۱۴۰۳/۱/۱۶
۲۱۶۶ نمایش
نویسنده: سعیده علیرضایی
اجاره‌بهای مسکن در سال۱۴۰۲ با «صعود تاریخی» در شهر‌ها مواجه شد. بررسی‌ها با استناد به داده‌های رسمی از نبض اجاره نشان می‌دهد رشد ۳۹.۶درصدی اجاره کشوری و ۵۲درصدی اجاره تهران در یک‌سال، «عصر جدیدی در بازار اجاره‌نشین‌ها» رقم زده که مشخصه اصلی آن، «امکان جبران رشد هزینه‌های زندگی موجر از محل اجاره‌داری» است.
روند رشد اجاره بهای مسکن
روند رشد اجاره بهای مسکن هم در تهران و هم در کشور از «ورود بازار اجاره به عصر جدید» حکایت می‌کند؛ سال گذشته هزینه اجاره نشین‌ها در کشور، نزدیک به ۴۰درصد (۳۹.۶ درصد) نسبت به سال ۱۴۰۱ افزایش پیدا کرد و در تهران نیز تورم اجاره، نرخ ۵۲ را به ثبت رساند که هر دو نرخ، «رکورد رشد سالانه اجاره بها» در تاریخ ثبت آمار‌های اجاره، محسوب می‌شود.
مشخصه اصلی این دوره از بازار اجاره مسکن که به صورت محسوس از اواخر دهه ۹۰ –به طور دقیق از سال ۹۹، یعنی دو سال پس از شروع جهش قیمت مسکن- شکل گرفته، «پوست اندازی تورم اجاره» است.
بررسی‌ها از تغییر معنادار سطح نرخ رشد اجاره بهای مسکن طی سال‌های اخیر –نسبت به دوره قبل از عصر جهش قیمت‌ها- حاکی است، در فاصله سال‌های ۹۷ تا پایان ۱۴۰۲، میانگین نرخ رشد سالانه اجاره بها در کشور ۳ برابر نرخ سال‌های ۹۰ تا پایان ۹۶ شد. در شهر تهران نیز همین شاخص یعنی میانگین تورم سالانه اجاره به ۴ برابر قبل رسید.
دو علت اصلی این جهش تورم اجاره، تغییر صعودی سطح تورم عمومی و تورم مسکن طی سال‌های اخیر بوده است که در نقش سکو‌های پرواز تند «هزینه اجاره نشینی» عمل کردند.
تورم عمومی و تورم سالانه
اکنون، در بازار کشوری اجاره نشین ها، تورم عمومی و تورم سالانه اجاره با هم برابر شده اند و در تهران، تورم سالانه اجاره از تورم عمومی جلو زده است.
این در حالی است که در هر دو بازار اجاره –کشوری و تهران- تا پیش از سال ۹۷، همواره «نرخ رشد سالانه هزینه‌های زندگی یا همان تورم عمومی»، حدود ۱.۴ تا ۱.۵ برابر «رشد سالانه اجاره بها» بود.
به این ترتیب، در عصر جدید بازار اجاره مسکن، ۳ تا ۴ برابر شدن تورم اجاره باعث برابری آن با تورم عمومی شده است.
تحلیل و بررسی این وضعیت جدید حاکی است، بزرگ‌ترین تبعات منفی «تورم ۴۰ درصدی اجاره در کشور و ۵۲ درصدی در تهران»، آسیب اقتصادی به معیشت خانوار‌های مستاجر است که به شکل «فاکتور گرفتن از خرید خوراکی (کاهش کالری)» و «افت کیفیت زندگی» در حداقل دو سال گذشته خود را نشان داده است.
مهاجرت از مناطق بالای شهر به مناطق پایین و از مناطق پایین به حومه شهرهای بزرگ نیز، عارضه دیگر این تورم تاریخی اجاره در دو سه سال گذشته بوده است.
با این حال، برای بازار اجاره مسکن ۱۴۰۳، این سطح از «رشد شدید اجاره بها»، می‌تواند به نوعی باعث «تحریک عرضه آپارتمان اجاره ای» شود.
واحدهای مسکونی بلااستفاده
در حال حاضر، رشد هزینه زندگی موجر‌ها به نوعی با «رشد سالانه اجاره بها»، قابل جریان است. این اتفاق تاریخی که تا پیش از این وجود نداشت، باعث خواهد شد «فشار تورم عمومی»، بخشی از مالکانی را که در سال‌های اخیر از اجاره داری انصراف داده بودند بار دیگر روانه این بازار کند.
فردین یزدانی، صاحب‌نظر بخش مسکن درباره این تحلیل گروه مسکن معتقد است، هر چند برابر شدن سطح نرخ رشد اجاره بها با نرخ تورم عمومی باعث این تحریک خواهد شد، اما این شرط لازم، در صورتی که «موجودی آپارتمان» در بازار مسکن قابل‌توجه باشد، می‌تواند باعث افزایش عرضه آپارتمان اجاره‌ای در بازار اجاره شود. این در حالی است که طی سال‌های گذشته، رکود تولید مسکن، موجودی کلی را کاهش داده است.
اما نقطه روشن همین بازار، «بخشی از واحدهای مسکونی بلااستفاده» در شهرهای بزرگ است.
یزدانی، پیش‌بینی کرد در صورتی که موجودی بازار مسکن در حجمی باشد که «سطح بالای تورم اجاره» به «ورود قابل‌توجه واحد اجاره‌ای به بازار اجاره نشین ها» منجر شود در این صورت می‌توان برای سال جدید پیش‌بینی کرد «رشد اجاره بها در سطحی نزدیک به تورم عمومی» رقم بخورد.
یزدانی همچنین تصریح کرد: اگر چه سیاستگذار پولی برای هدف تورمی ۱۴۰۳، کانال ۲۰درصد را در نظر گرفته، اما در صورت تداوم شرایط سال گذشته در سال جدید، تورم عمومی در حول و حوش ۳۵درصد نوسان خواهد کرد.
چشم انداز اجاره مسکن در سال جدید
بازار اجاره مسکن ۱۴۰۳، با دو انتظار درباره سطح تورم قابل پیش‌بینی و همچنین وضعیت عرضه فایل به این بازار در سال‌جاری روبه‌روست.
بررسی‌ها درباره چشم انداز بازار اجاره مسکن در سال جدید در حالی پیش‌بینی واسطه‌های ملکی از آنچه امسال در این بازار انتظار می‌رود را نشان می‌دهد که در عین حال، چند واقعیت مهم از آنچه در سمت عرضه آپارتمان‌ها به مستاجرها، در جریان است را روایت می‌کند.
بر اساس روایت واسطه‌های بازار معاملات مسکن در شهر تهران، انتظار تورم شدید برای بازار اجاره ۱۴۰۳، فراتر از تورم سال‌های اخیر، وجود ندارد؛ به عبارت دیگر انتظار می‌رود امسال تورم اجاره مسکن تهران حول و حوش تورم عمومی و حتی بر اساس دیدگاه خوش‌بینانه و همچنین ظرفیت این بازار و توان مستاجرها، از تورم ۱۴۰۲ اجاره مسکن کمتر شود. با این حال، آن‌ها شرایط بازار اجاره در سال‌جاری را به طور مستقیم با شرایط کلی بازار معاملات مسکن از یک سو، وضعیت تورم عمومی و همچنین روند‌ها و تغییرات احتمالی پیش روی سایر بازارها در ارتباط می‌دانند و معتقدند هر تغییری می‌تواند به طور مستقیم و غیرمستقیم بازار اجاره و رشد هزینه‌های اجاره نشینی را تحت‌تاثیر قرار دهد.
بر اساس آنچه واسطه‌های بازار معاملات اجاره مسکن شهر تهران به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند، اگرچه شرایط بازار اجاره امسال هم مانند سال‌های قبل به طور قطع برای مستاجرها وضعیت دشواری است، اما از آنجا که عدد حاصل از تورم اجاره که مستاجرها باید به عنوان اضافه اجاره بهای سال جدید در قرارداد‌های ۱۴۰۳ متقبل شوند اعداد بالایی است، ظرفیت بازار برای پذیرش تورم‌های بالا و قابل‌توجه بسیار محدود است. به عنوان مثال، در سال‌های قبل که به طور نمونه مبلغ رهن یک آپارتمان ریزمتراژ حول وحوش ۲۰۰ میلیون تومان بود رشد ۲۵ درصدی اجاره بها معادل اضافه شدن ۵۰ میلیون تومان به رقم قبلی قرارداد و رسیدن مبلغ رهن به ۲۵۰ میلیون تومان بود؛ اما هم اکنون ۲۵درصد رشد برای رهن یک میلیارد تومانی معادل اضافه شدن ۲۵۰ میلیون تومان به مبلغ قبلی است؛ بنابراین و با توجه به وضعیت مالی خانوار‌های مستاجر عملا بازار ظرفیتی برای تحمل رشد‌های بالا در حوزه اجاره بها ندارد.
در چنین شرایطی و در حالی که تمام مولفه‌ها از وضعیت دشوار مستاجرها و تداوم شرایط سخت در این بازار در سال‌جاری خبر می‌دهد، اما شرایط تورمی بازار اجاره می‌تواند احتمالا یک محرک عرضه آپارتمان به این بازار را در ۱۴۰۳ فعال کند. برخی فعالان بازار اجاره معتقدند با توجه به رسیدن سطح تورم اجاره به تورم عمومی و درآمد قابل‌توجهی که موجر‌ها می‌توانند به واسطه اجاره داری به دست آورند، احتمالا بخشی از مالکانی که آپارتمان‌های خود را به صورت خالی نگهداری می‌کردند برای جبران بخشی از هزینه‌های زندگی خود، این واحد‌ها را به بازار اجاره عرضه کنند.
این موضوع به‌خصوص در مورد آن گروه از موجرانی که در سال‌های گذشته آپارتمانشان را به بازار اجاره عرضه می‌کردند، اما در دو سه سال اخیر به دلیل برخی نگرانی‌ها ناشی از بعضی مصوبه‌های دستوری عرضه واحد خود به مستاجرها را متوقف کرده بودند، بیش از سایر مالکان محتمل است. برخی مصوبه‌های دستوری در سال‌های اخیر از جمله تعیین سقف رشد اجاره بها و همچنین منع موجر‌ها از تخلیه آپارتمان اجاره ای، منجر به بروز نگرانی در برخی از موجر‌ها شد و باعث شد گروهی از آن‌ها از ادامه اجاره داری منصرف شده و واحدشان را به بازار عرضه نکنند. حالا، اما پیش‌بینی می‌شود بخشی از این موجر‌ها به بازار برگردند. انگیزه آن‌ها هم کسب درآمد از بازار اجاره است که به دلیل تورم‌های بالای دو سه سال اخیر، ارقام قابل‌توجهی را شامل می‌شود.
این در حالی است که هم اکنون برخی جست‌وجوگران بازار اجاره، از کمبود فایل‌های نوساز در این بازار خبر می‌دهند؛ فعالان بازار اجاره و واسطه‌های ملکی نیز این کمبود را تایید می‌کنند و در تشریح دلایل این موضوع می‌گویند: رکود ساخت‌وساز و رکود معاملات مسکن دو عامل مهمی است که منجر به کاهش عرضه آپارتمان نوساز به بازار اجاره شده است. در نتیجه رکود ساخت‌وساز نه‌تن‌ها موجودی فایل نوساز در بازار اجاره کاهش یافته که سهم نوساز‌ها از معاملات خرید و فروش مسکن هم نسبت به سال‌های قبل به طور محسوس کم شده است. ضمن آنکه عمده عرضه‌کننده‌های فایل نوساز به بازار اجاره در سال‌های قبل خریداران سرمایه‌ای بودند که، چون هم‌اکنون هم عرضه نوساز و هم معاملات خرید سرمایه‌ای کاهش یافته است، بنابراین موجودی فایل نوساز در بازار اجاره نیز محدود و در برخی موارد نایاب شده است.
فعالان بازار اجاره همچنین از دشوارتر بودن اجاره فایل نوساز برای موجر‌ها نیز خبر می‌دهند. به دلیل ضعف توان مالی مستاجرها که همواره به دنبال یافتن فایل ارزان‌تر برای اجاره هستند و فاصله قابل‌توجه اجاره بهای واحد نوساز با واحدهای چندساله، عملا دردسر‌های اجاره داری در بازار نوساز‌ها نسبت به سایر بازه‌های سنی آپارتمان برای مالکان بیشتر است. ضمن آنکه سازنده‌ها هم عمدتا ترجیح می‌دهند به جای عرضه به بازار اجاره، واحد خود را به بازار فروش عرضه کنند. به‌خصوص در شرایط فعلی که متقاضی نیز برای خرید آپارتمان نوساز در بازار وجود دارد. از سوی دیگر، با توجه به ناچیز بودن بازدهی بازار اجاره نسبت به بازدهی سایر بازارها، سازنده‌ها ترجیح می‌دهند حتی اگر شرایط فعلا برای فروش با سود دلخواه برایشان مهیا نیست واحدشان کلیدنخورده باقی بماند تا بتوانند در موعد مناسب آن را با فاصله قیمتی مناسب تری نسبت به واحدهای کلیدخورده به فروش برسانند. به این ترتیب متحمل هزینه‌های سنگین تعمیر و بازسازی واحد نیز نخواهند شد.
