرد می‌شود؛ چون فکر می‌کنند دفاتر اسناد رسمی، تنها جایی برای ثبت خرید و فروش هستند و غیر از این کاری نمی‌کنند، اگر هم مطلع باشند از ترس هزینه پای‌شان را به دفترخانه نمی‌گذارند. همچنین این را باید گفت که وجود کد رهگیری و هولوگرام تنها بمنظور پیشگیری از معاملات مکرر بوده و آنرا معادل اسناد رسمی نمیکند. بلکه اعتبار اجاره نامه عادی یا رسمی ‌را قانون معین می‌کند، نه ابعاد و شکل و شمایل آن. قولنامه و یا اجاره نامه عادی و هرچه ضریب امنیتی، هولوگرام، سریال، فرم، طرح و… هم داشته باشد، باز هم یک سند عادی محسوب می‌شود و تابع قوانین مختص به خود می‌باشد.

مزایای اجاره نامه محضری

مزایای اجاره نامه رسمی‌ که در دفتر اسناد رسمی‌ به ثبت می رسد عبارت است از:

قاطع و رافع دعوی بودن و تحت تأثیر مرور زمان قرار نگرفتن،

غیرقابل انکار و تردید بودن

قابل استناد و معتبر بودن تاریخ سند رسمی

لازم الاجرا بودن آن

و سایر پشتوانه‌ها و حمایت‌های قانونی، اعتبار سند رسمی‌ را از اسناد عادی متمایز کرده است و قانونگذار نیز صلاحیت ذاتی دفاتر اسنادرسمی‌ را چه در قانون مدنی و چه در قانون ثبت، تنظیم و ثبت اسناد رسمی ‌قرار داده است. به جرات بتوان گفت که بزرگترین مزیت تنظیم این گونه اجاره نامه‌ها، احقاق حق مالک در کوتاه ‌ترین مدت با ضریب اطمینان بالا است و در تنظیم اجاره‌نامه همه موارد از جمله ذکر شرایط دو طرفه، حق کسب و پیشه و تجارت، نوع کسب و کار واگذاری به غیر مشخص و موارد ذکر می‌‌شود و جایی برای تکذیب یا رد وجود نخواهد داشت.

به نظر نگانده،مشاورین املاک نیز تمایلی به درگیر شدن در دعوای بین مالک و مستاجر را ندارند خصوصاً اینکه در مواردی اختلافات فیمابین از آن جهت رخ میدهد که سهواً و یا عمداً در نگارش قرارداد اشتباهی رخ داده باشد.به دلیل اینکه مردم تصور می‌کنند تهیه سند رسمی‌ زحمت و هزینه دارد از این رو از سند عادی استفاده می‌کنند، این نکته را باید اضافه کرد که قانون موجر و مستأجر توسط دفترخانه‌ها اجرا می‌‌شود و نیاز به مرجع قضایی ندارد و سلامت این اسناد رسمی ‌از سوی حاکمیت تضمین شده است.

هزینه ثبت اجاره نامه در دفترخانه اسناد رسمی

تعرفه‌های دفاتر اسناد رسمی ‌هر ۴ سال یکبار توسط قوه قضائیه تعیین می‌شود و این طور نیست که به صورت تصاعدی بالا برود. به این معنا که هرچه قیمت مورد معامله بالاتر باشد حق التحریر به همان میزان افزایش نمی‌یابد بلکه به نسبت کاهش پیدا می‌کند و هزینه حق الثبت هم با همین مبلغ گرفته می‌شود.

داستان آخر …

هنوز یک ماه از نوشتن اجاره نامه نگذشته بود که به دلیل فرسوده بودن ملک، مشکلاتی مانند خراب بودن شیرآلات و آب دادن سقف حمام جان مستأجر داستان ما را به لب رساند. چندین بار با صاحبخانه تماس گرفت ولی نتیجه‌ای عایدش نشد، پس از گذشت یک ماه و نیم تصمیم گرفت با وجود تمام سختی‌های اجاره مجدد ، عطای خانه را به لقایش بخشیده و پولش را از صاحبخانه پس بگیرد و از آن آپارتمان نقل مکان کند ولی مرد صاحبخانه پول پیش را خرج کرده بود و دائماً امروز و فردا می‌کرد، مستأجر جانش به لب رسید و تصمیم گرفت از طریق مجاری قانونی وارد عمل شود اما همان روز اول متوجه شد که با اجاره نامه‌ای که در دست دارد باید روزها پله‌های دادسرا را بالا و پایین برود تا بتواند پولش را پس بگیرد،و یا صاحبخانه را مجبور به انجام تعهداتش نماید.

آن روز فهمید که پرونده‌هایی شبیه آن در دادسرا بسیار زیادند و مشکلاتی از جنس مشکل او در دادسراها کم نیستند. امّا اگر اجاره نامه خوذ را در دفاتر اسناد رسمی ‌تنظیم می کرد، پیگیری این موضوع بسیار راحت می بود. چون در دادگستری پیگیری این موضوع زمان بر است و هزینه و وقت زیادی می‌خواهد، اما وقتی در دفاتر تنظیم شده باشد می‌توانست به ادارات اجرای ثبت مراجعه و با صرف زمان بسیار کمی خواسته اش اجرایی شود.

پیشنهاد مباشر در این خصوص این است که تمامی اجاره نامه های موجود پس از آنکه در دفاتر مشاورین املاک تنظیم گردید به مانند مبایعه نامه ها،در دفاتر اسناد رسمی نیز به ثبت برسد.حتی اگر برای این موضوع مشاور املاک درصدی از حق الزحمه قانونی اش را از دست بدهد از بسیاری از تنش های آتی به دور خواهد بود چرا که بسیاری از مشاورین املاک بایت حق الزحمه عقد قرارداد های اجاره نامه تخفیف هایی میدهند ،همان تخفیف ها را بابت هزیه ثبت محضری قرارداد بدهند. و یا مالکین و مستاجرین برای آسایش و حفظ منافع خود این هزینه را متقبل شوند چراکه در مورد خرید و فروش هر دو هزینه را میپردازند.

تفاوت شماره پلاک ثبتی و تفکیکی در چیست؟

۱۴۰۱/۳/۹ ۳۲۰۷ نمایش

شماره پلاک ثبتی به این صورت است که از دو قسمت اصلی و فرعی تشکیل شده است که ممکن است قطعه اصلی یکپارچه باقی بماند و شماره فرعی وجود نداشته باشد. اما شماره پلاک تفکیکی به این صورت است که ملک به دو یا چند قسمت تقسیم می‌شود و برای هر قسمت از ملک پلاک تفکیکی درنظر گرفته می‌شود.
قانون تغییر کاربری مسکونی

۱۴۰۱/۳/۵ ۲۰۰۴ نمایش

تغییر کاربری زمین مسکونی به تجاری از ۲ طریق انجام می‌شود از طریق تخریب و نوسازی تغییر کاربری به تجاری از طریق دریافت مجوزهای لازم
قوانین زیربنایی

۱۴۰۱/۲/۳۱ ۱۶۳۹ نمایش

چنانچه بعد از تخریب ملک، عرض آن بیشتر از مقدار درج‌شده در سند ملکی باشد، مالک موظف به اصلاح سند خواهد بود. راه دیگر این است که متراژ اضافی بر عرض در سند علاوه بر درز انقطاع از طرفین رها شود. کمی سخت شد؟ حق دارید.
نکته طلایی برخورداری از امتیازات...

۱۴۰۱/۲/۲۷ ۳۶۲۷ نمایش

برخی مواقع افراد از طرح‌های شهرداری اطلاع حاصل می‌کنند و قبل از اجرای طرح‌ها، خود به تخریب و بازسازی بنا می‌پردازند. در واقع قبل از اینکه دستوری از جانب شهرداری صادر شده باشد، اقدام به عقب‌نشینی ملک می‌کنند. دقت داشته باشید در این هنگام شهرداری وظیفه‌ای برای پرداخت مبلغ بهای ملک به مالک نخواهد داشت.
مشارکت در ساخت

۱۴۰۱/۲/۲۲ ۱۴۳۵ نمایش

مشارکت در ساخت یک نوع قرارداد دو طرفه است که در یک طرف آن مالک خانه و طرف دیگر سازنده ملک قرار دارد . در این معامله پر سود زمین یا ملک کلنگی دارایی مالک ، و سرمایه و تخصص ساخت و ساز ، دارایی سازنده یا مجری طرح است . هر دو طرف معامله با قراردادن سرمایه های خود به یکدیگر ، ملک کلنگی و یا قدیمی را تبدیل به یک آپارتمان نوساز چند طبقه می کنند و در نهایت در سود این ساخت و ساز با هم شریک می شوند.
مالیات بر ساخت و ساز

۱۴۰۱/۲/۱۸ ۲۷۹۸ نمایش

بر اساس مصوبه این قانون، هرگونه ساخت و ساز مسکن توسط سازندگان حقیقی اعم از خرده‌سازان (بساز و بفروش‌ها) و انبوه‌سازان، شامل ۱۵ تا ۲۵ درصد مالیات از محل سود سازنده، از اولین فروش آن واحد مسکونی می‌شود.
شرایط معافیت مالیاتی ملک

۱۴۰۱/۲/۱۲ ۲۴۸۸ نمایش

مکان زندگی هریک از افراد خانواده، اجداد یا افراد تحت تعهد صاحب ملک، ملک تجاری محسوب نمی‌شود و مشمول پرداخت مالیات نیست. در صورتی که با ارائه اسناد ثابت شود که مبلغی برای اجاره پرداخت می‌شود، مالیات به آن تعلق می‌گیرد. گاهی صاحب ملک، واحد مسکونی خود را با عقد قراردادی اجاره می‌دهد و مکان دیگری را برای محل زندگی خود اجاره می‌کند.
قوانین ساخت پارکینگ

۱۴۰۱/۲/۸ ۲۵۸۶ نمایش

ساخت پارکینگ در تعدادی زیادی از ساختمان‌ها با توجه به نقشه موجود در پروانه‌ی ساخت ضروری است. درصورتی‌که سازنده دست به ساخت پارکینگ غیرقابل استفاده‌ای بزند یا پارکینگی خلاف قوانین اصولی درنظر گرفته شده بسازد، به‌دلیل تخلف ملزم به پرداخت جریمه است.
مالیات بر نقل و انتقال

۱۴۰۱/۱/۲۹ ۲۲۵۰ نمایش

عوارضی که ناشی از خرید و فروش واحد مسکونی یا تجاری یا تسلیم حق بهره برداری و تشکیل و ساخت وصول می‌گردد، دو دسته است: مالیات بر نقل و انتقال ملک: براساس ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، هرگونه جابه‌جایی و انتقال ملک مشمول ۵ درصد مالیات بر ارزش معامله می‌شود.
نقل و انتقال املاک وقفی

۱۴۰۱/۱/۲۴ ۲۵۶۰ نمایش

به طور کلی خرید املاک وقفی از آن جهت بین مردم دارای اهمیت است که این املاک نسبت به املاک عادی قیمت کمتری دارند اما صرف خرید این املاک به ای معنا نیست که اشخاص بعد ها بخواهند نسبت به اراضی ادعای مالکیتی داشته باشند.
مالیات بر درآمد اجاره ملک چیست؟

۱۴۰۱/۱/۲۱ ۱۵۹۸ نمایش

مالیات بر درآمد اجاره ملک ، به عنوان یکی از انواع مالیات بر درآمد املاک، مالیاتی است که از فرد اجاره دهنده، اخذ می شود. به این ترتیب، بر درآمدی که اجاره دهنده، از راه اجاره دادن ملک، کسب کرده، با شرایط مقرر در قانون، مالیات تعلق می گیرد که به این مالیات، مالیات بر درآمد اجاره ملک یا به اختصار مالیات اجاره گفته می شود.
شناسه یکتا سند مالکیت چیست؟

۱۴۰۰/۱۲/۱۹ ۶۶۱۲ نمایش

یکی از اطلاعاتی که در هنگام ثبت نام در سامانه املاک و اسکان کشور، مالکین املاک ملزم به وارد کردن آن در این سامانه می باشند، شناسه یکتا سند مالکیت یا همان کد یکتا ملک یا شماره دفتر املاک آن می باشد. لذا برای بسیاری از اشخاص این سوال مطرح می شود که شماره دفتر املاک در سند کجاست؟
استعلام سند ملکی با شماره ملی

۱۴۰۰/۱۲/۱۶ ۳۳۴۹ نمایش

شاید برایتان پیش آمده باشد که بخواهید از وضعیت ثبتی ملکی که به نام خودتان است آگاهی پیدا کنید. در این مواقع می توانید به دفتر ثبت اسناد مراجعه کنید از آنها درخواست استعلام ثبت سند نمایید.
نحوه فک رهن سند خانه

۱۴۰۰/۱۲/۱۱ ۲۴۶۴ نمایش

روش تسویه حساب کامل جهت فک رهن خانه تسویه حساب کامل با بانک در این روش الزامی است. در این شرایط، بانک به محاسبه اصل بدهی شما بدون در نظر گرفتن سود وام پرداخته و شما بایستی اقدام به پرداخت بدهی خود نمایید. با انجام این کار، فک رهن سند خانه شما انجام می شود.
مراتب ابطال سند المثنی

۱۴۰۰/۱۲/۵ ۱۶۴۸ نمایش

در مباحث گذشته روش صدور سند مالکیت المثنی بطور مشروح توضیح داده شد حال چنانچه بعد از صدور و تسلیم سند المثنی سندمالکیت اولیه پیدا شود .
هزینه انتقال سند ملک بر عهده کیست ...

۱۴۰۰/۱۲/۲ ۱۷۳۹۶ نمایش

در هر معامله ای که انجام می شود به جز آثار اصلی آن یک سری مسائل فرعی نیز وجود دارد که تکلیف آن هم باید مشخص شود و اگر مشخص نشود تابع عرف و قانون خواهد بود هزینه های قبل از تنظیم سند
صدور سند مالکیت المثنی

۱۴۰۰/۱۱/۲۷ ۲۳۴۳ نمایش

وقتی که سند مالکیتی از بین برود، مثلاً دچار آتش سوزی و حریق گردد و اثری از آن باقی نماند یا گم شود، مالک می تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک، تقاضای صدور سند مالکیت المثنی نماید
معیارهای تعیین عوارض نوسازی شهرداری

۱۴۰۰/۱۱/۲۳ ۲۱۰۹ نمایش

معیارهای تعیین عوارض نوسازی شهرداری چیست میزان قابل پرداخت عوارض نوسازی شهرداری امکان دارد که در استان ها و شهر های مختلف تفاوت داشته باشد.
جبران خسارت در نتیجه عقب نشینی ملک

۱۴۰۰/۱۱/۱۳ ۴۰۴۲ نمایش

اولین نکته‌ای که باید به آن توجه داشت این است که قانون به شهرداری اجازه می‌دهد طرح‌های نوسازی و بهینه‌سازی معابر را، هر گونه که صلاح می‌داند، اجرا کند. این قاعده به این معنا است که شما به ناچار باید با شهرداری همکاری کنید و آن مقدار از ملک را که لازم است.
قوانین مربوط به املاک مشاع

۱۴۰۰/۱۱/۵ ۲۰۱۶ نمایش

برخی از ملک ها به یک نفر تعلق نداشته و چند نفر در آن شریک هستند. در این صورت این ملک را مشاع می گویند.
مطالبه بهای املاک واقع در طرح شهرداری

۱۴۰۰/۱۰/۲۹ ۱۹۱۳ نمایش