بازار املاک / دلار رئیسی در مسیر مسکن روحانی

دلار رئیسی در مسیر مسکن روحانی

دلار رئیسی در مسیر مسکن روحانی

دو روز پیش اعلام قیمت دلار بدون ذکر منبع و نام صرافی ممنوع شد. از دیروز هم مراجعی که قیمت ارز را اعلام می‌کنند، مبنای قیمت‌ها را نرخ دلار صرافی ملی قرار داده‌اند و صرافی ملی هم در شرایط کنونی دلار را حدود ۱۰ درصد ارزان‌تر از بازار آزاد می‌فروشد. این شرایط جدیدی که در بازار ارز ایجاد شده، یادآور نحوه مواجهه سیاستگذاران پیشین در برابر افزایش قیمت‌ها است

سیاست‌هایی مانند: غیر قانونی بودن اعلام هر نرخی جز ۴۲۰۰ تومان برای دلار در ابتدای راه‌اندازی دلار رانتی و ممنوعیت درج قیمت خودرو و املاک در دیوار طی سال‌های ۹۸ و ۹۹؛ نمونه‌ای از این رفتارها هستند.

حال در این گزارش «بورسان» با استفاده از داده‌های استخراج شده از آگهی‌های املاک «دیوار» و همچنین داده‌های قیمت دلار در بازار آزاد طی دوره‌ای که هر دلاری غیر از ۴۲۰۰ تومانی غیرقانونی بود،‌ به بررسی اثر کم‌شدن شفافیت قیمتی بازار بر تغییرات قیمت‌ها در بازار پرداخته است.

رشد ۸۰ درصدی قیمت دلار با حذف نرخ از بازار
اوایل سال ۹۷ دلار منحوس رانتی با قیمت ۴۲۰۰ تومان در اقتصاد ایران متولد شد. معاون اول رئیس جمهور سابق که از دلار دولتی رونمایی کرده بود، نرخ رسمی دلار را ۴۲۰۰ تومان اعلام کرد و هر قیمتی جز این را غیرقانونی اعلام کرد. دلار دولتی ۴۲۰۰ هر چند همچنان اقتصاد ایران را آزاد می‌دهد ولی ممنوعیت اعلام نرخی جز ۴۲۰۰ تومان تا اواسط مرداد ماه سال ۹۷ ادامه یافت. مقایسه قیمت دلار دولتی با ارز بازار آزاد که در آن برهه قاچاق محسوب می‌شد، به اعتقاد اغلب کارشناسان نشان می‌دهد که این اقدام تاثیر چندانی بر نرخ ارز نداشته است. طی این مدت دلار در بازار آزاد از حدود ۵۵۰۰ به ۱۰ هزار تومان هم رسید.


بال پنهان پرواز قیمت مسکن
این شکل از محدودیت‌ها و فیلتر کردن بازار در سال‌های بعد هم تکرار شد. به عنوان مثال در اردیبهشت ۹۸ هم به مدت حدود ۲ هفته سایت‌های فروش کالا مانند دیوار، از درج قیمت خودرو و مسکن بازداشته شدند. اما طولانی‌ترین این محدودیت‌ها در سال قبل بود. جایی که از نیمه دوم اردیبهشت تا نیمه دوم دی ماه یعنی به مدت ۷ ماه، پلتفرم‌های درج نیازمندی‌های آنلاین، مجاز به درج قیمت آگهی‌های مسکن و خودرو نبودند. در این دوره ۷ ماهه تمام بازارها یکی از سریع‌ترین رشدهای تاریخ خود را تجربه کردند. متوسط قیمت هر متر مربع ملک مسکونی در تهران طی این مدت با رشد بیش از ۶۰ درصدی از کمتر از ۱۷ میلیون تومان به حدود ۲۷.۴ میلیون تومان رسید.

اما کار جایی جالب‌تر می‌شود که با بررسی داده‌های استخراج شده از «دیوار» به مقایسه متوسط قیمت پیشنهادی فروشندگان با میانگین قیمت املاک تهران بپردازیم. به علت این که آگهی‌های فروش مسکن توسط صاحب‌خانه یا مشاور املاک که هر دو از افزایش قیمت نفع می‌برند، گذاشته می‌شود، تقریبا همیشه فاصله‌ای بین متوسط قیمت آگهی‌ها با قیمت معاملات وجود دارد. حال با نگاهی به نمودار تغییرات این دو متغیر، می‌بینیم که در سال گذشته مدام فاصله این دو از هم بیشتر می‌شود. به طوری که این فاصله در آذر و دی به اوج خود می‌رسد و متوسط قیمت هر متر مربع ملک مسکونی آگهی شده ۳۰ درصد بالاتر از قیمت واقعی معاملات است! این در حالی است که تا قبل از ممنوعیت درج قیمت‌ها در آگهی‌های فروش این فاصله تنها ۴ درصد بود. دیگر نکته جالب توجه این است که در اولین ماه برداشته شدن محدودیت درج قیمت‌ در آگهی‌ها، با وجود رشد قیمت معاملات شاهد افت متوسط قیمت‌های فروش آگهی‌های دیوار بودیم و اختلاف قیمت‌های پیشنهادی با قیمت معاملات از حدود ۳۰ درصد به کمتر از ۲۰ درصد رسید. این اختلاف در ماه‌های بعد کمتر هم شد.

منبع: داده‌های استخراج شده از آگهی‌های «دیوار»، داده‌های معاملات مسکن بانک مرکزی

دشمنی به نام نادیده گرفتن نظام قیمت‌ها
هر چند بازار مسکن به طور تاریخی همبستگی بالایی با رشد قیمت دلار دارد، اما به نظر می‌رسد ممنوعیت درج قیمت در آگهی‌های فروش ملک طی سال گذشته نقش مهمی در میزان رشد قیمت مسکن تهران داشته است. زیرا به نظر می‌رسد انتظارات تورمی سال گذشته به شدت اوج گرفته بود. نشانه آن هم رسیدن قیمت دلار و شاخص بورس به سطوحی است که هنوز بعد از یک سال به آن سطوح برنگشته‌اند. حال در چنین فضایی حذف «قیمت»، به عنوان مهم‌ترین مولفه هر بازاری، می‌تواند منجر به از بین رفتن کارکرد بازار شود. به عبارتی به نظر می‌رسد در فضای غیرشفاف ایجاد شده، فروشندگان که خبری از سطوح قیمتی ندارند مدام اعداد بالاتری را برای فروش ملک خود اعلام می‌کنند تا مبادا از بازار جا بمانند. به طوری که افزایش رشد قیمت‌های پیشنهادی فروش تا دی ماه یعنی ماهی که ممنوعیت درج قیمت برداشته می‌شود ادامه می‌یابد. این در حالی است که رشد قیمت رسمی معاملات از آبان ماه، یعنی زمانی که به واسطه نزولی شدن قیمت دلار و پیروزی بایدن در انتخابات آماریکا انتظارات تورمی فروکش کرده بود، متوقف شد. با توجه به رشد تندتر قیمت‌های پیشنهادی فروش در زمانی که شفافیت قیمتی وجود نداشته، ممکن است بخشی از تندترین تورم تاریخ بازار مسکن به علت همین حذف قیمت‌ها باشد.

حال این بار در بازار ارز شرایطی ایجاد شده که یادآور همان دوران است. دو روز پیش درج قیمت دلار مشروط به ذکر نام صرافی فروشنده با آن نرخ شد. سپس از دیروز رسانه‌های مختلف قیمت دلاری که درج می‌کنند قیمت دلار صرافی ملی است. حال بررسی‌ها نشان می‌دهد که اختلاف قیمت دلار صرافی ملی و بازار آزاد به محدوده ۱۰ درصد رسیده است و یک فرصت آربیتراژی بزرگ در این بازار ایجاد شده است. (بخوانید: چگونه یارانه دلاری سفر به ترکیه بگیریم؟ ) به عبارتی دیگر سیاست‌گذار جدید هم به نحوی شروع به تلاش برای کاهش شفافیت قیمتی بازار کرده است. اتفاقی که از طرفی با توجه به فعالیت کانال‌های متعدد اعلام نرخ ارز بازار آزاد در فضای مجازی، به نظر نمی‌رسد چندان به موفقیت بیانجامد و از طرفی دیگر به علت ارزان‌فروشی دلار، با صرف هزینه زیاد همراه است.

همان‌طور که بالاتر هم اشاره شد، بررسی‌ها نشان می‌دهد حذف «قیمت» از بازار منجر به کاهش التهاب و افت قیمت‌ها نمی‌شود و حتی شاید منجر به افزایش التهاب قیمت‌ها در بازار شود. به همین دلیل شاید یکی از پاسخ‌های معمای صعود قیمت دلار در آستانه شروع مذاکرات برجامی که برخلاف انتظار اغلب کارشناسان بوده هم ریشه در این کاهش اطلاعات قیمتی بازار ارز دارد و دلار رئیسی در مسیر مسکن روحانی قرار گرفته است.

در نهایت هم می‌توان به پست اینستاگرامی امروز تیمور رحمانی، استاد دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران، اشاره کرد که نوشته بود: هیچ دشمنی به اندازه ایده "نادیده گرفتن نظام قیمت‌ها" در بلند مدت قدرت و امنیت یک کشور را تحلیل نمی‌برد.


بورسان - آرمان علایی

  • اعلام نرخ کارمزد مشاوران املاک در ساری/ وضعیت بازار راکد است

    اعلام نرخ کارمزد مشاوران املاک در ساری/...

    ساری- برزگر، نایب رئیس اتحادیه املاک ساری نرخ کارمزد مشاوران املاک در استان را اعلام کرد و خواستار توجه به این مصوبه شد.

  • قراردادهای اجاره باید هولوگرام‌دار باشد

    قراردادهای اجاره باید هولوگرام‌دار باشد

    سرپرست اتحادیه ابزار و یراق و مصالح ساختمانی و مشاوران املاک گناوه گفت: مردم فقط قراردادهای ممهور به هولوگرام را از مشاوران املاک بخواهند.

  • چگونه مسکن متری بخریم؟ / شروط و جزئیات

    چگونه مسکن متری بخریم؟ / شروط و جزئیات

    به گفته مدیر توسعه بازار فیزیکی بورس کالای ایران، افراد با خرید اوراق سلف موازی مسکن در بورس کالا، می‌توانند مسکن متری را خریداری کنند.

  • کم آبی اهوازی‌ها را راهی پردیس کرد / رونق خرید و فروش خانه در پردیس

    کم آبی اهوازی‌ها را راهی پردیس کرد /...

    رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک پردیس خبر داد سرمایه‌گذاری در پردیس جذاب شده و تقاضا خرید برای مسکن بالا رفته است. رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک پردیس با اعلام این خبر گفت: تقاضا برای خرید مسکن در شهر پردیس زیاد شده است و پنج تا ۱۰ درصد متقاضیان خرید مسکن از شهرهای جنوبی از جمله اهواز هستند.

  • تغییرات تابستانی در جنس فایل‌های اجاری

    تغییرات تابستانی در جنس فایل‌های اجاری

    با شروع فصل طلایی نقل‌و‌انتقالات ملکی به نظر می‌رسد به تدریج تعداد فایل‌های رهن کامل در بازار اجاره مسکن افزایش یافته است. در ماه‌های اخیر نه تنها بازار اجاره به لحاظ تعداد فایل بسیار کم‌رونق بود، بلکه از تعداد فایل‌های رهن کامل نیز به شدت کاسته شده بو

  • مصالح ساختمانی در تعقیب ملک

    مصالح ساختمانی در تعقیب ملک

    رشد تند قیمت مصالح ساختمانی در تهران طی بهار امسال، یک پیام ساده دارد و یک پیام «نیازمند رمزگشایی». پیام اول، تغییر معادله هزینه ساخت مسکن است که دست‌کم حدود ۲۰درصد نسبت به ابتدای سال افزایش یافته است. این میزان تورم فصلی در بازار نهاده‌های ساخت خانه، سومین صعود بزرگ قیمت‌ها در این بازار طی یک‌سال گذشته است. اما پیام دوم با «دید کامل به نبض بلندمدت قیمت‌ها» قابل دریافت است. طی دوره جهش، تورم مصالح‌ساختمانی از تورم مسکن جاماند و اکنون در فاز تنظیم است. سه سناریو از آینده ساخت، بررسی شد.

  • ساخت بیش از ۱۰ هزار واحد مسکونی در استان زنجان

    ساخت بیش از ۱۰ هزار واحد مسکونی در...

    مدیرکل راه و شهرسازی استان زنجان خبر داد؛ زنجان-مدیرکل راه و شهرسازی استان زنجان گفت: ساخت ۱۰ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی طی چهار سال آینده در استان زنجان برنامه ریزی شده است.

  • قیمت اوراق مسکن

    قیمت اوراق مسکن

    ارزش اوراق مسکن در روند معاملات امروز بازار سرمایه، تغییراتی را تجربه کرده است.

  • آمار بانک مرکزی از قیمت مسکن اشتباه است

    آمار بانک مرکزی از قیمت مسکن اشتباه است

    معاون وزیر راه و شهرسازی آمار بانک مرکزی از قیمت مسکن اشتباه است/ خردادماه در ۲۵۵ محله تهران هیچ معامله‌ای منعقد نشد/ در ۸۰ محله تهران کمتر از ۱۰ معامله به قرارداد رسید

  • سیگنال مثبت برای خریداران پیش‌فروش مسکن

    سیگنال مثبت برای خریداران پیش‌فروش مسکن

    سیگنال مثبت برای خریداران پیش‌فروش مسکنکارشناس بازار مسکن گفت: بازار پیش فروش مسکن برای خریداران هم اکنون دربردارنده یک فرصت مهم است که ورود به این بازار را برای متقاضیان، توجیه پذیر می‌کند.

  • قیمت مسکن تا شهریور 1400 کاهش پیدا می کند؟

    قیمت مسکن تا شهریور 1400 کاهش پیدا می...

    در دو سال اخیر با گرانی بیش از حد مسکن خیلی ها از کاهش قیمت آن ناامید شده اند و توان خرید آن را ندارند.

  • ۳۰۰ هزار واحد مسکن مهر تکمیل نشده است

    ۳۰۰ هزار واحد مسکن مهر تکمیل نشده است

    بر اساس اطلاعات بانکی با وجود گذشته نزدیک به یک دهه از شروع پروژه مسکن مهر، نزدیک به ۳۰۰ هزار واحد مسکونی از این پروژه همچنان باقی مانده و تکمیل نشده است.

  • سوادکوه زیر تیغ ساخت و ساز

    سوادکوه زیر تیغ ساخت و ساز

    ساخت و سازهای انبوه چهره روستای منطقه سوادکوه را به شهری تغییر داده است.

  • گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در خرداد ماه سال 1400

    گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در...

    روند نزولی رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن معامله شده در شهر تهران در ماه گذشته تداوم یافت؛ بر این اساس متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در خرداد ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل 56.6 درصد افزایش یافته است، این در حالی است که رشد این نرخ در فروردین و اردیبهشت 1400 به ترتیب، 91.7 و‌ 69.7 درصد بوده است.

  • راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان در بورس کالا از نیمه دوم سال

    راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان در بورس...

    معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفت: در صورت صدور مجوزهای مربوطه از سوی سازمان بورس و طبق برنامه‌ها، این صندوق از نیمه دوم سال راه‌اندازی می‌شود.

  • شامخ ساختمان در تیرماه افت کرد/ افزایش چشمگیر قیمت مصالح

    شامخ ساختمان در تیرماه افت کرد/ افزایش...

    گزارش شامخ بخش ساختمان تیرماه نشان می‌دهد نسبت به خردادماه امسال، تیراژ ساخت و ساز کاهش و قیمت نهاده‌های ساختمانی افزایش یافته است.

  • ۴ شهر حاشیه‌ای، بحران بازار مسکن تهران را کنترل کردند

    ۴ شهر حاشیه‌ای، بحران بازار مسکن تهران...

    دبیر کانون سراسری انبوه سازان با بیان اینکه قیمت مسکن در اطراف تهران یک چهارم پایتخت است گفت: اگر این ۴ شهر جدید حاشیه پایتخت نبود چه بسا بحران بازار مسکن عمیق‌تر می‌شد.

  • مدیرکل امور مالیاتی استان قزوین

    مدیرکل امور مالیاتی استان قزوین

    مهلت ارائه اظهارنامه مالیاتی املاک اجاره ای تمدید شد مدیرکل امور مالیاتی استان قزوین گفت: با تصویب ستاد کرونا، مهلت ارایه اظهارنامه مالیاتی اشخاص حقوقی و صاحبان املاک اجاری یک هفته تمدید شد.

  • حل مشکل مسکن تعامل فراقوه‌ای می‌خواهد

    حل مشکل مسکن تعامل فراقوه‌ای می‌خواهد

    سخنگوی کمیسیون اصل ۹۰ مجلس با بیان"مسائل حوزه مسکن و راه نیازمند همکاری بین بخشی و فراقوه‌ای است گفت: باید مشکلات به صورت راهبردی عارضه‌یابی و حل شود.

  •  آیا فردا سه شنبه 26 مرداد 1400 تعطیل رسمی است ؟

    آیا فردا سه شنبه 26 مرداد 1400 تعطیل...

    ساعات کاری ادارات و بانک ها سه شنبه 26 مرداد 1400 : تعطیلی ادارات تهران,تعطیلی ادارات دولتی,تعطیلی ادارات تهران فردا,تعطیلی ادارات تهران کرونا,تهران تعطیل شد,آیا فردا ادارات تهران تعطیل است,تعطیلی ادارات کرونا,وضعیت تعطیلی تهران,آیا فردا ادارات تهران تعطیل است,تهران تعطیل شد,تعطیلی بانکها در پنجشنبه,وضعیت تعطیلی تهران,تعطيلي بانك ها,ساعت کاری بانک ها ۱۴۰۰,تعطیلی تهران فردا,بانک ها فردا باز است