بازار املاک / کلید حل بحران بازار مسکن

کلید حل بحران بازار مسکن

کلید حل بحران بازار مسکن

ساخت مسکن در سال‌های گذشته ۵۰ درصد کاهش یافت دریافت مالیات املاک، دولت همانند بسیاری از کشور‌های توسعه‌یافته بایستی با یک اهرم مالیاتی مؤثر، سوداگری در بازار مسکن را کاهش داده و بازار مسکن را به سمت مصرفی بودن هدایت کند. گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، در چند سال اخیر و با رشد مداوم نرخ اجاره و خرید مسکن، تهیه سرپناه برای تمام اقشار جامعه به‌خصوص جوانان در شرف ازدواج به رویا تبدیل شده است.

مدت زمان انتظار خانه اولی‌های تهرانی برای خرید یک مسکن ۷۵ متری به ۷۸ سال رسیده است


 البته این محاسبات بر اساس میانگین درآمد سرانه خانوار شهری (با فرض پس انداز «یک‌سوم» درآمد) و متوسط قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ انجام شده است.
 ۷۸ سال با شرط برابری نرخ تورم با افزایش حقوق و دستمزد در نظر گرفته شده است. 
 مطابق گزارش مرکز آمار با عنوان هزینه و درآمد خانوار‌های کشور در سال ۱۴۰۰، هر خانوار شهری چیزی حدود ۸۲ درصد از درآمد سالانه خود را هزینه مسکن می‌کند.
بنابراین شرط پس‌انداز یک‌سوم درآمد سرانه نیز به سختی محقق خواهد شد.

کاهش ۵۰ درصدی ساخت مسکن در سال‌های گذشته


از علل مهم افزایش نرخ خرید و اجاره مسکن در چند سال گذشته می‌توان به ناترازی عرضه و تقاضا در بازار مسکن اشاره کرد. 
بررسی آمار تعداد واحد مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های ساختمانی در دهه گذشته نشان از کاهش قابل توجه ساخت مسکن در سال‌های گذشته دارد.

بیشترین تعداد واحد مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های ساختمانی مربوط به سال ۱۳۹۲ با ۷۷۰ هزار و ۴۱۰ واحد مسکونی بوده که نسبت به سال ۱۴۰۰ بیش از ۵۰ درصد کاهش داشته است.
این در حالی است که بر اساس طرح جامع مسکن باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی احداث شود.
 وزیر راه و شهرسازی نیز از نیاز کشور به ۱۰ میلیون واحد مسکونی سخن گفته است.

کارشناسان معتقدند هنگامی که هزینه تولید مسکن بالا و قدرت خرید کم باشد (مشابه شرایط فعلی) تمایل به تولید کاهش یافته و بازیگران بازار تمایل به فعالیت سفته‌بازی مسکن دارند.
 در واقع زمانی که سود حاصل از سفته‌بازی بالاتر از سود تولید است، میزان صدور پروانه‌های ساخت نیز و در نتیجه ساخت مسکن کاهش می‌یابد.

بر اساس اظهارات رستم قاسمی، وزیر مستعفی مسکن و شهرسازی، در حال حاضر ساخت ۱.۵ میلیون واحد مسکونی در دست اجرا قرار دارد.
موضوعی که هر چند نشان می‌دهد که دولت وضعیت بحرانی در بازار مسکن را درک کرده و به دنبال راه‌حل آن نیز رفته است، اما به نظر نمی‌رسد برای خروج بازار مسکن از حالت بحرانی کافی باشد.


رشد مداوم نرخ مسکن از سال ۱۳۹۷


فرید قدیری روزنامه‌نگار و کارشناس حوزه مسکن در مصاحبه با خبرگزاری دانشجو، با اشاره به رخداد‌های بی‌سابقه در بازار مسکن از سال ۹۷ تاکنون 
رویداد‌های اخیر بازار مسکن شرایط خانه‌دار شدن مصرف‌کننده واقعی را سخت‌تر کرده است.


رکود و رونق بازار مسکن در ۳۰ سال گذشته اینگونه بود که رشد قیمت حداکثر ۱ الی ۱.۵ سال طول کشیده و پس از آن بازار مسکن وارد فاز کاهشی می‌شد.
از ابتدای سال ۹۷ تا پایان ۹۹، سه سال پیاپی قیمت مسکن در کشور به ویژه تهران و شهر‌های بزرگ افزایشی بوده و به طور متوسط قیمت مسکن در تهران هر ساله ۷۰ تا ۷۵ درصد افزایش پیدا کرده است.


چرا ساخت مسکن در کشور برخلاف جهت قیمت‌‎ها کاهش یافت؟



این کارشناس مسکن با اشاره به کاهش شدید تولید مسکن در کشور میانگین ساخت مسکن کشور و تهران در ۵ سال گذشته 
تقریبا نصف سال‌های قبل شده، به عبارتی میزان تولید مسکن از تقاضای بازار کمتر بوده است.


سال ۹۷ شرایط اقتصادی کشور به دلیل تحریم‌های ظالمانه آمریکا در سایه خروج از برجام نامناسب شد
به گونه‌ای که برای مردم و سرمایه‌گذاران انتظارات تورمی شکل گرفت به این معنی که در آینده قیمت تمام کالا‌ها افزایش می‌یابد.

ورود سوداگران به بازار مسکن و کاهش قدرت خرید مردم



نقش شوک ارزی ایجاد شده در بازار مسکن در سال ۹۷، نرخ دلار ۱۷۰ درصد افزایش پیدا کرد و اثرات آن در بازار‌های دارایی نظیر مسکن به صورت انتظارات تورمی منعکس شد.
از آنجایی که ملک‌بازی در بازار مسکن هیچ هزینه‌ای برای سوداگران ندارد، سرمایه‌گذاران بخش زیادی از سرمایه خود را به بازار مسکن آورده و ملک خریدند.

املاک خریداری شده بدون استفاده و به صورت خانه‌های خالی در بازار مسکن منجمد شد 
به عبارتی عرضه در بازار مسکن افت پیدا کرد و به دنبال آن قیمت مسکن افزایش یافت.
 به همین صورت قدرت خرید خانه اولی‌ها از بازار مسکن از بین رفت و در نهایت باعث شکل‌گیری رکود در بازار مسکن شد.

وی تصریح کرد: زمانی که خریداران بازار مسکن کاهش پیدا کنند، سازندگان مسکن هم فعالیت خود را کمتر خواهند کرد.
به همین ترتیب دومینوی آسیب به بازار مسکن رخ می‌دهد. 
در حال حاضر قیمت بازار مسکن بسیار نامتعارف شده به گونه‌ای که افراد معمولی قادر به خرید خانه نیستند و همین امر باعث فشار به بازار اجاره شده است.


مالیات بر خانه‌های خالی در دنیا منسوخ شده



مالیات بر خانه‌های خالی در دنیا منسوخ شده و قابلیت دریافت ندارد به شکلی که هر بار تلاش دولت در این باره ناموفق بوده است. 
در بسیاری از کشور‌ها از اهرم مالیاتی مؤثری در بازار مسکن استفاده می‌شود که اجرای آن توسط دولت، سوداگری مسکن در کشور را هزینه‌زا خواهد کرد.

در بسیاری از کشور‌های توسعه‌یافته، مالیات سالانه بر املاک یا دارایی امتحان شده و به صورت سپری در برابر ملک‎بازی سرمایه گذاران درآمده است.
 این کشور‌ها از همین طریق از اینکه افراد چندین خانه خریده و بدون استفاده در بازار رها کنند، جلوگیری می‌کنند.


دریافت مالیات املاک، کلید حل بحران مسکن


قدیری با بیان اینکه افراد حق هرگونه فعالیت اقتصادی و خرید خانه را دارند، ولی هزینه آن را هم باید پرداخت کنند
: وقتی افراد مجبور شوند سالانه درصدی از قیمت ملک را به دولت مالیات دهند، به صورت خوردکار خانه‌های خریداری شده وارد بازار می‌شود تا با درآمد حاصل از اجاره، بخشی از مالیات را پرداخت کند.
به این شکل هم افراد به نیت سرمایه‌گذاری خود می‌رسند هم بازار مسکن از آن خانه محروم نمی‌شود.

این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه نیت دولت فعلی، حل نابسامانی بازار مسکن است.
همین امروز هم برای حل مسئله مسکن دیر نیست و درصورتیکه دولت و مجلس دست در دست یکدیگر مسکن را از کالای سرمایه‌ای به یک کالای مصرفی سوق دهد، بازار مسکن نجات پیدا می‌کند.
 البته مالیات بر املاک به ازای خانه دوم به بعد و معادل درصدی از ملک محاسبه می‌شود و نرخ مالیات در آمریکا و اروپا بین ۳/۰ تا ۱.۵ درصد است.

به گزارش دانشجو، فارغ از ضرورت سیاست گذاری مناسب در راستای کنترل نرخ تورم، اعمال قوانین مالیاتی کارآمد و نظارت بر اجرای آن می‌تواند.
 حاشیه سود سوداگران بازار مسکن را کاهش داده و عرضه مسکن افزایش یابد.
 این اقدامات می‌تواند موجب بهبود نسبی وضعیت قیمت‌ها در حوزه مسکن، به عنوان اصلی‌ترین بخش سبد هزینه‌ای خانوار‌ها شود.

  • احتمال ثبت نام جدید نهضت ملی مسکن برای متقاضیان

    احتمال ثبت نام جدید نهضت ملی مسکن برای...

    معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: سیاست وزارت راه این است که فعلا افرادی که ثبت نام کرده‌اند ساماندهی شوند و پس از آن، سایت برای متقاضیان جدید باز می‌شود.

  • نوسانات ارزی و احتمال انفجار قیمت ملک در ایران

    نوسانات ارزی و احتمال انفجار قیمت ملک...

    با توجه به گفته مشاوران املاک، تقاضای خریداران و فروشندگان ملک برای گرفتن اطلاعات درباره وضعیت بازار املاک افزایش یافته است. این افزایش تقاضا باعث امیدواری شده است که بازار در زمان محدودی که تا پایان سال باقی مانده است، بهبود یابد.

  • خروج سازندگان از بازار

    خروج سازندگان از بازار

    دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن گفت: بازار مسکن در حال حاضر با افزايش قیمت، صرفه اقتصادی برای سازندگان ندارد.

  • حال خراب بازار مسکن

    حال خراب بازار مسکن

    حال بازار مسکن خوب نیست؛ این تصویری است که این روزها آگاهان به حوزه مسکن عنوان می‌کنند. نمودار تعداد پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که بازار مسکن از سال ۹۰ تاکنون با ریزش عجیب در صدور تعداد پروانه‌های ساختمانی برای ساخت مسکن روبه‌رو بوده است.

  • رواج اجاره ساعتی خانه‌ها

    رواج اجاره ساعتی خانه‌ها

    رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: یکی از سایت‌های معروف به وضوح اقدام به درج آگهی خانه‌های ساعتی می‌کند که از مسئولان مربوطه تقاضا داریم این پدیده نوظهور را رصد و ساماندهی کنند.مشاوران املاک به هیچ عنوان در موضوع خانه‌هایی که به شکل ساعتی اجاره داده می‌شود ورود نکرده و صرفا به بحث اجاره سالانه مطابق با شرح وظایفشان در قانون عمل می‌کنند.با این حال، شنیده می‌شود که بعضی مواقع در نقاطی از کشور، خانه‌ها به صورت ساعتی اجاره داده می‌شود که آگهی آنها در اپلیکیشن‌ها و سایت‌ها درج می‌شود.

  • 1900واحد مسکونی در حال ساخت

    1900واحد مسکونی در حال ساخت

    یک میلیون و 900 هزار واحد مسکونی در سراسر کشور در حال ساخت است. رییس‌جمهوری در جمع ائمه جمعه سراسر کشور بر اهمیت ساخت مسکن در دولت سیزدهم تاکید کرد و گفت: با تلاش‌های انجام شده هم اکنون یک میلیون و 900 هزار واحد مسکونی نهضت ملی در سراسر کشور در حال ساخت است و کار واگذاری زمین به متقاضیان در شهرهای کوچک نیز در حال انجام است.

  • مهم‌ترین وام‌ها در سال ۱۴۰۳

    مهم‌ترین وام‌ها در سال ۱۴۰۳

    سخنگوی کمیسیون تلفیق لایحه بودجه سال ۱۴۰۳، گفت: تسهیلات قرض‌الحسنه خرید مسکن در سال آینده، برای خانوار‌های دارای سه فرزند و بیشتر که بعد از سال ۱۳۹۹ به دنیا آمده است، ۳۰۰ میلیون تومان پیش‌بینی شد.رحیم زارع گفت: کمیسیون تلفیق تصویب کرد که ۳۱ هزار میلیارد تومان از منابع بودجه عمومی برای حوزه اشتغال اختصاص پیدا کند که هر استان ۷۰ درصد ۳۱ همت را می‌گیرد.

  • تسهیلات حمایتی مسکن

    تسهیلات حمایتی مسکن

    پرداخت بیش از ۲۴۹ هزار میلیارد ریال تسهیلات حمایتی در قالب طرح جهش تولید مسکن توسط بانک سپه در راستای اجرای تکالیف ابلاغی بانک مرکزی از محل بودجه سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱، از بین ۶۵ هزار و ۲۳۴ واحد مسکونی شهری به ارزش ۲۶۵ هزار و ۷۲۳ میلیارد ریال که در اختیار بانک مرکزی قرار گرفت. بانک در قالب طرح جهش تولید مسکن. سپه معرفی شد، این بانک مبلغ ۱۳۹ هزار و ۱۱۹ میلیارد ریال به ۳۵ هزار و ۶۶۳ واحد مسکونی پرداخت کرد که این تسهیلات همچنان به مشمولان در حال پرداخت است.

  • املاک دولت در بورس کالا

    املاک دولت در بورس کالا

    با معامله ۴ ملک سازمان خصوصی سازی واقع در بابل، فرآیند مولدسازی املاک مازاد دولت از مسیر بورس کالای ایران آغاز شد. از ۶ عرضه املاک سازمان خصوصی که دیروز در تالار املاک و مستغلات بورس کالا عرضه شده بود ۴ واحد آپارتمانی مورد معامله قرار گرفت که همگی این املاک در استان مازندران شهرستان بابل واقع شده اند. آپارتمان های عرضه شده در روز جاری مسکونی بوده و همگی دارای مساحت عرصه ۱۷ هزار و ۵۵۸ متر مربع و اعیان ۱۴۴.۵ مترمربع بودند. از ۴ آپارتمان به فروش رفته، معامله یک ملک با رقابت خریداران مواجه شد.

  • وام مسکن برای زوج‌ها

    وام مسکن برای زوج‌ها

    وام مسکن زوجین آمار‌های عجیب و غریب و البته باورنکردنی دارد. چرا که نحوه پرداخت اقساط و هزینه‌های دریافت این وام به گونه‌ای است که هر متقاضی خرید خانه را در شوک فرو خواهدبرد. آیا واقعا کسی این وام را دریافت می‌کند؟! این روز‌ها بحث تأمین مسکن برای زوجین به یکی از دغدغه‌های مهم تازه عروس و داماد‌ها تبدیل شده، اما شرایط اقتصادی به گونه‌ای است که تهیه مسکن مناسب بسیار دشوار شده است. زمان انتظار خرید مسکن در کشور‌های توسعه‌یافته بین ۴ تا ۱۰ سال است.

  • کاهش شدید قیمت آپارتمان‌ در تهران

    کاهش شدید قیمت آپارتمان‌ در تهران

    طبق اعلام مرکز آمار ایران، در آذر ماه ١٤٠٢ شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ٢.٩ درصد کاهش داشته است.همچنین این شاخص در بررسی سالانه و نقطه به نقطه نیز کاهش را نشان می‌دهد. شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران با استفاده از اطلاعات ثبتی سامانه املاک و مستغلات کشور و به روش هدانیک محاسبه شده است؛

  • قیمت میلگرد 16 در شهرها

    قیمت میلگرد 16 در شهرها

    میلگرد 16 از محصولات پرکاربرد در صنعت ساختمان سازی است. در ابتدا این محصول از کشورهای چین و آمریکا وارد ایران می شد. اما در حال حاضر با تاسیس کارخانه های مختلف، کشور در این زمینه به خودکفایی رسیده توانسته میلگرد های با سایزهای متفاوت را به بازار داخلی و حتی بین المللی عرضه کند.

  • مسکن در بورس

    مسکن در بورس

    مصرف‌کنندگان واقعی و زوج‌های جوان می توانند با استفاده از فروش متری مسکن برای سرمایه‌گذاری و خرید مسکن موردنیاز خود به‌صورت اقساطی استفاده کنند. سخنگوی شهرداری تهران می‌گوید تمام مقدمات عرضه پروژه‌های مسکن به‌صورت «متری» آماده است و مجموعه مدیریت شهری امروز منتظر اخذ مجوزهای لازم از جانب بازار سرمایه است. عبدالمطهر محمدخانی سخنگوی شهرداری تهران ، درباره آخرین وضعیت عرضه پروژه‌های مسکن به‌صورت «متری»، بیان داشت:

  • مبلغ وام مسکن افزایش خواهد یافت

    مبلغ وام مسکن افزایش خواهد یافت

    رئیس کمیسیون شوراها و امور داخلی مجلس گفت: در حال حاضر با مشکل افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها روبرو هستیم که با اجرای «طرح ملی مسکن» امیدوار به کاهش قیمت و اجاره‌بهای آن هستیم. محمد صالح جوکار رئیس کمیسیون شوراها و امور داخلی مجلس شورای اسلامی با اشاره به اینکه مجلس شورای اسلامی برای حل مشکل مسکن اقشار مختلف جامعه، راهکارهای کوتاه مدت، میان مدت و بلند مدت در نظر گرفته، گفت: «قانون جهش تولید مسکن»، به عنوان راهکار بلند مدت برای حل مشکلات زیرساخت این حوزه، به تصویب رسید

  • نگهداشت ساختمان

    نگهداشت ساختمان

    دبیر انجمن مهندسان راه و ساختمان می‌گوید: متاسفانه هم اکنون هیچ‌گونه قانونی برای نگهداشت بناها وجود ندارد و حتی در این زمینه رشته دانشگاهی هم نداریم، به‌‌‌ این ترتیب شاهد هستیم ساختمان‌‌‌ها در پایان کار به حال خود رها می‌‌‌شوند. عباس اکبرپور، دبیر انجمن مهندسان راه و ساختمان در یادداشتی نوشت: در حالی که بنا‌‌‌ها باید بیمه شوند و به صورت ادواری مورد نظارت و بازرسی قرار گیرند و نرخ آن بر اساس این گزارش‌‌‌ها متغیر باشد.

  • انبوه‌سازان و مصالح ساختمانی

    انبوه‌سازان و مصالح ساختمانی

    معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری خراسان‌جنوبی گفت: از ظرفیت شورای فنی و مسکن استان برای رفع موانع و استفاده ملزومات ساختمانی استفاده می‌کنیم تا انبوه‌سازان موظف به استفاده از منابع داخل استان شوند. علیرضا عباس زاده امروز در آیین اختتامیه بیست و دومین نمایشگاه صنعت ساختمان و صنایع وابسته از همت مسوولان متولی در برگزاری نمایشگاه صنعت ساختمان قدر دانی کرد و اظهارداشت: بخش ساختمان از بخش های بزرگ و محرک در اقتصاد و اشتغال کشور است.

  •  شرکت‌های دانش‌بنیان

    شرکت‌های دانش‌بنیان

    وزیر راه و شهرسازی گفت: ما در زمینه تأمین مسکن برای شرکت‌های دانش‌بنیان آماده هستیم‌ و در این زمینه فردی مامور خواهد شد تا به سرعت مسکن شرکت‌های دانش‌بنیان را تأمین کنیم. خبرگزاری تسنیم، مهرداد بذرپاش؛ وزیر راه و شهرسازی امروز در رویداد تبادل فناوری در حوزه ساختمان و حمل و نقل از وزارت راه و شهرسازی به عنوان پیشران پیشرفت نام برد و اظهار کرد: نهضت ملی مسکن به عنوان بزرگترین پروزه ساختمان‌سازی در 100 سال اخیر است که در تأمین مالی ساخت، مصالح، صنعتی‌سازی و سرعت ساخت و ساز نیاز داریم.

  • تصویب افزایش قیمت سیمان

    تصویب افزایش قیمت سیمان

    در حال حاضر، مصالح ساختمانی به عنوان یکی از کالاهای مهم در بازار بورس شناخته شده‌ هستند. در این میان، سیمان به عنوان یکی از مصالح اصلی، با مصرف بالا در صدر لیست این کالاها قرار دارد. یکی از دلایل اصلی محبوبیت و استفاده گسترده از سیمان، کیفیت بالا و تنوع آن است. در ادامه، ما قصد داریم به بررسی بیشتر این موضوع بپردازیم.علت افزایش قیمت سیمان یکی از عوامل مهمی که بر کم و زیاد شدن قیمت سیمان تأثیر دارد، میزان تولید سیمان است. شرایط آب و هوایی و تغییر فصل

  • تولیدکنندگان مصالح ساختمانی

    تولیدکنندگان مصالح ساختمانی

    تولیدکنندگان مصالح ساختمانی قم در نشست مدیریت مصرف سوخت طی فصل سرد سال در شرکت گاز استان قم بر تعهد اعضای این اتحادیه در روشن نکردن کوره‌های جدید خود با استفاده از گاز طبیعی در زمان‌هایی که احتمال محدودیت در گازرسانی وجود دارد، تأکید کردند. مرتضی خوش‌لهجه، مدیرعامل شرکت گاز استان قم در نشست مدیریت مصرف سوخت طی فصل سرد سال که با حضور مدیران و روسای دستگاه‌های مرتبط و نمایندگان اصناف در سالن شهید سلیمانی شرکت گاز برگزار شد، با اشاره ناترازی جریان گاز طی فصل سرد سال.

  • کاسبان هزینه‌‌زای پروانه‌‏‌ ساختمانی

    کاسبان هزینه‌‌زای پروانه‌‏‌ ساختمانی

    بازار مسکن سرشار از تورم است و هیچ نقطه‌ای از آن نیست که تحت‌تاثیر این اختلال اقتصادی قرار نگرفته باشد. مصالح ساختمانی، زمین، صدور پروانه ساخت و دستمزدها، چهار شاخص هزینه‌بر در ساختمان‌سازی هستند که اتفاقا هر چهار مورد نیز درگیر تورم شدید هستند.در حال حاضر، کمتر زمین‌داری حاضر به فروش است و تمایل به ساخت‌وساز در تهران نیز به پایین‌ترین حد خود رسیده! در واقع قیمت زمین به قدری بالاست که برای سازندگان، صرفه اقتصادی ندارد که درگیر ساختمان‌سازی شوند.

  • طرح اجاره بهای مسکن

    طرح اجاره بهای مسکن

    اصلاح طرح ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی در دستورکار نمایندگان قرار گرفت. جلسه علنی مجلس شورای اسلامی به ریاست عبدالرضا مصری آغاز شد. دستورکار این جلسه به شرح زیر است: