بازار املاک / دلایل رشد نجومي اجاره‌بها

 دلایل رشد نجومي اجاره‌بها

دلایل رشد نجومي اجاره‌بها

وضعيت اجاره‌نشيني در تهران به نقطه بحراني رسيده است مهدي سلطان‌محمدي، كارشناس بخش مسكن در خصوص وضعيت اجاره‌بها در تهران به «اعتماد» گفت: همان‌گونه كه شاهد آن هستيم، سقف 25 درصدي كه از سوي دولت براي اجاره مسكن مطرح شده بود از سوي مالكين رعايت نشد. با نزديك شدن به فصل تابستان، فصل جابه‌جايي مستاجران هم شروع مي‌شود. اما گراني اجاره‌ها باعث نگراني بسيار شديد مستاجران شده كه اين خود تهديدي براي افزايش حاشيه‌نشيني نيز شده است.

در تهران به عنوان شهري كه بخش بزرگي از منابع و مصارف در آن انجام مي‌شود؛ وضعيت اجاره‌نشيني به نقطه بحراني رسيده است. 
گزارش اخير بانك مركزي نشان مي‌دهد در ارديبهشت ماه امسال تورم اجاره تهران برابر با 46 درصد و براي نقاط شهري معادل با 50 درصد ثبت شده است. 
به‌طور كلي عامل مهمي كه موجب بالا رفتن اجاره مسكن در پايتخت شده، افزايش قيمت مسكن است. 
صاحبخانه و البته بنگاه‌هاي معاملات ملكي فرمولي را براي تعيين و كشف قيمت اجاره يك ملك در نظر مي‌گيرند.
مثلا گفته مي‌شود كه يك‌ششم قيمت يك واحد، عددي است كه براي رهن اين خانه بايد پرداخت شود. 
با افزايش قيمت مسكن، ميزان پول مورد نياز براي رهن يك خانه نيز رشد عجيبي پيدا كرده است.

 بيشتر اجاره‌نشين‌ها كه قدرت پرداخت وديعه كمتري را دارند در فرآيندي موسوم به «تبديل وديعه به اجاره» به اجبار تن به عددهاي نجومي اجاره مسكن مي‌دهند. 
البته بايد توجه داشت كه بخش ديگر عوامل بالا رفتن اجاره‌ها، تشديد انتظارات تورمي در بازارهاي مختلف و اثرگذاري آن روي بازار مسكن است. 
در واقع زماني كه چشم‌انداز قيمت‌ها و تورم صعودي باشد؛ مالكان خانه هم براي كاهش قيمت اجاره واحد خود مقاومت بيشتري نشان مي‌دهند. 
ضمن اينكه در حال حاضر تقاضا در بخش اجاره نيز بالاتر از گذشته شده است. با افزايش قيمت مسكن، توان خريد از عهده خانوارها خارج شده و بخش بزرگي از تقاضا به سمت اجاره واحدهاي مسكوني رفته است.

سياست‌هاي دستوري به زيان مستاجران است

مهدي سلطان‌محمدي، كارشناس بخش مسكن در خصوص وضعيت اجاره‌بها در تهران به «اعتماد» گفت: 
همان‌گونه كه شاهد آن هستيم، سقف 25 درصدي كه از سوي دولت براي اجاره مسكن مطرح شده بود از سوي مالكين رعايت نشد. 
تجربه نشان داده با اين روش‌ها هم نمي‌توان اين بخش را ساماندهي كرد و اين‌گونه دخالت‌ها نه تنها كمكي به بازار مسكن نمي‌كند.
 بلكه بازار را خراب هم خواهد كرد و عرضه مسكن هم كم خواهد شد و در بلندمدت به زيان مستاجران است، چراكه توافقات ميان مستاجر و مالك را غيررسمي خواهد كرد و مالكان نيز خارج از قرارداد مبالغي را مطالبه خواهند كرد. 

سلطان‌محمدي در ادامه تصريح كرد: 

با نياز روزافزوني كه در بخش تقاضاي مسكن وجود دارد، سياست‌ها بايد به گونه‌اي باشد كه ميزان عرضه واحدها افزايش يابند نه اينكه كاهش پيدا كنند، اما مهم‌ترين مساله اين است كه قيمت‌ها با تورم افزايش پيدا مي‌كند و در طول ساليان گذشته نيز عموما همين‌گونه بوده است. 

اين كارشناس بازار مسكن خاطرنشان كرد: افزايش اجاره‌بها همواره با افزايش تورم همراه بوده البته اين قضيه يك رابطه‌اي هم با قيمت ملك دارد و زماني كه قيمت ملك بالا مي‌رود طبيعتا درصدي هم كه از سوي مالك مطالبه مي‌شود بيشتر خواهد بود. او با بيان اينكه اجاره معمولا بين 4 تا 5 درصد قيمت واحد مسكوني است.

يك درصد از اين ميزان به استهلاك برمي‌گردد و يك درصد هم براي نگهداري ملك است و عملا 2 تا 3 درصد براي مالك باقي مي‌ماند كه اگر كمتر از اين ميزان باشد ديگر مالكان انگيزه‌اي براي اجاره مسكن خود ندارند.
البته معضل اصلي در اين بخش از آنجا پيدا شد كه قيمت مسكن در طول ساليان گذشته رشد كرد، اما درآمدها همسو با قيمت مسكن رشد چنداني نداشتند و درآمدها ثابت ماند كه باعث اين شكاف شده است. 
او با اشاره به راه‌حل‌ها  افزايش درآمدها، كنترل تورم و ساخت واحدهاي اجاره‌اي بيشتر و عرضه آن مي‌تواند راهگشا باشد كه با دادن زمين و تراكم و كمك به به ساخت واحدهاي اجاري مي‌توان تا حدودي به اين بازار كمك كرد. 

اين افزايش قيمت‌ها تنها در بخش مسكن نيست و در حوزه خودرو نيز كه عمده توليدكنندگان آن دولتي هستند هم اين مساله را مي‌بينيم و اين نرخ‌گذاري‌ها در عمل هيچ كمكي نكرده است. او در پاسخ به اين پرسش كه آيا پرداخت وام وديعه از سوي بانك‌ها موجب افزايش اجاره‌بها شده است، خاطرنشان كرد

به اعتقاد من اين تصوير درستي از اين بازار نيست، زيرا بازار بر اساس عرضه و تقاضا عمل مي‌كند و زماني كه تقاضا بالا مي‌رود و عرضه محدود مي‌شود قيمت‌ها خواه و ناخواه بالا مي‌روند . مسكن هم يك كالاي سرمايه‌اي است و فردي كه مسكن خود را اجاره مي‌دهد با افزايش تورم اجاره را بالا مي‌برد . اگر دولت درصدد كنترل نرخ اجاره‌بها است، ضرورت دارد تا تورم 40 درصدي را كنترل كند.

رشد نقدينگي و افزايش تورم قيمت همه كالاها را افزايش داده است

با رشد نقدينگي و تورم هزينه‌هاي ساخت و مصالح ساختماني نيز افزايش پيدا مي‌كند و عوارض شهرداري و قيمت ملك و اجاره‌بها هم رشد پيدا مي‌كند و اين زنجيره از كالاها و خدمات را تحت تاثير قرار مي‌دهد و آنچه مسلم است ريشه اصلي اين مسائل در كسري بودجه دولت و رشد نقدينگي است. او افزود: البته عوامل تشديدكننده‌اي در دنيا و در ايران براي رشد قيمت بخش اجاره‌بها بوده كه حتي در شهرهاي بزرگ امريكا تا شهرهايي مانند ونكوور، پاريس، لندن و شانگهاي، استانبول و ... اين افزايش قيمت‌ها را داشته‌اند و در تهران هم اين اتفاق افتاده است. 

متاسفانه در يك دهه گذشته با وجود ثابت ماندن درآمدها قيمت مسكن شديدا افزيش يافته و دسترسي خانوارها به مسكن دشوار شده است. 
سلطان‌محمدي در پاسخ به اين پرسش كه چرا با وجود آنكه تمامي منابع و مشاغل در تهران مستقر شده و ميزان تقاضا براي اجاره ملك در تهران زياد است، عرضه مسكن در پايتخت بسيار محدود است 
با وجود آنكه در طول 4 سال گذشته قيمت مسكن در تهران بين 7 تا 8 برابر افزايش پيدا كرده است.

اما همچنان سرمايه‌گذاران به سرمايه‌گذاري در اين بخش بي‌علاقه هستند و ميزان توليد مسكن در تهران به كمترين حد خود در طول يكي، دو دهه گذشته رسيده است.

ريسك‌هاي سرمايه‌گذاري، افزايش شديد قيمت تمام شده، محدوديت‌هاي زمين در تهران و ... باعث محدود شدن عرضه ملك در تهران شده است. 
 طي 4 سال گذشته افزايش قيمت زمين بسيار بيشتر از قيمت ملك بوده و همين امر باعث شده كه قيمت تمام شده ساخت و ريسك سرمايه‌گذاري افراد نيز بالا رفته و فرآيندها دشوارتر از گذشته شده .

طرح جامع تهران تراكم‌ها را محدود كرده است و تهران ديگر بسته شده و توسعه‌اي پيدا نكرده است و جايي هم براي توسعه ندارد و بايد بخشي از جمعيت تهران را به شهرهاي اقماري منتقل كنند .
تا تقاضا در آنجا جذب شود البته شهرهاي اقماري هم با مشكل روبه‌رو هستند و در بخش زيرساخت‌ها و امكانات ضعيف هستند و حتي خطوط ريلي براي مترو و جاده مناسبي ندارند و فاصله آنها هم به لحاظ زماني با تهران زياد است .


او با بيان اينكه تهران گنجايش جمعيت بيشتر را ندارد، افزود: هر چند قيمت ملك در شهرهاي اقماري تهران چندان بالا نيست.
 اما عدم توسعه زيرساختي و سرمايه‌گذاري در اين شهرها باعث شده تا مردم رغبتي براي اجاره اين ملك‌ها نداشته باشند اما ايده‌آل آن است كه اين متقاضيان جذب شهرهايي شوند كه در طرح آمايش ملي پيش‌بيني شده است مانند نواحي جنوبي تهران، زاگرس و ... كه در اين طرح آمده است.

برچسب ها

  • رؤیای خانه‌دار شدن این بار به واسطه بورس

    رؤیای خانه‌دار شدن این بار به واسطه...

    رشد نجومی قیمت خانه طی سال‌های اخیر امکان خرید در بازار مسکن برای دهک‌های پایین و متوسط را شاید برای تمام عمر تبدیل به آرزویی محال کرده است، به همین جهت بود که از سال 1399 بحث فروش متری زمین از سوی مسئولان وزارت و راه و شهرسازی به منظور کنترل بازار مسکن و تقاضا مطرح شد، همچنین دولت می‌گویید با این طرح افراد می‌توانند با هر متراژی که توان پرداخت دارند مسکن تهیه کنند به طوری که بعد از چند سال امکان مالکیت واحد برای متقاضیان فراهم شود.

  • اتفاقی عجیب در بازار مسکن

    اتفاقی عجیب در بازار مسکن

    نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره ماجرای فروش دلاری مسکن توضیح داد.

  • کمبود زمین برای توسعه محدوده تهران

    کمبود زمین برای توسعه محدوده تهران

    استاندار تهران با اشاره به اینکه به شرط تامین زیرساختها، توسعه افقی شهرها می تواند نسخه اثربخشی برای حل مشکل مسکن باشد در عین حال اجرای این سیاست را در استان تهران به دلیل معضل زمین، محدود ارزیابی کرد.

  • نمایشگاه بین المللی، عامل محرکی برای توسعه صنعت ساختمان است

    نمایشگاه بین المللی، عامل محرکی برای...

    دبیر و عضو هیأت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران در جریان بازدید از بیست و سومین نمایشگاه بین المللی صنعت ساختمان، آنرا عاملی برای ایجاد انگیزه و تحرک در این صنعت برشمرد.

  • آغاز ثبت‌نام بنیاد مسکن انقلاب اسلامی

    آغاز ثبت‌نام بنیاد مسکن انقلاب اسلامی

    بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در راستای عدالت محوری و شایسته گزینی و به منظور تامین و تکمیل بخشی از نیروی انسانی مورد نیاز، بر اساس ضوابط، مقررات و آیین نامه داخلی خود، از بین متقاضیان مرد و زن واجد شرایط، پس از کسب موفقیت در آزمون کتبی تخصصی، مصاحبه های تخصصی و عمومی و طی مراحل اداری، با انعقاد قرارداد خرید خدمت با مدت معین و بیمه و بازنشستگی تامین اجتماعی به کارگیری می‌کند.

  • لزوم به صنعتی‌سازی ساختمان توسط کارگروه‌های مسکن

    لزوم به صنعتی‌سازی ساختمان توسط...

    عضو کمیسیون صنایع مجلس با تاکید بر اینکه موفقیت طرح نهضت ملی مسکن در گرو بکارگیری شیوه های نوین ساخت است گفت: در ساخت مسکن باید از شرکتهای دانش بنیان و صنعتی سازی ساختمان بهره بگیریم.

  • طرح اجاره ارزان مسکن برای زوج‌های جوان

    طرح اجاره ارزان مسکن برای زوج‌های جوان

    معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران از رایزنی با برخی سازنده های پایتخت با هدف زمینه سازی اجاره برخی واحدها به زوجین در ازای حق توسعه شهر خبر داد و در عین حال تاکید کرد اجرای این سیاست با اخذ مجوز از شورای شهر تهران اجرایی خواهد شد.

  • رهن مسکن با مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان در تهران

    رهن مسکن با مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان در...

    با ۱۰۰ میلیون در این محلات تهران خانه رهن کنید. در این گزارش اجاره یک واحد ۵۶ تا ۹۵ متری در تمام منطقه‌های تهران را بررسی کرده ایم.

  • فرآیند تولید مسکن باید صنعتی شود

    فرآیند تولید مسکن باید صنعتی شود

    عضو کمیسیون عمران مجلس بر لزوم تفکیک وزارتخانه راه و شهرسازی تاکید کرد و گفت: مسکن با مشکلات عدیده ای شامل سنتی سازی، معماری بی هویت و ناهمگون، بافتهای ناکارآمد شهری و... مواجه است.

  • استقبال از انعقاد تفاهم‌نامه تسهیل صدور پروانه ساخت

    استقبال از انعقاد تفاهم‌نامه تسهیل صدور...

    رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور(حمزه شکیب) گفت: از پیشنهاد انعقاد تفاهم نامه بین عوامل ذی مدخل در حوزه ساخت وساز، با هدف تسهیل فرآیندها و کاهش زمان صدور پروانه ساخت قویا استقبال می کنیم.

  • شرط عجیب خرید ملک در تهران

    شرط عجیب خرید ملک در تهران

    پس از افزایش تورم و رشد بی حد و مرز قیمت ها در بازارها شاهد اتفاقات جالب و البته عجیب و غریب بودیم. همانند سایر بازارها، بازار مسکن نیز از قافله گرانی ها عقب نماند و با رشد سرسام آور قیمت واحد های مسکونی حسابی دل مردم را به درد آورد.

  • با ۱.۵ میلیارد تومان کجای تهران می توان خانه خرید؟

    با ۱.۵ میلیارد تومان کجای تهران می توان...

    قیمت آپارتمان‌ های کوچک یا به قول معروف نقلی در تهران از حدود ۱.۵ میلیارد تومان تا بیش از ۴ میلیارد

  • آغاز اجرای عملیات ساخت ۴۸۶ واحد مسکونی در ساری

    آغاز اجرای عملیات ساخت ۴۸۶ واحد مسکونی...

    عملیات اجرایی ساخت ۴۸۶ واحد مسکونی در قالب اجرای طرح جهش ملی مسکن روز چهارشنبه با حضور استاندار مازندران، معاون وزیر تعاون، کار و رفاه اجتماعی و شماری دیگر مسوولان دستگاه های اجرایی در منطقه "گله دون" از توابع شهرستان ساری آغاز شد.

  • وام جدید مسکن به کار چه کسانی می‌آید؟

    وام جدید مسکن به کار چه کسانی می‌آید؟

    سقف وام مسکن در تهران برای زوجین با احتساب جعاله به ۹۶۰ میلیون تومان رسیده است اما همچنان تکافوی لازم برای خرید مسکن توسط خانه اولی‌ها را ندارد.

  • ساختمان‌ها، بزرگترین منابع اتلاف انرژی

    ساختمان‌ها، بزرگترین منابع اتلاف انرژی

    رئیس هیات مدیره انجمن بهینه سازی مصرف انرژی با اشاره به اینکه ساختمان ها یکی از عوامل اتلاف انرژی هستند در عین حال بکارگیری فناوری های نوین را از جمله مکانیزمهای بهینه سازی مصرف انرژی در ساختمانها ارزیابی کرد.

  • بخش مسکن نیازمند نگاه راهبردی و برنامه‌‌ریزی جامع است

    بخش مسکن نیازمند نگاه راهبردی و...

    رییس انجمن انبوه سازان استان تهران ضمن تاکید بر لزوم پرهیز از نگاه تک بعدی به حوزه مسکن، خواستار ایجاد تعامل بین وزارتخانه های مربوطه در حوزه مسکن و تبعیت از طرح های جامع و راهبردی شد و گفت: غفلت از طرح آمایش سرزمینی، سبب شکل گیری پدیده مهاجرت مردمی و به دنبال آن تعمیق مشکلات مسکن در شهرهای بزرگ شده است.

  • سختی خدمت رسانی به واحدهای مسکن مهر

    سختی خدمت رسانی به واحدهای مسکن مهر

    اخیرا یک مقام مسوول وزارت راه ضمن تاکید بر لزوم پرهیز از ساخت و ساز در بیابانها در عین حال تاکید کرد که به جای آن بهتر است دولت به احیای بافتهای فرسوده که خدمات رسانی به آنها آسان تر است اقدام کند.

  • رونق انبوه‌سازی در جنوب غربی پایتخت

    رونق انبوه‌سازی در جنوب غربی پایتخت

    شهردار منطقه ۱۸ با اشاره به اینکه بعد از چهار دهه مشکل شن چاله ها در این منطقه حل شد تاکید کرد: با توجه به ظرفیتی که در منطقه ۱۸ برای ساخت و ساز وجود دارد پیش بینی می شود که اتفاقات خوبی در بخش مسکن در این منطقه به زودی رخ دهد.

  • ممنوعیت خدمات‌رسانی به خانه باغ‌ها به صورت مشروط برداشته شود

    ممنوعیت خدمات‌رسانی به خانه باغ‌ها به...

    نماینده مجلس خواستار انعطاف دولت در برخورد با ساخت و سازهای غیرمجاز در خانه باغ‌ها و نیز سکونت گاه های غیررسمی شد و گفت: با توجه به اینکه برخی از ساخت و سازها در باغ ها، به محل اسکان مردم فاقد مسکن تبدیل شده است، بنابراین دستگاه های خدمات رسان به صورت مشروط نسبت به خدمات رسانی به این خانه باغ ها اقدام کند.

  • فارس بیش از ۶۰ هزار مسکن فرسوده دارد

    فارس بیش از ۶۰ هزار مسکن فرسوده دارد

    شیراز - مدیرکل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی استان فارس از شناسایی ۶۰ هزار واحد مسکونی فرسوده در استان فارس خبر داد.

  • قیمت وام مسکن تغییر کرد!

    قیمت وام مسکن تغییر کرد!

    درحالی که مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار از افزایش وام مسکن تا ۹۶۰ میلیون تومان حکایت دارد، متاهل‌های ساکن تهران برای اخذ این وام باید بیش از ۱۶۷ میلیون تومان پرداخت کنند.