بازار املاک / دلایل رشد نجومي اجاره‌بها

 دلایل رشد نجومي اجاره‌بها

دلایل رشد نجومي اجاره‌بها

وضعيت اجاره‌نشيني در تهران به نقطه بحراني رسيده است مهدي سلطان‌محمدي، كارشناس بخش مسكن در خصوص وضعيت اجاره‌بها در تهران به «اعتماد» گفت: همان‌گونه كه شاهد آن هستيم، سقف 25 درصدي كه از سوي دولت براي اجاره مسكن مطرح شده بود از سوي مالكين رعايت نشد. با نزديك شدن به فصل تابستان، فصل جابه‌جايي مستاجران هم شروع مي‌شود. اما گراني اجاره‌ها باعث نگراني بسيار شديد مستاجران شده كه اين خود تهديدي براي افزايش حاشيه‌نشيني نيز شده است.

در تهران به عنوان شهري كه بخش بزرگي از منابع و مصارف در آن انجام مي‌شود؛ وضعيت اجاره‌نشيني به نقطه بحراني رسيده است. 
گزارش اخير بانك مركزي نشان مي‌دهد در ارديبهشت ماه امسال تورم اجاره تهران برابر با 46 درصد و براي نقاط شهري معادل با 50 درصد ثبت شده است. 
به‌طور كلي عامل مهمي كه موجب بالا رفتن اجاره مسكن در پايتخت شده، افزايش قيمت مسكن است. 
صاحبخانه و البته بنگاه‌هاي معاملات ملكي فرمولي را براي تعيين و كشف قيمت اجاره يك ملك در نظر مي‌گيرند.
مثلا گفته مي‌شود كه يك‌ششم قيمت يك واحد، عددي است كه براي رهن اين خانه بايد پرداخت شود. 
با افزايش قيمت مسكن، ميزان پول مورد نياز براي رهن يك خانه نيز رشد عجيبي پيدا كرده است.

 بيشتر اجاره‌نشين‌ها كه قدرت پرداخت وديعه كمتري را دارند در فرآيندي موسوم به «تبديل وديعه به اجاره» به اجبار تن به عددهاي نجومي اجاره مسكن مي‌دهند. 
البته بايد توجه داشت كه بخش ديگر عوامل بالا رفتن اجاره‌ها، تشديد انتظارات تورمي در بازارهاي مختلف و اثرگذاري آن روي بازار مسكن است. 
در واقع زماني كه چشم‌انداز قيمت‌ها و تورم صعودي باشد؛ مالكان خانه هم براي كاهش قيمت اجاره واحد خود مقاومت بيشتري نشان مي‌دهند. 
ضمن اينكه در حال حاضر تقاضا در بخش اجاره نيز بالاتر از گذشته شده است. با افزايش قيمت مسكن، توان خريد از عهده خانوارها خارج شده و بخش بزرگي از تقاضا به سمت اجاره واحدهاي مسكوني رفته است.

سياست‌هاي دستوري به زيان مستاجران است

مهدي سلطان‌محمدي، كارشناس بخش مسكن در خصوص وضعيت اجاره‌بها در تهران به «اعتماد» گفت: 
همان‌گونه كه شاهد آن هستيم، سقف 25 درصدي كه از سوي دولت براي اجاره مسكن مطرح شده بود از سوي مالكين رعايت نشد. 
تجربه نشان داده با اين روش‌ها هم نمي‌توان اين بخش را ساماندهي كرد و اين‌گونه دخالت‌ها نه تنها كمكي به بازار مسكن نمي‌كند.
 بلكه بازار را خراب هم خواهد كرد و عرضه مسكن هم كم خواهد شد و در بلندمدت به زيان مستاجران است، چراكه توافقات ميان مستاجر و مالك را غيررسمي خواهد كرد و مالكان نيز خارج از قرارداد مبالغي را مطالبه خواهند كرد. 

سلطان‌محمدي در ادامه تصريح كرد: 

با نياز روزافزوني كه در بخش تقاضاي مسكن وجود دارد، سياست‌ها بايد به گونه‌اي باشد كه ميزان عرضه واحدها افزايش يابند نه اينكه كاهش پيدا كنند، اما مهم‌ترين مساله اين است كه قيمت‌ها با تورم افزايش پيدا مي‌كند و در طول ساليان گذشته نيز عموما همين‌گونه بوده است. 

اين كارشناس بازار مسكن خاطرنشان كرد: افزايش اجاره‌بها همواره با افزايش تورم همراه بوده البته اين قضيه يك رابطه‌اي هم با قيمت ملك دارد و زماني كه قيمت ملك بالا مي‌رود طبيعتا درصدي هم كه از سوي مالك مطالبه مي‌شود بيشتر خواهد بود. او با بيان اينكه اجاره معمولا بين 4 تا 5 درصد قيمت واحد مسكوني است.

يك درصد از اين ميزان به استهلاك برمي‌گردد و يك درصد هم براي نگهداري ملك است و عملا 2 تا 3 درصد براي مالك باقي مي‌ماند كه اگر كمتر از اين ميزان باشد ديگر مالكان انگيزه‌اي براي اجاره مسكن خود ندارند.
البته معضل اصلي در اين بخش از آنجا پيدا شد كه قيمت مسكن در طول ساليان گذشته رشد كرد، اما درآمدها همسو با قيمت مسكن رشد چنداني نداشتند و درآمدها ثابت ماند كه باعث اين شكاف شده است. 
او با اشاره به راه‌حل‌ها  افزايش درآمدها، كنترل تورم و ساخت واحدهاي اجاره‌اي بيشتر و عرضه آن مي‌تواند راهگشا باشد كه با دادن زمين و تراكم و كمك به به ساخت واحدهاي اجاري مي‌توان تا حدودي به اين بازار كمك كرد. 

اين افزايش قيمت‌ها تنها در بخش مسكن نيست و در حوزه خودرو نيز كه عمده توليدكنندگان آن دولتي هستند هم اين مساله را مي‌بينيم و اين نرخ‌گذاري‌ها در عمل هيچ كمكي نكرده است. او در پاسخ به اين پرسش كه آيا پرداخت وام وديعه از سوي بانك‌ها موجب افزايش اجاره‌بها شده است، خاطرنشان كرد

به اعتقاد من اين تصوير درستي از اين بازار نيست، زيرا بازار بر اساس عرضه و تقاضا عمل مي‌كند و زماني كه تقاضا بالا مي‌رود و عرضه محدود مي‌شود قيمت‌ها خواه و ناخواه بالا مي‌روند . مسكن هم يك كالاي سرمايه‌اي است و فردي كه مسكن خود را اجاره مي‌دهد با افزايش تورم اجاره را بالا مي‌برد . اگر دولت درصدد كنترل نرخ اجاره‌بها است، ضرورت دارد تا تورم 40 درصدي را كنترل كند.

رشد نقدينگي و افزايش تورم قيمت همه كالاها را افزايش داده است

با رشد نقدينگي و تورم هزينه‌هاي ساخت و مصالح ساختماني نيز افزايش پيدا مي‌كند و عوارض شهرداري و قيمت ملك و اجاره‌بها هم رشد پيدا مي‌كند و اين زنجيره از كالاها و خدمات را تحت تاثير قرار مي‌دهد و آنچه مسلم است ريشه اصلي اين مسائل در كسري بودجه دولت و رشد نقدينگي است. او افزود: البته عوامل تشديدكننده‌اي در دنيا و در ايران براي رشد قيمت بخش اجاره‌بها بوده كه حتي در شهرهاي بزرگ امريكا تا شهرهايي مانند ونكوور، پاريس، لندن و شانگهاي، استانبول و ... اين افزايش قيمت‌ها را داشته‌اند و در تهران هم اين اتفاق افتاده است. 

متاسفانه در يك دهه گذشته با وجود ثابت ماندن درآمدها قيمت مسكن شديدا افزيش يافته و دسترسي خانوارها به مسكن دشوار شده است. 
سلطان‌محمدي در پاسخ به اين پرسش كه چرا با وجود آنكه تمامي منابع و مشاغل در تهران مستقر شده و ميزان تقاضا براي اجاره ملك در تهران زياد است، عرضه مسكن در پايتخت بسيار محدود است 
با وجود آنكه در طول 4 سال گذشته قيمت مسكن در تهران بين 7 تا 8 برابر افزايش پيدا كرده است.

اما همچنان سرمايه‌گذاران به سرمايه‌گذاري در اين بخش بي‌علاقه هستند و ميزان توليد مسكن در تهران به كمترين حد خود در طول يكي، دو دهه گذشته رسيده است.

ريسك‌هاي سرمايه‌گذاري، افزايش شديد قيمت تمام شده، محدوديت‌هاي زمين در تهران و ... باعث محدود شدن عرضه ملك در تهران شده است. 
 طي 4 سال گذشته افزايش قيمت زمين بسيار بيشتر از قيمت ملك بوده و همين امر باعث شده كه قيمت تمام شده ساخت و ريسك سرمايه‌گذاري افراد نيز بالا رفته و فرآيندها دشوارتر از گذشته شده .

طرح جامع تهران تراكم‌ها را محدود كرده است و تهران ديگر بسته شده و توسعه‌اي پيدا نكرده است و جايي هم براي توسعه ندارد و بايد بخشي از جمعيت تهران را به شهرهاي اقماري منتقل كنند .
تا تقاضا در آنجا جذب شود البته شهرهاي اقماري هم با مشكل روبه‌رو هستند و در بخش زيرساخت‌ها و امكانات ضعيف هستند و حتي خطوط ريلي براي مترو و جاده مناسبي ندارند و فاصله آنها هم به لحاظ زماني با تهران زياد است .


او با بيان اينكه تهران گنجايش جمعيت بيشتر را ندارد، افزود: هر چند قيمت ملك در شهرهاي اقماري تهران چندان بالا نيست.
 اما عدم توسعه زيرساختي و سرمايه‌گذاري در اين شهرها باعث شده تا مردم رغبتي براي اجاره اين ملك‌ها نداشته باشند اما ايده‌آل آن است كه اين متقاضيان جذب شهرهايي شوند كه در طرح آمايش ملي پيش‌بيني شده است مانند نواحي جنوبي تهران، زاگرس و ... كه در اين طرح آمده است.

برچسب ها

  • افغانستانی ها دولت را شوکه کردند

    افغانستانی ها دولت را شوکه کردند

    حضور فزاینده و بی‌ضابطه اتباع خارجی، به‌ویژه مهاجران افغان، که نقش تأثیرگذاری در تشدید فشار بر بازار مسکن ایفا کرده‌اند.

  • صاحب‌خانه‌های منصف پاداش می گیرند

    صاحب‌خانه‌های منصف پاداش می گیرند

    موجرانی که ملک خود را طبق ضوابط قانونی به بازار عرضه کنند، امکان استفاده از تسهیلات جعاله مسکن با سقف ۲۸۰ میلیون تومان را خواهند داشت.

  • پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴

    پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴

    بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ تاکنون بدون نوسان، ثابت و بدون تغییر باقی مانده است

  • پیامک عجیب وزارت مسکن

    پیامک عجیب وزارت مسکن

    در حالی‌که بسیاری از مستأجران در تأمین هزینه‌های اجاره درمانده‌اند، وزارت راه و شهرسازی با ارسال پیامکی از آنها خواسته طی دو هفته، ۱۲۰ میلیون تومان برای پروژه‌های نهضت ملی مسکن واریز کنند

  • رشد ۴۰ درصدی هزینه‌‌های اجاره

    رشد ۴۰ درصدی هزینه‌‌های اجاره

    وزارت راه و شهرسازی با انتشار گزارشی از وضعیت بازار مسکن اعلام کرد که تورم سالانه اجاره‌بهای مسکن در کشور طی یک سال منتهی به اردیبهشت ۱۴۰۴ به ۳۹.۵ درصد رسیده است.

  • وام مسکن روستایی ۱۴۰۴ چقدر است؟

    وام مسکن روستایی ۱۴۰۴ چقدر است؟

    وام مسکن به‌عنوان یکی از ابزارهای اصلی حمایت مالی برای خرید یا ساخت خانه، نقش مهمی در تحقق رویای خانه‌دار شدن ایفا می‌کند. این تسهیلات که توسط بانک‌ها و نهادهای دولتی ارائه می‌شود، بسته به نوع وام، محل سکونت، و توان مالی متقاضی، می‌تواند بخشی از هزینه‌های خرید یا ساخت مسکن را پوشش دهد.

  • بازار مسکن را از این باتلاق خارج کنید

    بازار مسکن را از این باتلاق خارج کنید

    بازار معاملات مسکن در ماه های اخیر زیر تازیانه تورم قیمت مصالح ساختمانی با رکودی بی سابقه روبرو شده و اکنون قیمت تمام شده محصول نهایی از توان خرید مصرف کنندگان کاملاً خارج است.

  • دلایل ریزش مسکن چیست؟

    دلایل ریزش مسکن چیست؟

    کمبود و گرانی زمین مستعد ساخت و ساز، بروکراسی بی حد و حصر در مسیر دریافت مجوز از دستگاه های متولی، کُندی روند پرداخت تسهیلات بانکی به همراه رشد بی وقفه قیمت فولاد، سیمان، تجهیزات پلاستیکی و دستمزد نیروی کار، هرگونه توجیه اقتصادی برای سرمایه گذاری در تولید مسکن را از بین برده و به همین دلیل آمار ساخت و ساز در کشور رو به کاهش است.

  • مشاوران املاک حسابی گیج شدند

    مشاوران املاک حسابی گیج شدند

    نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران گفت: با وجود اینکه فصل اجاره آغاز شده اما تا این لحظه شورای عالی مسکن نرخ سقف اجاره بهای تهران را اعلام نکرده است و برای تهران سقفی جهت تعیین اجاره وجود ندارد.

  • رشد قیمت مسکن متوقف شد

    رشد قیمت مسکن متوقف شد

    وضعیت فعلی بازار مسکن بیش از آنکه ناشی از تغییر دولت یا وزارت‌خانه‌ها باشد، متأثر از سیاست‌های بانک مرکزی است. در واقع، کنترل رشد نقدینگی که از دولت سیزدهم آغاز شد و مورد تأیید مقام معظم رهبری نیز قرار گرفت، در دولت چهاردهم نیز ادامه یافته است.

  • ثبت نام زمین رایگان دولتی ۱۴۰۴

    ثبت نام زمین رایگان دولتی ۱۴۰۴

    بر اساس اعلام قبلی وزارت راه و شهرسازی، متقاضیانی که مدارک خود را تکمیل کرده و احراز صلاحیت می شوند، می توانند یک قطعه زمین ۲۰۰ ، ۲۵۰ متری یا یک واحد مسکونی در مناطق روستایی یا شهری زیر ۵۰۰ هزار نفر جمعیت دریافت کنند

  •  بازار اجاره مسکن ۳۰ درصد افزایش قیمت را رد کرد

    بازار اجاره مسکن ۳۰ درصد افزایش قیمت...

    همزمان با نزدیک شدن به فصل اجاره و جابه جایی مستاجران شاهد آن هستیم که بازار مسکن به سمت افزایش تعداد قرارداد‌ها و معاملات مسکن می‌رود این در حالیست که پیش از این برای بازار اجاره مسکن وعده و وعید‌های بسیار زیادی داده بودند که شرایط را برای مستاجران کمی بهبود میداد، اما در حال حاضر بازار اجاره مسکن به گونه‌ای است که هر مالکی برای خود یک نرخ اجاره تعیین می‌کند و همین امر خود باعث شده که نرخ‌های اجاره رشد چشم گیری پیدا کند.

  • تورم بازار ملک کاهش یافت

    تورم بازار ملک کاهش یافت

    بازار مسکن در مدت فعالیت دولت چهاردهم به ثبات نسبی رسیده است. آمار رسمی از آخرین وضعیت بازار مسکن در دسترس نیست اما داده‌های غیررسمی حاکی از رشد ۲۴ درصدی قیمت مسکن شهر تهران در یک سال منتهی به اسفند ۱۴۰۳ حکایت دارد.

  • راه‌حل کاهش و کنترل قیمت مسکن است

    راه‌حل کاهش و کنترل قیمت مسکن است

    واگذاری زمین‌های مرغوب و نزدیک به محدوده شهری می‌تواند نقش کلیدی در کاهش قیمت و کنترل بازار مسکن ایفا کند.

  • بازار سیاه امتیاز نهضت ملی مسکن

    بازار سیاه امتیاز نهضت ملی مسکن

    بازار خرید و فروش امتیاز پروژه‌های نهضت ملی مسکن پیش از تحویل واحدها، به‌شدت داغ شده و حالا شباهت زیادی به معاملات غیررسمی دوران مسکن مهر پیدا کرده است. امتیازهایی که قرار بود صرف خانه‌دار شدن اقشار فاقد مسکن شود، حالا در قالب وکالت‌نامه و صلح‌نامه، تا ۱۰ برابر قیمت اولیه در بازار غیررسمی معامله می‌شوند؛ آن هم بدون تضمین انتقال قطعی سند

  • مستاجران در انتظار دو خبر خوش

    مستاجران در انتظار دو خبر خوش

    سامانه‌های ثبت قراردادهای اجاره، گامی بزرگ به‌سوی شفافیت بازار مسکن؛ با راه‌اندازی سامانه‌هایی نظیر «سادانا»، رصد معاملات، کنترل رشد غیرمنطقی اجاره‌بها، و جلوگیری از فرار مالیاتی در دستور کار قرار گرفته است.

  • وام مسکن ۱۴۰۴ به شرط دریافت

    وام مسکن ۱۴۰۴ به شرط دریافت

    از جمله جزئیات و شرایط دریافت تسهیلات ودیعه مسکن برای مستأجران عادی و افراد تحت پوشش نهادهای حمایتی، شرایط وام خرید و ساخت مسکن، مبالغ اختصاص‌یافته، مدارک و ضامن‌های مورد نیاز، نحوه ثبت‌نام در سامانه جامع طرح‌های حمایتی مسکن، و بانک‌های عامل پرداخت‌کننده این وام‌ها.

  • پیش‌بینی مهم یک کارشناس درباره بازار مسکن تا تیر ۱۴۰۴

    پیش‌بینی مهم یک کارشناس درباره بازار...

    یک کارشناس بازار مسکن گفت: امسال نیز با رکود تورمی در بازار مسکن مواجه خواهیم بود و اگر تغییری در سیاست‌های اقتصادی ایجاد نشود، شرایط در اواخر بهار و اوایل تابستان بدتر خواهد شد.

  • شرط پرداخت وام ودیعه مسکن به مجردها

    شرط پرداخت وام ودیعه مسکن به مجردها

    تسهیلات ودیعه مسکن به متقاضیان و مردان بالای ۴۵ سال و زنان بالای ۳۵ سال تعلق می گیرد.

  • تزریق وام مسکن؛ سوخت تازه برای تورم

    تزریق وام مسکن؛ سوخت تازه برای تورم

    افزایش سقف وام مسکن به ۷۸۰ میلیون تومان که اخیر در دستور کار بانک مسکن قرار گرفته در نگاه اول یک سازوکار حمایتی برای خرید مسکن ارزیابی می‌شود.

  • شرایط دریافت وام ۴۰۰ میلیونی مسکن

    شرایط دریافت وام ۴۰۰ میلیونی مسکن

    وام ۴۰۰ میلیونی مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین ابزارهای حمایتی دولت در حوزه تأمین مسکن، بار دیگر در صدر توجه متقاضیان خرید یا ساخت خانه قرار گرفته است.