بازار املاک / پیام بازار مصالح به بازار مسکن

پیام بازار مصالح به بازار مسکن

پیام بازار مصالح به بازار مسکن

تورم تولید مسکن در پایتخت طی سال گذشته با دو تغییر معنادار برای بازار ساخت‌وساز همراه شد. نرخ رشد هزینه ساخت‌وساز از محل قیمت مصالح‌ساختمانی و خدمات مرتبط، از ۴۰درصد در بهار سال گذشته –تغییرات نقطه‌ای- به ۲۳درصد در فصل آخر کاهش پیدا کرد.

   تورم سالانه تولید مسکن 

تورم سالانه تولید مسکن نیز نرخ ۳۷درصد را به ثبت رساند؛ درحالی‌که، این نرخ در ۱۴۰۱، به میزان ۴۰درصد بود. این تنزل دو علت می‌تواند داشته باشد؛ اما نتیجه‌اش، «افت التهاب قیمت‌ها در بالادست مسکن» است.این شاخص از قله سال۹۹ که نرخ رشد نزدیک به ۸۰درصد را به ثبت رسانده بود، فاصله چشمگیر پیدا کرده است. اولین پیام تورم بالادست مسکن، حرکت غیرهم‌جهت آن با روند صعودی تورم ملک در سال گذشته است. 

تورم تولید مسکن در سال گذشته دو وضعیت معنادار پیدا کرد که برآیند آن در سال‌جاری می‌تواند مانع تکرار «اثر منفی سال‌‌‌های قبل این شاخص روی قیمت آپارتمان‌‌‌ها» شود. از آمار رسمی جدید مربوط به تغییرات قیمت مصالح‌‌‌ساختمانی در بازار ساخت‌‌‌وسازهای مسکونی تهران حاکی است، سال گذشته میانگین قیمت مصالح و تجهیزات ساخت‌‌‌وساز در پایتخت 37‌درصد نسبت به 1401 افزایش پیدا کرد. این تورم سالانه تولید مسکن 1402 به میزان 3 واحد‌درصد کمتر از تورم تولید مسکن 1401 است و مطابق روند تغییرات سالانه هزینه ساخت مسکن از 97 تاکنون، «نوعی ثبات نسبی رشد سالانه هزینه تولید مسکن» در سال گذشته را نشان می‌‌‌دهد؛ چرا که بازار ساخت‌‌‌وساز در سال 99 شاهد اوج‌‌‌گیری تورم تولید تا قله 80‌درصد بود و بعداز آن، افت تدریجی این شاخص رخ داد.

سطح تورم سالانه تولید مسکن اولین وضعیت معنادار بالادست بازار معاملات ملک است به‌طوری که ثبات آن و عدم‌افزایش نسبت به سال قبل از آن، نقطه روشن هر دو بازار محسوب می‌شود. در کنار این شاخص، سازنده‌‌‌ها در تهران طی سال گذشته شاهد «سراشیبی حدود 50درصدی مسیر تورم تولید» بودند. بهار سال گذشته تورم نقطه‌‌‌به‌‌‌نقطه تولید مسکن سطح 40‌درصد را ثبت کرد اما در زمستان این شاخص به سطح 23‌درصد رسید که نشان‌‌‌دهنده «کاهش شدت التهاب قیمت‌‌‌ مصالح‌‌‌ساختمانی در پایان سال نسبت به ابتدای سال» است.


 رابطه تورم تولید و تورم مسکن

 از معادله‌‌‌ای که بین تورم تولید مسکن و تورم مسکن باتوجه به تغییرات قیمت مصالح‌‌‌ساختمانی سال گذشته و همچنین 97 تاکنون، برقرار شده، حاکی است، قیمت فروش آپارتمان‌‌‌ها در پایتخت طی این سال‌ها بیش‌‌‌از آنچه از تورم تولید اثرپذیر باشد، از متغیر بیرونی «انتظارات تورمی» و همچنین «تغییرات نرخ ارز» و «ریسک‌‌‌های غیراقتصادی» فرمان گرفت. جهت‌‌‌های متفاوت رشد قیمت مصالح‌‌‌ساختمانی و قیمت مسکن در همین سال 1402، همین معادله را توضیح می‌‌‌دهد. در سال گذشته به‌رغم کاهش تورم تولید مسکن، تورم مسکن تا 1.7 برابر آن افزایش یافت و از تورم مسکن 1401 نیز سبقت اساسی گرفت. همچنین در عصر جهش قیمت‌ها -97 به بعد- به‌رغم آنکه قیمت مسکن تابعی از قیمت زمین و قیمت ساخت است، اما طی سال‌‌‌های 97 و 98، جهش قیمت مسکن تا نزدیک 2 برابر رشد قیمت مصالح‌‌‌ساختمانی بود. بخش قابل‌‌‌توجهی از رشد قیمت آپارتمان در آن سال‌ها به خاطر «خریدهای سرمایه‌‌‌ای» ناشی از همان سه متغیر بیرونی بود که «با تاخیر» 2ساله، روی قیمت مصالح‌‌‌ساختمانی اثر تورمی گذاشت.

این «کم‌‌‌اثر بودن تورم تولید ساختمان بر تورم مسکن در مقایسه با اثر تورمی محرک‌‌‌های بیرونی بازار ملک»، به عنوان اولین پیام این بررسی مطرح است. پیام دوم مربوط به «پشتیبانی سطح پایین‌‌‌آمده تورم مصالح‌‌‌ساختمانی» در سال‌جاری از «فاکتورهای کاهنده التهاب قیمت آپارتمان» است. بعداز ماه فروردین و رفع اساسی تنش‌‌‌های سیاسی و منطقه‌‌‌ای، بازار مسکن شاهد «کاهش میل به خرید سرمایه‌‌‌ای آپارتمان» است. همچنین عدم‌افزایش محسوس قیمت ارز در این مدت، عرصه را برای کاهش قیمت واقعی مسکن و بازگشت سطح قیمت‌ها به حد متعارف فراهم ساخته است. در کنار این دو پارامتر، تورم تولید مسکن فاکتور سوم اثرگذار روی قیمت فروش نوساز‌‌‌ها، ‌‌‌ انگیزه سرمایه‌گذاران ساختمانی و در نتیجه قیمت سایر آپارتمان‌‌‌هاست.

اکنون با توجه به ثبات نسبی تورم سالانه مصالح ساختمانی و سراشیبی تورم نقطه‌‌‌به‌‌‌نقطه، شرایط بالادست بازار مسکن نیز به نوعی «وضعیت دافعه سرمایه‌گذاری سال‌‌‌های قبل» را ندارد. هر چند سطح فعلی تورم سالانه مصالح‌‌‌ساختمانی در مقایسه با نیمه اول دهه 90، تقریبا 3 برابر است اما در مقایسه با عصرجهش قیمت‌ها، پایین‌‌‌تر است. میانگین تورم سالانه مصالح ساختمانی از 97 تا 1401 به میزان 51‌درصد بود که تورم 1402 این بازار 14 واحد‌درصد کمتر از آن است.

اما پیام سوم آمار جدید از تغییر قیمت مصالح‌‌‌ساختمانی در پایتخت، به «ماجرای افت تب تورم تولید» برمی‌‌‌گردد؛ چه شد بازار بالادست مسکن شاهد رشد کمتر قیمت‌ها در 1402 بود؟

دو عامل را می‌توان مطرح کرد؛ عامل اول می‌تواند ناشی از رکود نسبی تولید باشد و عامل دوم نیز «کاهش محرک‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی تورم در بخش‌‌‌های تولیدی» که ثبات نرخ دلار در 10 ماهه اول 1402 یکی از همان محرک‌‌‌های اقتصادی و همچنین نبود ریسک غیراقتصادی در سطح بالا طی همان ماه‌‌‌ها نیز از جمله عامل غیراقتصادی بوده است. با این حال، سطح فعلی تورم مصالح‌‌‌ساختمانی در مقایسه با سال‌‌‌های قبل از 97 که شرایط در بازار ساخت و بازار مسکن، در مقایسه با رکود تورمی کنونی، ایده‌‌‌آل بود، همچنان بالا و هشداردهنده است. در سال‌جاری اگر شرایط ماه دوم سال - نبود ریسک‌‌‌های تورم‌‌‌ساز در سطح بالا- ادامه پیدا کند، بالادست مسکن - عرصه ساخت‌‌‌وساز- می‌توانند نوعی آرامش نسبی قیمت‌ها حتی در بازار زمین را احساس کند. 

  • سوادکوه زیر تیغ ساخت و ساز

    سوادکوه زیر تیغ ساخت و ساز

    ساخت و سازهای انبوه چهره روستای منطقه سوادکوه را به شهری تغییر داده است.

  • گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در خرداد ماه سال 1400

    گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در...

    روند نزولی رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن معامله شده در شهر تهران در ماه گذشته تداوم یافت؛ بر این اساس متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در خرداد ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل 56.6 درصد افزایش یافته است، این در حالی است که رشد این نرخ در فروردین و اردیبهشت 1400 به ترتیب، 91.7 و‌ 69.7 درصد بوده است.

  • راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان در بورس کالا از نیمه دوم سال

    راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان در بورس...

    معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفت: در صورت صدور مجوزهای مربوطه از سوی سازمان بورس و طبق برنامه‌ها، این صندوق از نیمه دوم سال راه‌اندازی می‌شود.

  • شامخ ساختمان در تیرماه افت کرد/ افزایش چشمگیر قیمت مصالح

    شامخ ساختمان در تیرماه افت کرد/ افزایش...

    گزارش شامخ بخش ساختمان تیرماه نشان می‌دهد نسبت به خردادماه امسال، تیراژ ساخت و ساز کاهش و قیمت نهاده‌های ساختمانی افزایش یافته است.

  • ۴ شهر حاشیه‌ای، بحران بازار مسکن تهران را کنترل کردند

    ۴ شهر حاشیه‌ای، بحران بازار مسکن تهران...

    دبیر کانون سراسری انبوه سازان با بیان اینکه قیمت مسکن در اطراف تهران یک چهارم پایتخت است گفت: اگر این ۴ شهر جدید حاشیه پایتخت نبود چه بسا بحران بازار مسکن عمیق‌تر می‌شد.

  • مدیرکل امور مالیاتی استان قزوین

    مدیرکل امور مالیاتی استان قزوین

    مهلت ارائه اظهارنامه مالیاتی املاک اجاره ای تمدید شد مدیرکل امور مالیاتی استان قزوین گفت: با تصویب ستاد کرونا، مهلت ارایه اظهارنامه مالیاتی اشخاص حقوقی و صاحبان املاک اجاری یک هفته تمدید شد.

  • حل مشکل مسکن تعامل فراقوه‌ای می‌خواهد

    حل مشکل مسکن تعامل فراقوه‌ای می‌خواهد

    سخنگوی کمیسیون اصل ۹۰ مجلس با بیان"مسائل حوزه مسکن و راه نیازمند همکاری بین بخشی و فراقوه‌ای است گفت: باید مشکلات به صورت راهبردی عارضه‌یابی و حل شود.

  •  آیا فردا سه شنبه 26 مرداد 1400 تعطیل رسمی است ؟

    آیا فردا سه شنبه 26 مرداد 1400 تعطیل...

    ساعات کاری ادارات و بانک ها سه شنبه 26 مرداد 1400 : تعطیلی ادارات تهران,تعطیلی ادارات دولتی,تعطیلی ادارات تهران فردا,تعطیلی ادارات تهران کرونا,تهران تعطیل شد,آیا فردا ادارات تهران تعطیل است,تعطیلی ادارات کرونا,وضعیت تعطیلی تهران,آیا فردا ادارات تهران تعطیل است,تهران تعطیل شد,تعطیلی بانکها در پنجشنبه,وضعیت تعطیلی تهران,تعطيلي بانك ها,ساعت کاری بانک ها ۱۴۰۰,تعطیلی تهران فردا,بانک ها فردا باز است

  • بررسی ماهیانه بازار معاملات مسکن شهر تهران

    بررسی ماهیانه بازار معاملات مسکن شهر...

    گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۱۴۰۰ که توسط اداره بررسی ­ها و سیاست ­های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است، مورد بررسی قرار گرفته است

  • واکسیناسیون سراسری خانواده بانک مسکن آغاز شد.

    واکسیناسیون سراسری خانواده بانک مسکن...

    در این طرح قرار است ظرف حداکثر یک هفته تمامی کارکنان بانک اعم از شاغل و بازنشسته واکسینه شوند.

  • علت کمبود سیمان در بازار/ قیمت‌ سیمان کاهش خواهد داشت؟

    علت کمبود سیمان در بازار/ قیمت‌ سیمان...

    در شرایطی که سیمان در بازار ایران کمیاب شده، صادرات آن به عراق و افغانستان ادامه دارد

  • اعطای وام نوسازی بافت فرسوده به ۲۲ هزار واحدمسکونی

    اعطای وام نوسازی بافت فرسوده به ۲۲ هزار...

    عضو هیئت‌مدیره بانک از اعطای تسهیلات به ۲۲ هزار و ۱۰۷ واحد در بافت فرسوده به متقاضیان نوسازی واحدها معادل هزار و ۶۴۵ میلیارد تومان خبر داد.

  • اتاق اصناف مصوبه حمایت از مستأجران را به مشاوران املاک ابلاغ کرد

    اتاق اصناف مصوبه حمایت از مستأجران را...

    اتاق اصناف ایران در اطلاعیه‌ای مصوبه اخیر ستاد ملی مقابله با کرونا در خصوص اجاره املاک مسکونی را ابلاغ کرد.

  • خبرخوش برای مستاجران/مصوبه ستاد ملی کرونا درباره شرایط اجاره املاک مسکونی در سال ۱۴۰۰

    خبرخوش برای مستاجران/مصوبه ستاد ملی...

    متن کامل بند ۱ مصوبات جلسه ۷۲ ستاد ملی مدیریت بیماری کرونا با موضوع حمایت از خانوارها در زمینه اجاره املاک مسکونی

  • انتقاد یک کارشناس مسکن از ساده‌اندیشی‌ها در حوزه ساخت‌وساز

    انتقاد یک کارشناس مسکن از...

    بنیه مالی خانوار را بالا ببرید انتقاد یک کارشناس مسکن از ساده‌اندیشی‌ها در حوزه ساخت‌وساز/ بنیه مالی خانوار را بالا ببرید

  • افزایش نرخ سود وام مسکن

    افزایش نرخ سود وام مسکن

    شکستن رکورد هزینه وام در تابستان هزینه وام مسکن در روز 17 مرداد ماه رکورد خود در تابستان را شکسته و برای نخستین بار در این فصل به کانال 61 هزار تومان وارد شد. این اتفاق سبب شد تا نرخ سود وام مسکن ارتقا یافته و به 20.9 درصد برسد.

  • آخرین وضعیت بازار مسکن

    آخرین وضعیت بازار مسکن

    معاملات نصف شد بررسی تحولات بازار مسکن در مردادماه ۱۴۰۰ حاکی از آن است که رکود این بخش سنگین‌تر شده و میزان معاملات مسکن نصف شده است.

  • قیمت مسکن در آمریکا نسبت به سال گذشته 23 درصد رشد داشته است.

    قیمت مسکن در آمریکا نسبت به سال گذشته...

    مسکن در آمریکا گران شد به دنبال کاهش شدید در بخش عرضه مسکن، متوسط رشد قیمت خانه ها در بزرگ ترین اقتصاد جهان در سه ماهه دوم امسال به بالاترین سطح خود در طول تاریخ معاصر این کشور رسیده است. نسبت به مدت مشابه سال قبل، رشد قیمت مسکن در آمریکا ۲۳ درصد اندازه گیری شده که این رقم نسبت به بازه مشابه به فصل قبل ۰.۸ درصد افزایش داشته است.

  • سرقت ماسه‌های ساحلی برای ساخت ویلا!

    سرقت ماسه‌های ساحلی برای ساخت ویلا!

    برخی در شهرهای شمالی از ماسه‌های ساحلی برای ساخت خانه استفاده می‌کنند. دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران با تایید این خبر می‌گوید: قیمت زمین در شهرهای شمالی جذاب و ساخت و سازهای غیر اصولی رونق گرفته است. عده‌ای از ماسه سواحل برداشت غیرقانونی دارند تا برای بلوک چینی یا دیوار چینی ساختمان‌های غیرمجاز استفاده ‌کنند.

  • بی‌خبری مردم و دشواری ثبت اطلاعات، مشکلات اصلی «سامانه املاک و اسکان» / وزارت راه تبلیغ مناسبی نکرد

    بی‌خبری مردم و دشواری ثبت اطلاعات،...

    رئیس اتحادیه املاک کشور گفت: به وزارت راه و شهرسازی گفتم که این سامانه و نحوه استفاده از آن را در تلویزیون و کانال‌ها آموزش دهید تا مردم مطلع شوند و بتوانند ثبت نام کند، اما متاسفانه به توصیه ما عمل نکردند.