بازار املاک / سایه سنگین رکود بر معاملات مسکن

سایه سنگین رکود بر معاملات مسکن

سایه سنگین رکود بر معاملات مسکن

شدت گرفتن تنش‌‌‌های منطقه‌‌‌ای طی هفته‌‌‌های اخیر بر روند معاملات خرید ملک و اجاره‌‌‌بها اثرگذار شده است؛ اگرچه تشدید تنش منطقه‌‌‌ای زمینه‌‌‌ساز رشد نرخ ارز در کشور شده و به شکل معمول قیمت مسکن در کشور همگرا با نرخ ارز نوسان دارد؛ اما این مرتبه این دو بازار، رفتاری واگرا از خود بروز داده‌‌‌اند. افزایش ریسک تنش منطقه‌‌‌ای طی دو هفته اخیر باعث شده تا بخشی از صاحبان ملک حاضر به ارائه تخفیف در معاملات فروش خانه شوند، امااین افزایش تخفیف نیز نتوانسته تا به اینجای کار بازار فروش خانه در پایتخت را داغ

 افزایش ریسک تنش منطقه‌‌‌ای

در عین حال افزایش ریسک تنش منطقه‌‌‌ای، به سود مستاجرها تمام شده به‌‌‌نحوی که بخشی از موجرها برای دریافت نقدینگی حاضر به ارائه تخفیف به مستاجران خود شده‌‌‌اند و همزمان بازار اجاره با افزایش فایل عرضه از سوی صاحبان ملکی که درصدد دریافت نقدینگی هستند، مواجه شده است.

بازار مسکن به دلیل نقدشوندگی پایین و سرمایه قابل ملاحظه برای ورود؛ نسبت به اغلب بازارها با سرعت پایین‌‌‌تری به سیگنال‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی واکنش نشان می‌دهد. 


رکود در بازار مسکن کشور

طی ماه‌‌‌های اخیر بازار مسکن در سطح کشور و به تبع بازار مسکن پایتخت با رکود سنگینی در معاملات خرید و فروش مواجه بود؛ 

 رکود در بازار مسکن کشور طی روزهای منتهی به دهم مهر ماه امسال به میزانی جدی بود که احتمال تشدید این رکود دور از انتظار بود؛ 

با وجود این نتایج بررسی‌‌‌های میدانی نشان داد که این ریسک سیاسی جدید از سه محل بر بازار خرید و فروش و از یک منظر بر بازار اجاره اثرگذار شده است.

 افزایش تنش در وهله ابتدایی باعث شده تا بخشی از فروشندگان خانه که به‌‌‌طور جدی خواهان معامله ملک خود هستند؛ 

برای جوش خوردن معامله حاضر به ارائه تخفیف شوند. این رفتار مربوط به صاحبان ملکی می‌شود که تصمیم 100 درصدی برای فروش ملک دارند؛ 

این دست مالکان تا قبل از افزایش ریسک سیاسی در منطقه نیز حاضر به ارائه تخفیف در میانه معامله بودند؛ اما شدت گرفتن تنش‌‌‌های منطقه‌‌‌ای باعث شده تا این افراد برای جوش خوردن معامله فروش حاضر به ارائه تخفیف‌‌‌های به مراتب بیشتری شوند.


کاهش میزان معاملاتی

اثر دوم افزایش «تنش منطقه‌‌‌ای» بر بازار خرید و فروش ملک را باید در شدت گرفتن رکود و کاهش میزان معاملاتی که به سرانجام می‌رسد جست‌وجو کرد.

 در شرایط کنونی که ریسک سیاسی در منطقه افزایش یافته است؛ تمایل به خرید و نگهداری دارایی‌‌‌های زودنقدشونده افزایش یافته و تبدیل آن به ملک به‌‌‌عنوان دارایی دیرنقدشونده از نگاه بسیاری از مردم، اقدامی پرریسک تلقی می‌شود. 

به این ترتیب در شرایطی که افزایش تنش منطقه‌‌‌ای، با ورود سرمایه به بازار ارز و طلا زمینه‌‌‌ساز ایجاد جریان افزایشی در بازار این دارایی‌‌‌ها شده؛ از میزان معاملات نهایی خرید و فروش خانه کاسته شده و درواقع رکود در این بخش تشدید شده است.


اثرگذاری بعدی تنش منطقه‌‌‌ای بر بازار ملک مربوط به افرادی می‌شود که به دنبال تبدیل ملک خود به ملک احسن هستند. 

طی ماه‌‌‌های اخیر و در میانه رکود سنگین سرمایه‌‌‌ای حاکم بر بازار ملک؛ بخش قابل‌توجهی از معاملات مسکن در کشور مربوط به متقاضیان تبدیل خانه به گزینه‌‌‌ای بهتر بود. 

 معاملات تبدیل به احسن نیز در گره عدم‌جوش خوردن به دام افتاده‌‌‌اند. این رویه نتیجه افزایش ریسک خرید ملک به‌‌‌عنوان سرمایه‌گذاری دیربازده و با نقدشوندگی پایین است.

 درواقع در شرایط کنونی افراد معدودی حاضر به تبدیل سایر دارایی‌‌‌های خود نظیر پول نقد، طلا و ارز به ملک هستند و همین موضوع بازار تبدیل به احسن در معاملات مسکن را نیز قفل کرده است.

اما چهارمین اثر تنش منطقه‌‌‌ای در بازار ملک مربوط به معاملات اجاره می‌شود. 

 بخشی از موجرها برای افزایش نقدینگی خود حاضر به تنظیم قرارداد اجاره با نرخی کمتر از مطالبه اولیه و در حد استطاعت مستاجر شده‌‌‌اند. 

اگرچه با آغاز فصل پاییز به شکل سنتی از تعداد فایل‌‌‌های اجاره نسبت به فصل تابستان (زمان سنتی اجاره خانه در کشور) کاسته می‌شود؛ اما  در شرایط کنونی بر تعداد فایل‌‌‌های اجاره نسبت به مهر سال قبل به‌‌‌طور تقریبی افزوده شده است. 

درواقع بخشی از دارندگان ملک با هدف افزایش نقدینگی به عرضه ملک خود روی آورده‌‌‌اند و برای دریافت سریع‌‌‌تر وجه نقد حاضر به ارائه تخفیف نیز شده‌‌‌اند. این موضو‌ع زمینه‌‌‌ساز کاهش اجاره‌‌‌بها شده است.

کاهش نرخ رشد اجاره‌‌‌بها در زمان تشدید تنش منطقه‌‌‌ای و بروز جنگ گزاره‌‌‌ای است که تجربه 8 سال جنگ ایران و عراق نیز آن را اثبات کرده است.
 ریسک تنش منطقه‌‌‌ای می‌تواند سرعت رشد اجاره‌‌‌بها را به نصف کاهش دهد. در حالی که طی سال‌های 51 تا 56 شاخص هزینه مسکن رشدی متوسط 23 درصدی داشت؛ این نرخ طی سال‌های 57 تا 66 یعنی در بازه افزایش تنش داخلی و منطقه‌‌‌ای به 11.9‌درصد کاهش یافت.

در فروردین امسال نیز این رویه به شکل دیگری تکرار شد؛ طی هفته‌‌‌های ابتدایی امسال به‌رغم افزایش شتابان نرخ ارز در پی تشدید تنش منطقه‌‌‌ای، قیمت مسکن در تهران ثابت ماند.

 این در حالی بود که طی سال‌های قبل به شکل معمول رشد نرخ ارز زمینه‌‌‌ساز افزایش بهای مسکن نیز بود؛ اما از آنجاکه این مرتبه علت ایجاد جریان افزایشی در بازار ارز متفاوت بود؛ نتیجه این رشد نرخ بر بازار مسکن نیز پیامد متفاوتی داشت. 

درواقع «تنش در منطقه» اگرچه پتانسیل رشد نرخ ارز را دارد؛ اما چشم‌‌‌انداز قیمت مسکن را کاهشی می‌کند. احتمال افزایش تنش منطقه‌‌‌ای باعث خروج بخشی از متقاضیان خرید ملک از این بازار شده و کاهش تقاضا زمینه‌‌‌ساز افت قیمت در این بازار می‌شود.

  • وضعیت بازار مسکن بعد از جنگ ۱۲ روزه

    وضعیت بازار مسکن بعد از جنگ ۱۲ روزه

    در بخش مسکن شرایط مثل ماه‌های گذشته است و رونق چندانی نداشته.

  •  خبر مهم برای خریداران مسکن ملی

    خبر مهم برای خریداران مسکن ملی

    اصلی‌ترین مانع، کم‌کاری شبکه بانکی در پرداخت وام‌های مسکن و بی‌توجهی به قانون جهش تولید مسکن است.

  • مسکن ارزان شد اما مستاجران همچنان تحت فشار مالکان

    مسکن ارزان شد اما مستاجران همچنان تحت...

    بررسی‌های آماری و داده‌های منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که نرخ تورم بخش مسکن در خردادماه امسال روندی کاهشی داشته و نشانه‌هایی از کاهش شتاب رشد قیمت‌ها در این بازار مشاهده می‌شود.

  • تصمیم بحث‌برانگیز رسماً ابلاغ شد

    تصمیم بحث‌برانگیز رسماً ابلاغ شد

    بر اساس دستورالعمل‌ جدید نهادهای انتظامی، اجاره هر نوع ملک به اتباع غیرمجاز از این پس غیرقانونی محسوب می‌شود. در صورت تخلف، نه‌تنها قولنامه تنظیم‌شده فاقد اعتبار است، بلکه ملک مورد نظر نیز پلمپ، مهر و موم و در صورت لزوم، مصادره خواهد شد.

  • واکاوی بازار اجاره مسکن در بحران جنگ و پساجنگ

    واکاوی بازار اجاره مسکن در بحران جنگ و...

    تنش‌های اخیر بین ایران و اسرائیل موجب مهاجرت ساکنان تهران به شهر‌های دیگر، به ویژه استان‌های شمالی شده است.

  • پیش بینی بازار اجاره در تابستان ۱۴۰۴

    پیش بینی بازار اجاره در تابستان ۱۴۰۴

    در شرایطی که کشور در بحبوحه تابستان و فصل نقل‌وانتقالات قرار دارد، و هم‌زمان بسیاری از شهرها تحت تأثیر مستقیم یا غیرمستقیم تنش‌های جنگی و فضای ناامن منطقه‌ای قرار گرفته‌اند، انتظارات عمومی از دولت برای ایجاد تغییرات اساسی در حوزه مسکن بیش از هر زمان دیگری افزایش یافته است.

  • مالکان با انصاف شدند

    مالکان با انصاف شدند

    نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: در شرایط کنونی کشور با همدلی و اتحاد مردم شاهد آن هستیم که بسیاری از مالکان اجاره‌های خود را کاهش و یا بخشیده‌اند.

  • دغدغه بزرگ مستاجران رفع شد

    دغدغه بزرگ مستاجران رفع شد

    در نشست شورای مسکن موضوع ساماندهی بازار اجاره و تعیین نرخ کارشناسی اجاره‌بها پیگیری شد.

  • پیش بینی بازار مسکن در تابستان ۱۴۰۴

    پیش بینی بازار مسکن در تابستان ۱۴۰۴

    در حالی‌که فصل‌های بهار و تابستان طبق عرف سال‌های گذشته، همواره به‌عنوان زمان طلایی معاملات مسکن شناخته می‌شدند، فصل‌هایی که به دلیل بهبود شرایط آب‌وهوایی، افزایش جابه‌جایی خانوارها، پایان سال تحصیلی و شروع پروژه‌های ساخت‌وساز، تقاضا برای خرید، فروش و اجاره ملک به اوج می‌رسید، امسال شرایط به‌گونه‌ای متفاوت و نگران‌کننده رقم خورده است.

  • خریداران و متقاضیان مسکن ملی بخوانند

    خریداران و متقاضیان مسکن ملی بخوانند

    وزیر راه و شهرسازی گفت: بیش از ۸۴۰ هزار واحد داریم که از پنج سال پیش عملیات ساخت آنها آغاز شده است و به طور قطع یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که در وزارتخانه پیگیر آن خواهیم بود، همین است.

  • وام ۴۰۰ میلیونی برای دهک‌های یک تا سه

    وام ۴۰۰ میلیونی برای دهک‌های یک تا سه

    مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه گفت: تسهیلات قرض‌الحسنه با سقف ۴۰۰ میلیون تومان برای دهک‌های اول تا سوم از طریق نهادهای حمایتی پرداخت می‌شود و نرخ سود آن نیز ۴ درصد در نظر گرفته شده است.

  • مستاجران در این بحران تنها مانده‌اند

    مستاجران در این بحران تنها مانده‌اند

    افزایش بی‌سابقه قیمت‌ها، کاهش توان خرید خانوارها و نبود نظارتی مؤثر، مستأجران را در تنگنای تلخ انتخاب میان «ماندن یا رفتن» قرار داده است.

  • مبلغ وام ودیعه مسکن ۱۴۰۴ چقدر است؟

    مبلغ وام ودیعه مسکن ۱۴۰۴ چقدر است؟

    وام ودیعه مسکن، نوعی کمک‌هزینه بانکی است که به مستاجران پرداخت می‌شود تا بخشی از ودیعه (رهن) یا اجاره ماهانه مسکن را تأمین کنند. در سال ۱۴۰۴، این وام به‌صورت هدفمندتر از سال‌های گذشته و با توجه به موقعیت جغرافیایی، وضعیت تاهل و میزان درآمد خانوار، به متقاضیان تعلق می‌گیرد.

  • کاهش نرخ اجاره خانه‌های کلنگی

    کاهش نرخ اجاره خانه‌های کلنگی

    نایب رئیس اول اتحادیه املاک گفت: در پی خروج گسترده اتباع، عرضه خانه‌های کلنگی افزایش یافته و نرخ اجاره در این بخش کاهش پیدا کرده است، اما سامانه‌های ثبت قرارداد همچنان با مشکل مواجه‌اند.

  • اجاره مسکن از حقوق ماهانه پیشی گرفت

    اجاره مسکن از حقوق ماهانه پیشی گرفت

    بسیاری از اجاره‌نشین‌ها با این دغدغه روبه‌رو هستند که آیا توان پرداخت مبلغ بالاتر اجاره را خواهند داشت یا نه، و این موضوع نگرانی‌هایی درباره تأمین هزینه‌های روزمره زندگی‌شان ایجاد می‌کند.

  • افزایش چراغ خاموش اجاره بهای مسکن

    افزایش چراغ خاموش اجاره بهای مسکن

    این روزها همزمان با نزدیک شدن به فصل اجاره مسکن بررسی ها و آمارها حاکی از آن است که قیمت ها روز به روز در حال افزایش است و این در حالیست که حدود دو ماه پیش وعده تعیین سقف اجاره مسکن و کنترل این بازار از طریق ابزارهای نظارتی داده شده بود.

  • افغانستانی ها دولت را شوکه کردند

    افغانستانی ها دولت را شوکه کردند

    حضور فزاینده و بی‌ضابطه اتباع خارجی، به‌ویژه مهاجران افغان، که نقش تأثیرگذاری در تشدید فشار بر بازار مسکن ایفا کرده‌اند.

  • صاحب‌خانه‌های منصف پاداش می گیرند

    صاحب‌خانه‌های منصف پاداش می گیرند

    موجرانی که ملک خود را طبق ضوابط قانونی به بازار عرضه کنند، امکان استفاده از تسهیلات جعاله مسکن با سقف ۲۸۰ میلیون تومان را خواهند داشت.

  • پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴

    پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴

    بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ تاکنون بدون نوسان، ثابت و بدون تغییر باقی مانده است

  • پیامک عجیب وزارت مسکن

    پیامک عجیب وزارت مسکن

    در حالی‌که بسیاری از مستأجران در تأمین هزینه‌های اجاره درمانده‌اند، وزارت راه و شهرسازی با ارسال پیامکی از آنها خواسته طی دو هفته، ۱۲۰ میلیون تومان برای پروژه‌های نهضت ملی مسکن واریز کنند

  • رشد ۴۰ درصدی هزینه‌‌های اجاره

    رشد ۴۰ درصدی هزینه‌‌های اجاره

    وزارت راه و شهرسازی با انتشار گزارشی از وضعیت بازار مسکن اعلام کرد که تورم سالانه اجاره‌بهای مسکن در کشور طی یک سال منتهی به اردیبهشت ۱۴۰۴ به ۳۹.۵ درصد رسیده است.