حال در این گزارش «بورسان» با استفاده از داده‌های استخراج شده از آگهی‌های املاک «دیوار» و همچنین داده‌های قیمت دلار در بازار آزاد طی دوره‌ای که هر دلاری غیر از ۴۲۰۰ تومانی غیرقانونی بود،‌ به بررسی اثر کم‌شدن شفافیت قیمتی بازار بر تغییرات قیمت‌ها در بازار پرداخته است.

رشد ۸۰ درصدی قیمت دلار با حذف نرخ از بازار

اوایل سال ۹۷ دلار منحوس رانتی با قیمت ۴۲۰۰ تومان در اقتصاد ایران متولد شد. معاون اول رئیس جمهور سابق که از دلار دولتی رونمایی کرده بود، نرخ رسمی دلار را ۴۲۰۰ تومان اعلام کرد و هر قیمتی جز این را غیرقانونی اعلام کرد. دلار دولتی ۴۲۰۰ هر چند همچنان اقتصاد ایران را آزاد می‌دهد ولی ممنوعیت اعلام نرخی جز ۴۲۰۰ تومان تا اواسط مرداد ماه سال ۹۷ ادامه یافت. مقایسه قیمت دلار دولتی با ارز بازار آزاد که در آن برهه قاچاق محسوب می‌شد، به اعتقاد اغلب کارشناسان نشان می‌دهد که این اقدام تاثیر چندانی بر نرخ ارز نداشته است. طی این مدت دلار در بازار آزاد از حدود ۵۵۰۰ به ۱۰ هزار تومان هم رسید.

بال پنهان پرواز قیمت مسکن

این شکل از محدودیت‌ها و فیلتر کردن بازار در سال‌های بعد هم تکرار شد. به عنوان مثال در اردیبهشت ۹۸ هم به مدت حدود ۲ هفته سایت‌های فروش کالا مانند دیوار، از درج قیمت خودرو و مسکن بازداشته شدند. اما طولانی‌ترین این محدودیت‌ها در سال قبل بود. جایی که از نیمه دوم اردیبهشت تا نیمه دوم دی ماه یعنی به مدت ۷ ماه، پلتفرم‌های درج نیازمندی‌های آنلاین، مجاز به درج قیمت آگهی‌های مسکن و خودرو نبودند. در این دوره ۷ ماهه تمام بازارها یکی از سریع‌ترین رشدهای تاریخ خود را تجربه کردند. متوسط قیمت هر متر مربع ملک مسکونی در تهران طی این مدت با رشد بیش از ۶۰ درصدی از کمتر از ۱۷ میلیون تومان به حدود ۲۷.۴ میلیون تومان رسید.

اما کار جایی جالب‌تر می‌شود که با بررسی داده‌های استخراج شده از «دیوار» به مقایسه متوسط قیمت پیشنهادی فروشندگان با میانگین قیمت املاک تهران بپردازیم. به علت این که آگهی‌های فروش مسکن توسط صاحب‌خانه یا مشاور املاک که هر دو از افزایش قیمت نفع می‌برند، گذاشته می‌شود، تقریبا همیشه فاصله‌ای بین متوسط قیمت آگهی‌ها با قیمت معاملات وجود دارد. حال با نگاهی به نمودار تغییرات این دو متغیر، می‌بینیم که در سال گذشته مدام فاصله این دو از هم بیشتر می‌شود. به طوری که این فاصله در آذر و دی به اوج خود می‌رسد و متوسط قیمت هر متر مربع ملک مسکونی آگهی شده ۳۰ درصد بالاتر از قیمت واقعی معاملات است! این در حالی است که تا قبل از ممنوعیت درج قیمت‌ها در آگهی‌های فروش این فاصله تنها ۴ درصد بود. دیگر نکته جالب توجه این است که در اولین ماه برداشته شدن محدودیت درج قیمت‌ در آگهی‌ها، با وجود رشد قیمت معاملات شاهد افت متوسط قیمت‌های فروش آگهی‌های دیوار بودیم و اختلاف قیمت‌های پیشنهادی با قیمت معاملات از حدود ۳۰ درصد به کمتر از ۲۰ درصد رسید. این اختلاف در ماه‌های بعد کمتر هم شد.

منبع: داده‌های استخراج شده از آگهی‌های «دیوار»، داده‌های معاملات مسکن بانک مرکزی

دشمنی به نام نادیده گرفتن نظام قیمت‌ها

هر چند بازار مسکن به طور تاریخی همبستگی بالایی با رشد قیمت دلار دارد، اما به نظر می‌رسد ممنوعیت درج قیمت در آگهی‌های فروش ملک طی سال گذشته نقش مهمی در میزان رشد قیمت مسکن تهران داشته است. زیرا به نظر می‌رسد انتظارات تورمی سال گذشته به شدت اوج گرفته بود. نشانه آن هم رسیدن قیمت دلار و شاخص بورس به سطوحی است که هنوز بعد از یک سال به آن سطوح برنگشته‌اند. حال در چنین فضایی حذف «قیمت»، به عنوان مهم‌ترین مولفه هر بازاری، می‌تواند منجر به از بین رفتن کارکرد بازار شود. به عبارتی به نظر می‌رسد در فضای غیرشفاف ایجاد شده، فروشندگان که خبری از سطوح قیمتی ندارند مدام اعداد بالاتری را برای فروش ملک خود اعلام می‌کنند تا مبادا از بازار جا بمانند. به طوری که افزایش رشد قیمت‌های پیشنهادی فروش تا دی ماه یعنی ماهی که ممنوعیت درج قیمت برداشته می‌شود ادامه می‌یابد. این در حالی است که رشد قیمت رسمی معاملات از آبان ماه، یعنی زمانی که به واسطه نزولی شدن قیمت دلار و پیروزی بایدن در انتخابات آماریکا انتظارات تورمی فروکش کرده بود، متوقف شد. با توجه به رشد تندتر قیمت‌های پیشنهادی فروش در زمانی که شفافیت قیمتی وجود نداشته، ممکن است بخشی از تندترین تورم تاریخ بازار مسکن به علت همین حذف قیمت‌ها باشد.

حال این بار در بازار ارز شرایطی ایجاد شده که یادآور همان دوران است. دو روز پیش درج قیمت دلار مشروط به ذکر نام صرافی فروشنده با آن نرخ شد. سپس از دیروز رسانه‌های مختلف قیمت دلاری که درج می‌کنند قیمت دلار صرافی ملی است. حال بررسی‌ها نشان می‌دهد که اختلاف قیمت دلار صرافی ملی و بازار آزاد به محدوده ۱۰ درصد رسیده است و یک فرصت آربیتراژی بزرگ در این بازار ایجاد شده است. (بخوانید: چگونه یارانه دلاری سفر به ترکیه بگیریم؟ ) به عبارتی دیگر سیاست‌گذار جدید هم به نحوی شروع به تلاش برای کاهش شفافیت قیمتی بازار کرده است. اتفاقی که از طرفی با توجه به فعالیت کانال‌های متعدد اعلام نرخ ارز بازار آزاد در فضای مجازی، به نظر نمی‌رسد چندان به موفقیت بیانجامد و از طرفی دیگر به علت ارزان‌فروشی دلار، با صرف هزینه زیاد همراه است.

همان‌طور که بالاتر هم اشاره شد، بررسی‌ها نشان می‌دهد حذف «قیمت» از بازار منجر به کاهش التهاب و افت قیمت‌ها نمی‌شود و حتی شاید منجر به افزایش التهاب قیمت‌ها در بازار شود. به همین دلیل شاید یکی از پاسخ‌های معمای صعود قیمت دلار در آستانه شروع مذاکرات برجامی که برخلاف انتظار اغلب کارشناسان بوده هم ریشه در این کاهش اطلاعات قیمتی بازار ارز دارد و دلار رئیسی در مسیر مسکن روحانی قرار گرفته است.

در نهایت هم می‌توان به پست اینستاگرامی امروز تیمور رحمانی، استاد دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران، اشاره کرد که نوشته بود: هیچ دشمنی به اندازه ایده "نادیده گرفتن نظام قیمت‌ها" در بلند مدت قدرت و امنیت یک کشور را تحلیل نمی‌برد.

بورسان - آرمان علایی