سکته قیمت در بازار مسکن

بازار معاملات مسکن طی روزهای سپری‌شده از خرداد با «چرخش انتظارات» همراه شد؛ اما این تغییر معنادار با کدام محرک‌ها رقم خورد؟

سکته قیمت در بازار مسکن

نتایج تحقیقات میدانی از آخرین وضعیت رفتاری معامله‌گران و همچنین نبض قیمت در بازار مسکن پایتخت، حاکی است، ‌حجم تقاضای سرمایه‌ای نسبت به ماه ابتدایی سال و همچنین میانه بهار، کاهش محسوس پیدا کرده است. در برخی مناطق نیمه‌شمالی شهر نیز «ماندگاری فایل‌های فروش» در کنار چشم‌انداز تازه‌ای که سمت عرضه (مالکان فایل‌ها) برای آینده این بازار متصور‌شده، زمینه را برای کاهش «قیمت پیشنهادی» فراهم‌آورده است. سطح جدید قیمت در این نوع فایل‌ها نسبت به ابتدای سال تا ۱۰درصد کاهش نشان می‌دهد. «ثبات نسبی قیمت دلار» طی هفته‌های گذشته، مهم‌ترین محرک برای تغییر مسیر بازار مسکن محسوب می‌شود. روند فزاینده نرخ دلار طی سال‌های عصر جهش قیمت‌ها، همواره در نقش کارگردان صحنه معاملات مسکن، بر رفتار دو سمت این بازار اثر معنادار داشت و اکنون نیز، انتظارات فعالان ملکی، متناسب با جهت فعلی بازار ارز، وضعیت کاهشی به خود گرفته‌است.

به نقل از دنیای اقتصاد

عامل دوم سکته قیمت مسکن، تحولات مرتبط با موضوع برجام و مذاکرات است. نشانه‌های مثبت از ورود دوباره این پرونده به مسیر توافق باعث واکنش بازار مسکن به این متغیر بیرونی شده‌است. ازآنجاکه انتظارات تورمی ناشی از ریسک‌های غیراقتصادی در سال‌های اخیر، عاملی برای هیجان سرمایه‌گذاری ملکی (به‌دلیل اطمینان سرمایه‌گذاران به حفظ ارزش واقعی دارایی ملکی در شرایط تورمی) شده‌بود، امید به حل یکی از مهم‌ترین این نوع ریسک‌ها در شرایط فعلی، اثر مستقیم بر رفتار سرمایه‌گذاران بازار ملک گذاشته‌است. اکثریت خریداران فعلی آپارتمان (در همین حجم پایین معاملات) همچنان سرمایه‌گذار هستند؛ اما شکل ورود آنها در مقایسه با اواخر سال گذشته و ابتدای امسال، متفاوت است؛ به‌طوری که در مواجهه با فایل‌های فروش، بدون تعجیل دست به انتخاب می‌زنند.
«سکته قیمتی» آپارتمان در تهران، نشانه‌‌های امیدوارکننده‌‌‌‌ای را به بازار مسکن منعکس می‌کند. تازه‌‌ترین بررسی‌‌های به عمل‌آمده از وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران، در عین حال که از شروع روند کاهش قیمت‌‌ در این بازار در روزهای اخیر حکایت دارد، همچنین از تغییر رفتار دو طیف موثر این بازار خبر می‌دهد. بررسی‌‌ها نشان می‌دهد، در روزهای اخیر، در مناطق مختلف پایتخت، نوعی تغییر رفتار مشهود بین خریداران و فروشنده‌‌های آپارتمان تحت‌تاثیر چرخش انتظارات آنها از آینده پیش‌‌روی این بازار، رخ داده‌است.
علائم کاهش قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران در روزهای اخیر نسبت به پایان سال گذشته و ابتدای امسال در حالی در تعداد قابل‌توجهی از محلات و مناطق پایتخت، نمایان شده‌است که در غیاب انتشار آمارهای رسمی، متقاضیان این بازار از دسترسی به داده‌‌های جامع و قابل استناد، محروم هستند. با این حال، تحقیقات میدانی و اطلاعات غیررسمی، نشان‌دهنده شروع روند کاهشی در قیمت‌هایی است که ابتدای امسال نسبت به سال گذشته به میزان محسوس و قابل‌توجه رشد کرده بود.

برگشتن قیمت‌ها

بررسی‌‌ها نشان‌می‌دهد، در شرایطی که ماه‌‌های پایانی سال گذشته تاکنون، بر اساس اطلاعات دریافتی از سه منبع غیررسمی اما مهم آماری، قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان از سوی عرضه‌‌کننده‌‌ها، دست‌‌کم سه مرحله رشد داشته است اما، در دو هفته اخیر و به‌خصوص ۱۰ روز سپری‌شده از خردادماه، ورق در بازار مسکن به نفع کاهش قیمت‌ها برگشته است. هم اظهارات واسطه‌‌های معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر تهران، هم یافته‌‌های خریداران موثر و هم بررسی فایل‌‌های عرضه‌شده به بازار نشان می‌دهد، در روزهای اخیر، قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان در مناطق مختلف پایتخت کاهشی بوده و حتی در برخی محله‌‌ها و مناطق شهر، قیمت‌های اعلامی از سوی فروشنده‌‌ها بعضا تا ۱۰‌درصد افت داشته است.
یافته‌‌های از وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران در روزهای اخیر نشان‌دهنده بروز نشانه‌‌ها و علائم امیدوارکننده برای این بازار است. نتایج تحقیقات میدانی نشان‌می‌دهد، بعد از یک دوره التهاب قیمتی در بازار مسکن، نوعی تغییر رفتار یا چرخش انتظارات در هر دو سمت عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی منجر به اثر کاهشی بر سطح قیمت‌های اعلامی از سوی فروشنده‌‌ها شده‌است. این در حالی است که در کنار این روند نزولی قیمت، همزمان عرضه فایل فروش به بازار افزایش‌یافته و از سوی دیگر تقاضا برای خرید نیز از سوی خریداران به‌خصوص گروه‌‌های سرمایه‌گذار با افت محسوس همراه شده‌است. بررسی‌‌ها نشان‌می‌دهد تقاضای خرید مسکن به شدت نسبت به ماه‌‌های آخر سال گذشته و همچنین فروردین و اردیبهشت ماه امسال، کاهش یافته‌است و برخی از واسطه‌‌های معاملات ملکی از مراجعه صفر روزانه به بنگاه‌‌ها برای خرید مسکن خبر می‌دهند.

چرا ورق برگشت؟

در این میان سه‌گانه جهت‌‌دار مجموعه رفتارها و عملکرد بازیگران اصلی معاملات مسکن یعنی طرف عرضه وتقاضا (فروشنده‌‌ها و خریداران)، عوامل مهم تغییر وضعیت بازار مسکن هستند. اظهارات واسطه‌‌ها و فعالان بازار مسکن وهمچنین نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در روزهای اخیر ورق در بازار مسکن برگشته است. در حالی که در اواخر سال گذشته و همچنین ابتدای امسال (تا نیمه اردیبهشت ماه)، عرضه فایل فروش به بازار بسیار محدود و تعداد متقاضیان خرید به‌خصوص تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار ملک از حجم عرضه فایل فروش بیشتر بود، در روزهای اخیر این شرایط کاملا برعکس شده‌است.
یعنی نه تنها ورود فایل جدید به بازار افزایش داشته‌است، بلکه مدت زمان رسوب فایل‌‌ها به میزان قابل‌توجه افزایش یافته‌است؛ وزن فروشنده به خریدار به طور محسوس افزایش یافته‌است و همچنین نشانه‌‌هایی از کاهش و انعطاف قیمتی در این بازار نمایان شده‌است. ضمن اینکه تقاضای خرید نیز به شدت افت کرده است. اولین عامل موثر در چرخش وضعیت بازار مسکن در روزهای اخیر به «تغییر شرایط در بازارهای موازی و اثرگذار بر بازار مسکن» مربوط می‌شود.

نواسانات

در شرایطی که نوسان بازارهای دلار و سکه در اردیبهشت ماه نزدیک به صفر بود، اثر ایست دلار و سکه و ثبات نرخ‌ها در این دو بازار مهم و اثرگذار بر بازار مسکن، هم‌‌اکنون به بازار مسکن رسیده‌است. بعد از التهاب شدید دلار در پایان سال گذشته و ادامه آن در اولین ماه از سال جدید-فروردین- بازار معاملات مسکن نیز تحت‌تاثیر قرارگرفته و فروشنده‌‌ها در وهله اول به دلیل تشدید انتظارات تورمی ناشی از نوسان بازارها به‌خصوص نوسان دلاری و همچنین افزایش تقاضا از سوی سرمایه‌گذارها برای خرید مسکن با هدف موج سواری تورمی، قیمت‌های اعلامی خود را به میزان محسوس افزایش دادند.
از سوی دیگر، تحت‌تاثیر ورود به سال جدید، در یک مرحله دیگر نیز قیمت‌ها را افزایش‌داده و با انصراف برخی فروشنده‌‌ها از عرضه آپارتمان خود به بازار فروش تحت‌تاثیر تشدید انتظارات تورمی و امید به فروش واحد با نرخ بالاتر در ماه‌‌های بعد، عملا فایل فروش در بازار کاهش یافت. این کاهش فایل خود یکی دیگر از دلایل افزایش قیمت‌های اعلامی از سوی اندک فروشنده‌‌های حاضر در بازار مسکن بود. اما با ایست دلاری، عملا انتظارات تورمی سرمایه‌گذارها برای کسب سود و نقدشوندگی بالای ملکی در ماه‌‌های بعد محقق نشد.

حبس سرمایه

سرمایه‌گذارهایی که با هدف کسب سود قابل ‌توجه ناشی از انتظار برای ادامه نوسانات دلاری دیگر بازارها و سرایت اثر آن به بازار مسکن، اقدام به خرید آپارتمان کرده بودند یا فروشنده‌‌هایی که تحت‌تاثیر این انتظارات از فروش واحدهای خود صرف‌‌نظر کرده بودند، هم‌‌اکنون به دلیل نگرانی از حبس سرمایه خود در املاک بدون مشتری با احتمال ریزش قیمت، اقدام به عرضه آنها به بازار کرده‌‌اند. از سوی دیگر طرف تقاضای مسکن که از دوره جهش به بعد به‌خصوص از سال ۹۸، عمدتا تقاضای سرمایه‌گذاری بود، با مشاهده بازارها، کاهش انتظارات تورمی و احتمال ریزش قیمت‌ها که در ماه‌‌های اخیر به طور نامتعارف و غیرواقعی افزایش‌یافته‌بود، از بازار خارج شده‌است.

بازگشت اثر «مذاکرات»

دومین عامل موثر در چرخش شرایط بازار مسکن در دو هفته اخیر به‌خصوص ۱۰ روز سپری‌شده از خرداد ماه، به موضوع «برجام» مربوط می‌شود. ماجرای احیای برجام و ریسک‌‌های غیراقتصادی در سال‌های اخیر همواره یکی از بازیگردانان اصلی بازار مسکن و جهت دهنده به رفتار سمت عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی بود. اما در ماه‌‌های اخیر تحت‌تاثیر توقف مذاکرات، بسیار کمرنگ و عملا بی‌‌اثر شده‌بود.
این موضوع در روزهای اخیر تحت‌تاثیر انتشار اخباری مربوط به احتمال از سرگیری مذاکرات جدید، به طور مجدد، به یک عامل اثر‌گذار بر رفتار خریداران وفروشنده‌‌ها و در نتیجه سمت وسوی بازار مسکن هم به لحاظ حجم معاملات و هم از نظر سطوح قیمتی، تبدیل شد.

لطمه حبس آمار به تقاضای مصرفی

بازار معاملات مسکن شهر تهران در شرایطی با چرخش محسوس رفتار خریداران و فروشنده‌‌ها، کاهش سطح قیمت‌های اعلامی و همچنین افت مشهود تقاضای خرید روبه‌رو شده‌است که آمار رسمی از تحولات این بازار، در حبس به‌سر می‌‌برد و منتشر نمی‌شود. در حالی که به نظر می‌رسد تحت‌تاثیر رشد نامتعارف قیمت‌ها از سه‌ماهه آخر سال گذشته تا اردیبهشت ماه، سیاستگذار با هدف جلوگیری از اعلام رسمی افزایش شدید قیمت‌ها، از انتشار آمار مربوط به تحولات بازار مسکن خودداری کرد، ادامه توقف انتشار آمار می‌تواند عارضه‌‌های بیشتری را برای بازار به‌همراه داشته باشد.
عدم‌دسترسی به سطح واقعی قیمت‌های فروش مسکن، در ماه‌‌های اخیر یکی از مواردی بود که بازار مسکن را به سمت آشفتگی قیمتی پیش‌‌ برد. رواج قیمت‌گذاری سلیقه‌‌ای در این بازار را به همراه داشت. از سوی دیگر در غیاب این آمار رسمی، سیاستگذار نیز از وضعیت واقعی بی‌اطلاع ماند. امکان تصمیم‌گیری بموقع برای سیاستگذاری درست را از دست داد.

بی اطلاعی

حال که قیمت‌ها در مسیر کاهش قرار گرفته‌است نیز ادامه عدم‌انتشار آمار می‌تواند به زیان بازار و تقاضای مصرفی تمام شود. در حالی که روایت رسمی این افت قیمت در شرایطی که عملا معاملات در رکود است و خریداری برای آپارتمان‌‌های عرضه‌شده وجود ندارد، می‌تواند منجر به ریزش بیشتر قیمت‌ها به نفع تقاضای مصرفی و ایجاد ثبات و آرامش در بازار ملک شود. اما در وضعیتی که آمار و روایت رسمی از این افت قیمت‌ها وجود ندارد، تعداد قابل‌توجهی از خریداران به دلیل بی‌‌اطلاعی، متوجه این شرایط نمی‌‌شوند. تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» همچنین نشان‌دهنده افزایش مدت زمان رسوب فایل فروش مسکن است.
واسطه‌‌های بازار معاملات مسکن در مناطق پرتقاضای پایتخت می‌‌گویند؛ هم‌‌اکنون مدت زمان رسوب فایل از میانگین یک هفته به یک ماه افزایش‌یافته. همین موضوع عاملی برای کاهش قیمت‌های اعلامی از سوی فروشنده‌‌هایی است که پیش‌تر و حتی تا یک ماه قبل نه تنها حاضر به تخفیف نبودند. بلکه در برخی موارد به صورت روزانه و هفتگی قیمت پیشنهادی خود را افزایش می‌‌دادند و نشست‌‌های فروش را کنسل می‌‌کردند.

بازار بدون هیجان تا آخر سال

واسطه‌‌های بازار معاملات مسکن در ارتباط با تحولات قیمتی اخیر در بازار مسکن شهر تهران از عبارت «تجدیدنظر در نرخ فروش» از سوی فروشنده‌‌ها استفاده می‌کنند. آنها در این باره اعلام‌کردند: بیش از آنکه بتوان گفت قیمت مسکن کاهش یافته‌است می‌توان اعلام کرد فروشنده‌‌ها در نرخ‌های خود تجدیدنظر کرده‌‌اند. چون قیمت‌ها در سه ماه گذشته به شدت و به‌طور نامتعارف افزایش یافته بود. عملا هم‌‌اکنون که شرایط سایر بازارها تغییر کرده و انتظارات غیر‌واقعی فروشنده‌‌ها از سطح قیمت‌ها در آینده قابل‌تحقق نیست. برای جلوگیری از حبس سرمایه در املاک بدون مشتری، حاضر به تجدیدنظر و انعطاف در قیمت فروش شده‌‌اند.
ضمن آنکه بازار تقاضا هم این نرخ‌های غیرواقعی و افزایش شدید بهای پیشنهادی از سوی فروشنده‌‌ها را عملا پس‌زد و نپذیرفت. همین موضوع منجر به افزایش تعداد فروشنده‌‌ها در برابر تعداد متقاضیان خرید شد. سرمایه‌گذارها عملا از بازار مسکن خارج‌شده‌‌اند. تعداد محدود باقی‌مانده در بازار نیز به دنبال خرید ملک اکازیون و انتخاب‌شده هستند که به گفته واسطه‌‌ها تعداد آنها در بازار بسیار محدود و موردی است. آنها همچنین اعلام کردند که تا پایان سال، در صورت ثبات شرایط اقتصادی از جمله ثبات دلار و سکه و سایر بازارها و همچنین سایر پارامترهای اقتصادی و غیراقتصادی، اتفاق هیجانی در بازار ملک را شاهد نخواهیم بود.